Bersedia untuk Gadai Janji: Pelan 12 Bulan

Sebelum pemberi pinjaman memberi anda gadai janji (pinjaman untuk membeli rumah), ia ingin tahu bahawa anda boleh membuat pembayaran untuk bertahun-tahun. Pemberi pinjaman melihat empat perkara utama:

• Kredit: laporan dan skor kredit anda menunjukkan bagaimana anda telah membayar bil dan pinjaman sebelum ini.
• Pendapatan: berapa banyak yang anda peroleh, dan sama ada anda boleh membuktikannya.
• Hutang: apa yang anda sudah bayar setiap bulan, berbanding dengan pendapatan anda.
• Penjimatan: wang untuk bayaran pendahuluan, kos penutupan, dan kecemasan selepas anda berpindah masuk. Penutupan, yang sering dipanggil penyelesaian di kawasan DC, adalah mesyuarat di akhir pembelian rumah di mana anda menandatangani dokumen pinjaman, membayar tunai untuk penutupan, dan mendapatkan kunci.

Kamu tak boleh ubah ini dalam sebulan. Tapi dalam setahun, kamu boleh buat kemajuan sebenar. Pelajaran ini beri kamu rancangan.

Untuk hutang, nombor utama ialah nisbah hutang kepada pendapatan (DTI) anda. Ia adalah semua pembayaran hutang bulanan anda, termasuk bayaran rumah baru, dibahagi dengan pendapatan kasar bulanan anda (pendapatan sebelum cukai). Setiap program pinjaman dan pemberi pinjaman menetapkan had DTI mereka sendiri. Sebagai contoh, pada September 2026 program DC Open Doors menyenaraikan maksimum DTI sebanyak 50%, atau 45% untuk sesetengah pinjaman FHA. Pinjaman FHA ialah gadai janji yang disokong oleh Federal Housing Administration. Ia membolehkan pembeli membuat bayaran pendahuluan serendah 3.5% dan boleh menjadi lebih mudah diperoleh dengan kredit yang lebih rendah. DTI yang lebih rendah memberi lebih ruang dalam bajet anda untuk makanan, pengangkutan, dan kejutan.

Bulan 12 hingga 9: semak dan bersihkan kredit anda

• Dapatkan laporan kredit percuma anda dari ketiga-tiga biro kredit di AnnualCreditReport.com. Anda boleh menyemaknya secara percuma setiap minggu.
• Cari kesilapan, seperti akaun yang bukan milik anda atau pembayaran lewat yang anda tidak buat. Pertikaikan kesilapan bertulis. Pelajaran kami tentang membaca laporan kredit anda menunjukkan caranya.
• Bayar setiap bil tepat pada masanya. Tetapkan pembayaran automatik atau peringatan.
• Bayar baki kad kredit. Menggunakan had kredit yang lebih sedikit boleh membantu skor anda. Lihat apa yang mempengaruhi skor kredit anda.
• Tiada sejarah kredit lagi? Mulakan sekarang dengan pelajaran kita tentang membina kredit. Beberapa program pinjaman, seperti pinjaman FHA, mempunyai peraturan yang membenarkan pemberi pinjaman melihat rekod lain, seperti bayaran sewa dan utiliti.

Skor yang digunakan oleh pemberi pinjaman gadai janji mungkin tidak sepadan dengan skor percuma dalam aplikasi perbankan anda. Sehingga September 2026, pemberi pinjaman yang menjual pinjaman kepada Fannie Mae dan Freddie Mac mungkin menggunakan skor FICO Klasik atau VantageScore 4.0, berdasarkan laporan dari ketiga-tiga biro tersebut. Jadi periksa ketiga-tiga laporan tersebut.

Bulan 9 hingga 6: simpan untuk tiga perkara

• Bayaran pendahuluan: sesetengah pinjaman memerlukan serendah 3% atau 3.5% daripada harga. Program di DC, Maryland, dan Virginia mungkin membantu.
• Kos penutupan: yuran untuk pinjaman, geran, cukai, dan item prabayar. Pemberi pinjaman anda akan menyenaraikannya dalam Anggaran Pinjaman.
• Penjimatan kecemasan: wang yang masih anda ada selepas berpindah masuk, untuk pembaikan dan kejutan.

Simpan simpanan anda di akaun bank atau kesatuan kredit. Pemberi pinjaman biasanya meminta penyata bank terkini, dan mereka mungkin bertanya dari mana deposit besar itu datang. Wang tunai yang disimpan di rumah sukar untuk dikira oleh pemberi pinjaman kerana mereka tidak dapat melihat dari mana wang itu datang. Depositkan awal dan simpan rekod. Jika ahli keluarga akan memberikan wang kepada anda, tanya pemberi pinjaman dokumen apa yang diperlukan, seperti surat hadiah yang ditandatangani.

Ini juga masa untuk mencari bantuan dengan bayaran pendahuluan anda. Lihat Bantuan Bayaran Pendahuluan dan Jenis Pinjaman di DC, Maryland, dan Virginia.

Pemberi pinjaman mesti memeriksa bahawa pendapatan anda adalah nyata dan berkemungkinan akan berterusan. Mulakan folder, sama ada di atas kertas atau di telefon anda, dan tambah dokumen apabila anda menerimanya.

Kertas yang kebanyakan pemberi pinjaman minta

• ID bergambar, seperti lesen memandu atau pasport
• Nombor Keselamatan Sosial atau ITIN anda
• Slip gaji dari 30 hari terakhir
• Bentuk W-2 dari dua tahun terakhir
• Penyata cukai persekutuan dari dua tahun terakhir
• Penyata bank dari dua bulan lepas, dengan setiap halaman
• Bukti bahawa anda membayar sewa tepat pada masanya, seperti rekod bank atau maklumat hubungan tuan rumah anda
• Senarai hutang dan bayaran bulanan anda

Bekerja sendiri, gig, dan pekerja tunai

Jika anda memandu untuk aplikasi, membersihkan rumah, menjalankan perniagaan kecil, atau melakukan kerja kontrak, anda memerlukan lebih banyak bukti. Fannie Mae, yang membeli banyak gadai janji di AS, biasanya mencari pendapatan bekerja sendiri selama dua tahun dalam penyata cukai anda. Ramai pemberi pinjaman meminta:

• Penyata cukai persekutuan peribadi untuk dua tahun terakhir, dengan semua jadual
• Penyata cukai perniagaan, jika perniagaan anda memfailkan sendiri
• Borang 1099 daripada syarikat yang membayar anda
• Penyata untung rugi untuk tahun ini setakat ini
• Penyata bank perniagaan, jika anda mempunyai akaun berasingan

Penting: bagi orang yang bekerja sendiri, pemberi pinjaman biasanya mengira pendapatan dalam penyata cukai anda selepas perbelanjaan perniagaan, bukan jumlah jualan anda. Jika anda memperoleh wang tunai dan tidak melaporkannya, pemberi pinjaman tidak boleh menggunakannya untuk membantu anda layak. Lihat pelajaran kami mengenai cukai untuk pekerja gig dan bekerja sendiri.

Peminjam dengan ITIN

ITIN (Nombor Pengenalan Pembayar Cukai Individu) ialah nombor cukai daripada IRS untuk mereka yang tidak dapat mendapatkan nombor Keselamatan Sosial. Sesetengah bank, kesatuan kredit, dan pemberi pinjaman komuniti membuat gadai janji kepada peminjam ITIN. Pinjaman ini mungkin memerlukan bayaran pendahuluan yang lebih besar atau kos yang lebih tinggi, jadi bandingkan tawaran dengan teliti. Pemberi pinjaman sering meminta:

• Surat ITIN anda daripada IRS
• Pasport atau kad pengenalan bergambar kerajaan lain
• Penyata cukai persekutuan yang difailkan dengan ITIN anda, selalunya selama dua tahun
• Bukti kerja tetap dan pendapatan, seperti rekod gaji atau penyata bank
• Rekod pembayaran sewa dan utiliti tepat pada masanya

Pastikan ITIN anda masih aktif. IRS mengatakan ITIN akan tamat tempoh jika ia tidak digunakan dalam penyata cukai persekutuan selama tiga tahun berturut-turut. Juga ketahuilah bahawa sejak 25 Mei 2025, pinjaman FHA tidak lagi terbuka kepada penduduk bukan tetap, seperti mereka yang mempunyai visa kerja. Warganegara AS dan penduduk tetap sah (pemegang kad hijau) masih boleh memohon.

Sejak Jun 2026, pengawal selia persekutuan telah meminta bank untuk meneliti dengan lebih teliti pelanggan yang menggunakan ITIN. Mereka juga menyatakan bahawa pemberi pinjaman gadai janji mungkin akan melihat status imigresen anda apabila mereka memutuskan sama ada anda boleh membayar balik pinjaman. Ada yang mungkin meminta lebih banyak dokumen atau menolak, jadi tanya dahulu sebelum anda memohon. Kaunselor perumahan boleh membantu anda mencari pemberi pinjaman yang masih memberikan pinjaman ITIN.

Ambil kelas pendidikan pembeli rumah

Banyak program memerlukan kelas. Sebagai contoh, pinjaman Program Gadai Janji Maryland dan banyak pinjaman Perumahan Virginia memerlukan kelas yang diluluskan sebelum penutupan. Fannie Mae memerlukan pendidikan pemilikan rumah untuk beberapa pinjaman bayaran pendahuluan rendah apabila semua pembeli adalah pembeli kali pertama. Agensi kaunseling perumahan yang diluluskan HUD mengajar kelas ini, selalunya secara percuma atau dengan bayaran kecil. Virginia Housing menawarkan kelas percuma, sama ada secara dalam talian atau secara bersemuka.

Pra-kelayakan dan pra-kelulusan

Pemberi pinjaman menggunakan perkataan ini dengan cara yang berbeza. Pra-kelayakan selalunya adalah anggaran ringkas berdasarkan apa yang anda beritahu pemberi pinjaman. Pra-kelulusan biasanya bermaksud pemberi pinjaman telah memeriksa kredit anda dan beberapa dokumen. Kedua-duanya bukan pinjaman yang dijamin. Penjual dan ejen hartanah sering meminta untuk melihat surat pra-kelulusan bersama tawaran anda.

Tetapkan had harga anda sendiri

Pemberi pinjaman mungkin meluluskan anda untuk lebih daripada yang anda mampu bayar dengan selesa. Kira kos penuh bulanan pemilikan: bayaran pinjaman, cukai hartanah, insurans pemilik rumah, yuran kondominium atau persatuan pemilik rumah (HOA), utiliti, dan wang untuk pembaikan.

1. Gunakan pelan perbelanjaan anda untuk mencari jumlah maksimum yang boleh anda bayar untuk penginapan setiap bulan.
2. Tanya pemberi pinjaman atau kaunselor perumahan anda berapa harga rumah yang sepadan dengan bayaran tersebut, termasuk cukai, insurans, dan yuran.
3. Lihat hanya rumah pada atau di bawah harga itu, walaupun pra-kelulusan anda lebih tinggi.

Kaunselor perumahan yang diluluskan HUD boleh menyemak kredit dan bajet anda, membuat pelan bersama anda, menerangkan tawaran pinjaman, dan memberitahu anda tentang program bayaran pendahuluan tempatan. Mereka boleh memberi nasihat bebas sama ada pinjaman sesuai untuk anda. Bantuan selalunya percuma atau kos rendah.

• Hubungi HUD di 800-569-4287 untuk mencari agensi berhampiran anda.
• Cari mengikut kod ZIP dengan carian kaunselor perumahan CFPB.
• Minta kaunselor yang boleh bertutur dalam bahasa anda, dan tanya sama ada mereka bertemu melalui telefon atau dalam talian.