Get Mortgage-Ready: A 12-Month Plan

Before a lender gives you a mortgage (a loan to buy a home), it wants to know that you can make the payments for many years. Lenders look at four main things:

• Credit: your credit reports and scores show how you have paid bills and loans in the past.
• Income: how much you earn, and whether you can prove it.
• Debts: what you already pay each month, compared with your income.
• Savings: money for the down payment, the closing costs, and emergencies after you move in. Closing, often called settlement in the DC area, is the meeting at the end of a home purchase where you sign the loan papers, pay your cash to close, and get the keys.

You cannot change these in one month. But in a year, you can make real progress. This lesson gives you a plan.

For debts, the key number is your debt-to-income ratio (DTI). It is all your monthly debt payments, including the new home payment, divided by your gross monthly income (your income before taxes). Each loan program and lender sets its own DTI limit. For example, in September 2026 the DC Open Doors program listed a maximum DTI of 50%, or 45% for some FHA loans. An FHA loan is a mortgage backed by the Federal Housing Administration. It lets buyers put down as little as 3.5% and can be easier to get with lower credit. A lower DTI leaves more room in your budget for food, transportation, and surprises.

Buwan 12 hanggang 9: suriin at linisin ang iyong credit

• Kunin ang iyong libreng credit reports mula sa lahat ng tatlong credit bureaus sa AnnualCreditReport.com. Maaari mo silang tingnan nang libre bawat linggo.
• Hanapin ang mga pagkakamali, tulad ng mga account na hindi sa iyo o mga huling bayad na hindi mo ginawa. I-dispute ang mga pagkakamali sa pagsulat. Ipinapakita ng aming aral sa pagbasa ng iyong credit report kung paano.
• Bayaran ang bawat bill sa tamang oras. Mag-set up ng awtomatikong bayad o paalala.
• Bayaran ang balanse ng credit card. Ang paggamit ng mas kaunting credit limits ay makakatulong sa iyong score. Tingnan kung ano ang nakakaapekto sa iyong credit score.
• Wala pang credit history? Simulan mo na ngayon sa aming aralin tungkol sa pagbuo ng credit. May ilang loan program, tulad ng FHA loans, na may mga patakaran na nagpapahintulot sa lender na tingnan ang ibang talaan, tulad ng renta at utility payments.

Ang score na ginagamit ng mortgage lender ay maaaring hindi tumugma sa libreng score sa iyong banking app. Simula Setyembre 2026, ang mga lender na nagbebenta ng loan sa Fannie Mae at Freddie Mac ay maaaring gumamit ng Classic FICO score o VantageScore 4.0, base sa mga ulat mula sa tatlong bureau. Kaya suriin ang lahat ng tatlong report.

Buwan 9 hanggang 6: magtipid para sa tatlong bagay

• Paunang bayad: ang ilang mga pautang ay nangangailangan ng kasing liit ng 3% o 3.5% ng presyo. Maaaring makatulong ang mga programa sa DC, Maryland, at Virginia.
• Closing costs: mga bayad para sa loan, titulo, buwis, at mga prepaid na item. Ililista ito ng iyong lender sa Loan Estimate.
• Emergency savings: pera na mayroon ka pa pagkatapos mong lumipat, para sa mga pagkukumpuni at sorpresa.

Itago ang iyong ipon sa bangko o credit union account. Karaniwan, humihingi ang mga nagpapautang ng mga bagong bank statement, at maaaring itanong kung saan nanggaling ang malalaking deposito. Mahirap bilangin ng nagpapautang ang cash na nakatago sa bahay, dahil hindi nila nakikita kung saan nanggagaling ang pera. Ideposito ito nang maaga at magtago ng mga talaan. Kung may miyembro ng pamilya na magbibigay sa iyo ng pera, tanungin ang nagpapautang kung anong mga papeles ang kailangan nito, tulad ng pirmahang gift letter.

Ito rin ang tamang panahon para humingi ng tulong sa iyong down payment. Tingnan ang Tulong sa Down Payment at Mga Uri ng Pautang sa DC, Maryland, at Virginia.

Dapat tiyakin ng mga nagpapautang na totoo ang iyong kita at malamang na magpatuloy. Magsimula ng folder, sa papel o sa iyong telepono, at magdagdag ng mga papel habang natatanggap mo ito.

Mga papel na hinihingi ng karamihan sa mga nagpapautang

• Photo ID, tulad ng lisensya sa pagmamaneho o pasaporte
• Ang iyong Social Security number o ITIN
• Mga pay stub mula sa nakaraang 30 araw
• W-2 forms mula sa nakaraang dalawang taon
• Federal tax returns mula sa nakaraang dalawang taon
• Mga bank statement mula sa nakaraang dalawang buwan, sa bawat pahina
• Patunay na nagbabayad ka ng renta sa tamang oras, tulad ng mga talaan sa bangko o impormasyon ng iyong landlord
• Listahan ng iyong mga utang at buwanang bayad

Mga self-employed, gig, at cash worker

Kung nagmamaneho ka para sa app, naglilinis ng bahay, nagpapatakbo ng maliit na negosyo, o gumagawa ng kontrata, kailangan mo ng mas maraming ebidensya. Ang Fannie Mae, na bumibili ng maraming U.S. mortgages, ay karaniwang naghahanap ng dalawang taon ng self-employment income sa iyong tax returns. Maraming lender ang humihingi ng:

• Personal na federal tax returns para sa nakaraang dalawang taon, kasama ang lahat ng iskedyul
• Mga business tax return, kung ang iyong negosyo ay nagsusumite ng sarili nitong
• 1099 na mga form mula sa mga kumpanyang nagbayad sa iyo
• Isang pahayag ng kita at lugi para sa taong ito hanggang ngayon
• Business bank statements, kung may hiwalay kang account

Mahalaga: para sa mga self-employed, karaniwang binibilang ng mga nagpapautang ang kita sa iyong tax return pagkatapos ng mga gastusin sa negosyo, hindi ang kabuuang benta. Kung kumikita ka ng pera at hindi mo ito i-report, hindi ito magagamit ng nagpapautang upang tulungan kang maging kwalipikado. Tingnan ang aming aralin tungkol sa buwis para sa mga gig at self-employed na manggagawa.

Mga nanghihiram na may ITIN

Ang ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) ay isang tax number mula sa IRS para sa mga taong hindi makakuha ng Social Security number. Ang ilang bangko, credit union, at community lender ay nagbibigay ng mortgage sa mga nanghihiram sa ITIN. Maaaring mangailangan ang mga pautang na ito ng mas malaking paunang bayad o mas mahal, kaya ihambing nang mabuti ang mga alok. Madalas humiling ang mga nagpapautang ng:

• Ang iyong ITIN na liham mula sa IRS
• Pasaporte o iba pang government photo ID
• Federal tax returns na isinumite sa iyong ITIN, kadalasan ay dalawang taon
• Patunay ng tuloy-tuloy na trabaho at kita, tulad ng pay records o bank statements
• Mga tala ng napapanahong bayad sa renta at utility

Siguraduhing aktibo pa ang iyong ITIN. Sinasabi ng IRS na mag-e-expire ang ITIN kung hindi ito nagamit sa federal tax return ng tatlong sunod na taon ng buwis. Tandaan din na mula Mayo 25, 2025, hindi na bukas ang FHA loans para sa mga non-permanent residents, tulad ng mga taong may work visa. Maaaring mag-apply pa rin ang mga U.S. citizens at mga legal permanent residents (green card holders).

Mula Hunyo 2026, hiniling ng mga pederal na regulator sa mga bangko na masusing suriin ang mga customer na gumagamit ng ITIN. Sinabi rin nila na maaaring tingnan ng mga mortgage lender ang iyong status sa imigrasyon kapag nagpasya kung maaari kang magbayad ng utang. May ilan na maaaring humingi ng karagdagang dokumento o tumanggi, kaya magtanong muna bago mag-apply. Makakatulong ang housing counselor sa paghahanap ng mga nagpapautang na patuloy pa ring nagbibigay ng ITIN loan.

Kumuha ng klase sa edukasyon para sa homebuyer

Maraming programa ang nangangailangan ng klase. Halimbawa, ang Maryland Mortgage Program loans at maraming Virginia Housing loans ay nangangailangan ng aprubadong klase bago magsara. Kinakailangan ng Fannie Mae ang edukasyon sa pagmamay-ari ng bahay para sa ilang low down payment loans kapag lahat ng mamimili ay first-time buyers. Nagtuturo ang mga ahensya ng housing counseling na aprubado ng HUD ng mga klase na ito, kadalasan libre o may maliit na bayad. Nag-aalok ang Virginia Housing ng libreng klase, online man o personal.

Pre-qualification at pre-approval

Iba-iba ang paraan ng paggamit ng mga nagpapautang sa mga salitang ito. Ang pre-qualification ay kadalasang mabilisang pagtataya base sa sinasabi mo sa nagpapautang. Karaniwan, ang pre-approval ay nangangahulugang sinuri na ng nagpapautang ang iyong credit at ilang dokumento. Wala sa mga ito ang garantisadong loan. Madalas humiling ang mga nagbebenta at ahente ng real estate na makita ang pre-approval letter kasama ang iyong alok.

Itakda ang sarili mong limitasyon sa presyo

Maaaring aprubahan ka ng nagpapautang ng higit pa sa kaya mong bayaran. Bilangin ang buong buwanang gastos sa pagmamay-ari: bayad sa loan, buwis sa ari-arian, insurance sa homeowners, bayad sa condo o homeowners association (HOA), utilities, at pera para sa pagkukumpuni.

1. Gamitin ang iyong plano sa paggastos upang mahanap ang pinakamataas na kaya mong bayaran para sa pabahay bawat buwan.
2. Tanungin ang iyong nagpapautang o tagapayo sa pabahay kung anong presyo ng bahay ang tumutugma sa bayad na iyon, kasama ang buwis, insurance, at mga bayarin.
3. Tingnan mo lang ang mga bahay na may presyong iyon o mas mababa pa, kahit mas mataas ang pre-approval mo.

Ang isang housing counselor na aprubado ng HUD ay maaaring suriin ang iyong credit at budget, gumawa ng plano kasama ka, ipaliwanag ang mga alok ng loan, at ipaliwanag ang tungkol sa mga lokal na down payment program. Maaari silang magbigay ng independiyenteng payo kung ang loan ay angkop sa iyo. Madalas na libre o mura ang tulong.

• Tumawag sa HUD sa 800-569-4287 upang makahanap ng ahensya malapit sa iyo.
• Maghanap ayon sa ZIP code gamit ang CFPB housing counselor search.
• Humingi ng counselor na nagsasalita ng wika mo, at itanong kung nagkikita sila sa telepono o online.