Chuẩn Bị Cho Vay Thế Chấp: Kế Hoạch 12 Tháng

Trước khi một bên cho vay cấp cho bạn khoản vay thế chấp (một khoản vay để mua nhà), họ muốn biết bạn có thể thanh toán trong nhiều năm hay không. Các bên cho vay xem xét bốn yếu tố chính:

• Tín dụng: báo cáo tín dụng và điểm tín dụng của bạn cho thấy bạn đã thanh toán các hóa đơn và khoản vay trong quá khứ như thế nào.
• Thu nhập: bạn kiếm được bao nhiêu và liệu bạn có thể chứng minh điều đó hay không.
• Nợ: số tiền bạn đã trả hàng tháng so với thu nhập của bạn.
• Tiết kiệm: tiền để đặt cọc, chi phí đóng giao dịch và các trường hợp khẩn cấp sau khi bạn chuyển vào.

Bạn không thể thay đổi những điều này chỉ trong một tháng. Nhưng trong một năm, bạn có thể tiến bộ thực sự. Bài học này cho bạn một kế hoạch.

Đối với các khoản nợ, con số then chốt là tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) của bạn. Đó là tất cả các khoản thanh toán nợ hàng tháng của bạn, bao gồm cả khoản thanh toán nhà mới, chia cho tổng thu nhập hàng tháng của bạn (thu nhập trước thuế). Mỗi chương trình vay và tổ chức cho vay đặt giới hạn DTI riêng. Ví dụ, vào tháng 9 năm 2026, chương trình DC Open Doors đã liệt kê mức DTI tối đa là 50%, tương đương 45% đối với một số khoản vay FHA. DTI thấp hơn sẽ giúp bạn có nhiều không gian hơn trong ngân sách cho thực phẩm, vận chuyển và các bất ngờ.

Tháng 12 đến 9: kiểm tra và làm sạch điểm tín dụng của bạn

• Nhận báo cáo tín dụng miễn phí từ cả ba cơ quan tín dụng tại AnnualCreditReport.com. Bạn có thể kiểm tra miễn phí mỗi tuần.
• Hãy tìm các lỗi, chẳng hạn như tài khoản không phải của bạn hoặc các khoản thanh toán chậm mà bạn không thực hiện. Tranh chấp lỗi bằng văn bản. Bài học của chúng tôi về cách đọc báo cáo tín dụng sẽ chỉ ra cách thực hiện.
• Thanh toán mọi hóa đơn đúng hạn. Thiết lập thanh toán tự động hoặc nhắc nhở.
• Thanh toán số dư thẻ tín dụng. Sử dụng hạn mức tín dụng ít hơn có thể giúp điểm tín dụng của bạn tốt hơn. Xem những yếu tố ảnh hưởng đến điểm tín dụng của bạn.
• Chưa có lịch sử tín dụng? Hãy bắt đầu ngay từ bây giờ với bài học về cách xây dựng tín dụng. Một số chương trình vay, như khoản vay FHA, có quy định cho phép bên cho vay xem xét các hồ sơ khác, như tiền thuê nhà và thanh toán tiện ích.

Điểm số mà nhà cho vay thế chấp sử dụng có thể không khớp với điểm miễn phí trong ứng dụng ngân hàng của bạn. Tính đến tháng 9 năm 2026, các nhà cho vay bán khoản vay cho Fannie Mae và Freddie Mac có thể sử dụng điểm Classic FICO hoặc VantageScore 4.0, dựa trên báo cáo từ cả ba cơ quan. Vì vậy, hãy kiểm tra cả ba báo cáo.

Tháng 9 đến 6: tiết kiệm cho ba thứ

• Tiền đặt cọc: một số khoản vay chỉ cần 3% hoặc 3,5% giá vốn. Các chương trình ở DC, Maryland và Virginia có thể giúp ích.
• Chi phí đóng giao dịch: phí cho khoản vay, quyền sở hữu, thuế và các khoản thanh toán trước. Bên cho vay của bạn sẽ liệt kê chúng trên Báo giá khoản vay.
• Tiết kiệm khẩn cấp: số tiền bạn vẫn còn sau khi chuyển vào, để sửa chữa và làm bất ngờ.

Giữ tiền tiết kiệm của bạn trong tài khoản ngân hàng hoặc liên hiệp tín dụng. Người cho vay thường yêu cầu sao kê ngân hàng gần đây, và họ có thể hỏi tiền gửi lớn đến từ đâu. Tiền mặt giữ ở nhà rất khó để người cho vay đếm vì họ không thể biết tiền đến từ đâu. Hãy gửi tiền sớm và lưu giữ hồ sơ. Nếu người thân cho bạn tiền, hãy hỏi bên cho vay những giấy tờ cần thiết, chẳng hạn như thư quà tặng có chữ ký.

Đây cũng là thời điểm để tìm kiếm sự hỗ trợ về khoản đặt cọc của bạn. Xem mục Hỗ trợ Đặt cọc và các loại khoản vay tại DC, Maryland và Virginia.

Các bên cho vay phải kiểm tra xem thu nhập của bạn có thật và có khả năng tiếp tục hay không. Hãy tạo một tập hồ sơ, trên giấy hoặc trên điện thoại, và thêm các giấy tờ khi bạn nhận được.

Những giấy tờ mà hầu hết các bên cho vay yêu cầu

• Giấy tờ tùy thân có ảnh, như bằng lái xe hoặc hộ chiếu
• Số An Sinh Xã Hội hoặc ITIN của bạn
• Phiếu lương trong 30 ngày gần nhất
• Mẫu W-2 trong hai năm gần đây
• Tờ khai thuế liên bang trong hai năm gần đây
• Sao kê ngân hàng trong hai tháng qua, với mỗi trang
• Bằng chứng rằng bạn trả tiền thuê đúng hạn, như hồ sơ ngân hàng hoặc thông tin liên lạc của chủ nhà
• Danh sách các khoản nợ và các khoản thanh toán hàng tháng của bạn

Người tự kinh doanh, lao động gig và thu ngân

Nếu bạn lái xe cho một ứng dụng, dọn dẹp nhà cửa, điều hành doanh nghiệp nhỏ hoặc làm hợp đồng, bạn cần thêm bằng chứng. Fannie Mae, công ty mua nhiều khoản thế chấp tại Mỹ, thường tìm kiếm thu nhập tự kinh doanh trong tờ khai thuế của bạn. Nhiều bên cho vay yêu cầu:

• Tờ khai thuế liên bang cá nhân trong hai năm gần đây, kèm theo tất cả các bảng
• Tờ khai thuế doanh nghiệp, nếu doanh nghiệp của bạn tự nộp
• Mẫu đơn 1099 từ các công ty đã trả tiền cho bạn
• Báo cáo kết quả kinh doanh cho năm nay
• Sao kê ngân hàng doanh nghiệp, nếu bạn có tài khoản riêng

Quan trọng: đối với người tự kinh doanh, các tổ chức cho vay thường tính thu nhập trên tờ khai thuế sau chi phí kinh doanh, không phải tổng doanh thu của bạn. Nếu bạn kiếm được tiền mặt mà không khai báo, bên cho vay không thể sử dụng số tiền đó để giúp bạn đủ điều kiện. Xem bài học của chúng tôi về thuế cho người lao động tự do và lao động tự do.

Người vay có ITIN

ITIN (Số nhận dạng người nộp thuế cá nhân) là số thuế từ IRS dành cho những người không thể nhận được số An sinh Xã hội. Một số ngân hàng, liên hiệp tín dụng và các tổ chức cho vay cộng đồng cung cấp khoản vay thế chấp cho người vay ITIN. Những khoản vay này có thể cần đặt cọc lớn hơn hoặc tốn kém hơn, vì vậy hãy so sánh các đề nghị một cách cẩn thận. Các tổ chức cho vay thường yêu cầu:

• Thư ITIN của bạn từ IRS
• Hộ chiếu hoặc giấy tờ tùy thân có ảnh của chính phủ
• Tờ khai thuế liên bang được nộp với ITIN của bạn, thường là trong hai năm
• Bằng chứng về công việc và thu nhập ổn định, như bảng lương hoặc sao thị ngân hàng
• Hồ sơ thanh toán tiền thuê nhà và tiện ích đúng hạn

Hãy đảm bảo ITIN của bạn vẫn còn hiệu lực. IRS cho biết ITIN sẽ hết hạn nếu không được sử dụng trên tờ khai thuế liên bang trong ba năm thuế liên tiếp. Cũng nên biết rằng từ ngày 25 tháng 5 năm 2025, các khoản vay FHA không còn mở cho cư dân không thường trú, như người có visa lao động. Công dân Hoa Kỳ và thường trú nhân hợp pháp (người giữ thẻ xanh) vẫn có thể nộp đơn.

Kể từ tháng 6 năm 2026, các cơ quan quản lý liên bang đã yêu cầu các ngân hàng xem xét kỹ hơn khách hàng sử dụng ITIN. Họ cũng cho biết các tổ chức cho vay thế chấp có thể xem xét tình trạng nhập cư của bạn khi quyết định bạn có thể trả nợ khoản vay hay không. Một số có thể yêu cầu thêm giấy tờ hoặc từ chối, vì vậy hãy hỏi trước khi bạn nộp đơn. Một cố vấn nhà ở có thể giúp bạn tìm các bên cho vay vẫn cung cấp khoản vay ITIN.

Tham gia lớp giáo dục người mua nhà

Nhiều chương trình yêu cầu một lớp học. Ví dụ, các khoản vay Chương trình Thế chấp Maryland và nhiều khoản vay Nhà ở Virginia yêu cầu một lớp học được phê duyệt trước khi hoàn tất giao dịch. Fannie Mae yêu cầu đào tạo sở hữu nhà cho một số khoản vay trả trước thấp khi tất cả người mua đều là người mua lần đầu. Các cơ quan tư vấn nhà ở được HUD phê duyệt giảng dạy các lớp này, thường miễn phí hoặc với một khoản phí nhỏ. Virginia Housing cung cấp lớp học miễn phí, trực tuyến hoặc trực tiếp.

Chuẩn bị trước và phê duyệt trước

Các bên cho vay sử dụng những từ này theo nhiều cách khác nhau. Xét duyệt trước thường là một ước tính nhanh dựa trên những gì bạn nói với bên cho vay. Phê duyệt trước thường có nghĩa là bên cho vay đã kiểm tra tín dụng và một số tài liệu của bạn. Cả hai đều không phải là khoản vay đảm bảo. Người bán và đại lý bất động sản thường yêu cầu xem thư phê duyệt trước kèm theo đề nghị của bạn.

Đặt giới hạn giá của riêng bạn

Người cho vay có thể phê duyệt cho bạn với số tiền vượt quá khả năng thanh toán thoải mái. Hãy tính toàn bộ chi phí hàng tháng của việc sở hữu: khoản thanh toán vay, thuế tài sản, bảo hiểm nhà, phí chung cư hoặc phí hiệp hội chủ nhà (HOA), tiện ích và tiền sửa chữa.

1. Hãy sử dụng kế hoạch chi tiêu của bạn để tìm ra số tiền tối đa bạn có thể trả cho nhà ở mỗi tháng.
2. Hãy hỏi bên cho vay hoặc cố vấn nhà ở của bạn về giá nhà tương ứng với khoản thanh toán đó, bao gồm thuế, bảo hiểm và các khoản phí.
3. Chỉ xem xét các căn nhà có giá bằng hoặc thấp hơn mức đó, ngay cả khi mức phê duyệt trước của bạn cao hơn.

Một cố vấn nhà ở được HUD phê duyệt có thể xem xét điểm tín dụng và ngân sách của bạn, lập kế hoạch cùng bạn, giải thích các đề nghị vay và cho bạn biết về các chương trình đặt cọc tại địa phương. Họ có thể tư vấn độc lập cho bạn về việc khoản vay có phù hợp với bạn hay không. Sự giúp đỡ thường miễn phí hoặc chi phí thấp.

• Hãy gọi cho HUD theo số 800-569-4287 để tìm một cơ quan gần bạn.
• Tìm kiếm theo mã ZIP với công cụ cố vấn nhà ở của CFPB.
• Hãy hỏi một cố vấn nói được ngôn ngữ của bạn, và hỏi xem họ có gặp nhau qua điện thoại hay trực tuyến không.