Prepárate para la hipoteca: un plan a 12 meses

Antes de que un prestamista te conceda una hipoteca (un préstamo para comprar una vivienda), quiere saber que puedes hacer los pagos durante muchos años. Los prestamistas analizan cuatro factores principales:

• Crédito: tus informes y puntuaciones de crédito muestran cómo has pagado facturas y préstamos en el pasado.
• Ingresos: cuánto ganas y si puedes demostrarlo.
• Deudas: lo que ya pagas cada mes, en comparación con tus ingresos.
• Ahorros: dinero para la entrada, los costes de cierre y las emergencias después de mudarte.

No puedes cambiar esto en un mes. Pero en un año puedes avanzar de verdad. Esta lección te da un plan.

Para las deudas, el número clave es tu ratio deuda-ingresos (DTI). Son todos tus pagos mensuales de deuda, incluido el pago de la nueva vivienda, divididos por tus ingresos brutos mensuales (tus ingresos antes de impuestos). Cada programa de préstamos y prestamista establece su propio límite de DTI. Por ejemplo, en septiembre de 2026 el programa DC Open Doors estableció un DTI máximo del 50%, o 45% para algunos préstamos FHA. Un DTI más bajo deja más espacio en tu presupuesto para comida, transporte y sorpresas.

Meses 12 a 9: revisa y limpia tu crédito

• Recibe tus informes de crédito gratuitos de las tres agencias de crédito en AnnualCreditReport.com. Puedes consultarlos gratis cada semana.
• Busca errores, como cuentas que no son tuyas o pagos atrasados que no hayas realizado. Disputa errores por escrito. Nuestra lección sobre cómo leer tu informe de crédito muestra cómo.
• Paga todas las facturas a tiempo. Configura pagos automáticos o recordatorios.
• Reduce los saldos de tus tarjetas de crédito. Usar menos límites de crédito puede mejorar tu puntuación. Observa qué afecta a tu puntuación crediticia.
• ¿Aún no hay historial crediticio? Empieza ahora con nuestra lección sobre cómo construir crédito. Algunos programas de préstamo, como los préstamos FHA, tienen normas que permiten al prestamista consultar otros registros, como el alquiler y los pagos de servicios.

La puntuación que utilice un prestamista hipotecario puede no coincidir con la puntuación gratuita de tu aplicación bancaria. A partir de septiembre de 2026, los prestamistas que venden préstamos a Fannie Mae y Freddie Mac pueden utilizar una puntuación FICO clásica o VantageScore 4.0, según los informes de las tres agencias. Así que revisa los tres informes.

Meses 9 a 6: ahorra para tres cosas

• Pago inicial: algunos préstamos requieren tan solo el 3% o el 3,5% del precio. Los programas en DC, Maryland y Virginia pueden ayudar.
• Costes de cierre: comisiones del préstamo, título, impuestos y artículos prepagados. Tu prestamista los incluirá en una Estimación de Préstamo.
• Ahorros de emergencia: dinero que aún conservas después de mudarte, para reparaciones y sorpresas.

Guarda tus ahorros en una cuenta bancaria o de una cooperativa de crédito. Los prestamistas suelen pedir extractos bancarios recientes y pueden preguntar de dónde provienen los depósitos grandes. El efectivo guardado en casa es difícil de contar para un prestamista, porque no puede ver de dónde proviene el dinero. Deposicítalo antes y lleva registros. Si un familiar te da dinero, pregunta al prestamista qué papeles necesita, como una carta de donación firmada.

Este también es el momento de buscar ayuda con tu pago inicial. Consulta Ayuda con la entrada y tipos de préstamos en DC, Maryland y Virginia.

Los prestamistas deben comprobar que tus ingresos son reales y que probablemente continuarán. Empieza una carpeta, en papel o en el móvil, y añade los papeles a medida que los recibas.

Documentos que la mayoría de los prestamistas piden

• Identificación con foto, como carné de conducir o pasaporte
• Tu número de la Seguridad Social o ITIN
• Recibos de nómina de los últimos 30 días
• Formulaciones W-2 de los dos últimos años
• Declaraciones de la renta federal de los dos últimos años
• Extractos bancarios de los últimos dos meses, con cada página
• Prueba de que pagas el alquiler a tiempo, como registros bancarios o la información de contacto de tu casero
• Lista de tus deudas y pagos mensuales

Trabajadores autónomos, de trabajos puntuales y de dinero en efectivo

Si conduces para una solicitud, limpias casas, gestionas un pequeño negocio o haces trabajos por contrato, necesitas más pruebas. Fannie Mae, que compra muchas hipotecas en EE. UU., generalmente busca dos años de ingresos por cuenta propia en tus declaraciones de la renta. Muchos prestamistas solicitan:

• Declaraciones de impuestos federales personales de los dos últimos años, con todos los anexos
• Declaraciones de la renta empresarial, si tu empresa presenta las suyas propias
• Formularios 1099 de las empresas que te pagaron
• Un estado de pérdidas y ganancias para este año hasta ahora
• Extractos bancarios empresariales, si tienes una cuenta separada

Importante: para los autónomos, los prestamistas suelen contar los ingresos en tus declaraciones de impuestos después de los gastos del negocio, no el total de tus ventas. Si ganas efectivo y no lo declaras, un prestamista no podrá usarlo para ayudarte a calificar. Consulta nuestra lección sobre impuestos para trabajadores de la segunda línea y autónomos.

Prestatarios con un ITIN

Un ITIN (Número de Identificación de Contribuyente Individual) es un número fiscal del IRS para personas que no pueden obtener un número de Seguridad Social. Algunos bancos, cooperativas de crédito y prestamistas comunitarios conceden hipotecas a prestatarios ITIN. Estos préstamos pueden requerir un pago inicial mayor o costar más, así que compara las ofertas con cuidado. Los prestamistas suelen pedir:

• Tu carta ITIN del IRS
• Un pasaporte u otro documento de identidad gubernamental con foto
• Declaraciones de la renta federal presentadas con tu ITIN, a menudo durante dos años
• Prueba de trabajo y ingresos estables, como registros de nóminas o extractos bancarios
• Registros de alquileres puntuales y pagos de servicios públicos

Asegúrate de que tu ITIN siga activo. La IRS dice que un ITIN expira si no se utiliza en una declaración de impuestos federal durante tres años fiscales consecutivos. También debes saber que desde el 25 de mayo de 2025, los préstamos FHA ya no están abiertos a residentes no permanentes, como personas con visado de trabajo. Los ciudadanos estadounidenses y residentes permanentes legales (titulares de green card) aún pueden solicitarlo.

Desde junio de 2026, los reguladores federales han pedido a los bancos que examinen más detenidamente a los clientes que usan un ITIN. También han dicho que los prestamistas hipotecarios pueden revisar tu estatus migratorio cuando decidan si puedes devolver un préstamo. Algunos pueden pedir más documentos o decir que no, así que pregunta antes de solicitarlo. Un asesor de vivienda puede ayudarte a encontrar prestamistas que aún concedan préstamos ITIN.

Haz un curso de educación para compradores de vivienda

Muchos programas requieren una clase. Por ejemplo, los préstamos del Programa Hipotecario de Maryland y muchos préstamos hipotecarios de Virginia requieren una clase aprobada antes de cerrar. Fannie Mae exige educación sobre la propiedad de vivienda para algunos préstamos con bajo pago inicial cuando todos los compradores son compradores primerizos. Las agencias de asesoramiento en vivienda aprobadas por HUD imparten estas clases, a menudo de forma gratuita o con una pequeña tarifa. Virginia Housing ofrece una clase gratuita, online o presencialmente.

Pre-calificación y preaprobación

Los prestamistas usan estas palabras de diferentes maneras. Una pre-calificación suele ser una estimación rápida basada en lo que le digas al prestamista. Una preaprobación suele significar que el prestamista ha revisado tu crédito y algunos documentos. Ninguna de las dos es un préstamo garantizado. Los vendedores y agentes inmobiliarios suelen pedir ver una carta de preaprobación con tu oferta.

Establece tu propio límite de precio

Un prestamista puede aprobarte más de lo que puedes pagar cómodamente. Cuenta el coste mensual completo de propiedad: el pago del préstamo, los impuestos sobre la propiedad, el seguro de hogar, las tasas de condominios o asociaciones de vecinos (HOA), los servicios y el dinero para reparaciones.

1. Utiliza tu plan de gastos para encontrar lo máximo que puedes pagar por alojamiento cada mes.
2. Pregunta a tu prestamista o asesor de vivienda qué precio de vivienda se ajusta a ese pago, incluyendo impuestos, seguros y comisiones.
3. Solo mira casas a ese precio o por debajo de ese, incluso si tu preaprobación es más alta.

Un asesor de vivienda aprobado por el HUD puede revisar tu crédito y presupuesto, elaborar un plan contigo, explicarte las ofertas de préstamos y informarte sobre los programas locales de entrada inicial. Pueden darte asesoramiento independiente sobre si un préstamo es adecuado para ti. La ayuda suele ser gratuita o de bajo coste.

• Llama a HUD al 800-569-4287 para encontrar una agencia cerca de ti.
• Busca por código postal con la búsqueda de consejero de vivienda CFPB.
• Pide un orientador que hable tu idioma y pregunta si se reúnen por teléfono o online.