Оренда та вибір житла · Урок 2 2
Rent or Buy? Compare the Real Costs
A DC-area worked example that compares renting at $2,000 a month with buying a $320,000 condo, including the costs first-time buyers often miss and why the number of years you stay matters.
Завершено на цьому пристрої
Частини цього уроку ще не перекладені вашою мовою, тому вони показані англійською.
У цьому уроці
Що ви дізнаєтеся
- List the monthly and one-time costs of owning a home and compare them with renting.
- Use a worked example to compare the total cost of renting and buying over several years.
- Explain why the number of years you plan to stay changes the answer.
- Use a readiness checklist to decide whether to start preparing to buy.
Як це пов'язано з нашими класами: Our class covers housing needs and wants, the choice between renting and buying, and what you can afford. This lesson adds a DC-area worked example over five years, the costs first-time buyers often miss, a break-even table, and a readiness checklist.
Слова, які варто знати
- Основна сума та відсотки (Principal and interest)
- Дві частини іпотечного платежу. Основна сума погашає суму, яку ви позичили. Відсотки — це те, що кредитор стягує з вас за позику.
- Плата за кондомініум або ОСББ (Condo or HOA fee)
- Щомісячна плата, яку сплачують члени кондомініумів або асоціації власників житла за спільні витрати, такі як ремонт будівлі, спільні зони, а іноді вода чи сміття.
- Приватне іпотечне страхування (PMI) (Private mortgage insurance (PMI))
- Страхування, за яке вам, можливо, доведеться платити, якщо ви внесете менше 20% початкового внеску за звичайний кредит. Воно захищає кредитора, а не вас.
- Витрати на закриття (Closing costs)
- Комісії, які ви сплачуєте за купівлю житла, такі як комісія кредитора, оцінка, страхування титулу, державні податки, а також передплачений податок на нерухомість і страхування.
- Власність (Equity)
- Частина вашого будинку, якою ви володієте. Це вартість будинку за вирахуванням того, що ви ще винні за іпотекою.
- Точка беззбитковості (Break-even point)
- Момент часу, коли загальна вартість купівлі стає нижчою за загальну вартість оренди.
- Початковий внесок (Down payment)
- Ту частину вартості будинку, яку ви сплачуєте готівкою на початку. Решту ви позичаєте з іпотекою.
- Деталь (Itemize)
- Вказуйте певні витрати, такі як відсотки за іпотекою та податок на нерухомість, у вашій федеральній податковій декларації, щоб знизити дохід, з якого ви сплачуєте податок. Ви робите це замість стандартного вирахування.
The full cost of owning a home
Many people compare their rent with a mortgage payment. That is not a fair comparison. A homeowner pays many costs that a renter does not:
- Principal and interest: the loan payment itself.
- Property tax: in DC, most homes are taxed at $0.85 for every $100 of assessed value each year. The assessed value is what the city or county says your home is worth for tax purposes. DC's homestead deduction lowers the tax for owners who live in the home. In Maryland and Virginia, the rate depends on the county or city where the home is.
- Homeowners or condo insurance: covers your home and belongings.
- Condo or HOA fee: this can go up over time. A condo association can also charge a one-time "special assessment" for a big repair, like a new roof.
- Private mortgage insurance (PMI): often required if you put less than 20% down on a conventional loan. A conventional loan is a regular mortgage that the government does not back. An FHA loan is backed by the Federal Housing Administration and lets you put down as little as 3.5%, but you pay mortgage insurance.
- Repairs and upkeep: when the water heater breaks, there is no landlord to call. Save for this every month.
Приклад
Monthly cost: renting vs. buying a condo in DC
Kwame and Ama rent a one-bedroom apartment in Brookland, in Northeast DC, for $2,000 a month. They are looking at a one-bedroom condo nearby for $320,000. They would put 5% down and borrow $304,000 for 30 years at a fixed rate of 7%. With a fixed rate, the interest rate and the loan payment stay the same for the whole loan. With an adjustable rate, they can change later. That is close to the average 30-year rate in Freddie Mac's weekly survey in late September 2026, which was 7.03% on September 24. Your rate may be higher or lower.
| Monthly cost | Rent | Buy |
|---|---|---|
| Rent | $2,000 | $0 |
| Renter's insurance | $15 | $0 |
| Principal and interest (7%, 30 years) | $0 | $2,023 |
| Property tax ($0.85 per $100, before any homestead deduction) | $0 | $227 |
| Condo fee | $0 | $450 |
| Condo owner's insurance | $0 | $30 |
| PMI | $0 | $125 |
| Savings for repairs | $0 | $100 |
| Total each month | $2,015 | $2,955 |
$320,000 × $0.85 ÷ $100 = $2,720 a year, or about $227 a month
In the first year, owning costs about $940 more each month than renting. The condo fee, insurance, PMI, and repair numbers are examples. Ask for the real condo fee and get insurance quotes for any home you consider.
Готівка, яка тобі потрібна, перш ніж ти отримаєш ключі
Купівля також вимагає багато грошей на початку. У прикладі Кваме і Амі потрібно:
- Початковий внесок: 5% від $320,000 — це $16,000.
- Витрати на закриття: близько $9,000 у цьому прикладі. Ваш кредитор повинен надати вам оцінку кредиту протягом трьох робочих днів після подання заявки. Вона показує ваші реальні витрати на закриття.
- Переїзд і ранній ремонт меблів: близько $2,000.
$16,000 + $9,000 + $2,000 = $27,000 до дня заселення
Вони також повинні зберігати резервний фонд після сплати всього цього. Програми у Вашингтоні, Меріленді та Вірджинії можуть допомогти покупцям, які вперше купують, з початковим внеском і витратами на закриття. Дивіться наш урок про допомогу з початковим внеском.
За законом ви можете письмово попросити свого кредитного сервіса скасувати PMI, якщо ваш баланс кредиту має досягти 80% від початкової вартості житла, якщо ви відповідаєте певним умовам, наприклад, хорошій платіжній історії. У цьому прикладі це займає майже 11 років.
Приклад
П'ять років потому: скільки коштував кожен вибір?
Тепер уявіть, що Кваме і Ама мають переїхати через п'ять років. Ми припускаємо, що орендна плата зростає на 3% на рік, витрати власника, окрім платежу за кредитом, і PMI — на 3% на рік, вартість кондомініуму зростає на 3% на рік, а витрати на продаж становлять 6% від ціни продажу.
Оренда: $127,419 оренда + $900 страхування орендаря = $128,319
| Предмет | Сума |
|---|---|
| Готівка на початку | $27,000 |
| Щомісячні витрати на 60 місяців | $180,265 |
| Загальна оплата | $207,265 |
| Ціна продажу після п'яти років | $370,968 |
| Мінус витрати на продаж (6%) | −$22,258 |
| Мінус кредитний баланс, погашений на продажі | −$286,160 |
| Кешбек при розпродажі | $62,550 |
| Чиста вартість покупки ($207,265 − $62,550) | $144,715 |
За п'ять років оренда коштувала на $16,396 менше. Чому? За перші п'ять років Кваме і Ама платять $121,351 основної суми та відсотків, але $103,511 з них — відсотки. Лише $17,840 погашає позику.
Якщо вартість квартири зовсім не зростає, кешбек при продажу становить лише $14,640, а чиста вартість купівлі зростає до $192,625. Ціни на житло можуть залишатися на зміні або навіть падати. Крім того, орендарі зберегли свої $27,000 і витрачали менше щомісяця. Якщо вони заощаджують ці гроші, оренда виглядає ще краще в цьому прикладі.
Беззбитковий вихід: чому важлива кількість років.
Одноразові витрати на купівлю та продаж розподілені на роки перебування. Чим довше ви залишаєтеся, тим менші ці витрати за кожен рік. Ви також щороку сплачуєте більше кредиту. Ось той самий приклад на різні терміни, якщо вартість кондомініуму зростає на 3% на рік.
| Роки | Оренда | Купівля | Які коштували дешевше? |
|---|---|---|---|
| 3 | $74,722 | $99,601 | Оренда, на $24,879 |
| 5 | $128,319 | $144,715 | Оренда, за $16,396 |
| 7 | $185,159 | $188,737 | Оренда, на $3,578 |
| 8 | $214,856 | $210,285 | Купую, на $4,571 |
| 10 | $276,933 | $252,338 | Купівля, за $24,595 |
У цьому прикладі точка беззбитковості припадає на 8 рік. З різними цінами, ставками чи зборами це може настати рано чи значно пізніше. Якщо вартість будинку залишається незмінною, купівля коштує дорожче, ніж оренда на всі десять років.
Деякі власники можуть вирахувати відсотки за іпотекою та податок на нерухомість у своїй федеральній податковій декларації, але лише якщо вони деталізують відрахування. Багато людей використовують стандартне вирахування, тому не отримують додаткових податкових заощаджень. Безкоштовний волонтер з податків VITA може розповісти, що стосується вас.
Обережно
Поширені пастки на шляху до покупки
- "Платити оренду — це марна трата грошей." Оренда оплачує житло і свободу переїзду. У перші роки більша частина іпотечного платежу — це відсотки, які ви також не отримуєте назад.
- Оренда з правом викупу або «оренда-купівля ». Ви можете платити додатково щомісяця для купівлі будинку пізніше. Якщо ви пропустите платіж або не зможете вчасно оформити іпотеку, ви можете втратити всі ці додаткові кошти. Деякі з цих контрактів також змушують вас платити за ремонт. Перед підписанням обов'язково перегляньте житловий консультант або юриста з житлового консультанта. У Вашингтоні ви можете повідомити про несправедливі угоди до Офісу генерального прокурора.
- Купівля найдорожчого житла, який схвалює кредитор. Схвалення кредитором — це не бюджет. Переконайтеся, що повна щомісячна вартість дозволяє вам заощаджувати щомісяця.
- Пропускаючи документи на кондомініум. Перед купівлею кондомініуму запитайте про бюджет асоціації, її заощадження на ремонт і будь-які заплановані спеціальні оцінки.
Окрім грошей і списку готовності
Гроші — не єдине питання. Подумайте про:
- Гнучкість: орендарі можуть легше переїжджати через нову роботу або сімейні потреби.
- Стабільність: власники, які сплачують іпотеку, контролюють свій будинок і не можуть бути наказані виїхати після закінчення договору оренди.
- Дорога на роботу: дешевший будинок далеко від роботи чи метро може коштувати дорожче за часом, бензином і тарифами.
- Школи: у Вашингтоні та сусідніх округах ваша адреса зазвичай визначає призначену державну школу.
- Час і робота: власники займаються або оплачують кожен ремонт.
Позначте кожну точку, яка відповідає вашій справі:
- Ми плануємо залишатися в цьому районі багато років. У нашому прикладі купівля почала коштувати дешевше лише на восьмому році.
- У нас є готівка на початковий внесок, витрати на закриття угоди та переїзд, і після покупки ми все одно маємо резервний фонд.
- Наш дохід стабільний. Кредитори часто дивляться на останні два роки трудової історії. Якщо ми самозайняті або отримуємо оплату готівкою, наші податкові декларації показують цей дохід.
- Ми безкоштовно перевірили кредитні звіти всіх трьох кредитних бюро на AnnualCreditReport.com і виправили всі помилки.
- Ми можемо оплачувати повну щомісячну вартість володіння, а не лише іпотеку, і при цьому щомісяця заощаджувати.
- Наші інші щомісячні платежі за боргами низькі. Дивіться наш урок про підготовку до іпотеки , щоб дізнатися, як кредитори це вимірюють.
- Ми зустрічалися з консультантом з житла, схваленим HUD, або пройшли курс з освіти для покупця житла.
Немає номера соціального страхування? Більшість стандартних іпотечних програм, включно з FHA-кредитами, вимагають такий номер. З травня 2025 року кредити FHA також надаються лише громадянам США, законним постійним мешканцям (власникам грін-карт) та кількома іншими невеликими групами. Деякі банки, кредитні спілки та громадські кредитори пропонують іпотеку позичальникам з ITIN. Житловий консультант може допомогти вам їх знайти.
Порада
Почніть з консультанта з житла, а не з продавця
Житловий консультант, схвалений HUD, працює у неприбутковій організації або державній установі, а не на кредитора чи продавця. Консультант може розглянути ваш бюджет, кредитну історію та заощадження, а також розповісти про програми для покупців вперше у Вашингтоні, Меріленді чи Вірджинії. Багато програм допомоги з початковим внеском вимагають освітнього курсу для покупця житла, і консультанти часто його викладають. Шукайте за поштовим індексом за допомогою пошуку консультантів з житла CFPB.
Якщо ви пропустили деякі пункти у чек-листі — це нормально. Використовуйте роки оренди, щоб заощаджувати, покращити кредитну історію та погасити борги. Потім перевірте список ще раз наступного року.
Основні висновки
- The mortgage payment is only part of the cost. Add property tax, insurance, condo or HOA fees, mortgage insurance, and repairs.
- Buying has large one-time costs, and selling a home costs money too. That is why a short stay usually favors renting.
- In our example, renting cost less for each of the first seven years. Buying cost less only after that, and only because the home's value went up.
- In the first years of a mortgage, most of each payment goes to interest, so you build equity slowly.
- Before you decide, meet with a HUD-approved housing counselor. The help is often free or low cost.
Перевірте своє розуміння
Відповідайте на запитання, потім виберіть «Перевірити мої відповіді». Отримайте 4 5 правильно, щоб завершити цей урок. Це практика: немає обмежень за часом, і ми не зберігаємо ваші відповіді.
Іди далі
Надійні сайти, де ви можете дізнатися більше. Ці посилання ведуть на інші сайти, які Dollar Scholars не підтримує.
-
Купівля будинку: інструменти та ресурси для покупців житла (інший вебсайт)
Покрокові посібники з підготовки до купівлі, порівняння кредитних пропозицій та розуміння вашої оцінки кредиту та документів про закриття угоди.
-
Знайдіть консультанта з питань житла (інший вебсайт)
Шукайте за поштовим індексом житлових консультантів, затверджених HUD, які допомагають з купівлею, орендою та кредитуванням, часто безкоштовно або безкоштовно.
-
Ставки податку на нерухомість (інший вебсайт)
Поточні ставки податку на нерухомість у Вашингтоні, тож ви можете оцінити податок на будинок, який плануєте купити.
Цей урок — загальна фінансова освіта, а не юридична, податкова чи фінансова консультація. Правила та суми змінюються, тому перевіряйте важливі цифри з офіційним джерелом.