Affitti e scelte abitative · Lezione 2 di 2
Rent or Buy? Compare the Real Costs
A DC-area worked example that compares renting at $2,000 a month with buying a $320,000 condo, including the costs first-time buyers often miss and why the number of years you stay matters.
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In questa lezione
Cosa imparerai
- List the monthly and one-time costs of owning a home and compare them with renting.
- Use a worked example to compare the total cost of renting and buying over several years.
- Explain why the number of years you plan to stay changes the answer.
- Use a readiness checklist to decide whether to start preparing to buy.
Come si collega questo alle nostre classi: Our class covers housing needs and wants, the choice between renting and buying, and what you can afford. This lesson adds a DC-area worked example over five years, the costs first-time buyers often miss, a break-even table, and a readiness checklist.
Parole da conoscere
- Capitale e interessi (Principal and interest)
- Le due parti di un pagamento del mutuo. Il capitale riduce l'importo che hai preso in prestito. Gli interessi sono ciò che il creditore ti fa pagare per il prestito.
- Tassa di condominio o HOA (Condo or HOA fee)
- Una quota mensile che i membri dell'associazione di condomini o di proprietari pagano per i costi condivisi, come riparazioni dell'edificio, aree comuni e talvolta acqua o rifiuti.
- Assicurazione ipotecaria privata (PMI) (Private mortgage insurance (PMI))
- Un'assicurazione che potresti dover pagare se versi meno del 20% di anticipo su un prestito convenzionale. Protegge il finanziatore, non te.
- Costi di chiusura (Closing costs)
- Le spese che paghi per completare l'acquisto di una casa, come le commissioni del finanziatore, la perizia, l'assicurazione sul titolo, le tasse governative e le tasse e assicurazioni sulla proprietà pagate in anticipo.
- Equity
- La parte della tua casa che possiedi. È il valore della casa meno ciò che devi ancora sul mutuo.
- Punto di pareggio (Break-even point)
- Il momento in cui il costo totale dell'acquisto diventa inferiore al costo totale dell'affitto.
- Acconto (Down payment)
- La parte del prezzo della casa che paghi in contanti all'inizio. Il resto prendi in prestito con un mutuo.
- Elenco (Itemize)
- Elencare determinati costi, come interessi sul mutuo e tasse sulla proprietà, nella tua dichiarazione dei redditi federali per ridurre il reddito su cui paghi le tasse. Fai così invece di prendere la detrazione standard.
The full cost of owning a home
Many people compare their rent with a mortgage payment. That is not a fair comparison. A homeowner pays many costs that a renter does not:
- Principal and interest: the loan payment itself.
- Property tax: in DC, most homes are taxed at $0.85 for every $100 of assessed value each year. The assessed value is what the city or county says your home is worth for tax purposes. DC's homestead deduction lowers the tax for owners who live in the home. In Maryland and Virginia, the rate depends on the county or city where the home is.
- Homeowners or condo insurance: covers your home and belongings.
- Condo or HOA fee: this can go up over time. A condo association can also charge a one-time "special assessment" for a big repair, like a new roof.
- Private mortgage insurance (PMI): often required if you put less than 20% down on a conventional loan. A conventional loan is a regular mortgage that the government does not back. An FHA loan is backed by the Federal Housing Administration and lets you put down as little as 3.5%, but you pay mortgage insurance.
- Repairs and upkeep: when the water heater breaks, there is no landlord to call. Save for this every month.
Esempio
Monthly cost: renting vs. buying a condo in DC
Kwame and Ama rent a one-bedroom apartment in Brookland, in Northeast DC, for $2,000 a month. They are looking at a one-bedroom condo nearby for $320,000. They would put 5% down and borrow $304,000 for 30 years at a fixed rate of 7%. With a fixed rate, the interest rate and the loan payment stay the same for the whole loan. With an adjustable rate, they can change later. That is close to the average 30-year rate in Freddie Mac's weekly survey in late September 2026, which was 7.03% on September 24. Your rate may be higher or lower.
| Monthly cost | Rent | Buy |
|---|---|---|
| Rent | $2,000 | $0 |
| Renter's insurance | $15 | $0 |
| Principal and interest (7%, 30 years) | $0 | $2,023 |
| Property tax ($0.85 per $100, before any homestead deduction) | $0 | $227 |
| Condo fee | $0 | $450 |
| Condo owner's insurance | $0 | $30 |
| PMI | $0 | $125 |
| Savings for repairs | $0 | $100 |
| Total each month | $2,015 | $2,955 |
$320,000 × $0.85 ÷ $100 = $2,720 a year, or about $227 a month
In the first year, owning costs about $940 more each month than renting. The condo fee, insurance, PMI, and repair numbers are examples. Ask for the real condo fee and get insurance quotes for any home you consider.
I contanti ti servono prima di prendere le chiavi
Anche l'acquisto richiede molti soldi all'inizio. Nell'esempio, Kwame e Ama hanno bisogno di:
- Acconto: il 5% di $320.000 corrisponde a $16.000.
- Costi di chiusura: circa $9.000 in questo esempio. Il tuo finanziatore deve fornirti una Stima del Prestito entro tre giorni lavorativi dalla domanda. Mostra i tuoi reali costi di chiusura.
- Trasloco e riparazioni anticipate o mobili: circa $2.000.
$16.000 + $9.000 + $2.000 = $27.000 prima del giorno del trasloco
Dovrebbero anche tenere un fondo di emergenza dopo aver pagato tutto questo. I programmi a DC, Maryland e Virginia possono aiutare i primi acquirenti con l'anticipo e i costi di chiusura. Consulta la nostra lezione sull'aiuto con l'anticipo.
Per legge, puoi chiedere per iscritto al tuo gestore di prestiti di annullare il PMI quando il saldo del prestito è previsto per raggiungere l'80% del valore originale della casa, se soddisfi determinate condizioni, come un buon record dei pagamenti. In questo esempio, ci vogliono quasi 11 anni.
Esempio
Cinque anni dopo: quanto costava ogni scelta?
Ora immagina che Kwame e Ama debbano trasferirsi dopo cinque anni. Supponiamo che l'affitto aumenti del 3% all'anno, che i costi del proprietario oltre al pagamento del prestito e al PMI aumentino del 3% all'anno, che il valore del condominio aumenti del 3% all'anno e che i costi di vendita siano il 6% del prezzo di vendita.
Affitto: $127.419 affitto + $900 assicurazione affittuario = $128.319
| Voce | Importo |
|---|---|
| Contanti all'inizio | 27.000 dollari |
| Costi mensili per 60 mesi | $180.265 |
| Total pagato | $207.265 |
| Prezzo di vendita dopo cinque anni | $370.968 |
| Meno i costi di vendita (6%) | −$22.258 |
| Meno saldo del prestito estinto alla vendita | −$286.160 |
| Cashback alla vendita | $62.550 |
| Costo netto di acquisto ($207.265 − $62.550) | $144.715 |
In cinque anni, l'affitto è costato 16.396 dollari in meno. Perché? Nei primi cinque anni, Kwame e Ama pagano 121.351 dollari di capitale e interessi, ma 103.511 di questi sono interessi. Solo 17.840 dollari coprono il prestito.
Se il valore del condominio non aumenta affatto, il rimborso in liquidità alla vendita è solo di 14.640 dollari e il costo netto dell'acquisto sale a 192.625 dollari. I prezzi delle case possono rimanere stabili o addirittura scendere. Inoltre, gli inquilini hanno mantenuto i loro 27.000 dollari e spendono meno ogni mese. Se risparmiano quei soldi, l'affitto appare ancora meglio in questo esempio.
Pareggio: perché il numero di anni è importante
I costi una tantum di acquisto e vendita sono distribuiti negli anni in cui vivi. Più a lungo rimani, più questi costi sono bassi per ogni anno. Inoltre, paghi una parte maggiore del prestito ogni anno. Ecco lo stesso esempio su diversi periodi di tempo, se il valore del condominio aumenta del 3% all'anno.
| Anni | Affitti | Acquisto | Quale costa meno? |
|---|---|---|---|
| 3 | 74.722 dollari | $99.601 | Affitto, di $24.879 |
| 5 | $128.319 | $144.715 | Affitto, di $16.396 |
| 7 | $185.159 | $188.737 | Affitto, di $3.578 |
| 8 | $214.856 | $210.285 | Acquisto, con un vantaggio di $4.571 |
| 10 | $276.933 | $252.338 | Acquista, di 24.595 dollari |
In questo esempio, il punto di pareggio arriva all'anno 8. Con prezzi, tassi o commissioni diversi, potrebbe arrivare prima o molto più tardi. Se il valore della casa rimane stabile, acquistare costa più di affittare per tutti e dieci gli anni.
Alcuni proprietari possono detrarre gli interessi ipotecari e le tasse sulla proprietà nella dichiarazione federale, ma solo se dettagliano le detrazioni. Molte persone preferiscono la detrazione standard, quindi non ottengono risparmi fiscali aggiuntivi. Un volontario fiscale gratuito per VITA può dirti cosa riguarda il tuo caso.
Attento
Trappole comuni lungo la strada per acquistare
- "Pagare l'affitto è uno spreco di soldi." L'affitto paga un posto dove vivere e la libertà di trasferirsi. Nei primi anni, la maggior parte del pagamento del mutuo è costituito da interessi, che inoltre non si restituiscono.
- Affitto con riscatto o "affitto-acquisto". Potresti pagare un extra ogni mese per acquistare la casa in futuro. Se salti un pagamento o non riesci a ottenere un mutuo in tempo, potresti perdere tutti quei soldi extra. Alcuni di questi contratti ti obbligano anche a pagare le riparazioni. Fai esaminare qualsiasi contratto da un consulente abitativo o da un avvocato prima di firmare. A Washington DC, puoi segnalare accordi ingiusti all'Ufficio del Procuratore Generale.
- Acquistare la casa più costosa approvata da un finanziatore. L'approvazione del finanziatore non è un budget. Assicurati che il costo mensile completo ti permetta comunque di risparmiare ogni mese.
- Saltare i documenti per il condominio. Prima di acquistare un condominio, chiedi il budget dell'associazione, i risparmi sui risparmi per le riparazioni e eventuali valutazioni speciali pianificate.
Oltre al denaro e a una checklist di prontezza
Il denaro non è l'unica domanda. Pensa a:
- Flessibilità: gli affittuari possono trasferirsi più facilmente per un nuovo lavoro o per esigenze familiari.
- Stabilità: i proprietari che mantengono il mutuo controllano la loro casa e non possono essere invitati a lasciare il contratto di locazione al termine del contratto.
- Tragitto per il tragitto: una casa più economica lontano dal lavoro o dalla Metro può costare più in termini di tempo, benzina e tariffe.
- Scuole: a DC e nelle contee vicine, il tuo indirizzo di solito determina la scuola pubblica assegnata.
- Tempo e lavoro: i proprietari si occupano o pagano ogni riparazione.
Spunta ogni casella che è vera per te:
- Abbiamo intenzione di restare in zona per molti anni. Nel nostro esempio, comprare ha iniziato a costare meno solo all'ottavo anno.
- Abbiamo contanti per l'acconto, le spese di chiusura e il trasloco, e avremo comunque un fondo di emergenza dopo l'acquisto.
- Il nostro reddito è stabile. I finanziatori spesso guardano gli ultimi due anni di esperienza lavorativa. Se siamo lavoratori autonomi o pagati in contanti, le nostre dichiarazioni dei redditi mostrano quel reddito.
- Abbiamo controllato gratuitamente i nostri report di credito di tutte e tre le agenzie di credito a AnnualCreditReport.com e correggevamo eventuali errori.
- Possiamo pagare l'intero costo mensile di possedere, non solo il mutuo, e risparmiare ogni mese.
- Gli altri pagamenti mensili del nostro debito sono bassi. Guarda la nostra lezione su come prepararsi per il mutuo per imparare come i finanziatori misurano questo.
- Abbiamo incontrato un consulente abitativo approvato dall'HUD o seguito un corso di educazione per acquirenti di case.
Nessun numero di previdenza sociale? La maggior parte dei programmi ipotecari standard, inclusi i prestiti FHA, ne richiede uno. Da maggio 2025, i prestiti FHA sono anche riservati solo a cittadini statunitensi, residenti permanenti legali (titolari di green card) e ad alcuni altri piccoli gruppi. Alcune banche, cooperative di credito e finanziatori comunitari offrono mutui a mutuatari con un ITIN. Un consulente abitativo può aiutarti a trovarli.
Consiglio
Inizia con un consulente abitativo, non con un venditore
Un consulente abitativo approvato dall'HUD lavora per un'organizzazione non profit o un'agenzia pubblica, non per un finanziatore o un venditore. Un consulente può esaminare il tuo budget, il credito e i risparmi, e può parlarti dei programmi per acquirenti alla prima esperienza a DC, Maryland o Virginia. Molti programmi di assistenza all'anticipo richiedono un corso di educazione per acquirenti di casa, e spesso lo insegnano i consulenti. Cerca per CAP con il consulente abitativo del CFPB.
Se hai dimenticato qualche casella nella checklist, è normale. Usa i tuoi anni di affitto per risparmiare, costruire il tuo credito e ridurre i debiti. Poi controlla di nuovo la lista l'anno prossimo.
Punti chiave
- The mortgage payment is only part of the cost. Add property tax, insurance, condo or HOA fees, mortgage insurance, and repairs.
- Buying has large one-time costs, and selling a home costs money too. That is why a short stay usually favors renting.
- In our example, renting cost less for each of the first seven years. Buying cost less only after that, and only because the home's value went up.
- In the first years of a mortgage, most of each payment goes to interest, so you build equity slowly.
- Before you decide, meet with a HUD-approved housing counselor. The help is often free or low cost.
Controlla la tua comprensione
Rispondi alle domande, poi seleziona Controlla le mie risposte. Prendi 4 diritto di 5 completare questa lezione. Questa è pratica: non c'è limite di tempo e non conserviamo le tue risposte.
Vai oltre
Siti web affidabili dove puoi saperne di più. Questi link portano ad altri siti web che Dollar Scholars non gestisce.
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Acquistare una casa: strumenti e risorse per chi compra casa (un altro sito web)
Guide passo dopo passo per preparare l'acquisto, confrontare offerte di prestito e comprendere la tua stima e i documenti di chiusura.
-
Trova un consulente abitativo (un altro sito web)
Cerca per CAP consulenti abitativi approvati dall'HUD che aiutano con acquisti, affitti e credito, spesso a costi minimi o gratuiti.
-
Aliquote dell'imposta sulla proprietà immobiliare (un altro sito web)
Le attuali aliquote fiscali sulla proprietà di DC, così puoi stimare la tassa su una casa che stai pensando di acquistare.
Questa lezione riguarda l'educazione finanziaria generale, non consigli legali, fiscali o finanziari. Le regole e gli importi cambiano, quindi verifica i numeri importanti con una fonte ufficiale.