住宅ローン対応の準備:12ヶ月プラン

貸し手が住宅ローン(住宅購入のためのローン)を出す前に、あなたが長期間支払いを続けられるかどうかを確認したいのです。貸し手は主に4つのポイントを重視します。

• クレジット: クレジットレポートやスコアは、過去に請求書やローンをどのように支払ったかを示します。
• 収入とは、 あなたがどれだけ稼いでいるか、そしてそれを証明できるかどうかです。
• 借金: すでに毎月支払っている金額と収入の比較。
• 貯蓄とは、 頭金、決済費用、入居後の緊急事態のための資金です。クロージングは、DC地域ではしばしば「決済」と呼ばれ、住宅購入の最後にローン契約書に署名し、現金でクロージングを行い、鍵を受け取るミーティングです。

これらは1か月で変えられません。しかし1年で本当の進歩が見られます。この授業は計画を立てます。

借金の場合、重要な数字は 債務収入比率(DTI)です。これは新居の支払いを含むすべての月々の債務返済額を、税引き前の総 月収( 税引き前の所得)で割ったものです。各ローンプログラムや貸し手は独自のDTI限度額を設定しています。例えば、2026年9月のDC Open Doorsプログラムでは、最大DTIが50%、一部のFHAローンでは45%と記載されていました。FHAローンは連邦住宅局(FHA)が担保する住宅ローンです。購入者は最低3.5%の頭金を支払うことができ、低いクレジットでも取得しやすいです。DTIが低いと、食費や交通費、サプライズのための予算が増えます。

12ヶ月目から9ヶ月目:信用情報の確認と整理

• 3つの信用情報機関すべてから無料のクレジットレポートを AnnualCreditReport.com で入手できます。毎週無料でチェックできます。
• 自分のものでない口座や、遅延支払いなど、ミスがないか確認しましょう。書面での異議申し立て。 クレジットレポートを読む 際のレッスンがその方法を示しています。
• すべての請求書を期限内に支払うこと。自動支払いやリマインダーを設定しましょう。
• クレジットカードの残高を返済しましょう。クレジット限度額を減らすことでスコアが上がります。 何がクレジットスコアに影響を与えるかを確認しましょう。
• まだクレジット履歴がありませんか?まずは クレジット構築のレッスンから始めましょう。FHAローンのような一部のローンプログラムには、家賃や光熱費の支払いなど他の記録も貸し手が閲覧できるルールがあります。

住宅ローン貸し手が使用するスコアが、あなたの銀行アプリの無料スコアと一致しない場合があります。2026年9月時点で、ファニーメイやフレディマックにローンを販売する貸し手は、3つの信用機関すべての報告に基づくClassic FICOスコアまたはVantageScore 4.0を使用する場合があります。したがって、3つのレポートすべてを確認してください。

9ヶ月目から6ヶ月目:3つのために貯金する

• 頭金: ローンによっては3%から3.5%程度で済むものもあります。DC、メリーランド、バージニアのプログラムが役立つかもしれません。
• クロージングコスト: ローン手数料、権利証、税金、前払い費用。貸し手はこれらをローン見積もりに記載します。
• 緊急貯蓄: 入居後に修理や予期せぬ費用に使えるお金です。

貯蓄は銀行や信用組合の口座に保管しましょう。貸し手は通常、最近の銀行取引明細書を求められ、高額な預金の出所を尋ねることもあります。自宅に保管している現金は、貸し手が出所を把握できないため数えにくいです。早めに預けて記録を残しましょう。家族がお金をくれる場合は、署名入りの贈与手紙など必要な書類を貸し手に尋ねてください。

この時期は頭金の支援を求める時期でもあります。 DC、メリーランド、バージニア州の頭金支援とローンの種類をご覧ください。

貸し手はあなたの収入が実物で今後も続く可能性を必ず確認しなければなりません。紙やスマートフォンでフォルダを作成し、書類が手に入るたびに追加しましょう。

ほとんどの貸し手が求める書類

• 運転免許証やパスポートなどの写真付き身分証明書
• あなたの社会保障番号(ITIN)
• 過去30日間の給与明細
• 過去2年間のW-2フォーム
• 過去2年間の連邦税申告書
• 過去2か月分の銀行取引明細、すべてのページが
• 家賃を期限通りに支払っている証拠、例えば銀行記録や大家の連絡先情報などが必要です
• あなたの借金と毎月の支払いリスト

自営業者、ギグ労働者、現金労働者

アプリで運転したり、家の掃除をしたり、小規模ビジネスを運営したり、契約仕事をしている場合は、より多くの証拠が必要です。多くの米国の住宅ローンを買い取るファニーメイは、一般的に税申告書で2年間分の自営業所得を求めます。多くの貸し手は以下の条件を求めます:

• 過去2年間の個人連邦税申告書(すべてのスケジュール付き)
• 事業税申告書は、事業が自ら申告する場合
• 支払った会社からの1099フォーム
• 今年これまでの損益計算書
• 別の口座を持っている場合のビジネス銀行取引明細書

重要: 自営業者の場合、貸し手は通常、事業経費を控えた税申告書の収入をカウントし、総売上高はカウントしません。現金を得て報告しなければ、貸し手はその収益を信用審査の助けにできません。 ギグや自営業者向けの税金に関するレッスンをご覧ください。

ITINを持つ借り手

ITIN(個人納税者識別番号)は、社会保障番号を取得できない人のためにIRSから発行される税務番号です。一部の銀行、信用組合、コミュニティの貸し手はITIN借り手に住宅ローンを提供しています。これらのローンは頭金が高額だったり、費用がかかる場合があるため、慎重に比較してください。貸し手が求める内容はよく以下の通りです:

• IRSからのITIN通知書
• パスポートまたはその他の政府発行の写真付き身分証明書
• ITINで連邦税申告書を提出し、通常は2年間の期限です
• 給与記録や銀行取引明細などの安定した労働や収入の証明
• 家賃および光熱費の期限内支払い記録

ITINがまだ有効であることを確認してください。IRSによると、ITINは3年連続で連邦税申告書に使用されなければ期限切れになるとされています。また、2025年5月25日以降、就労ビザ保持者などの非永住者にはFHAローンが利用できなくなったこともご知りください。米国市民および合法的な永住者(グリーンカード保持者)は引き続き申請可能です。

2026年6月以降、連邦規制当局は銀行に対し、ITINを利用する顧客をより詳しく調査するよう求めています。また、住宅ローン貸し手は返済可能かどうかを判断する際に移民ステータスを確認する可能性があるとも述べています。中には追加の書類を求められたり、拒否されたりする場合もあるので、申請前に必ず確認してください。住宅カウンセラーは、ITINローンをまだ提供している貸し手を見つける手助けをしてくれます。

住宅購入者向け教育クラスを受けてください

多くのプログラムでは授業が必要です。例えば、メリーランド州の住宅ローンや多くのバージニア州住宅ローンは、クロージング前に承認されたクラスの受講が必要です。ファニーメイは、購入者が初めての購入者である一部の低頭金ローンに対して住宅所有の教育を求めています。HUD認定の住宅カウンセリング機関はこれらのクラスを教えており、多くの場合無料または少額の料金で行います。バージニア住宅はオンラインまたは対面で無料のクラスを提供しています。

事前審査および事前承認

貸し手によってこれらの言葉は異なる使い方があります。 事前審査 とは、貸し手に伝えた内容に基づく迅速な見積もりであることが多いです。 事前承認 とは、貸し手があなたの信用情報やいくつかの書類を確認したことを意味します。どちらも保証されたローンではありません。売主や不動産エージェントは、オファーの入り口に添付した事前承認書の提示を求めることがよくあります。

自分で価格制限を設定してください

貸し手は、あなたが快適に支払える以上の金額で承認してくれることもあります。所有の月々の全費用を計算してください:ローン返済、固定資産税、住宅保険、マンションや住宅所有者協会(HOA)の手数料、光熱費、修理費用などです。

1. 支出計画を使って、毎月支払える住宅費の上限を見つけましょう。
2. 税金、保険、手数料を含めて、貸し手や住宅カウンセラーにその支払いに合う住宅価格を確認してください。
3. 事前承認が高くても、その価格以下の物件だけを見てください。

HUD承認の住宅カウンセラーは、あなたのクレジットや予算を確認し、計画を立て、ローンの提案を説明し、地域の頭金プログラムについて教えてくれます。彼らはローンがあなたに合っているかどうか、独立したアドバイスをくれます。支援は多くの場合無料または低コストです。

• お近くの機関を探したい方は、HUDに800-569-4287までお電話ください。
• CFPB住宅カウンセラー検索で郵便番号で検索できます。
• 自分の言語を話せるカウンセラーを探し、電話やオンラインで会うかどうかを尋ねてみてください。