모기지 준비 완료: 12개월 플랜

대출 기관이 주택 구매를 위한 대 출 (주택담보대출)을 주기 전에, 당신이 수년간 상환을 할 수 있는지 알고 싶어 합니다. 대출 기관은 네 가지 주요 사항을 봅니다:

• 신용: 신용 보고서와 점수는 과거에 청구서와 대출을 어떻게 냈는지 보여줍니다.
• 소득: 얼마나 버는지, 그리고 이를 증명할 수 있는지 여부입니다.
• 부채: 이미 매달 내는 금액과 소득을 비교한 금액입니다.
• 저축: 계약금, 마감 비용, 입주 후 비상 상황에 대비하는 돈입니다.

한 달 만에 바꿀 수는 없습니다. 하지만 1년 안에 진정한 진전을 이룰 수 있습니다. 이 수업은 여러분에게 계획을 제공합니다.

부채의 핵심 숫자는 부 채 대비 소득 비율(DTI)입니다. 이는 새 주택 납부금을 포함한 모든 월별 부채 상환액을 총월 소득 (세전 소득)으로 나눈 값입니다. 각 대출 프로그램과 대출 기관은 자체 DTI 한도를 설정합니다. 예를 들어, 2026년 9월 DC Open Doors 프로그램은 최대 DTI를 50%로 명시했으며, 일부 FHA 대출은 45%입니다. 낮은 DTI는 예산에 음식, 교통, 예상치 못한 비용을 위한 여유가 더 생깁니다.

12개월부터 9개월까지: 신용 점검 및 정리

• AnnualCreditReport.com 에서 세 개의 신용평가 기관 모두에서 무료 신용 보고서를 받아보세요. 매주 무료로 확인할 수 있습니다.
• 본인이 아닌 계좌나 연체하지 않은 실수를 찾아보세요. 서면으로 오류를 이의로 제기하세요. 신용 보고서를 읽는 우리의 교훈이 그 방법을 보여줍니다.
• 모든 청구서를 제때 납부하세요. 자동 결제나 알림 기능을 설정하세요.
• 신용카드 잔액을 줄이세요. 신용 한도를 줄이면 점수에 도움이 됩니다. 신용 점수에 영향을 주는 요인을 확인하세요.
• 아직 신용 기록이 없으신가요? 지금 바로 신용 쌓기 수업부터 시작하세요. FHA 대출과 같은 일부 대출 프로그램은 대출 기관이 임대료나 공과금 납부 등 다른 기록도 볼 수 있도록 하는 규정이 있습니다.

모기지 대출기관이 사용하는 점수가 은행 앱의 무료 점수와 일치하지 않을 수 있습니다. 2026년 9월 기준으로, 패니 메이와 프레디 맥에 대출을 판매하는 대출 기관은 세 기관 모두의 보고서를 기반으로 클래식 FICO 점수 또는 VantageScore 4.0을 사용할 수 있습니다. 따라서 세 보고서 모두를 확인하세요.

9개월부터 6개월까지: 세 가지 준비를 하기

• 계약금: 일부 대출은 가격의 3% 또는 3.5%만 필요로 합니다. DC, 메릴랜드, 버지니아의 프로그램이 도움이 될 수 있습니다.
• 클로징 비용: 대출 수수료, 소유권, 세금, 선불 항목. 대출 기관이 대출 견적서에 이를 기재합니다.
• 비상 저축: 입주한 후에도 수리나 깜짝 비용을 대비해 남아 있는 돈입니다.

저축은 은행이나 신용조합 계좌에 보관하세요. 대출 기관은 보통 최근 은행 거래 내역서를 요구하며, 큰 금액의 입금금이 어디서 왔는지 물어볼 수도 있습니다. 집에 보관된 현금은 대출 기관이 계산하기 어렵습니다. 왜냐하면 자금이 어디서 왔는지 알 수 없기 때문입니다. 조기에 입금하고 기록을 보관하세요. 가족 중 누군가가 돈을 준다면, 서명된 증여 편지 같은 서류가 필요한지 대출 기관에 문의하세요.

이 시기는 계약금 지원을 구할 때이기도 합니다. DC, 메릴랜드, 버지니아의 계약금 지원 및 대출 유형을 확인하세요.

대출 기관은 귀하의 수입이 실제적이며 앞으로도 계속 수입이 가능한지 확인해야 합니다. 종이나 휴대폰으로 폴더를 만들고 서류를 추가하세요.

대부분의 대출 기관에서 요구하는 서류

• 운전면허증이나 여권과 같은 사진 신분증
• 당신의 사회보장번호 또는 ITIN
• 최근 30일간의 급여 명세서
• 최근 2년간의 W-2 양식
• 지난 2년간의 연방 세금 신고서
• 지난 두 달간의 은행 명세서, 모든 페이지가 포함되어 있어
• 은행 기록이나 집주인 연락처 등 임대료를 제때 납부했다는 증거가 필요합니다
• 부채와 월 납부금 목록

자영업자, 긱, 현금 노동자

앱을 위해 운전하거나, 집안 청소를 하거나, 소규모 사업을 운영하거나, 계약직을 한다면 더 많은 증거가 필요합니다. 많은 미국 모기지를 매입하는 패니메이는 일반적으로 세금 신고서에서 2년치 자영업 소득을 확인합니다. 많은 대출 기관이 다음을 요구합니다:

• 지난 2년간의 개인 연방 세금 신고서(모든 일정표 포함)
• 사업자 세금 신고서, 사업자가 직접 신고할 경우
• 당신에게 급여를 준 회사들의 1099 양식
• 올해 지금까지 손익계산서입니다
• 별도의 계좌가 있다면 사업용 은행 명세서도

중요: 자영업자의 경우, 대출 기관은 보통 사업 비용 후의 세금 신고서에 소득을 집계하며, 총 매출은 인정하지 않습니다. 현금을 벌었는데 신고하지 않으면, 대출 기관은 이를 통해 자격을 부여할 수 없습니다. 잡가와 자영업자를 위한 세금 수업을 참고하세요.

ITIN을 가진 대출자

ITIN(개인 납세자 식별 번호)은 사회보장번호를 받지 못하는 사람들을 위한 IRS의 세금 번호입니다. 일부 은행, 신용조합, 지역 대출기관은 ITIN 대출자에게 주택담보대출을 제공합니다. 이러한 대출은 더 많은 계약금이 필요하거나 비용이 더 들 수 있으니 신중히 비교하세요. 대출기관은 종종 다음을 요구합니다:

• IRS에서 받은 ITIN 편지
• 여권이나 기타 정부 사진 신분증
• ITIN으로 연방 세금 신고서가 제출되며, 보통 2년간
• 급여 기록이나 은행 명세서와 같은 안정적인 근무 및 소득 증명
• 제때 임대료 및 공과금 납부 기록

ITIN이 아직 유효한지 꼭 확인하세요. IRS는 ITIN이 연속 3년 연속 연방 세금 신고서에 사용되지 않으면 만료된다고 밝혔습니다. 또한 2025년 5월 25일부터 FHA 대출은 취업 비자 소지자와 같은 비영주권자에게는 더 이상 열려 있지 않다는 점도 알아두세요. 미국 시민권자와 합법적 영주권자(영주권자 소지자)는 여전히 신청할 수 있습니다.

2026년 6월부터 연방 규제 당국은 ITIN을 사용하는 고객을 더 면밀히 검토할 것을 은행에 요청했습니다. 또한 모기지 대출 기관이 대출 상환 가능 여부를 결정할 때 이민 신분을 고려할 수 있다고 말했습니다. 일부는 추가 서류를 요구하거나 거절할 수 있으니 신청 전에 반드시 문의하세요. 주택 상담사는 여전히 ITIN 대출을 제공하는 대출 기관을 찾는 데 도움을 줄 수 있습니다.

주택 구매자 교육 수업을 들어보세요

많은 프로그램이 수업을 요구합니다. 예를 들어, 메릴랜드 모기지 프로그램 대출과 많은 버지니아 주택 대출은 마감 전에 승인된 수업을 요구합니다. 패니 메이는 모든 구매자가 첫 주택 구매자일 때 일부 저계약금 대출에 대해 주택 소유 교육을 요구합니다. HUD 승인 주택 상담 기관은 이러한 수업을 제공하며, 종종 무료 또는 소액의 수수료를 받고 진행합니다. 버지니아 하우징은 온라인 또는 대면 무료 수업을 제공합니다.

사전 심사 및 사전 승인

대출 기관마다 이 단어들을 다양한 방식으로 사용합니다. 사전 심사 는 대출 기관에 말하는 내용을 바탕으로 빠른 견적을 내리는 경우가 많습니다. 사전 승인 은 보통 대출 기관이 신용과 일부 서류를 확인했다는 의미입니다. 어느 것도 보장된 대출은 아닙니다. 판매자와 부동산 중개인은 종종 제안과 함께 사전 승인서를 보여 달라고 요청합니다.

자신만의 가격 한도를 설정하세요

대출 기관은 귀하가 감당할 수 있는 금액보다 더 많은 금액을 승인할 수 있습니다. 소유 비용을 월별 모두 계산하세요: 대출 상환금, 재산세, 주택 보험, 콘도 또는 주택 소유자 협회(HOA) 수수료, 공과금, 수리비.

1. 지출 계획을 활용해 매달 주택비를 최대한 낼 수 있는 금액을 찾아보세요.
2. 대출 기관이나 주택 상담사에게 세금, 보험, 수수료를 포함한 주택 가격이 그 지불금과 일치하는지 문의하세요.
3. 사전 승인 금액이 높더라도 그 가격과 같거나 그 이하의 집만 살펴보세요.

HUD 승인 주택 상담사는 신용과 예산을 검토하고, 계획을 세우며, 대출 제안을 설명하고, 지역 계약금 프로그램에 대해 안내해 줄 수 있습니다. 대출이 본인에게 적합한지 독립적인 조언을 해줄 수 있습니다. 도움은 보통 무료이거나 저렴한 경우가 많습니다.

• HUD에 800-569-4287로 전화하여 가까운 기관을 찾아보세요.
• CFPB 주택 상담사 검색을 통해 우편번호로 검색하세요.
• 당신의 언어를 구사하는 상담사를 요청하고, 그들이 전화나 온라인으로 만날 수 있는지 물어보세요.