Magrenta o Bumili? Ihambing ang Tunay na Gastos

Maraming tao ang ikinukumpara ang kanilang renta sa bayad sa mortgage. Hindi patas ang paghahambing na iyon. Maraming gastusin ang binabayaran ng may-ari ng bahay na hindi ginagawa ng nangungupahan:

• Principal at interes: ang mismong bayad ng pautang.
• Buwis sa ari-arian: sa DC, karamihan sa mga bahay ay binubuwisan ng $0.85 para sa bawat $100 ng assessed value bawat taon. Ang assessed value ay kung ano ang sinasabi ng lungsod o county na halaga ng iyong bahay para sa layunin ng buwis. Ang homestead deduction ng DC ay nagpapababa ng buwis para sa mga may-ari na nakatira sa bahay. Sa Maryland at Virginia, ang rate ay nakadepende sa county o lungsod kung saan matatagpuan ang bahay.
• Homeowners o condo insurance: Sinasaklaw ang iyong bahay at mga gamit.
• Bayad sa condo o HOA: maaaring tumaas ito sa paglipas ng panahon. Maaaring maningil ang isang asosasyon ng condo ng isang beses na "special assessment" para sa malaking pagkukumpuni, tulad ng bagong bubong.
• Private mortgage insurance (PMI): madalas na kinakailangan kung maglagay ka ng mas mababa sa 20% na paunang bayad sa isang conventional loan. Ang conventional loan ay isang regular na mortgage na hindi sinusuportahan ng gobyerno. Ang FHA loan ay sinusuportahan ng Federal Housing Administration at pinapayagan kang maglagay ng kasing liit ng 3.5%, ngunit nagbabayad ka ng mortgage insurance.
• Pagkukumpuni at pagpapanatili: kapag nasira ang water heater, walang landlord na tatawagan. Ipunin ito bawat buwan.

Ang pagbili ay nangangailangan din ng malaking pera sa simula. Sa halimbawa, kailangan nina Kwame at Ama ng:

• Paunang bayad: 5% ng $320,000 ay $16,000.
• Closing costs: mga $9,000 sa halimbawang ito. Dapat magbigay ang iyong lender ng Loan Estimate sa loob ng tatlong business days matapos kang mag-apply. Ipinapakita nito ang iyong totoong closing costs.
• Paglipat at maagang pagkukumpuni o muwebles: mga $2,000.

$16,000 + $9,000 + $2,000 = $27,000 bago ang araw ng paglipat

Dapat din silang magpanatili ng emergency fund pagkatapos nilang bayaran ang lahat ng ito. Ang mga programa sa DC, Maryland, at Virginia ay maaaring makatulong sa mga first-time buyers sa down payment at closing costs. Tingnan ang aming aralin tungkol sa down payment help.

Ayon sa batas, maaari mong hilingin sa iyong loan servicer nang nakasulat na kanselahin ang PMI kapag nakatakdang umabot sa 80% ng orihinal na halaga ng bahay ang iyong loan balance, kung matugunan mo ang ilang kondisyon, tulad ng magandang payment record. Sa halimbawang ito, halos 11 taon ang aabutin nito.

Ang mga one-time na gastos sa pagbili at pagbebenta ay nakakalat sa mga taon ng iyong pananatili. Kapag mas matagal kang nananatili, mas maliit ang mga gastusin para sa bawat taon. Binabayaran mo rin ang mas malaking bahagi ng utang bawat taon. Narito ang parehong halimbawa sa iba't ibang haba ng panahon, kung ang halaga ng condo ay tumataas ng 3% kada taon.

Sa halimbawang ito, ang break-even point ay nasa taon 8. Sa iba't ibang presyo, rate, o bayarin, maaaring dumating ito nang mas maaga o mas huli. Kung mananatiling pareho ang halaga ng bahay, mas mahal ang pagbili kaysa sa pagrenta sa loob ng sampung taon.

May ilang may-ari na maaaring magbawas ng interes sa mortgage at buwis sa ari-arian sa kanilang federal tax return, ngunit kung iitemize lang nila ang mga deduction. Maraming tao ang kumukuha ng standard deduction kaya wala silang dagdag na tax savings. Isang libreng VITA tax volunteer ang makakapagsabi kung ano ang naaangkop sa iyo.

Hindi lang pera ang tanong. Isipin ang:

• Kakayahang umangkop: mas madaling lumipat ang mga nangungupahan para sa bagong trabaho o pangangailangan ng pamilya.
• Katatagan: ang mga may-ari na sumusunod sa mortgage ang kumokontrol sa kanilang bahay at hindi maaaring utusan na umalis kapag natapos na ang lease.
• Pag-commute: ang mas murang bahay na malayo sa trabaho o Metro ay maaaring mas mahal sa oras, gasolina, at pamasahe.
• Mga paaralan: sa DC at mga kalapit na county, kadalasan ang address mo ang nagtatakda ng itinalagang pampublikong paaralan.
• Oras at trabaho: ang mga may-ari ang humahawak o nagbabayad para sa bawat pagkukumpuni.

I-check ang bawat kahon na totoo para sa iyo:

• Plano naming manatili sa lugar nang maraming taon. Sa aming halimbawa, nagsimulang mas mura ang pagbili noong ika-8 taon.
• May cash kami para sa down payment, closing costs, at paglilipat, at may emergency fund pa rin kami pagkatapos bumili.
• Matatag ang aming kita. Madalas tinitingnan ng mga nagpapautang ang huling dalawang taon ng kasaysayan ng trabaho. Kung kami ay self-employed o binabayaran ng cash, ipinapakita ng aming tax returns ang kita na iyon.
• Sinuri namin ang aming mga credit report mula sa lahat ng tatlong credit bureau nang libre sa AnnualCreditReport.com at inayos ang anumang mga error.
• Kaya naming bayaran ang buong buwanang gastos sa pagmamay-ari, hindi lang ang mortgage, at makakatipid pa rin bawat buwan.
• Mababa ang iba pa naming buwanang bayad sa utang. Tingnan ang aming aral kung paano maging handa sa mortgage upang matutunan kung paano sinusukat ito ng mga nagpapautang.
• Nakipagkita kami sa isang housing counselor na aprubado ng HUD o kumuha ng homebuyer education class.

Walang Social Security number? Karamihan sa mga karaniwang mortgage program, kabilang ang FHA loans, ay nangangailangan nito. Mula Mayo 2025, ang mga FHA loan ay para lamang sa mga mamamayan ng U.S., mga legal na permanenteng residente (green card holders), at ilang iba pang maliliit na grupo. Ang ilang mga bangko, credit union, at mga community lender ay nag-aalok ng mortgage sa mga nanghihiram na may ITIN. Makakatulong ang isang housing counselor upang mahanap mo ito.