準備好房貸：12個月計畫

在貸款機構給你房貸（買房貸款）之前，他們會想知道你是否有能力多年還款。貸款機構 會 看四個主要因素：

• 信用： 你的信用報告和分數顯示你過去繳納帳單和貸款的情況。
• 收入： 你賺多少，以及你是否能證明。
• 債務：你 每個月已經付的金額，與你的收入相比。
• 儲蓄： 用於頭期款、交屋費用以及搬入後的緊急狀況。交屋，在華盛頓特區地區通常稱為結算，是指購屋結束時簽署貸款文件、支付現金交屋並取得鑰匙的會議。

你不可能在一個月內改變這些。但一年後，你可以真正取得進展。這堂課會給你一個計畫。

對於債務來說，關鍵數字是你的 債務收入比（DTI）。它是你所有每月的債務還款，包括新房付款，除以你的 每月總收入 （稅前收入）。每個貸款計畫和貸款機構會設定自己的DTI限額。例如，2026年9月的DC Open Doors計畫列出的最高DTI為50%，部分FHA貸款則為45%。FHA貸款是由聯邦住房管理局擔保的房貸。它允許買家支付最低3.5%的頭期款，且信用額較低時更容易取得。較低的DTI能讓你的預算中有更多空間用於食物、交通和驚喜。

第12到9個月：檢查並清理你的信用

• 在 AnnualCreditReport.com 獲取三大信用局的免費信用報告。你每週都可以免費查看。
• 注意錯誤，例如非你的帳戶或未完成的逾期付款。書面爭議錯誤。我們閱讀 信用報告 的課程說明了如何處理。
• 準時繳清所有帳單。設定自動付款或提醒。
• 還清信用卡餘額。減少信用額度的使用可以幫助提升你的信用分數。看看 是什麼會影響你的信用分數。
• 還沒有信用紀錄嗎？現在就從我們的信用建立課程 開始吧。有些貸款方案，例如FHA貸款，有規定允許貸款機構查看其他紀錄，例如租金和水電費繳納。

房貸機構使用的分數可能與你銀行應用程式中的免費分數不符。截至2026年9月，向房利美和房地美出售貸款的貸款機構，可能會根據三大信用機構的報告，使用經典FICO分數或VantageScore 4.0。所以請務必查看這三份報告。

第9到第6個月：存三樣東西

• 頭期款： 有些貸款只需3%或3.5%的利率。華盛頓特區、馬里蘭州和維吉尼亞州的計畫可能有幫助。
• 過戶費用： 貸款費用、產權費用、稅金及預付項目。貸款機構會在貸款估價表上列出這些費用。
• 緊急儲蓄： 搬進去後還有的錢，用於維修和意外費用。

將你的存款存放在銀行或信用合作社帳戶中。貸款機構通常會要求近期銀行對帳單，並可能詢問大額存款的來源。家中存放的現金對貸款人來說很難計算，因為他們無法看到資金來源。請盡早存入並做好紀錄。如果家人願意給你錢，請詢問貸款人需要哪些文件，例如簽名的贈與信。

這也是尋求頭期款協助的好時機。請參閱 華盛頓特區、馬里蘭州和維吉尼亞州的頭期款協助與貸款類型。

貸款機構必須確認你的收入是真實且有可能持續的。開始建立一個資料夾，無論是紙本還是手機，並隨著收到文件而加入。

大多數貸款機構會要求的文件

• 帶照片的身分證件，例如駕照或護照
• 你的社會安全號碼（ITIN）
• 過去30天的薪資單
• 過去兩年的W-2表格
• 過去兩年的聯邦報稅表
• 過去兩個月的銀行對帳單，每一頁都有
• 你按時繳租的證明，例如銀行紀錄或房東的聯絡資訊
• 你的債務和每月還款清單

自營業者、零工及現金工作者

如果你是為應用程式開車、打掃房屋、經營小型企業或從事合約工作，你需要更多證明。房利美（Fannie Mae）購買許多美國房貸，通常會在報稅時要求兩年自營業收入。許多貸款機構要求：

• 過去兩年的個人聯邦報稅表，包含所有附表
• 如果您的企業自行申報，則需申報商業稅
• 支付你款項的公司提供的1099表格
• 今年迄今為止的損益表
• 如果你有獨立帳戶，則是商業銀行對帳單

重要提示： 對於自營業者，貸款機構通常會將扣除營業費用後的收入計算在報稅表上，而非總銷售額。如果你賺取現金卻未申報，貸款機構無法利用現金協助你符合資格。請參閱我們關於 零工及自營業者稅務的課程。

持有ITIN的借款人

ITIN（個人納稅人識別號碼）是國稅局為無法取得社會安全號碼者提供的稅務編號。部分銀行、信用合作社及社區貸款機構會向ITIN借款人提供房貸。這些貸款可能需要較高的頭期款或較高費用，因此請仔細比較優惠。貸款機構通常會要求：

• 你從國稅局發出的ITIN信函
• 護照或其他政府照片身分證
• 聯邦報稅表需用你的ITIN申報，通常為期兩年
• 穩定工作和收入的證明，例如薪資紀錄或銀行對帳單
• 準時繳納租金與水電費紀錄

請確保您的ITIN仍然有效。國稅局表示，如果連續三年未用於聯邦報稅表，ITIN將失效。另外要知道，自2025年5月25日起，FHA貸款不再對非永久居民開放，例如持工作簽證的人。美國公民及合法永久居民（綠卡持有人）仍可申請。

自2026年6月起，聯邦監管機構要求銀行更仔細地審查使用ITIN的客戶。他們也表示，房貸機構在決定是否能償還貸款時，可能會考慮你的移民身份。有些機構可能會要求更多文件或拒絕，所以申請前請先詢問。住房顧問可以幫助你找到仍提供ITIN貸款的貸款機構。

參加購屋教育課程

許多計畫要求修習課程。例如，馬里蘭州的房貸計畫貸款和許多維吉尼亞州的住房貸款，在成交前都要求通過核准的課程。房利美對於部分低頭期貸款要求房屋擁有教育，尤其當所有買家都是首次購屋者時。HUD認可的住房諮詢機構會開設這些課程，通常免費或收取少量費用。維吉尼亞住房提供免費課程，線上或實體授課。

預審與預先核准

貸款機構對這些詞彙的使用方式各不相同。 預先資格 審查通常是根據你向貸款機構報告的內容快速估算。 預先核准 通常表示貸款機構已核查您的信用和部分文件。兩者都不是保證貸款。賣方和房地產經紀人常會要求您出示預先核准信與您的出價。

自行設定價格上限

貸款機構可能會核准超過你能負擔的金額。計算所有房屋的全部月度成本：貸款還款、房產稅、房屋保險、公寓或屋主協會（HOA）費用、水電費，以及維修費用。

1. 利用你的 支出計畫 ，找出每月能支付的最高住房費用。
2. 請詢問您的貸款機構或住房顧問，房價與您的付款相符，包含稅金、保險和費用。
3. 即使你的預先核准較高，也只看價格在該價格或以下的房子。

HUD認可的住房顧問可以審查你的信用與預算，與你一起制定計畫，解釋貸款方案，並介紹當地的頭期款計畫。他們能給你獨立建議，判斷貸款是否適合你。幫助通常是免費或低價的。

• 請致電 HUD，電話 800-569-4287，尋找您附近的機構。
• 透過 CFPB住房諮詢員搜尋郵遞區號。
• 請找一位會說你語言的輔導員，並詢問他們是否透過電話或線上會面。