شراء منزل والحصول على رهن عقاري · درس 1 3
استعد للرهن العقاري: خطة لمدة 12 شهرا
خطة شهرية لتعزيز ائتمانك ومدخراتك وأوراقك قبل التقديم على الرهن العقاري، مع مثال من الدين إلى الدخل المعالج.
تم الانتهاء على هذا الجهاز
في هذا الدرس
ما ستتعلمه
- احسب نسبة الدين إلى الدخل وانظر كيف يغير سداد الدين النسبة إليها.
- اتبع خطة لمدة 12 شهرا لتعزيز ائتمانك ومدخراتك وأوراقك قبل التقديم.
- اجمع المستندات التي يطلبها المقرضون، بما في ذلك أوراق إضافية للمقترضين العاملين لحسابهم الخاص وITIN.
- اخبرني عن التأهيل المسبق بالموافقة المسبقة، وابحث عن مستشار سكني معتمد من HUD.
كيف يرتبط هذا بالطبقة: في الصف تعلمت خطوات شراء منزل وكيفية حساب نسبة الدين إلى الدخل. يحول هذا الدرس هذه الخطوات إلى خطة لمدة 12 شهرا، مع أرقام مكتوبة وقوائم وثائق لأنواع مختلفة من العمال.
كلمات يجب معرفتها
- نسبة الدين إلى الدخل (DTI) (Debt-to-income ratio (DTI))
- إجمالي مدفوعات ديونك الشهرية مقسوما على إجمالي دخلك الشهري، ويعرض كنسبة مئوية. يستخدم المقرضون هذا المبلغ للحكم على ما إذا كنت تستطيع تحمل دفعة جديدة.
- الدخل الشهري الإجمالي (Gross monthly income)
- ما تكسبه في شهر قبل خصم الضرائب والخصومات الأخرى.
- الدفعة الأولى (Down payment)
- الجزء من سعر المنزل الذي تدفعه بأموالك الخاصة أو بمساعدة برنامج. الرهن العقاري يدفع الباقي.
- التأهل المسبق (Pre-qualification)
- تقدير المقرض المبكر لمقدار ما قد تقترضه. غالبا ما يعتمد ذلك على معلومات تقدمها دون دليل.
- الموافقة المسبقة (Pre-approval)
- خطاب يفيد بأن المقرض مستعد لإقراضك حتى مبلغ معين، عادة بعد فحص ائتمانك وبعض المستندات. هذا ليس عرض قرض نهائي.
- مستشار سكني معتمد من HUD (HUD-approved housing counselor)
- مستشار مدرب في وكالة معتمدة من وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD). يقدم نصائح مجانية أو منخفضة التكلفة حول الشراء، والاستئجار، وتجنب الحجز على العقارات.
ما الذي ينظر إليه المقرضون
قبل أن يمنحك المقرض قرضا عقريا عقريا (قرض لشراء منزل)، يريد أن يتأكد من أنك قادر على دفع الأقساط لسنوات عديدة. ينظر المقرضون إلى أربعة أمور رئيسية:
- الائتمان: تظهر تقارير ودرجاتك الائتمانية كيف سددت الفواتير والقروض في الماضي.
- الدخل: كم تكسب، وما إذا كنت تستطيع إثبات ذلك.
- الديون: ما تدفعه شهريا بالفعل، مقارنة بدخلك السابق.
- الادخار: المال للدفعة الأولى، وتكاليف الإغلاق، والحالات الطارئة بعد الانتقال.
لا يمكنك تغيير هذه في شهر واحد. لكن في سنة، يمكنك تحقيق تقدم حقيقي. هذا الدرس يعطيك خطة.
بالنسبة للديون، الرقم الرئيسي هو نسبة الدين إلى الدخل (DTI). هي جميع مدفوعات ديونك الشهرية، بما في ذلك قسط المنزل الجديد، مقسومة على إجمالي دخلك الشهري (دخلك قبل الضرائب). كل برنامج قرض ومقرض يحدد حد DTI الخاص به. على سبيل المثال، في سبتمبر 2026، أدرج برنامج DC Open Doors الحد الأقصى لدخل الدين 50٪، أو 45٪ لبعض قروض FHA. DTI أقل يترك مساحة أكبر في ميزانيتك للطعام والنقل والمفاجآت.
مثال
مثال عملي: DTI قبل وبعد سداد قرض السيارة
ماريسول ولويس يستأجران شقة في هاياتسفيل، ماريلاند. معا يكسبان 6,500 دولار شهريا قبل الضرائب. يقدر أحد المقرضين أن المنزل الذي يرغبان فيه سيكلف 2,100 دولار شهريا للقرض، وضرائب العقار، والتأمين. قرض سيارتهما يتبقى 12 دفعة.
| الدفع الشهري | قدم الآن | قدم طلبك خلال 12 شهرا |
|---|---|---|
| دفعة المنزل الجديد (تقدير) | 2,100 دولار | 2,100 دولار |
| قرض السيارة | 450 دولار | 0 دولار |
| الحد الأدنى للمدفوعات ببطاقات الائتمان | 150 دولار | 150 دولار |
| قرض الطلاب | 200 دولار | 200 دولار |
| إجمالي الديون الشهرية | 2,900 دولار | 2,450 دولار |
الآن: $2,900 ÷ $6,500 = 0.446، أو حوالي 45٪ DTI
بعد انتهاء قرض السيارة: 2,450 دولار ÷ 6,500 دولار = 0.377، أو حوالي 38٪ دخل دخل
بالانتظار حتى يتم سداد قرض السيارة، ينخفض دخل الدين بحوالي 7 نقاط مئوية. وهذا يمكن أن يساعدهم على التأهل للحصول على قرض. بعد الشراء، يبقى أيضا 450 دولارا إضافية شهريا في ميزانيتهم لتكاليف امتلاك المنزل، مثل الإصلاحات. لاحظ أن الإيجار غير مشمول في الطاولة. يتوقف الإيجار عند الشراء، ويحل قسط المنزل الجديد محله.
الأشهر من 12 إلى 6: قم بإصلاح ائتمانك وبناء المدخرات
الأشهر من 12 إلى 9: تحقق ونظف ائتمانك
- احصل على تقارير ائتمانك المجانية من جميع مكاتب الائتمان الثلاثة على AnnualCreditReport.com. يمكنك التحقق منها مجانا كل أسبوع.
- ابحث عن الأخطاء، مثل الحسابات التي ليست ملكك أو المدفوعات المتأخرة التي لم تقم بها. اعترض على الأخطاء الكتابية. درسنا في قراءة تقريرك الائتماني يوضح كيف.
- ادفع كل فاتورة في الوقت المحدد. قم بإعداد دفعات تلقائية أو تذكيرات.
- قم بسداد أرصدة بطاقات الائتمان. استخدام أقل من حدود الائتمان يمكن أن يساعد في درجتك. انظر ما الذي يؤثر على درجتك الائتمانية.
- لا يوجد تاريخ ائتماني حتى الآن؟ ابدأ الآن بدروس بناء الائتمان. بعض برامج القروض، مثل قروض FHA، لديها قواعد تسمح للمقرض بمراجعة سجلات أخرى، مثل الإيجار ومدفوعات المرافق.
قد لا تتطابق الدرجة التي يستخدمها المقرض مع الدرجة المجانية في تطبيقك المصرفي. اعتبارا من سبتمبر 2026، قد يستخدم المقرضون الذين يبيعون القروض لفاني ماي وفريدي ماك درجة FICO الكلاسيكية أو VantageScore 4.0، بناء على تقارير المكاتب الثلاثة. لذا تحقق من جميع التقارير الثلاثة.
الأشهر 9 إلى 6: باستثناء ثلاثة أشياء
- الدفعة الأولى: بعض القروض تتطلب فقط 3٪ أو 3.5٪ من السعر. قد تساعد البرامج في واشنطن العاصمة وميريلاند وفيرجينيا.
- تكاليف الإغلاق: رسوم القرض، الملكية، الضرائب، والعناصر المدفوعة مسبقا. سيدرجها المقرض في تقدير القرض.
- المدخرات الطارئة: المال الذي لا يزال لديك بعد الانتقال، للإصلاحات والمفاجآت.
احتفظ بمدخراتك في حساب بنكي أو اتحاد ائتماني. عادة ما يطلب المقرضون كشوف حساب بنكي حديثة، وقد يسألون من أين جاءت الودائع الكبيرة. النقود المحفوظة في المنزل يصعب على المقرض عدها، لأنه لا يستطيع رؤية مصدر المال. أودعها مبكرا واحتفظ بالسجلات. إذا كان أحد أفراد العائلة سيعطيك المال، اسأل المقرض عن الأوراق التي يحتاجها، مثل خطاب هدية موقع.
هذا أيضا هو الوقت المناسب للبحث عن المساعدة في الدفعة الأولى. راجع المساعدة في الدفعة الأولى وأنواع القروض في واشنطن العاصمة وميريلاند وفيرجينيا.
الأشهر 6 إلى 3: اجمع أوراقك
يجب على المقرضين التأكد من أن دخلك حقيقي ومن المحتمل أن يستمر. ابدأ ملفا، سواء على الورق أو على هاتفك، وأضف الأوراق فور استلامك.
الأوراق التي يطلبها معظم المقرضين
- بطاقة هوية مصورة، مثل رخصة القيادة أو جواز السفر
- رقم الضمان الاجتماعي الخاص بك أو ITIN
- قسائم الرواتب من آخر 30 يوما
- نماذج W-2 من العامين الماضيين
- الإقرارات الضريبية الفيدرالية للعامين الماضيين
- كشوف حساب بنكي من الشهرين الماضيين، مع كل صفحة
- دليل على أنك تدفع الإيجار في الوقت المحدد، مثل سجلات البنك أو معلومات الاتصال بالمالك
- قائمة بديونك ومدفوعاتك الشهرية
العاملون لحسابهم الخاص، والعاملون في مجال العمل المؤقت، والنقديون
إذا كنت تقود لطلب تطبيق، أو تنظف المنازل، أو تدير مشروعا صغيرا، أو تعمل بعقود، فأنت بحاجة إلى المزيد من الإثباتات. فاني ماي، التي تشتري العديد من الرهون العقارية في الولايات المتحدة، تبحث عادة عن دخل من العمل الحر لمدة عامين في إقراراتك الضريبية. يطلب العديد من المقرضين على:
- الإقرارات الضريبية الفيدرالية الشخصية للعامين الماضيين، مع جميع الجداول
- إقرارات الضرائب التجارية، إذا قدمت شركتك بنفسها
- نماذج 1099 من الشركات التي دفعت لك
- بيان أرباح وخسائر لهذا العام حتى الآن
- كشوف حساب البنك التجاري، إذا كان لديك حساب منفصل
مهم: بالنسبة للأشخاص العاملين لحسابهم الخاص، عادة ما يحتسب المقرضون الدخل في إقراراتك الضريبية بعد مصاريف العمل، وليس إجمالي مبيعاتك. إذا كنت تكسب نقدا ولم تبلغ عنه، لا يمكن للمقرض استخدامه لمساعدتك على التأهل. اطلع على درسنا في الضرائب للعمال المؤقتين والعاملين لحسابهم الخاص.
المقترضون الحاصلون على ITIN
رقم تعريف دافع الضرائب الفردي (ITIN) هو رقم ضريبي من مصلحة الضرائب الأمريكية للأشخاص الذين لا يستطيعون الحصول على رقم الضمان الاجتماعي. بعض البنوك، والاتحادات الائتمانية، والمقرضين المجتمعيين يقدمون قروضا عقارية للمقترضين الذين يقدمون ITIN. قد تتطلب هذه القروض دفعة أولى أكبر أو تكلف أكثر، لذا قارن العروض بعناية. غالبا ما يطلب المقرضون ما يلي:
- خطاب ITIN الخاص بك من مصلحة الضرائب
- جواز سفر أو بطاقة هوية حكومية أخرى تحمل صورة
- الإقرارات الضريبية الفيدرالية المقدمة مع ITIN الخاص بك، وغالبا لمدة سنتين
- إثبات العمل والدخل الثابت، مثل سجلات الرواتب أو كشوف الحساب البنكية
- سجلات الإيجار ومدفوعات المرافق في الوقت المحدد
تأكد من أن رقم التأمين الداخلي (ITIN) لا يزال نشطا. تقول مصلحة الضرائب إن رقم ITIN ينتهي صلاحيته إذا لم يستخدم في الإقرار الضريبي الفيدرالي لمدة ثلاث سنوات ضريبية متتالية. اعلم أيضا أنه منذ 25 مايو 2025، لم تعد قروض FHA مفتوحة للمقيمين غير الدائمين، مثل حاملي تأشيرات العمل. لا يزال بإمكان المواطنين الأمريكيين والمقيمين الدائمين القانونيين (حاملي البطاقة الخضراء) التقديم.
منذ يونيو 2026، طلب المنظمون الفيدراليون من البنوك النظر عن كثب في العملاء الذين يستخدمون ITIN. كما قالوا إن المقرضين العقاريين قد ينظرون في وضعك كهجرة عند اتخاذ قرار ما إذا كان بإمكانك سداد القرض. قد يطلب البعض المزيد من المستندات أو يرفض، لذا اسأل قبل التقديم. يمكن لمستشار الإسكان مساعدتك في العثور على مقرضين لا يزالون يقدمون قروض ITIN.
الأشهر من 3 إلى 0: الفئة، الموافقة المسبقة، وحد السعر
خذ دورة تعليمية لمشتري المنازل
تتطلب العديد من البرامج دورة دراسية. على سبيل المثال، قروض برنامج الرهن العقاري في ماريلاند والعديد من قروض الإسكان في فيرجينيا تتطلب دورة معتمدة قبل الإغلاق. تتطلب فاني ماي تعليما حول تملك المنازل لبعض القروض ذات الدفعة الأولى المنخفضة عندما يكون جميع المشترين لأول مرة. تقوم وكالات الإرشاد الإسكان المعتمدة من HUD بتدريس هذه الدروس، غالبا مجانا أو برسوم بسيطة. تقدم فيرجينيا هاوسينج دورة مجانية، سواء عبر الإنترنت أو حضوريا.
التأهيل المسبق والموافقة المسبقة
يستخدم المقرضون هذه الكلمات بطرق مختلفة. غالبا ما يكون التأهيل المسبق تقديرا سريعا بناء على ما تخبره به المقرض. عادة ما تعني الموافقة المسبقة أن المقرض قد تحقق من تقريرك الائتماني وبعض المستندات. ولا أحد منهما قرض مضمون. غالبا ما يطلب البائعون ووكلاء العقارات رؤية خطاب الموافقة المبدئية مع عرضك.
حدد حد السعر الخاص بك
قد يوافق عليك المقرض بمبلغ أكبر مما يمكنك دفعه براحة. احسب التكلفة الشهرية الكاملة للامتلاك: دفعة القرض، ضرائب العقار، تأمين المنازل، رسوم الشقق أو جمعية ملاك المنازل (HOA)، المرافق، وأموال الإصلاحات.
- استخدم خطة الإنفاق الخاصة بك لتجد أكبر قدر ممكن من دفع تكاليف السكن كل شهر.
- اسأل المقرض أو مستشار الإسكان عن سعر المنزل الذي يتطابق مع تلك الدفعة، مع الضرائب والتأمين والرسوم.
- انظر فقط إلى المنازل التي كانت بهذا السعر أو أقل، حتى لو كانت الموافقة المسبقة أعلى.
مساعدة مجانية من مستشارين معتمدين من HUD
يمكن لمستشار الإسكان المعتمد من HUD مراجعة ائتمانك وميزانيتك، ووضع خطة معك، وشرح عروض القروض، وإخبارك عن برامج الدفعة الأولى المحلية. يمكنهم تقديم نصائح مستقلة حول ما إذا كان القرض مناسبا لك. المساعدة غالبا ما تكون مجانية أو منخفضة التكلفة.
- اتصل ب HUD على الرقم 800-569-4287 للعثور على وكالة قريبة منك.
- ابحث حسب الرمز البريدي مع البحث عن مستشار سكني في CFPB.
- اطلب مستشارا يتحدث لغتك، واسأل إذا كانوا يلتقون عبر الهاتف أو عبر الإنترنت.
احترس
الفخاخ التي قد توقف رهن عقرك العقاري
- ديون جديدة قبل الإغلاق. لا تشتري سيارة أو أثاث بالائتمان، ولا تفتح بطاقات جديدة حتى بعد الإغلاق. دفعة جديدة ترفع دخلك إلى الدخل، وقد يتحقق المقرض من تقريرك الائتماني مرة أخرى قبل الإغلاق.
- دخل غير مدرج في إقراراتك الضريبية. عادة لا يستطيع المقرضون حسبه.
- شركات إصلاح الائتمان التي تفرض رسوما أولا. من غير القانوني أن يفرضوا عليك رسوما قبل أن يقومون بالعمل. لا يمكن لأحد قانونيا إزالة المعلومات السلبية الصحيحة من تقريرك. يمكنك الاعتراض على الأخطاء بنفسك مجانا.
نصيحة
ابدأ مجلد هاوس اليوم
كل شهر، احتفظ بقسائم الرواتب، وكشوف الحسابات البنكية، وإيصالات الإيجار في ملف واحد. عندما يطلب المقرض أوراقا، يمكنك إرسالها في يوم بدلا من شهر.
النقاط الرئيسية
- يقوم المقرضون بتقسيم جميع دفعات ديونك الشهرية، بما في ذلك قسط المنزل الجديد، على دخلك قبل الضرائب. سداد الدين قبل التقديم يمكن أن يقلل هذا الرقم بشكل كبير.
- ابدأ قبل حوالي عام: تحقق من تقارير الائتمان أولا، ثم ابن مدخرات، ثم اجمع أوراقك.
- عادة ما يمكن للمقرضين حساب الدخل الذي يمكنك إثباته فقط، مثل الدخل الموجود في إقراراتك الضريبية.
- خطاب الموافقة المبدئية ليس قرضا مضمونا. لا تتحمل ديون جديدة قبل الإغلاق.
- يقدم مستشارو الإسكان المعتمدون من HUD مساعدة مجانية أو منخفضة التكلفة. اتصل على 800-569-4287 للعثور على واحد.
تحقق من فهمك
أجب على الأسئلة، ثم اختر تحقق من إجاباتي. احصل على 4 5 الحق لإكمال هذا الدرس. هذا تدريب: لا يوجد حد زمني، ولا نحتفظ بإجاباتك.
اذهب أبعد من ذلك
مواقع موثوقة يمكنك من خلالها معرفة المزيد. هذه الروابط تذهب إلى مواقع أخرى لا تديرها Dollar Scholars.
-
شراء منزل: أدوات وموارد لمشتري المنازل (موقع إلكتروني آخر)
دليل خطوة بخطوة لشراء المنزل مع قوائم تحقق وشروحات لتقدير القرض والإفصاح عن الإغلاق.
-
ابحث عن مستشار سكني (موقع إلكتروني آخر)
ابحث حسب الرمز البريدي عن وكالات الإرشاد السكنية المعتمدة من HUD بالقرب منك.
-
تقارير ائتمانية مجانية (موقع إلكتروني آخر)
كيفية الحصول على تقارير ائتمانك المجانية من جميع المكاتب الثلاثة، عبر الإنترنت، عبر الهاتف، أو البريد.
-
Informes de crédito gratuitos (موقع إلكتروني آخر)
النسخة الإسبانية من دليل لجنة التجارة الفيدرالية للحصول على تقارير ائتمانك المجانية.
هذا الدرس هو تعليم مالي عام، وليس نصيحة قانونية أو ضريبية أو مالية. القواعد والمبالغ تتغير، لذا تحقق من الأرقام المهمة من مصدر رسمي.