Get Hipoteka-spreman: 12-mesečni plan

Pre nego što zajmodavac vam daje hipoteku (kredit za kupovinu kuće), želi da zna da možete izvršiti uplate dugi niz godina. Zajmodavci gledaju na četiri glavne stvari:

• Kredit: vaši kreditni izveštaji i rezultati pokazuju kako ste platili račune i kredite u prošlosti.
• Prihod: koliko zarađujete i da li to možete dokazati.
• Dugovi: ono što već plaćate svakog meseca, u poređenju sa vašim prihodima.
• Štednja: novac za predujam, troškove zatvaranja i hitne slučajeve nakon što se uselite. Zatvaranje, koje se često naziva naselje u oblasti DC, je sastanak na kraju kupovine kuće na kojem potpišete kreditne papire, platite gotovinu za zatvaranje i dobijete ključeve.

Ne možete ih promeniti za mesec dana. Ali za godinu dana možete napraviti pravi napredak. Ova lekcija vam daje plan.

Za dugove, ključni broj je vaš odnos duga i prihoda (DTI). To su sve vaše mesečne isplate duga, uključujući i novu isplatu kuće, podeljene sa vašim bruto mesečnim prihodom (vaš prihod pre oporezivanja). Svaki kreditni program i zajmodavac postavlja sopstveni DTI limit. Na primer, u septembru 2026. godine program DC Open Doors naveo je maksimalni DTI od 50%, ili 45% za neke FHA kredite. FHA kredit je hipoteka koju podržava Federalna stambena uprava. Omogućava kupcima da spuste samo 3,5% i može biti lakše dobiti sa nižim kreditom. Niži DTI ostavlja više prostora u vašem budžetu za hranu, prevoz i iznenađenja.

Meseci od 12 do 9: proverite i očistite svoj kredit

• Nabavite besplatne kreditne izveštaje iz sva tri kreditna biroa na AnnualCreditReport.com. Možete ih besplatno proveriti svake nedelje.
• Potražite greške, kao što su računi koji nisu vaši ili zakašnjela plaćanja koje niste napravili. Osporite greške u pisanoj formi. Naša lekcija o čitanju kreditnog izveštaja pokazuje kako.
• Platite svaki račun na vreme. Podesite automatska plaćanja ili podsetnike.
• Platite stanje kreditne kartice. Koristeći manje od vaših kreditnih limita može da pomogne svoj rezultat. Pogledajte šta utiče na vaš kreditni rezultat.
• Još uvek nemate kreditnu istoriju? Počnite sada sa našom lekcijom o izgradnji kredita. Neki kreditni programi, kao što su FHA krediti, imaju pravila koja omogućavaju zajmodavcu da pogleda druge evidencije, kao što su plaćanja stanarine i komunalnih usluga.

Rezultat koji koristi hipotekarni zajmodavac možda neće odgovarati besplatnom rezultatu u vašoj bankarskoj aplikaciji. Od septembra 2026. godine, zajmodavci koji prodaju kredite Fannie Mae i Freddie Mac mogu koristiti Classic FICO rezultat ili VantageScore 4.0, na osnovu izveštaja sva tri biroa. Zato proverite sva tri izveštaja.

Meseci od 9 do 6: sačuvajte za tri stvari

• Predujam: neki krediti treba samo 3% ili 3.5% od cene. Programi u DC, Merilend, i Virdžinija može pomoći.
• Troškovi zatvaranja: naknade za kredit, naslov, porezi i pripejd stavke. Vaš zajmodavac će ih navesti na proceni kredita.
• Hitna štednja: novac koji još uvek imate nakon što se uselite, za popravke i iznenađenja.

Držite svoju ušteđevinu na računu banke ili kreditne unije. Zajmodavci obično traže nedavne bankovne izvode i mogu pitati odakle dolaze veliki depoziti. Gotovina koja se čuva kod kuće je zajmodavcu teško računati, jer ne može da vidi odakle je novac došao. Položite ga ranije i vodite evidenciju. Ako će vam član porodice dati novac, pitajte zajmodavca koji papiri su mu potrebni, kao što je potpisano poklon pismo.

Ovo je takođe vreme da potražite pomoć u vezi sa učešćem. Pogledajte pomoć za predujam i vrste kredita u DC-u, Merilendu i Virdžiniji.

Zajmodavci moraju da provere da li je vaš prihod stvaran i da će se verovatno nastaviti. Pokrenite fasciklu, na papiru ili na telefonu, i dodajte papire kako ih dobijete.

Radovi koje većina zajmodavaca traži

• Foto ID, kao što je vozačka dozvola ili pasoš
• Vaš broj socijalnog osiguranja ili ITIN
• Platni listići iz poslednjih 30 dana
• V-2 obrasci iz poslednje dve godine
• Federalne poreske prijave iz poslednje dve godine
• Bankovni izvodi iz poslednja dva meseca, sa svakom stranicom
• Dokaz da plaćate stanarinu na vreme, kao što su bankovni zapisi ili kontakt informacije vašeg stanodavca
• Spisak vaših dugova i mesečnih uplata

Samozaposleni, svirka i gotovinski radnici

Ako vozite za aplikaciju, čiste kuće, vodite mali biznis ili radite ugovor, potrebno vam je više dokaza. Fannie Mae, koja kupuje mnoge američke hipoteke, obično traži dve godine prihoda od samozapošljavanja na vašim poreskim prijavama. Mnogi zajmodavci traže:

• Lične federalne poreske prijave za poslednje dve godine, sa svim rasporedima
• Poreske prijave preduzeća, ako vaše preduzeće podnese sopstvene
• 1099 obrazaca od kompanija koje su vam platile
• Izveštaj o dobiti i gubitku za ovu godinu do sada
• Poslovni bankovni izvodi, ako imate poseban račun

Važno: za samozaposlene osobe, zajmodavci obično računaju prihod na vašim poreskim prijavama nakon poslovnih troškova, a ne ukupnu prodaju. Ako zaradite gotovinu i ne prijavite, zajmodavac ga ne može koristiti da vam pomogne da se kvalifikujete. Pogledajte našu lekciju o porezima za svirke i samozaposlene radnike.

Zajmoprimci sa ITIN-om

ITIN (Individualni identifikacioni broj poreskog obveznika) je poreski broj iz IRS-a za ljude koji ne mogu dobiti broj socijalnog osiguranja. Neke banke, kreditne unije i zajmodavci u zajednici daju hipoteke ITIN zajmoprimcima. Ovi krediti će možda trebati veći predujam ili koštati više, pa pažljivo uporedite ponude. Zajmodavci često traže:

• Vaše ITIN pismo iz IRS-a
• Pasoš ili druga vladina lična karta sa fotografijom
• Federalne poreske prijave podnete sa ITIN-om, često za dve godine
• Dokaz o stalnom radu i prihodima, kao što su evidencija plata ili bankovni izvodi
• Evidencija o plaćanju zakupnine i komunalnih usluga

Uverite se da je vaš ITIN i dalje aktivan. IRS kaže da ITIN ističe ako se ne koristi na saveznoj poreskoj prijavi tri poreske godine zaredom. Takođe znajte da od maja 25, 2025, FHA krediti više nisu otvoreni za nestalne stanovnike, kao što su ljudi na radnim vizama. Američki državljani i zakoniti stalni stanovnici (vlasnici zelene karte) i dalje mogu da se prijave.

Od juna 2026. godine, federalni regulatori su zatražili od banaka da pažljivije pogledaju klijente koji koriste ITIN. Oni su takođe rekli da hipotekarni zajmodavci mogu pogledati vaš imigracioni status kada odluče da li možete da otplatite kredit. Neki mogu tražiti više dokumenata ili reći ne, pa pitajte pre nego što se prijavite. Stambeni savetnik može vam pomoći da pronađete zajmodavce koji i dalje daju ITIN kredite.

Uzmite klasu obrazovanja za kupce kuća

Mnogi programi zahtevaju klasu. Na primer, krediti za hipotekarni program u Merilendu i mnogi krediti za stanovanje u Virdžiniji zahtevaju odobrenu klasu pre zatvaranja. Fannie Mae zahteva obrazovanje o vlasništvu kuća za neke kredite sa niskim učešćem kada su svi kupci prvi put kupci. Agencije za savetovanje za stanovanje odobrene od strane HUD-a predaju ove časove, često besplatno ili uz malu naknadu. Virginia Housing nudi besplatnu klasu, online ili lično.

Predkvalifikacija i predodobrenje

Zajmodavci koriste ove reči na različite načine. Predkvalifikacija je često brza procena na osnovu onoga što kažete zajmodavcu. Predodobrenje obično znači da je zajmodavac proverio vaš kredit i neke dokumente. Nijedan nije garantovani kredit. Prodavci i agenti za nekretnine često traže da vide pismo prethodnog odobrenja sa vašom ponudom.

Postavite sopstveno ograničenje cene

Zajmodavac može da vam odobri za više nego što možete udobno platiti. Računajte pune mesečne troškove posedovanja: plaćanje kredita, porez na imovinu, osiguranje vlasnika kuća, naknade za stanove ili udruženje vlasnika kuća (HOA), komunalije i novac za popravke.

1. Koristite svoj plan potrošnje da biste pronašli najviše što možete platiti za stanovanje svakog meseca.
2. Pitajte svog zajmodavca ili stambenog savetnika koja cena kuće odgovara tom plaćanju, sa porezima, osiguranjem i naknadama.
3. Pogledajte samo kuće na ili ispod te cene, čak i ako je vaše prethodno odobrenje veće.

Stambeni savetnik odobren od strane HUD-a može pregledati vaš kredit i budžet, napraviti plan sa vama, objasniti ponude kredita, i reći vam o lokalnim programima učešća. Oni vam mogu dati nezavisne savete o tome da li je kredit dobar za vas. Pomoć je često besplatna ili jeftina.

• Pozovite HUD na 800-569-4287 da pronađete agenciju u vašoj blizini.
• Pretraga po poštanskom broju sa pretragom stambenog savetnika CFPB-a.
• Zatražite savetnika koji govori vaš jezik i pitajte da li se sastaju telefonom ili putem interneta.