Підготуйте іпотеку: 12-місячний план

Перед тим, як кредитор надасть вам іпотеку (позику на купівлю житла), він хоче знати, що ви можете здійснювати платежі протягом багатьох років. Кредитори звертають увагу на чотири основні речі:

• Кредит: ваші кредитні звіти та бали показують, як ви раніше сплачували рахунки та кредити.
• Дохід: скільки ви заробляєте і чи можете це довести.
• Борги: те, що ви вже сплачуєте щомісяця, порівняно з вашим доходом.
• Заощадження: гроші на початковий внесок, витрати на закриття угоди та надзвичайні ситуації після заселення. Закриття, часто називається врегулюванням у районі Вашингтона, — це зустріч наприкінці купівлі житла, під час якої ви підписуєте кредитні документи, сплачуєте гроші для закриття угоди та отримуєте ключі.

Ти не можеш змінити це за місяць. Але за рік ти можеш досягти справжнього прогресу. Цей урок дає тобі план.

Для боргів ключовим числом є співвідношення боргу до доходу (DTI). Це всі ваші щомісячні платежі по боргу, включно з новим платежем по житлу, поділені на ваш валовий щомісячний дохід (ваш дохід до оподаткування). Кожна кредитна програма та кредитор встановлюють власний ліміт DTI. Наприклад, у вересні 2026 року програма DC Open Doors вказала максимальний DTI у 50%, або 45% для деяких кредитів FHA. Кредит FHA — це іпотека, забезпечена Федеральною адміністрацією житлового будівництва. Вона дозволяє покупцям внести внесок лише 3,5% і може бути легше отримати при меншій кредитній історії. Нижчий DTI залишає більше місця у вашому бюджеті для їжі, транспорту та сюрпризів.

Місяці з 12 по 9: перевірте та виправте свою кредитну історію

• Отримуйте свої безкоштовні кредитні звіти у всіх трьох кредитних бюро на AnnualCreditReport.com. Ви можете безкоштовно перевіряти їх щотижня.
• Звертайте увагу на помилки, такі як не ваші рахунки або прострочені платежі, які ви не здійснювали. Оскаржуйте помилки письмово. Наш урок з читання вашого кредитного звіту показує, як це зробити.
• Сплачуйте всі рахунки вчасно. Налаштуйте автоматичні платежі або нагадування.
• Погашайте баланси по кредитних картках. Менше використання кредитних лімітів може покращити ваш рейтинг. Подивіться, що впливає на ваш кредитний рейтинг.
• Ще немає кредитної історії? Почніть зараз з нашого уроку про побудову кредитної історії. Деякі кредитні програми, такі як кредити FHA, мають правила, які дозволяють кредитору переглядати інші записи, такі як орендна плата та платежі за комунальні послуги.

Рейтинг, який використовує іпотечний кредитор, може не відповідати безкоштовному рейтингу у вашому банківському додатку. Станом на вересень 2026 року кредитори, які продають кредити Fannie Mae та Freddie Mac, можуть використовувати Classic FICO або VantageScore 4.0, базуючись на звітах усіх трьох бюро. Тому перевірте всі три звіти.

Місяці з 9 по 6: залиште три речі

• Початковий внесок: деякі кредити потребують лише 3% або 3,5% від вартості. Програми у Вашингтоні, Меріленді та Вірджинії можуть допомогти.
• Витрати на закриття: комісії за позику, право власності, податки та передплачені товари. Ваш кредитор вкаже їх у Оцінці кредиту.
• Аварійні заощадження: гроші, які залишаються після переїзду, на ремонт і сюрпризи.

Зберігайте свої заощадження на рахунку в банку або кредитній спілкі. Кредитори зазвичай просять свіжі банківські виписки, а також можуть запитати, звідки взялися великі депозити. Готівка, що зберігається вдома, важко порахувати кредитору, бо він не може побачити, звідки взялися гроші. Покладіть їх раніше і ведіть записи. Якщо член родини дає вам гроші, запитайте у кредитора, які документи потрібні, наприклад, підписаний подарунковий лист.

Це також час звернутися за допомогою з початковим внеском. Дивіться допомогу з початковим внеском та типи кредитів у Вашингтоні, Меріленді та Вірджинії.

Кредитори повинні перевірити, чи ваш дохід реальний і, ймовірно, триватиме. Створіть папку — на папері або на телефоні — і додавайте документи, коли їх отримуєте.

Документи, які просять більшість кредиторів

• Посвідчення особи з фотографією, наприклад, водійське посвідчення або паспорт
• Ваш номер соціального страхування або ITIN
• Платіжні відомості за останні 30 днів
• Форми W-2 за останні два роки
• Федеральні податкові декларації за останні два роки
• Банківські виписки за останні два місяці, на кожній сторінці
• Доказ того, що ви сплачуєте оренду вчасно, наприклад, банківські записи або контактні дані орендодавця
• Список ваших боргів і щомісячних платежів

Самозайняті, гіг- та готівкові працівники

Якщо ви водите авто для додатку, прибираєте будинки, керуєте малим бізнесом або виконуєте контрактну роботу, вам потрібні додаткові докази. Fannie Mae, яка купує багато іпотек у США, зазвичай вказує два роки доходу від самозайнятості у ваших податкових деклараціях. Багато кредиторів запитують:

• Особисті федеральні податкові декларації за останні два роки з усіма розкладами
• Податкові декларації бізнесу, якщо ваш бізнес подає власне
• 1099 форм від компаній, які вам заплатили
• Звіт про прибутки та збитки за цей рік на даний момент
• Виписки з бізнесу з банку, якщо у вас окремий рахунок

Важливо: для самозайнятих кредитори зазвичай враховують дохід у ваших податкових деклараціях після витрат на бізнес, а не загальні продажі. Якщо ви заробляєте готівку і не звітуєте про це, кредитор не зможе використати їх для отримання вашої кваліфікації. Дивіться наш урок про податки для гіг- та самозайнятих працівників.

Позичальники з ITIN

ITIN (Індивідуальний ідентифікаційний номер платника податків) — це податковий номер від IRS для осіб, які не можуть отримати номер соціального страхування. Деякі банки, кредитні спілки та громадські кредитори видають іпотеку позичальникам ITIN. Ці кредити можуть потребувати більшого початкового внеску або коштувати дорожче, тому уважно порівнюйте пропозиції. Кредитори часто запитують:

• Ваш лист ITIN від IRS
• Паспорт або інше урядове посвідчення особи з фотографією
• Федеральні податкові декларації, подані у вашому ITIN, часто протягом двох років
• Підтвердження стабільної роботи та доходу, наприклад, платіжні звіти або банківські виписки
• Записи про своєчасні орендні та комунальні платежі

Переконайтеся, що ваш ITIN все ще активний. IRS каже, що ITIN закінчується, якщо він не використовується у федеральній податковій декларації три роки поспіль. Також майте на увазі, що з 25 травня 2025 року кредити FHA більше не доступні для непостійних резидентів, наприклад, осіб із робочими візами. Громадяни США та законні постійні резиденти (власники грін-карти) все ще можуть подавати заявку.

З червня 2026 року федеральні регулятори просять банки уважніше розглядати клієнтів, які користуються ITIN. Вони також зазначали, що іпотечні кредитори можуть звертати увагу на ваш імміграційний статус, коли вирішують, чи можете ви повернути кредит. Дехто може вимагати більше документів або відмовлятися, тому запитайте перед подачею заявки. Консультант з житла може допомогти вам знайти кредиторів, які все ще надають кредити ITIN.

Пройдіть освітній курс для покупця житла

Багато програм вимагають проходження курсу. Наприклад, кредити Іпотечної програми Меріленду та багато іпотечних кредитів у Вірджинії вимагають схвалення курсу перед закриттям. Fannie Mae вимагає навчання з володіння житлом для деяких кредитів з низьким початковим внеском, коли всі покупці — це новачки. Агенції з житлового консультування, схвалені HUD, викладають ці курси, часто безкоштовно або за невелику плату. Virginia Housing пропонує безкоштовний курс онлайн або очно.

Попередня кваліфікація та попереднє затвердження

Кредитори використовують ці слова по-різному. Попередня кваліфікація часто є швидкою оцінкою на основі того, що ви повідомили кредитору. Попереднє схвалення зазвичай означає, що кредитор перевірив вашу кредитну історію та деякі документи. Жоден із цих варіантів не є гарантованим кредитом. Продавці та агенти з нерухомості часто просять показати лист про попереднє схвалення з вашою пропозицією.

Встановіть власний ціновий ліміт

Кредитор може схвалити вам суму більше, ніж ви можете комфортно заплатити. Врахуйте повну щомісячну вартість володіння: платіж за кредит, податки на нерухомість, страхування житла, збори за кондомініум або асоціацію власників житла (HOA), комунальні послуги та кошти на ремонт.

1. Використовуйте свій план витрат , щоб знайти максимум, який ви можете платити за житло щомісяця.
2. Запитайте у свого кредитора або консультанта з житла, яка ціна будинку відповідає цій сумі, включаючи податки, страхування та збори.
3. Звертайте увагу лише на будинки за ціною або нижчою за цю ціну, навіть якщо ваше попереднє схвалення вище.

Консультант з житла, затверджений HUD, може переглянути вашу кредитну історію та бюджет, скласти з вами план, пояснити пропозиції кредиту та розповісти про місцеві програми початкового внеску. Він може надати незалежну консультацію щодо того, чи підходить вам кредит. Допомога часто є безкоштовною або недорогою.

• Зателефонуйте до HUD за номером 800-569-4287, щоб знайти агентство поруч із вами.
• Пошук за поштовим індексом за допомогою пошуку консультанта з житла CFPB.
• Попросіть консультанта, який говорить вашою мовою, і запитайте, чи зустрічаються вони телефоном чи онлайн.