Preparati per il mutuo: un piano di 12 mesi

Prima che un prestatore ti conceda un mutuo (un prestito per acquistare una casa), vuole sapere che puoi effettuare i pagamenti per molti anni. I finanziatori considerano quattro aspetti principali:

• Credito: i tuoi rapporti e punteggi di credito mostrano come hai pagato bollette e prestiti in passato.
• Reddito: quanto guadagni e se puoi dimostrarlo.
• Debiti: ciò che già paghi ogni mese, rispetto al tuo reddito.
• Risparmi: denaro per l'acconto, i costi di chiusura e le emergenze dopo il trasferimento. La chiusura, spesso chiamata liquidazione nell'area di DC, è la riunione alla fine dell'acquisto di una casa in cui firmi i documenti del prestito, paghi in contanti per la chiusura e ricevi le chiavi.

Non puoi cambiare tutto in un mese. Ma in un anno puoi fare veri progressi. Questa lezione ti dà un piano.

Per i debiti, il numero chiave è il rapporto debito/reddito (DTI). Sono tutti i tuoi pagamenti mensili del debito, incluso il nuovo pagamento della casa, divisi per il tuo reddito lordo mensile (il reddito prima delle tasse). Ogni programma di prestiti e finanziatore stabilisce il proprio limite DTI. Ad esempio, a settembre 2026 il programma DC Open Doors ha stabilito un DTI massimo del 50%, ovvero il 45% per alcuni prestiti FHA. Un prestito FHA è un mutuo garantito dalla Federal Housing Administration. Permette agli acquirenti di versare un anticipo anche solo del 3,5% ed è più facile da ottenere con credito più basso. Un DTI più basso lascia più spazio nel tuo budget per cibo, trasporti e sorprese.

Mese dal 12 al 9: controlla e ripulisci il tuo credito

• Ricevi gratuitamente i tuoi rapporti di credito da tutte e tre le agenzie di credito al AnnualCreditReport.com. Puoi consultarli gratuitamente ogni settimana.
• Cerca errori, come conti che non sono tuoi o pagamenti in ritardo che non hai effettuato. Contesta errori per iscritto. La nostra lezione sulla lettura del tuo rapporto di credito mostra come.
• Paga ogni bolletta puntualmente. Imposta pagamenti automatici o promemoria.
• Riduci i saldi delle carte di credito. Usare limiti minori può migliorare il tuo punteggio. Scopri cosa influisce sul tuo punteggio di credito.
• Nessuna storia creditizia ancora? Inizia ora con la nostra lezione su come costruire credito. Alcuni programmi di prestito, come i prestiti FHA, prevedono regole che permettono al finanziatore di consultare altri documenti, come affitti e pagamenti delle utenze.

Il punteggio utilizzato da un finanziatore ipotecario potrebbe non corrispondere al punteggio gratuito della tua app bancaria. A settembre 2026, i finanziatori che vendono prestiti a Fannie Mae e Freddie Mac possono utilizzare un punteggio FICO classico o VantageScore 4.0, basato sui rapporti di tutte e tre le agenzie. Quindi controlla tutti e tre i rapporti.

Mese 9-6: a parte tre cose

• Acconto: alcuni prestiti richiedono anche solo il 3% o il 3,5% del prezzo. I programmi a DC, Maryland e Virginia possono aiutare.
• Costi di chiusura: commissioni per il prestito, titolo, tasse e articoli prepagati. Il tuo istituto di credito li elencherà in una Stima del Prestito.
• Risparmi d'emergenza: soldi che hai ancora dopo il trasferimento, per riparazioni e sorprese.

Tieni i tuoi risparmi in un conto bancario o in una cooperativa di credito. I finanziatori di solito chiedono estratti conto bancari recenti e possono chiedere da dove provengano i grandi depositi. Il contante tenuto a casa è difficile da contare per un finanziatore, perché non può vedere da dove provengono i soldi. Depositali in anticipo e tieni i registri. Se un familiare ti darà dei soldi, chiedi al finanziatore quali documenti servono, come una lettera di donazione firmata.

Questo è anche il momento di cercare aiuto per l'acconto. Vedi Aiuto per l'acconto e Tipi di Prestiti a DC, Maryland e Virginia.

I finanziatori devono verificare che il tuo reddito sia reale e che probabilmente continui. Inizia una cartella, su carta o sul telefono, e aggiungi i documenti man mano che li ricevi.

Documenti che la maggior parte dei finanziatori richiede

• Documento d'identità con foto, come patente di guida o passaporto
• Il tuo numero di previdenza sociale o ITIN
• Buste paga degli ultimi 30 giorni
• Forme W-2 degli ultimi due anni
• Dichiarazioni fiscali federali degli ultimi due anni
• Estratti conto bancari degli ultimi due mesi, con ogni pagina
• Prova che paghi l'affitto puntualmente, come i documenti bancari o i contatti del proprietario
• Un elenco dei tuoi debiti e dei pagamenti mensili

Lavoratori autonomi, lavoratori a tempo determinato e contanti

Se guidi per una candidatura, pulisci case, gestisci una piccola impresa o fai lavori a contratto, hai bisogno di più prove. Fannie Mae, che acquista molti mutui negli Stati Uniti, generalmente cerca due anni di reddito da lavoro autonomo nelle tue dichiarazioni dei redditi. Molti finanziatori chiedono:

• Dichiarazioni dei redditi federali personali degli ultimi due anni, con tutti i moduli
• Dichiarazioni dei redditi aziendali, se la tua azienda presenta la propria
• Moduli 1099 delle aziende che ti hanno pagato
• Un bilancio economico per quest'anno finora
• Estratti conto bancari aziendali, se hai un conto separato

Importante: per i lavoratori autonomi, i finanziatori di solito contano il reddito sulle dichiarazioni dei redditi dopo le spese aziendali, non il totale delle vendite. Se guadagni contanti e non lo dichiari, un finanziatore non può usarlo per aiutarti a qualificarti. Consulta la nostra lezione sulle tasse per lavoratori gig e lavoratori autonomi.

Mutuatari con un ITIN

Un ITIN (Numero di Identificazione del Contribuente Individuale) è un numero fiscale dell'IRS destinato a chi non può ottenere un numero di previdenza sociale. Alcune banche, cooperative di credito e finanziatori comunitari concedono mutui ai mutuatari ITIN. Questi prestiti potrebbero richiedere un acconto più elevato o costare di più, quindi confronta attentamente le offerte. I finanziatori spesso richiedono:

• La tua lettera ITIN dall'IRS
• Un passaporto o un altro documento d'identità governativo con foto
• Dichiarazioni dei redditi federali presentate con il tuo ITIN, spesso per due anni
• Prova di lavoro e reddito stabili, come registri delle buste paga o estratti conto bancari
• Registrazioni degli affitti puntuali e dei pagamenti delle utenze

Assicurati che il tuo ITIN sia ancora attivo. L'IRS afferma che un ITIN scade se non viene utilizzato in una dichiarazione dei redditi federale per tre anni fiscali consecutivi. Sappi anche che dal 25 maggio 2025 i prestiti FHA non sono più aperti ai residenti non permanenti, come le persone con visti di lavoro. I cittadini statunitensi e i residenti permanenti legali (titolari di green card) possono ancora richiedere.

Da giugno 2026, i regolatori federali hanno chiesto alle banche di esaminare più attentamente i clienti che utilizzano un ITIN. Hanno anche detto che i finanziatori ipotecari potrebbero considerare il tuo status di immigrazione quando decidono se puoi rimborsare un prestito. Alcuni potrebbero chiedere più documenti o dire di no, quindi chiedi prima di fare domanda. Un consulente abitativo può aiutarti a trovare finanziatori che ancora concedono prestiti ITIN.

Segui un corso di educazione per acquirenti di case

Molti programmi richiedono un corso. Ad esempio, i prestiti del Maryland Mortgage Program e molti mutui abitativi della Virginia richiedono un corso approvato prima della chiusura. Fannie Mae richiede un'educazione alla proprietà della casa per alcuni prestiti a basso acconto quando tutti gli acquirenti sono acquirenti alla prima esperienza. Le agenzie di consulenza abitativa approvate dall'HUD insegnano questi corsi, spesso gratuitamente o con una piccola quota. Virginia Housing offre un corso gratuito, online o in presenza.

Pre-qualifica e pre-approvazione

I finanziatori usano queste parole in modi diversi. Una pre-qualifica è spesso una stima rapida basata su ciò che comunichi al finanziatore. Una pre-approvazione di solito significa che il finanziatore ha controllato il tuo credito e alcuni documenti. Nessuno dei due è un prestito garantito. Venditori e agenti immobiliari spesso chiedono di vedere una lettera di pre-approvazione insieme alla tua offerta.

Imposta il tuo limite di prezzo

Un finanziatore potrebbe approvarti più di quanto tu possa pagare comodamente. Conta l'intero costo mensile di proprietà: il pagamento del prestito, le tasse sulla proprietà, l'assicurazione sulla casa, le spese di condomini o associazioni di proprietari (HOA), le utenze e i soldi per le riparazioni.

1. Usa il tuo budget per trovare il massimo che puoi pagare per l'alloggio ogni mese.
2. Chiedi al tuo finanziatore o consulente immobiliare quale prezzo della casa corrisponde a quella quota, includendo tasse, assicurazioni e commissioni.
3. Guarda solo case a quel prezzo o inferiore, anche se la tua pre-approvazione è più alta.

Un consulente abitativo approvato dall'HUD può esaminare il tuo credito e il tuo budget, elaborare un piano con te, spiegare le offerte di prestito e parlarti dei programmi locali di anticipo. Può darti consigli indipendenti sul fatto che un prestito sia adatto a te. L'aiuto è spesso gratuito o a basso costo.

• Chiama HUD al 800-569-4287 per trovare un'agenzia vicino a te.
• Cerca per codice postale con la ricerca del consulente per l'alloggio CFPB.
• Chiedi un consulente che parli la tua lingua e chiedi se si incontrano al telefono o online.