租賃與住房選擇 ·22課
Rent or Buy? Compare the Real Costs
A DC-area worked example that compares renting at $2,000 a month with buying a $320,000 condo, including the costs first-time buyers often miss and why the number of years you stay matters.
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本課程部分內容尚未翻譯成您的語言，因此以英文呈現。
在本課中
你將學到的
- List the monthly and one-time costs of owning a home and compare them with renting.
- Use a worked example to compare the total cost of renting and buying over several years.
- Explain why the number of years you plan to stay changes the answer.
- Use a readiness checklist to decide whether to start preparing to buy.
這與我們的課程有何關聯： Our class covers housing needs and wants, the choice between renting and buying, and what you can afford. This lesson adds a DC-area worked example over five years, the costs first-time buyers often miss, a break-even table, and a readiness checklist.
要知道的話
- 本金與利息 (Principal and interest)
- 房貸付款的兩部分。本金是還清你借的金額。利息是貸款機構向你收取的借款費用。
- 公寓或屋主協會費用 (Condo or HOA fee)
- 這是公寓或屋主協會成員每月支付的費用，用於共同支付費用，例如建築維修、公共區域，有時還有水費或垃圾費。
- 私人房貸保險（PMI） (Private mortgage insurance (PMI))
- 當你在傳統貸款中支付低於20%的頭期款時，可能還得支付保險費用。它保護的是貸款機構，而不是你。
- 過戶費用 (Closing costs)
- 完成購屋所需支付的費用，如貸款機構費用、估價費、產權保險、政府稅，以及預付的房產稅和保險費。
- 股權 (Equity)
- 你擁有的房屋部分。它是房屋價值減去你尚未還清的房貸金額。
- 損益平衡點 (Break-even point)
- 就是購買總成本低於租金總成本的時刻。
- 頭期款 (Down payment)
- 房子價格中你一開始付現金的部分。剩下的部分你用房貸借。
- 逐項列出 (Itemize)
- 在你的聯邦報稅表上列出某些費用，例如房貸利息和房產稅，以降低你所繳稅的收入。你這麼做而不是採用標準扣除額。
The full cost of owning a home
Many people compare their rent with a mortgage payment. That is not a fair comparison. A homeowner pays many costs that a renter does not:
- Principal and interest: the loan payment itself.
- Property tax: in DC, most homes are taxed at $0.85 for every $100 of assessed value each year. The assessed value is what the city or county says your home is worth for tax purposes. DC's homestead deduction lowers the tax for owners who live in the home. In Maryland and Virginia, the rate depends on the county or city where the home is.
- Homeowners or condo insurance: covers your home and belongings.
- Condo or HOA fee: this can go up over time. A condo association can also charge a one-time "special assessment" for a big repair, like a new roof.
- Private mortgage insurance (PMI): often required if you put less than 20% down on a conventional loan. A conventional loan is a regular mortgage that the government does not back. An FHA loan is backed by the Federal Housing Administration and lets you put down as little as 3.5%, but you pay mortgage insurance.
- Repairs and upkeep: when the water heater breaks, there is no landlord to call. Save for this every month.
範例
Monthly cost: renting vs. buying a condo in DC
Kwame and Ama rent a one-bedroom apartment in Brookland, in Northeast DC, for $2,000 a month. They are looking at a one-bedroom condo nearby for $320,000. They would put 5% down and borrow $304,000 for 30 years at a fixed rate of 7%. With a fixed rate, the interest rate and the loan payment stay the same for the whole loan. With an adjustable rate, they can change later. That is close to the average 30-year rate in Freddie Mac's weekly survey in late September 2026, which was 7.03% on September 24. Your rate may be higher or lower.
| Monthly cost | Rent | Buy |
|---|---|---|
| Rent | $2,000 | $0 |
| Renter's insurance | $15 | $0 |
| Principal and interest (7%, 30 years) | $0 | $2,023 |
| Property tax ($0.85 per $100, before any homestead deduction) | $0 | $227 |
| Condo fee | $0 | $450 |
| Condo owner's insurance | $0 | $30 |
| PMI | $0 | $125 |
| Savings for repairs | $0 | $100 |
| Total each month | $2,015 | $2,955 |
$320,000 × $0.85 ÷ $100 = $2,720 a year, or about $227 a month
In the first year, owning costs about $940 more each month than renting. The condo fee, insurance, PMI, and repair numbers are examples. Ask for the real condo fee and get insurance quotes for any home you consider.
拿鑰匙前你需要的現金
購買在起初也需要大量現金。在這個例子中，Kwame 和 Ama 需要：
- 頭期款： 32萬美元的5%，是1萬6千美元。
- 過戶費用： 在這個例子中約為9,000美元。你的貸款機構必須在申請後三個工作天內提供貸款估算。它顯示了你的真實成交費用。
- 搬家和早期修理或家具： 大約2,000美元。
16,000美元 + 9,000美元 + 2,000美元 = 27,000美元，入住日前
繳清這些費用後，他們也應該保留 緊急備用金 。華盛頓特區、馬里蘭州和維吉尼亞州的計畫可能幫助首次購屋者支付頭期款和交屋費用。請參閱我們的 頭期款協助課程。
根據法律，當您的貸款餘額預計達到房屋原始價值的80%時，若符合某些條件，例如良好的還款紀錄，您可以以書面方式要求貸款服務商取消PMI。在這個例子中，這幾乎需要11年。
範例
五年後：每個選擇都花了多少錢？
現在想像Kwame和Ama在五年後必須搬家。我們假設租金每年上漲3%，房東除了貸款還款和PMI外的成本每年上漲3%，公寓價值每年上漲3%，而銷售成本則是售價的6%。
租金：$127,419 + $900 租客保險 = $128,319
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 起初現金 | 27,000美元 |
| 60個月的月費 | 180,265美元 |
| 總計已付 | 207,265美元 |
| 五年後的售價 | 370,968美元 |
| 扣除銷售成本（6%） | −$22,258 |
| 扣除銷售時已還清的貸款餘額 | −$286,160 |
| 促銷時現金回饋 | 62,550美元 |
| 購買淨成本（$207,265 − $62,550） | 144,715美元 |
五年下來，租金少了16,396美元。為什麼？前五年，Kwame和Ama還了121,351美元的本金和利息，其中有103,511美元是利息。只有17,840美元還清了貸款。
如果公寓價值完全沒有上漲，出售時的現金回饋僅為14,640美元，購買淨成本則上升至192,625美元。房價可能持平甚至下跌。此外，租客保留了27,000美元，每月花費更少。如果他們存下這筆錢，租屋在這個例子中看起來更有利。
損益平衡：為什麼年數很重要
買賣的一次性成本會分散在你居住的年限中。你住得越久，這些費用每年都會越小。你每年還的貸款金額也也越多。這裡有同一個例子，跨越不同時間，如果公寓價值每年上漲3%。
| 歲月 | 租賃 | 購買 | 哪個成本較低？ |
|---|---|---|---|
| 3 | 74,722美元 | 99,601美元 | 租金，多了24,879美元 |
| 5 | $128,319 | 144,715美元 | 租金，16,396美元 |
| 7 | $185,159 | 188,737美元 | 租金，3,578美元 |
| 8 | 214,856美元 | 210,285美元 | 購買，4,571美元 |
| 10 | 276,933美元 | 252,338美元 | 購買，價錢為24,595美元 |
在這個例子中，損益平衡點出現在第8年。由於價格、利率或費用不同，損益平衡可能會更早或更晚。如果房屋價值維持不變，買房的成本會比租屋還高。
有些屋主可以在聯邦報稅時扣除房貸利息和房產稅，但前提是他們必須列舉扣除。許多人改用標準扣除，因此沒有額外的稅務節省。免費的 VITA稅務志工 可以告訴你哪些項目適用於你。
小心
購買過程中常見的陷阱
- 「付房租是浪費錢。」 房租是為了找房子和自由搬家。在早期，大部分房貸付款是利息，而利息也無法回收。
- 租購或「租賃購買」交易。 你可能每個月多付錢，用於日後購屋。若未繳款或無法及時取得房貸，可能會損失所有額外資金。部分合約還要求你支付維修費用。簽約前請住房輔導員或律師審查。在華盛頓特區，你可以向檢察總長辦公室舉報不公平交易。
- 購買貸款人核准的最昂貴房屋。 貸款人核准不代表預算。確保每月全額費用仍能讓你每月存錢。
- 跳過公寓文件。 在購買公寓前，請詢問協會的預算、修繕節省金額，以及任何計畫中的特別評估。
除了金錢和準備清單之外
金錢並不是唯一的問題。請思考：
- 彈性： 租客因新工作或家庭需求能更輕鬆地搬家。
- 穩定性： 持續償還房貸的屋主掌控著自己的房屋，租約結束時無法被要求搬走。
- 通勤： 遠離工作或捷運的便宜住宅，可能在時間、油費和票價上都比較貴。
- 學校： 在華盛頓特區及鄰近縣市，你的地址通常決定你被分配的公立學校。
- 時間與工作： 車主負責或支付所有維修費用。
勾選每個對你來說正確的選項：
- 我們計劃在該地區居住多年。以我們的例子來說，購買成本直到第八年才開始降低。
- 我們有現金支付頭期款、過戶費用和搬家費用，買房後還有緊急基金。
- 我們的收入是穩定的。貸款機構經常會看過去兩年的工作紀錄。如果我們是自營業者或以現金支付，報稅表上會顯示這些收入。
- 我們免費查閱了三大信用局的信用報告，並修正了所有錯誤 AnnualCreditReport.com。
- 我們可以支付整個月購房成本，而不只是房貸，同時每個月都能省錢。
- 我們其他的每月還款金額都很低。請參閱我們關於 如何準備房貸的 課程，了解貸款機構如何衡量這些還款。
- 我們會見了HUD認可的住房顧問，或參加了購屋教育課程。
沒有社會安全號碼？大多數標準房貸方案，包括FHA貸款，都要求有社會安全號碼。自2025年5月起，FHA貸款僅限美國公民、合法永久居民（綠卡持有人）及少數少數小型團體。部分銀行、信用合作社及社區貸款機構為持有ITIN的借款人提供房貸。住房顧問可以協助你找到相關貸款。
提示
先找住房輔導員，不要找業務員
HUD核准的住房輔導員是為非營利組織或公共機構工作，而非貸款機構或賣方。輔導員可以檢視你的預算、信用和儲蓄，並告訴你華盛頓特區、馬里蘭州或維吉尼亞州的首次購屋者計畫。許多頭期款協助計畫要求參加購屋者教育課程，輔導員通常會開設相關課程。使用CFPB的 住房諮詢師搜尋工具，依信箱區號搜尋。
如果你錯過了清單上的某些項目，那是正常的。利用你多年的租屋經驗來存錢、建立信用並還清債務。然後明年再檢查清單。
重點摘要
- The mortgage payment is only part of the cost. Add property tax, insurance, condo or HOA fees, mortgage insurance, and repairs.
- Buying has large one-time costs, and selling a home costs money too. That is why a short stay usually favors renting.
- In our example, renting cost less for each of the first seven years. Buying cost less only after that, and only because the home's value went up.
- In the first years of a mortgage, most of each payment goes to interest, so you build equity slowly.
- Before you decide, meet with a HUD-approved housing counselor. The help is often free or low cost.
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購屋：購屋者的工具與資源 （另一個網站）
逐步指南，教你如何準備購屋、比較貸款方案，以及了解你的貸款估算與交屋文件。
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找一位住房輔導員 （另一個網站）
依郵遞區號搜尋 HUD 認可的住房顧問，協助購屋、租賃及信用，通常費用低廉甚至免費。
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不動產稅率 （另一個網站）
華盛頓特區目前的房產稅率，讓你能估算你考慮購買房屋的稅負。
本課程是一般財務教育，非法律、稅務或財務建議。規則與金額會變動，因此重要數字請向官方來源查詢。