Get Mortgage-Ready: A 12-Month Plan

Before a lender gives you a mortgage (a loan to buy a home), it wants to know that you can make the payments for many years. Lenders look at four main things:

• Credit: your credit reports and scores show how you have paid bills and loans in the past.
• Income: how much you earn, and whether you can prove it.
• Debts: what you already pay each month, compared with your income.
• Savings: money for the down payment, the closing costs, and emergencies after you move in. Closing, often called settlement in the DC area, is the meeting at the end of a home purchase where you sign the loan papers, pay your cash to close, and get the keys.

You cannot change these in one month. But in a year, you can make real progress. This lesson gives you a plan.

For debts, the key number is your debt-to-income ratio (DTI). It is all your monthly debt payments, including the new home payment, divided by your gross monthly income (your income before taxes). Each loan program and lender sets its own DTI limit. For example, in September 2026 the DC Open Doors program listed a maximum DTI of 50%, or 45% for some FHA loans. An FHA loan is a mortgage backed by the Federal Housing Administration. It lets buyers put down as little as 3.5% and can be easier to get with lower credit. A lower DTI leaves more room in your budget for food, transportation, and surprises.

第12到9個月：檢查並清理你的信用

• 在 AnnualCreditReport.com 獲取三大信用局的免費信用報告。你每週都可以免費查看。
• 注意錯誤，例如非你的帳戶或未完成的逾期付款。書面爭議錯誤。我們閱讀 信用報告 的課程說明了如何處理。
• 準時繳清所有帳單。設定自動付款或提醒。
• 還清信用卡餘額。減少信用額度的使用可以幫助提升你的信用分數。看看 是什麼會影響你的信用分數。
• 還沒有信用紀錄嗎？現在就從我們的信用建立課程 開始吧。有些貸款方案，例如FHA貸款，有規定允許貸款機構查看其他紀錄，例如租金和水電費繳納。

房貸機構使用的分數可能與你銀行應用程式中的免費分數不符。截至2026年9月，向房利美和房地美出售貸款的貸款機構，可能會根據三大信用機構的報告，使用經典FICO分數或VantageScore 4.0。所以請務必查看這三份報告。

第9到第6個月：存三樣東西

• 頭期款： 有些貸款只需3%或3.5%的利率。華盛頓特區、馬里蘭州和維吉尼亞州的計畫可能有幫助。
• 過戶費用： 貸款費用、產權費用、稅金及預付項目。貸款機構會在貸款估價表上列出這些費用。
• 緊急儲蓄： 搬進去後還有的錢，用於維修和意外費用。

將你的存款存放在銀行或信用合作社帳戶中。貸款機構通常會要求近期銀行對帳單，並可能詢問大額存款的來源。家中存放的現金對貸款人來說很難計算，因為他們無法看到資金來源。請盡早存入並做好紀錄。如果家人願意給你錢，請詢問貸款人需要哪些文件，例如簽名的贈與信。

這也是尋求頭期款協助的好時機。請參閱 華盛頓特區、馬里蘭州和維吉尼亞州的頭期款協助與貸款類型。

貸款機構必須確認你的收入是真實且有可能持續的。開始建立一個資料夾，無論是紙本還是手機，並隨著收到文件而加入。

大多數貸款機構會要求的文件

• 帶照片的身分證件，例如駕照或護照
• 你的社會安全號碼（ITIN）
• 過去30天的薪資單
• 過去兩年的W-2表格
• 過去兩年的聯邦報稅表
• 過去兩個月的銀行對帳單，每一頁都有
• 你按時繳租的證明，例如銀行紀錄或房東的聯絡資訊
• 你的債務和每月還款清單

自營業者、零工及現金工作者

如果你是為應用程式開車、打掃房屋、經營小型企業或從事合約工作，你需要更多證明。房利美（Fannie Mae）購買許多美國房貸，通常會在報稅時要求兩年自營業收入。許多貸款機構要求：

• 過去兩年的個人聯邦報稅表，包含所有附表
• 如果您的企業自行申報，則需申報商業稅
• 支付你款項的公司提供的1099表格
• 今年迄今為止的損益表
• 如果你有獨立帳戶，則是商業銀行對帳單

重要提示： 對於自營業者，貸款機構通常會將扣除營業費用後的收入計算在報稅表上，而非總銷售額。如果你賺取現金卻未申報，貸款機構無法利用現金協助你符合資格。請參閱我們關於 零工及自營業者稅務的課程。

持有ITIN的借款人

ITIN（個人納稅人識別號碼）是國稅局為無法取得社會安全號碼者提供的稅務編號。部分銀行、信用合作社及社區貸款機構會向ITIN借款人提供房貸。這些貸款可能需要較高的頭期款或較高費用，因此請仔細比較優惠。貸款機構通常會要求：

• 你從國稅局發出的ITIN信函
• 護照或其他政府照片身分證
• 聯邦報稅表需用你的ITIN申報，通常為期兩年
• 穩定工作和收入的證明，例如薪資紀錄或銀行對帳單
• 準時繳納租金與水電費紀錄

請確保您的ITIN仍然有效。國稅局表示，如果連續三年未用於聯邦報稅表，ITIN將失效。另外要知道，自2025年5月25日起，FHA貸款不再對非永久居民開放，例如持工作簽證的人。美國公民及合法永久居民（綠卡持有人）仍可申請。

自2026年6月起，聯邦監管機構要求銀行更仔細地審查使用ITIN的客戶。他們也表示，房貸機構在決定是否能償還貸款時，可能會考慮你的移民身份。有些機構可能會要求更多文件或拒絕，所以申請前請先詢問。住房顧問可以幫助你找到仍提供ITIN貸款的貸款機構。

參加購屋教育課程

許多計畫要求修習課程。例如，馬里蘭州的房貸計畫貸款和許多維吉尼亞州的住房貸款，在成交前都要求通過核准的課程。房利美對於部分低頭期貸款要求房屋擁有教育，尤其當所有買家都是首次購屋者時。HUD認可的住房諮詢機構會開設這些課程，通常免費或收取少量費用。維吉尼亞住房提供免費課程，線上或實體授課。

預審與預先核准

貸款機構對這些詞彙的使用方式各不相同。 預先資格 審查通常是根據你向貸款機構報告的內容快速估算。 預先核准 通常表示貸款機構已核查您的信用和部分文件。兩者都不是保證貸款。賣方和房地產經紀人常會要求您出示預先核准信與您的出價。

自行設定價格上限

貸款機構可能會核准超過你能負擔的金額。計算所有房屋的全部月度成本：貸款還款、房產稅、房屋保險、公寓或屋主協會（HOA）費用、水電費，以及維修費用。

1. 利用你的 支出計畫 ，找出每月能支付的最高住房費用。
2. 請詢問您的貸款機構或住房顧問，房價與您的付款相符，包含稅金、保險和費用。
3. 即使你的預先核准較高，也只看價格在該價格或以下的房子。

HUD認可的住房顧問可以審查你的信用與預算，與你一起制定計畫，解釋貸款方案，並介紹當地的頭期款計畫。他們能給你獨立建議，判斷貸款是否適合你。幫助通常是免費或低價的。

• 請致電 HUD，電話 800-569-4287，尋找您附近的機構。
• 透過 CFPB住房諮詢員搜尋郵遞區號。
• 請找一位會說你語言的輔導員，並詢問他們是否透過電話或線上會面。