Гет Хипотека-спреман: 12-месечни план

Пре него што зајмодавац вам даје хипотеку (кредит за куповину куће), жели да зна да можете извршити уплате дуги низ година. Зајмодавци гледају на четири главне ствари:

• Кредит : ваши кредитни извештаји и резултати показују како сте платили рачуне и кредите у прошлости.
• Приход : колико зарађујете и да ли то можете доказати.
• Дугови : оно што већ плаћате сваког месеца, у поређењу са вашим приходима.
• Штедња : новац за предујам, трошкове затварања и хитне случајеве након што се уселите. Затварање, често назива насеље у ДЦ области, је састанак на крају куповине куће где сте потписали кредитне папире, платити готовину за затварање, и добити кључеве.

Не можете их променити за месец дана. Али за годину дана, можете направити прави напредак. Ова лекција вам даје план.

За дугове, кључни број је однос дуга и прихода (ДТИ). То су све ваше месечне исплате дуга, укључујући и нову исплату куће, подељено са вашим бруто месечним приходом (ваш приход пре опорезивања). Сваки кредитни програм и зајмодавац поставља свој ДТИ лимит. На пример, у септембру 2026. програм ДЦ Опен Доорс навео је максимални ДТИ од 50%, или 45% за неке ФХА кредите. ФХА кредит је хипотека подржана од стране Федералне стамбене управе. Омогућава купцима да спусте само 3,5% и може бити лакше добити са нижим кредитом. Нижи ДТИ оставља више простора у вашем буџету за храну, превоз и изненађења.

Месеци од 12 до 9: проверите и очистите свој кредит

• Набавите своје бесплатне кредитне извештаје из сва три кредитна бироа на АннуалЦредитРепорт.цом . Можете их бесплатно проверити сваке недеље.
• Потражите грешке, као што су рачуни који нису ваши или закашњела плаћања које нисте направили. Оспорите грешке у писаној форми. Наша лекција о читању кредитног извештаја показује како.
• Платите сваки рачун на време. Подесите аутоматска плаћања или подсетнике.
• Платите стање кредитних картица. Коришћење мање ваших кредитних лимита може помоћи вашем резултату. Погледајте шта утиче на ваш кредитни резултат .
• Још увек нема кредитне историје? Почните сада са нашом лекцијом о изградњи кредита . Неки кредитни програми, као што су ФХА кредити, имају правила која омогућавају зајмодавцу да погледа друге евиденције, као што су плаћања станарине и комуналних услуга.

Резултат који користи хипотекарни зајмодавац можда неће одговарати бесплатном резултату у вашој банкарској апликацији. Од септембра 2026. године, зајмодавци који продају кредите Фанние Мае и Фреддие Мац могу користити Цлассиц ФИЦО резултат или ВантагеСцоре 4.0, на основу извештаја сва три бироа. Дакле , проверите сва три извештаја.

Месеци од 9 до 6: сачувајте за три ствари

• Предујам : неки кредити треба онолико мало колико 3% или 3.5% од цене. Програми у ДЦ, Мериленд, и Вирџинија могу помоћи.
• Трошкови затварања: накнаде за кредит, наслов, порези и припејд ставке. Ваш зајмодавац ће их навести на процени кредита.
• Хитна штедња: новац који још увек имате након што се уселите, за поправке и изненађења.

Држите своју уштеђевину на рачуну банке или кредитне уније. Зајмодавци обично траже недавне банковне изводе и могу питати одакле долазе велики депозити. Готовина која се чува код куће је зајмодавцу тешко рачунати, јер не може да види одакле је новац дошао. Положите га рано и водите евиденцију. Ако ће вам члан породице дати новац, питајте зајмодавца који папири су му потребни, као што је потписано поклон писмо.

Ово је такође време да потражите помоћ у вези са учешћем. Погледајте Помоћ за плаћање учешћа и врсте кредита у ДЦ-у, Мериленду и Вирџинији .

Зајмодавци морају да провере да ли је ваш приход стваран и да ће се вероватно наставити. Започните фасциклу, на папиру или на телефону, и додајте папире како их добијете.

Радови које већина зајмодаваца тражи

• Фото ИД, као што је возачка дозвола или пасош
• Ваш број социјалног осигурања или ИТИН
• Платни листићи из последњих 30 дана
• В -2 обрасци из последње две године
• Федералне пореске пријаве из последње две године
• Банковни изводи из последња два месеца, са сваком страницом
• Доказ да плаћате станарину на време, као што су банковни записи или контакт информације вашег станодавца
• Списак ваших дугова и месечних уплата

Самозапослени , свирка и готовински радници

Ако возите за апликацију, чистите куће, водите мали бизнис или радите уговор, потребно вам је више доказа. Фанние Мае, која купује многе америчке хипотеке, обично тражи две године прихода од самозапошљавања на пореским пријавама. Многи зајмодавци траже:

• Личне федералне пореске пријаве за последње две године, са свим распоредима
• Пореске пријаве предузећа, ако ваше предузеће поднесе сопствене
• 1099 образаца од компанија које су вам платиле
• Извештај о добити и губитку за ову годину до сада
• Пословни банковни изводи, ако имате посебан рачун

Важно : за самозапослене особе, зајмодавци обично рачунају приход на пореске пријаве након пословних трошкова, а не укупну продају. Ако зарадите новац и не пријавите, зајмодавац га не може користити да вам помогне да се квалификујете. Погледајте нашу лекцију о порезима за свирке и самозапослене раднике .

Зајмопримци са ИТИН-ом

ИТИН (Индивидуални идентификациони број пореског обвезника) је порески број од ИРС за људе који не могу да добију број социјалног осигурања. Неке банке, кредитне уније и зајмодавци у заједници дају хипотеке зајмопримцима ИТИН-а. Ови кредити ће можда требати већи предујам или коштати више, па пажљиво упоредите понуде. Зајмодавци често траже:

• Ваше ИТИН писмо из ИРС-а
• Пасош или друга владина лична карта са фотографијом
• Федералне пореске пријаве поднете са ИТИН-ом, често за две године
• Доказ о сталном раду и приходима, као што су евиденција плата или банковни изводи
• Евиденција о плаћању закупнине и комуналних услуга

Уверите се да је ваш ИТИН и даље активан. ИРС каже да ИТИН истиче ако се не користи на савезној пореској пријави за три пореске године за редом. Такође знајте да од 25. маја 2025. године ФХА кредити више нису отворени за несталне становнике, као што су људи на радним визама. Амерички држављани и законити стални становници (власници зелене карте) и даље могу да се пријаве.

Од јуна 2026. године, федерални регулатори су затражили од банака да пажљивије погледају клијенте који користе ИТИН. Они су такође рекли да хипотекарни зајмодавци могу погледати ваш имиграциони статус када одлуче да ли можете да отплатите кредит. Неки могу тражити више докумената или рећи не, па питајте пре него што се пријавите. Стамбени саветник може вам помоћи да пронађете зајмодавце који и даље дају ИТИН кредите.

Узмите класу образовања за купце кућа

Многи програми захтевају класу. На пример, кредити за хипотекарни програм у Мериленду и многи стамбени кредити у Вирџинији захтевају одобрену класу пре затварања. Фанние Мае захтева образовање о власништву куће за неке кредите са ниским учешћем када су сви купци први пут купци. Агенције за стамбено саветовање које је одобрио ХУД предају ове часове, често бесплатно или уз малу накнаду. Виргиниа Хоусинг нуди бесплатну класу, онлине или лично.

Предквалификација и предодобрење

Зајмодавци користе ове речи на различите начине. Предквалификација је често брза процена на основу онога што кажете зајмодавцу. Претходно одобрење обично значи да је зајмодавац проверио ваш кредит и неке документе. Ниједан није гарантовани кредит. Продавци и агенти за некретнине често траже да виде писмо претходног одобрења са вашом понудом.

Поставите сопствено ограничење цене

Зајмодавац вам може одобрити више него што можете удобно платити. Рачунајте пуне месечне трошкове поседовања: плаћање кредита, порез на имовину, осигурање власника кућа, накнаде за станове или удружење власника кућа (ХОА), комуналије и новац за поправке.

1. Користите свој план потрошње да бисте пронашли највише што можете платити за становање сваког месеца.
2. Питајте свог зајмодавца или стамбеног саветника која цена куће одговара том плаћању, са порезима, осигурањем и накнадама.
3. Погледајте само куће на или испод те цене, чак и ако је ваше претходно одобрење веће.

Стамбени саветник одобрен од стране ХУД-а може прегледати ваш кредит и буџет, направити план са вама, објаснити понуде кредита, и рећи вам о локалним програмима учешћа. Они вам могу дати независне савете о томе да ли је кредит добар за вас. Помоћ је често бесплатна или јефтина.

• Позовите ХУД на 800-569-4287 да пронађете агенцију у вашој близини.
• Претрага по поштанском броју са претрагом стамбеног саветника ЦФПБ-а .
• Затражите саветника који говори ваш језик и питајте да ли се састају телефоном или путем интернета.