Оренда та вибір житла · Урок 2 2

Орендувати чи купувати? Порівняйте реальні витрати

Приклад із району Вашингтона, який порівнює оренду за $2,000 на місяць із купівлею квартири за $320,000, включаючи витрати, які часто пропускають покупці вперше, і чому важлива кількість років проживання. (About 16 min, 5 quiz questions)

У цьому уроці

Що ви дізнаєтеся

Вкажіть щомісячні та одноразові витрати на володіння будинком і порівняйте їх із орендою.
Використайте перевірений приклад, щоб порівняти загальну вартість оренди та купівлі за кілька років.
Поясніть, чому кількість років, на які ви плануєте залишатися, змінює відповідь.
Використовуйте контрольний список готовності, щоб вирішити, чи починати готуватися до покупки.

Як це пов'язано з нашими класами: Наш курс охоплює потреби та бажання житла, вибір між орендою та купівлею, а також те, що ви можете собі дозволити. Цей урок додає приклад роботи у районі Вашингтона за п'ять років, витрати, які часто пропускають покупці вперше, стіл беззбитковості та чек-лист готовності.

Слова, які варто знати

Основна сума та відсотки (Principal and interest): Дві частини іпотечного платежу. Основна сума погашає суму, яку ви позичили. Відсотки — це те, що кредитор стягує з вас за позику.
Плата за кондомініум або ОСББ (Condo or HOA fee): Щомісячна плата, яку сплачують члени кондомініумів або асоціації власників житла за спільні витрати, такі як ремонт будівлі, спільні зони, а іноді вода чи сміття.
Приватне іпотечне страхування (PMI) (Private mortgage insurance (PMI)): Страхування, за яке вам, можливо, доведеться платити, якщо ви внесете менше 20% початкового внеску за звичайний кредит. Воно захищає кредитора, а не вас.
Витрати на закриття (Closing costs): Комісії, які ви сплачуєте за купівлю житла, такі як комісія кредитора, оцінка, страхування титулу, державні податки, а також передплачений податок на нерухомість і страхування.
Власність (Equity): Частина вашого будинку, якою ви володієте. Це вартість будинку за вирахуванням того, що ви ще винні за іпотекою.
Точка беззбитковості (Break-even point): Момент часу, коли загальна вартість купівлі стає нижчою за загальну вартість оренди.
Початковий внесок (Down payment): Ту частину вартості будинку, яку ви сплачуєте готівкою на початку. Решту ви позичаєте з іпотекою.
Деталь (Itemize): Вказуйте певні витрати, такі як відсотки за іпотекою та податок на нерухомість, у вашій федеральній податковій декларації, щоб знизити дохід, з якого ви сплачуєте податок. Ви робите це замість стандартного вирахування.

Повна вартість володіння будинком

Багато людей порівнюють орендну плату з іпотечним платежем. Це несправедливе порівняння. Власник житла сплачує багато витрат, яких орендар не робить:

Основна сума та відсотки: сам платіж за кредитом.
Податок на нерухомість: у Вашингтоні більшість будинків оподатковуються у розмірі 0,85 доларів за кожні 100 доларів оціночної вартості щороку. Оцінкова вартість — це те, скільки місто або округ оцінює ваш будинок для податкових цілей. Вирахування з домстеду у Вашингтоні знижує податок для власників, які проживають у цьому будинку. У Меріленді та Вірджинії ставка залежить від округу або міста, де розташований будинок.
Страхування житла або кондомініуму: покриває ваш будинок і майно.
Плата за кондомініум або ОСББ: з часом це може зростати. Асоціація кондомініуму також може стягувати одноразову «спеціальну оцінку» за великий ремонт, наприклад, новий дах.
Приватне іпотечне страхування (PMI): часто потрібне, якщо ви внесли менше 20% першого внеску за звичайний кредит. Звичайний кредит — це звичайна іпотека, яку держава не підтримує. Кредит FHA забезпечується Федеральною адміністрацією житлового будівництва і дозволяє внести внесок лише 3,5%, але ви сплачуєте іпотечне страхування.
Ремонт і обслуговування: коли водонагрівач ламається, немає власника, якого можна було б зателефонувати. Заощаджуйте це щомісяця.

Приклад

Щомісячна вартість: оренда проти купівлі квартири у Вашингтоні

Кваме та Ама орендують однокімнатну квартиру в Брукленді, на північному сході округу Колумбія, за $2,000 на місяць. Вони розглядають однокімнатну квартиру неподалік за $320,000. Вони внесуть 5% авансу і позичають $304,000 на 30 років під фіксовану ставку 7%. За фіксованої ставки відсоткова ставка та платіж за кредитом залишаються незмінними для всього кредиту. З плаваючою ставкою вони можуть змінитися пізніше. Це близько до середньої 30-річної ставки за щотижневим опитуванням Freddie Mac наприкінці вересня 2026 року, яка становила 7,03% станом на 24 вересня. Ваша ставка може бути вищою або нижчою.

Щомісячна вартість оренди та купівлі квартири вартістю 320 000 доларів
Щомісячні витрати	Орендна плата	Купити
Орендна плата	$2,000	$0
Страхування орендаря	$15	$0
Основна сума та відсотки (7%, 30 років)	$0	$2,023
Податок на нерухомість ($0.85 за $100, до будь-якого вирахування з ферми)	$0	$227
Плата за кондо	$0	$450
Страхування власника кондомініуму	$0	$30
PMI	$0	$125
Заощадження на ремонт	$0	$100
Загальна кількість кожного місяця	$2,015	$2,955

$320,000 × $0,85 ÷ $100 = $2,720 на рік, або близько $227 на місяць

У перший рік володіння щомісяця коштує приблизно на $940 дорожче, ніж оренда. Плата за кондомініум, страхування, PMI та номери ремонту — це приклади. Запитайте реальну плату за кондомініум і отримайте страхові пропозиції на будь-який будинок, який розглядаєте.

Готівка, яка тобі потрібна, перш ніж ти отримаєш ключі

Купівля також вимагає багато грошей на початку. У прикладі Кваме і Амі потрібно:

Початковий внесок: 5% від $320,000 — це $16,000.
Витрати на закриття: близько $9,000 у цьому прикладі. Ваш кредитор повинен надати вам оцінку кредиту протягом трьох робочих днів після подання заявки. Вона показує ваші реальні витрати на закриття.
Переїзд і ранній ремонт меблів: близько $2,000.

$16,000 + $9,000 + $2,000 = $27,000 до дня заселення

Вони також повинні зберігати резервний фонд після сплати всього цього. Програми у Вашингтоні, Меріленді та Вірджинії можуть допомогти покупцям, які вперше купують, з початковим внеском і витратами на закриття. Дивіться наш урок про допомогу з початковим внеском.

За законом ви можете письмово попросити свого кредитного сервіса скасувати PMI, якщо ваш баланс кредиту має досягти 80% від початкової вартості житла, якщо ви відповідаєте певним умовам, наприклад, хорошій платіжній історії. У цьому прикладі це займає майже 11 років.

Приклад

П'ять років потому: скільки коштував кожен вибір?

Тепер уявіть, що Кваме і Ама мають переїхати через п'ять років. Ми припускаємо, що орендна плата зростає на 3% на рік, витрати власника, окрім платежу за кредитом, і PMI — на 3% на рік, вартість кондомініуму зростає на 3% на рік, а витрати на продаж становлять 6% від ціни продажу.

Оренда: $127,419 оренда + $900 страхування орендаря = $128,319

Купівля кондомініуму і продаж через п'ять років
Предмет	Сума
Готівка на початку	$27,000
Щомісячні витрати на 60 місяців	$180,265
Загальна оплата	$207,265
Ціна продажу після п'яти років	$370,968
Мінус витрати на продаж (6%)	−$22,258
Мінус кредитний баланс, погашений на продажі	−$286,160
Кешбек при розпродажі	$62,550
Чиста вартість покупки ($207,265 − $62,550)	$144,715

За п'ять років оренда коштувала на $16,396 менше. Чому? За перші п'ять років Кваме і Ама платять $121,351 основної суми та відсотків, але $103,511 з них — відсотки. Лише $17,840 погашає позику.

Якщо вартість квартири зовсім не зростає, кешбек при продажу становить лише $14,640, а чиста вартість купівлі зростає до $192,625. Ціни на житло можуть залишатися на зміні або навіть падати. Крім того, орендарі зберегли свої $27,000 і витрачали менше щомісяця. Якщо вони заощаджують ці гроші, оренда виглядає ще краще в цьому прикладі.

Беззбитковий вихід: чому важлива кількість років.

Одноразові витрати на купівлю та продаж розподілені на роки перебування. Чим довше ви залишаєтеся, тим менші ці витрати за кожен рік. Ви також щороку сплачуєте більше кредиту. Ось той самий приклад на різні терміни, якщо вартість кондомініуму зростає на 3% на рік.

Загальна вартість оренди проти чистої вартості купівлі за роками
Роки	Оренда	Купівля	Які коштували дешевше?
3	$74,722	$99,601	Оренда, на $24,879
5	$128,319	$144,715	Оренда, за $16,396
7	$185,159	$188,737	Оренда, на $3,578
8	$214,856	$210,285	Купую, на $4,571
10	$276,933	$252,338	Купівля, за $24,595

У цьому прикладі точка беззбитковості припадає на 8 рік. З різними цінами, ставками чи зборами це може настати рано чи значно пізніше. Якщо вартість будинку залишається незмінною, купівля коштує дорожче, ніж оренда на всі десять років.

Деякі власники можуть вирахувати відсотки за іпотекою та податок на нерухомість у своїй федеральній податковій декларації, але лише якщо вони деталізують відрахування. Багато людей використовують стандартне вирахування, тому не отримують додаткових податкових заощаджень. Безкоштовний волонтер з податків VITA може розповісти, що стосується вас.

Обережно

Поширені пастки на шляху до покупки

"Платити оренду — це марна трата грошей." Оренда оплачує житло і свободу переїзду. У перші роки більша частина іпотечного платежу — це відсотки, які ви також не отримуєте назад.
Оренда з правом викупу або «оренда-купівля ». Ви можете платити додатково щомісяця для купівлі будинку пізніше. Якщо ви пропустите платіж або не зможете вчасно оформити іпотеку, ви можете втратити всі ці додаткові кошти. Деякі з цих контрактів також змушують вас платити за ремонт. Перед підписанням обов'язково перегляньте житловий консультант або юриста з житлового консультанта. У Вашингтоні ви можете повідомити про несправедливі угоди до Офісу генерального прокурора.
Купівля найдорожчого житла, який схвалює кредитор. Схвалення кредитором — це не бюджет. Переконайтеся, що повна щомісячна вартість дозволяє вам заощаджувати щомісяця.
Пропускаючи документи на кондомініум. Перед купівлею кондомініуму запитайте про бюджет асоціації, її заощадження на ремонт і будь-які заплановані спеціальні оцінки.

Окрім грошей і списку готовності

Гроші — не єдине питання. Подумайте про:

Гнучкість: орендарі можуть легше переїжджати через нову роботу або сімейні потреби.
Стабільність: власники, які сплачують іпотеку, контролюють свій будинок і не можуть бути наказані виїхати після закінчення договору оренди.
Дорога на роботу: дешевший будинок далеко від роботи чи метро може коштувати дорожче за часом, бензином і тарифами.
Школи: у Вашингтоні та сусідніх округах ваша адреса зазвичай визначає призначену державну школу.
Час і робота: власники займаються або оплачують кожен ремонт.

Позначте кожну точку, яка відповідає вашій справі:

Ми плануємо залишатися в цьому районі багато років. У нашому прикладі купівля почала коштувати дешевше лише на восьмому році.
У нас є готівка на початковий внесок, витрати на закриття угоди та переїзд, і після покупки ми все одно маємо резервний фонд.
Наш дохід стабільний. Кредитори часто дивляться на останні два роки трудової історії. Якщо ми самозайняті або отримуємо оплату готівкою, наші податкові декларації показують цей дохід.
Ми безкоштовно перевірили кредитні звіти всіх трьох кредитних бюро на AnnualCreditReport.com і виправили всі помилки.
Ми можемо оплачувати повну щомісячну вартість володіння, а не лише іпотеку, і при цьому щомісяця заощаджувати.
Наші інші щомісячні платежі за боргами низькі. Дивіться наш урок про підготовку до іпотеки , щоб дізнатися, як кредитори це вимірюють.
Ми зустрічалися з консультантом з житла, схваленим HUD, або пройшли курс з освіти для покупця житла.

Немає номера соціального страхування? Більшість стандартних іпотечних програм, включно з FHA-кредитами, вимагають такий номер. З травня 2025 року кредити FHA також надаються лише громадянам США, законним постійним мешканцям (власникам грін-карт) та кількома іншими невеликими групами. Деякі банки, кредитні спілки та громадські кредитори пропонують іпотеку позичальникам з ITIN. Житловий консультант може допомогти вам їх знайти.

Порада

Почніть з консультанта з житла, а не з продавця

Житловий консультант, схвалений HUD, працює у неприбутковій організації або державній установі, а не на кредитора чи продавця. Консультант може розглянути ваш бюджет, кредитну історію та заощадження, а також розповісти про програми для покупців вперше у Вашингтоні, Меріленді чи Вірджинії. Багато програм допомоги з початковим внеском вимагають освітнього курсу для покупця житла, і консультанти часто його викладають. Шукайте за поштовим індексом за допомогою пошуку консультантів з житла CFPB.

Якщо ви пропустили деякі пункти у чек-листі — це нормально. Використовуйте роки оренди, щоб заощаджувати, покращити кредитну історію та погасити борги. Потім перевірте список ще раз наступного року.

Основні висновки

Платіж за іпотекою — це лише частина вартості. Додайте податок на нерухомість, страхування, збори за кондомініуми або ОСББ, іпотечне страхування та ремонт.
Купівля має великі одноразові витрати, а продаж житла теж коштує грошей. Ось чому коротке перебування зазвичай віддає перевагу оренді.
У нашому прикладі оренда коштувала менше протягом перших семи років. Купівля зменшувалася лише після цього, і лише тому, що вартість будинку зросла.
У перші роки іпотеки більшість кожного платежу йде на відсотки, тому ви поступово накопичуєте капітал.
Перед тим, як прийняти рішення, зустріньтеся з консультантом з житлового будівництва, затвердженим HUD. Допомога часто є безкоштовною або недорогою.

Іди далі

Надійні сайти, де ви можете дізнатися більше. Ці посилання ведуть на інші сайти, які Dollar Scholars не підтримує.

Купівля будинку: інструменти та ресурси для покупців житла (інший вебсайт)
Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) · Мова: English

Покрокові посібники з підготовки до купівлі, порівняння кредитних пропозицій та розуміння вашої оцінки кредиту та документів про закриття угоди.
Знайдіть консультанта з питань житла (інший вебсайт)
Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) · Мова: English

Шукайте за поштовим індексом житлових консультантів, затверджених HUD, які допомагають з купівлею, орендою та кредитуванням, часто безкоштовно або безкоштовно.
Ставки податку на нерухомість (інший вебсайт)
DC Office of Tax and Revenue · Мова: English

Поточні ставки податку на нерухомість у Вашингтоні, тож ви можете оцінити податок на будинок, який плануєте купити.

Цей урок — загальна фінансова освіта, а не юридична, податкова чи фінансова консультація. Правила та суми змінюються, тому перевіряйте важливі цифри з офіційним джерелом.