Préparez-vous à l’hypothèque : un plan sur 12 mois

Avant qu’un prêteur ne vous accorde un prêt hypothécaire (un prêt pour acheter une maison), il veut savoir que vous pouvez effectuer les paiements pendant de nombreuses années. Les prêteurs prennent en compte quatre éléments principaux :

• Crédit : vos rapports et scores de crédit montrent comment vous avez payé vos factures et prêts par le passé.
• Revenu : combien vous gagnez et si vous pouvez le prouver.
• Dettes : ce que vous payez déjà chaque mois, comparé à vos revenus.
• Économies : argent pour l’apport, les frais de clôture et les urgences après votre emménagement.

Tu ne peux pas changer ça en un mois. Mais en un an, tu peux vraiment progresser. Cette leçon te donne un plan.

Pour les dettes, le chiffre clé est votre ratio dette/revenu (DTI). Il s’agit de tous vos paiements mensuels de dettes, y compris le nouveau paiement de la maison, divisés par votre revenu mensuel brut (votre revenu avant impôts). Chaque programme de prêt et prêteur fixe sa propre limite DTI. Par exemple, en septembre 2026, le programme Open Doors de DC a fixé un DTI maximum de 50 %, soit 45 % pour certains prêts FHA. Un DTI plus faible laisse plus de place dans votre budget pour la nourriture, le transport et les surprises.

Mois 12 à 9 : vérifiez et redressez votre crédit

• Obtenez vos rapports de crédit gratuits auprès des trois agences de crédit à AnnualCreditReport.com. Vous pouvez les consulter gratuitement chaque semaine.
• Cherchez les erreurs, comme des comptes qui ne vous appartiennent pas ou des paiements en retard que vous n’avez pas effectués. Contestez les erreurs écrites. Notre leçon sur la lecture de votre rapport de crédit montre comment.
• Payez chaque facture à temps. Mettez en place des paiements ou des rappels automatiques.
• Remboursez les soldes de vos cartes de crédit. Réduire vos limites de crédit peut améliorer votre score. Voyez ce qui influence votre score de crédit.
• Pas encore d’historique de crédit ? Commencez dès maintenant par notre leçon sur la construction du crédit. Certains programmes de prêt, comme les prêts FHA, ont des règles permettant au prêteur de consulter d’autres documents, comme le loyer et les paiements de services publics.

Le score utilisé par un prêteur hypothécaire peut ne pas correspondre au score gratuit de votre application bancaire. Depuis septembre 2026, les prêteurs qui vendent des prêts à Fannie Mae et Freddie Mac peuvent utiliser un score FICO classique ou VantageScore 4.0, basé sur les rapports des trois agences. Vérifiez donc les trois rapports.

Mois 9 à 6 : à part trois choses

• Apport initial : certains prêts nécessitent aussi peu que 3 % ou 3,5 % du prix. Les programmes à DC, Maryland et Virginie peuvent aider.
• Frais de clôture : frais pour le prêt, titre de propriété, taxes et articles prépayés. Votre prêteur les indiquera dans un devis de prêt.
• Économies d’urgence : l’argent que vous avez encore après votre emménagement, pour les réparations et les surprises.

Gardez vos économies dans un compte bancaire ou en coopérative de crédit. Les prêteurs demandent généralement des relevés bancaires récents, et ils peuvent demander d’où proviennent les dépôts importants. L’argent liquide conservé à la maison est difficile à compter pour un prêteur, car il ne peut pas voir d’où vient l’argent. Déposez-le tôt et tenez des registres. Si un membre de votre famille veut vous donner de l’argent, demandez au prêteur quels documents il a besoin, comme une lettre de donation signée.

C’est aussi le moment de chercher de l’aide pour votre apport. Consultez l’aide au dépôt initial et les types de prêts à DC, Maryland et Virginie.

Les prêteurs doivent vérifier que vos revenus sont réels et susceptibles de continuer. Ouvrez un dossier, sur papier ou sur votre téléphone, et ajoutez les papiers au fur et à mesure que vous les recevez.

Documents que la plupart des prêteurs demandent

• Pièce d’identité avec photo, comme un permis de conduire ou un passeport
• Votre numéro de sécurité sociale ou ITIN
• Bulletins de paie des 30 derniers jours
• Formulaires W-2 des deux dernières années
• Déclarations fiscales fédérales des deux dernières années
• Relevés bancaires des deux derniers mois, à chaque page
• Preuve que vous payez le loyer à temps, comme des relevés bancaires ou les coordonnées de votre propriétaire
• Une liste de vos dettes et paiements mensuels

Travailleurs indépendants, travailleurs à petits boulots et en salaire

Si vous conduisez pour une application, faites le ménage, dirigez une petite entreprise ou faites des travaux contractuels, vous avez besoin de plus de preuves. Fannie Mae, qui achète de nombreux prêts hypothécaires américains, recherche généralement deux ans de revenus indépendants sur vos déclarations fiscales. De nombreux prêteurs demandent :

• Déclarations fiscales fédérales personnelles des deux dernières années, avec tous les calendriers
• Déclarations fiscales pour entreprises, si votre entreprise dépose les siennes
• Formulaires 1099 des entreprises qui vous ont payé
• Un compte des résultats et pertes pour cette année jusqu’à présent
• Relevés bancaires professionnels, si vous avez un compte séparé

Important : pour les travailleurs indépendants, les prêteurs comptent généralement les revenus sur vos déclarations fiscales après les dépenses professionnelles, et non le total de vos ventes. Si vous gagnez de l’argent liquide sans le déclarer, un prêteur ne peut pas s’en servir pour vous aider à être éligible. Consultez notre leçon sur les impôts pour les travailleurs indépendants et les travailleurs indépendants.

Emprunteurs avec un ITIN

Un ITIN (Numéro d’Identification de Contribuable Individuel) est un numéro fiscal délivré par l’IRS pour les personnes qui ne peuvent pas obtenir de numéro de Sécurité sociale. Certaines banques, coopératives de crédit et prêteurs communautaires accordent des prêts hypothécaires aux emprunteurs ITIN. Ces prêts peuvent nécessiter un acompte plus important ou coûter plus cher, donc comparez attentivement les offres. Les prêteurs demandent souvent :

• Votre lettre ITIN de l’IRS
• Un passeport ou une autre pièce d’identité gouvernementale avec photo
• Déclarations fiscales fédérales déposées avec votre ITIN, souvent pour deux ans
• Preuve d’un emploi et de revenus stables, tels que des relevés de paie ou des relevés bancaires
• Dossiers des loyers à temps et des paiements des services publics

Assurez-vous que votre ITIN est toujours actif. L’IRS indique qu’un ITIN expire s’il n’est pas utilisé sur une déclaration fiscale fédérale pendant trois années fiscales consécutives. Sachez également que depuis le 25 mai 2025, les prêts FHA ne sont plus ouverts aux résidents non permanents, comme les personnes titulaires d’un visa de travail. Les citoyens américains et les résidents permanents légaux (détenteurs de carte verte) peuvent toujours faire la demande.

Depuis juin 2026, les régulateurs fédéraux demandent aux banques d’examiner de plus près les clients qui utilisent un ITIN. Ils ont également indiqué que les prêteurs hypothécaires pourraient examiner votre statut d’immigration lorsqu’ils décideront si vous pouvez rembourser un prêt. Certains peuvent demander plus de documents ou dire non, alors demandez avant de postuler. Un conseiller en logement peut vous aider à trouver des prêteurs qui accordent encore des prêts ITIN.

Suivez un cours d’éducation pour acheteurs de maison

De nombreux programmes exigent un cours. Par exemple, les prêts du Maryland Mortgage Program et de nombreux prêts immobiliers en Virginie exigent un cours approuvé avant la clôture. Fannie Mae exige une formation à la propriété pour certains prêts à faible apport lorsque tous les acheteurs sont primo-accédants. Les agences de conseil en logement agréées par le HUD dispensent ces cours, souvent gratuitement ou moyennant de petits frais. Virginia Housing propose un cours gratuit, en ligne ou en présentiel.

Préqualification et pré-approbation

Les prêteurs utilisent ces termes de différentes manières. Une pré-qualification est souvent une estimation rapide basée sur ce que vous dites au prêteur. Une pré-approbation signifie généralement que le prêteur a vérifié votre crédit et certains documents. Aucun des deux n’est un prêt garanti. Les vendeurs et les agents immobiliers demandent souvent à voir une lettre de préapprobation accompagnée de votre offre.

Fixe ta propre limite de prix

Un prêteur peut vous approuver plus que ce que vous pouvez facilement payer. Comptez le coût mensuel total de la possession : le paiement du prêt, les taxes foncières, l’assurance habitation, les frais de copropriété ou d’association de propriétaires (HOA), les services publics et l’argent pour les réparations.

1. Utilisez votre budget pour trouver le maximum que vous pouvez payer pour le logement chaque mois.
2. Demandez à votre prêteur ou conseiller en logement quel prix de la maison correspond à ce paiement, en incluant impôts, assurances et frais.
3. Regardez uniquement les maisons à ce prix ou en dessous, même si votre pré-approbation est plus élevée.

Un conseiller en logement agréé par le HUD peut examiner votre crédit et votre budget, élaborer un plan avec vous, vous expliquer les offres de prêt et vous informer des programmes locaux d’apport. Il pourra vous conseiller de manière indépendante sur la question de savoir si un prêt vous convient. L’aide est souvent gratuite ou à faible coût.

• Appelez le HUD au 800-569-4287 pour trouver une agence près de chez vous.
• Recherchez par code postal avec la recherche de conseiller en logement CFPB.
• Demandez un conseiller qui parle votre langue, et demandez s’ils se rencontrent par téléphone ou en ligne.