Pilihan Penyewaan dan Perumahan · Pelajaran 2 2
Sewa atau Beli? Bandingkan Kos Sebenar
Contoh kerja di kawasan DC yang membandingkan sewa pada $2,000 sebulan dengan membeli kondominium berharga $320,000, termasuk kos yang sering terlepas oleh pembeli kali pertama dan mengapa tempoh anda tinggal itu penting.
Selesai pada peranti ini
Dalam pelajaran ini
Apa yang akan anda pelajari
- Senaraikan kos bulanan dan sekali sahaja untuk memiliki rumah dan bandingkan dengan penyewaan.
- Gunakan contoh yang telah diproses untuk membandingkan jumlah kos sewa dan pembelian selama beberapa tahun.
- Terangkan mengapa bilangan tahun anda merancang untuk tinggal mengubah jawapannya.
- Gunakan senarai semak kesiapsiagaan untuk memutuskan sama ada mahu mula bersedia untuk membeli.
Bagaimana ini berkait dengan kelas kami: Kelas kami merangkumi keperluan dan kehendak perumahan, pilihan antara menyewa dan membeli, serta apa yang anda mampu bayar. Pelajaran ini menambah contoh kerja di kawasan DC selama lima tahun, kos yang sering terlepas oleh pembeli kali pertama, jadual pulang modal, dan senarai semak kesediaan.
Kata-kata yang perlu diketahui
- Prinsipal dan faedah (Principal and interest)
- Dua bahagian pembayaran gadai janji. Prinsipal membayar balik jumlah yang anda pinjam. Faedah adalah apa yang pemberi pinjaman caj kepada anda untuk dipinjam.
- Yuran kondominium atau HOA (Condo or HOA fee)
- Yuran bulanan yang dibayar oleh ahli kondominium atau persatuan pemilik rumah untuk kos bersama, seperti pembaikan bangunan, kawasan umum, dan kadang-kadang air atau sampah.
- Insurans gadai janji swasta (PMI) (Private mortgage insurance (PMI))
- Insurans yang anda mungkin perlu bayar apabila anda meletakkan kurang daripada 20% pendahuluan untuk pinjaman konvensional. Ia melindungi pemberi pinjaman, bukan anda.
- Kos penutupan (Closing costs)
- Yuran yang anda bayar untuk melengkapkan pembelian rumah, seperti yuran pemberi pinjaman, penilaian, insurans tajuk, cukai kerajaan, serta cukai dan insurans harta yang telah dibayar terlebih dahulu.
- Ekuiti (Equity)
- Bahagian rumah anda yang anda miliki. Ia adalah nilai rumah itu tolak apa yang masih anda hutang dalam gadai janji.
- Titik pulang modal (Break-even point)
- Titik masa apabila jumlah kos pembelian menjadi lebih rendah daripada jumlah kos menyewa.
- Bayaran pendahuluan (Down payment)
- Bahagian harga rumah yang anda bayar secara tunai pada permulaan. Anda meminjam baki dengan gadai janji.
- menyenaraikan (Itemize)
- Untuk menyenaraikan kos tertentu, seperti faedah gadai janji dan cukai harta, dalam penyata cukai persekutuan anda untuk mengurangkan pendapatan yang anda bayar cukai. Anda lakukan ini dan bukannya mengambil potongan standard.
Kos penuh memiliki rumah
Ramai orang membandingkan sewa mereka dengan bayaran gadai janji. Itu bukan perbandingan yang adil. Pemilik rumah membayar banyak kos yang penyewa tidak lakukan:
- Prinsipal dan faedah: pembayaran pinjaman itu sendiri.
- Cukai harta: di DC, kebanyakan rumah dikenakan cukai sebanyak $0.85 untuk setiap $100 nilai dinilai setiap tahun. Nilai yang dinilai adalah apa yang dikatakan oleh bandar atau daerah tentang nilai rumah anda untuk tujuan cukai. Potongan homestead DC menurunkan cukai untuk pemilik yang tinggal di rumah tersebut. Di Maryland dan Virginia, kadar bergantung pada daerah atau bandar di mana rumah itu berada.
- Insurans pemilik rumah atau kondominium: melindungi rumah dan barang-barang anda.
- Yuran kondominium atau HOA: ini boleh meningkat dari masa ke masa. Persatuan kondominium juga boleh mengenakan "penilaian khas" sekali sahaja untuk pembaikan besar, seperti bumbung baru.
- Insurans gadai janji swasta (PMI): sering diperlukan jika anda meletakkan kurang daripada 20% pendahuluan untuk pinjaman konvensional. Pinjaman konvensional adalah gadai janji biasa yang tidak disokong oleh kerajaan. Pinjaman FHA disokong oleh Pentadbiran Perumahan Persekutuan dan membolehkan anda membuat pendahuluan serendah 3.5%, tetapi anda membayar insurans gadai janji.
- Pembaikan dan penyelenggaraan: apabila pemanas air rosak, tiada tuan rumah untuk dihubungi. Simpan untuk ini setiap bulan.
Contoh
Kos bulanan: menyewa vs. membeli kondominium di DC
Kwame dan Ama menyewa sebuah apartmen satu bilik di Brookland, di Timur Laut DC, dengan harga $2,000 sebulan. Mereka sedang mempertimbangkan kondominium satu bilik berdekatan dengan harga $320,000. Mereka akan meletakkan 5% sebagai pendahuluan dan meminjam $304,000 selama 30 tahun pada kadar tetap 7%. Dengan kadar tetap, kadar faedah dan pembayaran pinjaman kekal sama untuk keseluruhan pinjaman. Dengan kadar boleh laras, ia boleh berubah kemudian. Itu hampir dengan kadar purata 30 tahun dalam tinjauan mingguan Freddie Mac pada akhir September 2026, iaitu 7.03% pada 24 September. Kadar anda mungkin lebih tinggi atau lebih rendah.
| Kos bulanan | Sewa | Beli |
|---|---|---|
| Sewa | $2,000 | $0 |
| Insurans penyewa | $15 | $0 |
| Prinsipal dan faedah (7%, 30 tahun) | $0 | $2,023 |
| Cukai harta ($0.85 setiap $100, sebelum sebarang potongan homestead) | $0 | $227 |
| Yuran kondominium | $0 | $450 |
| Insurans pemilik kondominium | $0 | $30 |
| PMI | $0 | $125 |
| Penjimatan untuk pembaikan | $0 | $100 |
| Jumlah setiap bulan | $2,015 | $2,955 |
$320,000 × $0.85 ÷ $100 = $2,720 setahun, atau kira-kira $227 sebulan
Pada tahun pertama, memiliki kos kira-kira $940 lebih mahal setiap bulan berbanding menyewa. Yuran kondominium, insurans, PMI, dan nombor pembaikan adalah contoh. Minta yuran kondominium sebenar dan dapatkan sebut harga insurans untuk mana-mana rumah yang anda pertimbangkan.
Wang tunai yang anda perlukan sebelum anda dapat kunci
Membeli juga memerlukan banyak wang tunai pada permulaan. Dalam contoh ini, Kwame dan Ama memerlukan:
- Bayaran pendahuluan: 5% daripada $320,000 adalah $16,000.
- Kos penutupan: kira-kira $9,000 dalam contoh ini. Pemberi pinjaman anda mesti memberikan Anggaran Pinjaman dalam tempoh tiga hari bekerja selepas anda memohon. Ia menunjukkan kos penutupan sebenar anda.
- Pemindahan dan pembaikan awal atau perabot: kira-kira $2,000.
$16,000 + $9,000 + $2,000 = $27,000 sebelum hari pindah masuk
Mereka juga harus menyimpan dana kecemasan selepas membayar semua ini. Program di DC, Maryland, dan Virginia mungkin membantu pembeli kali pertama dengan bayaran pendahuluan dan kos penutupan. Lihat pelajaran kami tentang bantuan bayaran pendahuluan.
Mengikut undang-undang, anda boleh meminta penyedia pinjaman anda secara bertulis untuk membatalkan PMI apabila baki pinjaman anda dijadualkan mencapai 80% daripada nilai asal rumah, jika anda memenuhi syarat tertentu, seperti rekod pembayaran yang baik. Dalam contoh ini, ia mengambil masa hampir 11 tahun.
Contoh
Lima tahun kemudian: berapa kos setiap pilihan?
Sekarang bayangkan Kwame dan Ama mesti berpindah selepas lima tahun. Kita anggap sewa naik 3% setahun, kos pemilik selain bayaran pinjaman dan PMI naik 3% setahun, nilai kondominium naik 3% setahun, dan kos jualan 6% daripada harga jualan.
Sewa: $127,419 sewa + $900 insurans penyewa = $128,319
| Item | Jumlah |
|---|---|
| Tunai pada permulaan | $27,000 |
| Kos bulanan untuk 60 bulan | $180,265 |
| Jumlah dibayar | $207,265 |
| Harga jualan selepas lima tahun | $370,968 |
| Tolak kos jualan (6%) | −$22,258 |
| Tolak baki pinjaman yang telah dibayar semasa jualan | −$286,160 |
| Pulangan tunai semasa jualan | $62,550 |
| Kos bersih pembelian ($207,265 − $62,550) | $144,715 |
Selama lima tahun, kos sewa $16,396 lebih rendah. Kenapa? Dalam lima tahun pertama, Kwame dan Ama bayar $121,351 dalam prinsipal dan faedah, tapi $103,511 daripadanya faedah. Hanya $17,840 bayar balik pinjaman.
Jika nilai kondominium tidak naik langsung, pulangan tunai semasa jualan hanya $14,640, dan kos bersih pembelian meningkat kepada $192,625. Harga rumah boleh kekal stabil atau bahkan jatuh. Selain itu, penyewa mengekalkan $27,000 mereka dan berbelanja kurang setiap bulan. Jika mereka menyimpan wang itu, penyewaan kelihatan lebih baik dalam contoh ini.
Titik pulang modal: mengapa bilangan tahun itu penting
Kos sekali sahaja untuk membeli dan menjual diagihkan sepanjang tahun anda tinggal. Semakin lama anda tinggal, semakin kecil kos ini untuk setiap tahun. Anda juga membayar lebih banyak pinjaman setiap tahun. Ini adalah contoh yang sama dalam tempoh masa yang berbeza, jika nilai kondominium meningkat 3% setahun.
| Tahun-tahun | Menyewa | Membeli | Yang mana lebih murah? |
|---|---|---|---|
| 3 | $74,722 | $99,601 | Sewa, dengan $24,879 |
| 5 | $128,319 | $144,715 | Sewa, dengan $16,396 |
| 7 | $185,159 | $188,737 | Sewa, dengan $3,578 |
| 8 | $214,856 | $210,285 | Membeli, dengan $4,571 |
| 10 | $276,933 | $252,338 | Membeli, dengan $24,595 |
Dalam contoh ini, titik pulang modal berlaku pada tahun ke-8. Dengan harga, kadar, atau yuran yang berbeza, ia boleh datang lebih awal atau lebih lambat. Jika nilai rumah kekal stabil, membeli kos lebih tinggi daripada menyewa untuk sepuluh tahun.
Sesetengah pemilik boleh menolak faedah gadai janji dan cukai harta pada penyata cukai persekutuan mereka, tetapi hanya jika mereka menyenaraikan potongan. Ramai orang mengambil potongan standard sebagai gantinya, jadi mereka tidak mendapat penjimatan cukai tambahan. Sukarelawan cukai VITA percuma boleh memberitahu anda apa yang terpakai untuk anda.
Awas
Perangkap biasa dalam perjalanan membeli
- "Membayar sewa adalah pembaziran wang." Sewa membayar tempat tinggal dan kebebasan untuk bergerak. Pada tahun-tahun awal, kebanyakan bayaran gadai janji adalah faedah, yang anda juga tidak dapat kembali.
- Perjanjian sewa-beli atau "sewa-beli". Anda mungkin membayar lebih setiap bulan untuk membeli rumah kemudian. Jika anda terlepas bayaran atau tidak dapat mendapatkan gadai janji tepat pada masanya, anda mungkin kehilangan semua wang tambahan itu. Sesetengah kontrak ini juga memerlukan anda membayar untuk pembaikan. Dapatkan kaunselor perumahan atau peguam untuk menyemak mana-mana kontrak sebelum anda menandatangani. Di DC, anda boleh melaporkan perjanjian tidak adil kepada Pejabat Peguam Negara.
- Membeli rumah paling mahal yang diluluskan oleh pemberi pinjaman. Kelulusan pemberi pinjaman bukanlah bajet. Pastikan kos bulanan penuh masih membolehkan anda menjimatkan setiap bulan.
- Langkau dokumen kondominium. Sebelum anda membeli kondominium, minta bajet persatuan, penjimatan untuk pembaikan, dan sebarang penilaian khas yang dirancang.
Selain wang, dan senarai semak kesiapsiagaan
Wang bukan satu-satunya soalan. Fikirkan tentang:
- Fleksibiliti: penyewa boleh berpindah dengan lebih mudah untuk pekerjaan baru atau keperluan keluarga.
- Kestabilan: pemilik yang mengekalkan gadai janji mengawal rumah mereka dan tidak boleh diarahkan untuk meninggalkan apabila sewa tamat.
- Perjalanan ulang-alik: rumah yang lebih murah jauh dari tempat kerja atau Metro boleh menelan kos lebih dari segi masa, minyak, dan tambang.
- Sekolah: di DC dan daerah berdekatan, alamat anda biasanya menentukan sekolah awam yang ditugaskan.
- Masa dan kerja: pemilik mengendalikan atau membayar setiap pembaikan.
Tandakan setiap kotak yang sesuai untuk anda:
- Kami merancang untuk kekal di kawasan ini selama bertahun-tahun. Dalam contoh kami, pembelian mula menjadi lebih murah hanya pada tahun ke-8.
- Kami ada wang tunai untuk bayaran pendahuluan, kos penutupan, dan pemindahan, dan kami masih akan ada dana kecemasan selepas membeli.
- Pendapatan kami tetap. Pemberi pinjaman sering melihat dua tahun terakhir sejarah kerja. Jika kami bekerja sendiri atau dibayar tunai, penyata cukai kami menunjukkan pendapatan tersebut.
- Kami memeriksa laporan kredit kami dari ketiga-tiga biro kredit secara percuma di AnnualCreditReport.com dan membetulkan sebarang ralat.
- Kami boleh membayar sepenuhnya kos bulanan pemilikan, bukan hanya gadai janji, dan masih menyimpan setiap bulan.
- Bayaran hutang bulanan kami yang lain adalah rendah. Lihat pelajaran kami tentang persediaan gadai janji untuk mengetahui bagaimana pemberi pinjaman mengukurnya.
- Kami bertemu dengan kaunselor perumahan yang diluluskan HUD atau mengikuti kelas pendidikan pembeli rumah.
Tiada nombor Keselamatan Sosial? Kebanyakan program gadai janji standard, termasuk pinjaman FHA, memerlukannya. Sejak Mei 2025, pinjaman FHA juga hanya untuk warganegara AS, penduduk tetap sah (pemegang kad hijau), dan beberapa kumpulan kecil lain. Sesetengah bank, kesatuan kredit, dan pemberi pinjaman komuniti menawarkan gadai janji kepada peminjam yang mempunyai ITIN. Kaunselor perumahan boleh membantu anda mencarinya.
Tip
Mulakan dengan kaunselor perumahan, bukan jurujual
Kaunselor perumahan yang diluluskan HUD bekerja untuk badan bukan untung atau agensi awam, bukan untuk pemberi pinjaman atau penjual. Kaunselor boleh meneliti bajet, kredit, dan simpanan anda, serta boleh memberitahu anda tentang program pembeli kali pertama di DC, Maryland, atau Virginia. Banyak program bantuan bayaran pendahuluan memerlukan kelas pendidikan pembeli rumah, dan kaunselor sering mengajarnya. Cari mengikut kod ZIP dengan pencari kaunselor perumahan CFPB.
Jika anda terlepas beberapa kotak dalam senarai semak, itu adalah perkara biasa. Gunakan tahun-tahun anda menyewa untuk menyimpan, membina kredit anda, dan melunaskan hutang. Kemudian semak senarai itu sekali lagi tahun depan.
Pengajaran utama
- Bayaran gadai janji hanyalah sebahagian daripada kos. Tambah cukai harta, insurans, yuran kondominium atau HOA, insurans gadai janji, dan pembaikan.
- Membeli mempunyai kos sekali sahaja yang besar, dan menjual rumah juga memerlukan wang. Itulah sebabnya penginapan singkat biasanya memihak kepada penyewaan.
- Dalam contoh kita, menyewa menelan kos lebih rendah untuk setiap tujuh tahun pertama. Membeli hanya kurang selepas itu, dan hanya kerana nilai rumah meningkat.
- Pada tahun-tahun pertama gadai janji, kebanyakan bayaran akan diberikan kepada faedah, jadi anda membina ekuiti secara perlahan-lahan.
- Sebelum anda membuat keputusan, berjumpa dengan kaunselor perumahan yang diluluskan HUD. Bantuan ini selalunya percuma atau berkos rendah.
Semak pemahaman anda
Jawab soalan, kemudian pilih Semak jawapan saya. Dapatkan 4 hak 5 untuk melengkapkan pelajaran ini. Ini adalah latihan: tiada had masa, dan kami tidak menyimpan jawapan anda.
Pergi lebih jauh
Laman web yang dipercayai di mana anda boleh mengetahui lebih lanjut. Pautan-pautan ini menuju ke laman web lain yang tidak dikendalikan oleh Dollar Scholars.
-
Membeli Rumah: Alat dan Sumber untuk Pembeli Rumah (laman web lain)
Panduan langkah demi langkah untuk bersedia membeli, membandingkan tawaran pinjaman, dan memahami Anggaran Pinjaman serta dokumen penutupan anda.
-
Cari Kaunselor Perumahan (laman web lain)
Cari mengikut kod ZIP untuk kaunselor perumahan yang diluluskan HUD yang membantu dalam pembelian, penyewaan, dan kredit, selalunya dengan kos yang rendah atau tanpa sebarang kos.
-
Kadar Cukai Hartanah Sebenar (laman web lain)
kadar cukai hartanah semasa DC, jadi anda boleh menganggarkan cukai ke atas rumah yang anda ingin beli.
Pengajaran ini adalah pendidikan kewangan umum, bukan nasihat undang-undang, cukai, atau kewangan. Peraturan dan jumlah boleh berubah, jadi semak nombor penting dengan sumber rasmi.