Membeli Rumah dan Mendapatkan Hipotek · Pelajaran 1 3

Siapkan Hipotek: Rencana 12 Bulan

Rencana bulanan untuk memperkuat kredit, tabungan, dan dokumen sebelum mengajukan hipotek, dengan contoh utang-ke-pendapatan yang sudah dikerjakan. (About 16 min, 5 quiz questions)

Dalam pelajaran ini

Apa yang akan Anda pelajari

Hitung rasio utang terhadap pendapatan Anda dan lihat bagaimana pelunasan utang mengubahnya.
Ikuti rencana 12 bulan untuk memperkuat kredit, tabungan, dan dokumen sebelum Anda mengajukan permohonan.
Kumpulkan dokumen yang diminta oleh pemberi pinjaman, termasuk dokumen tambahan untuk wiraswasta dan peminjam ITIN.
Tentukan pra-kualifikasi dari pra-persetujuan, dan temukan konselor perumahan yang disetujui HUD.

Bagaimana hal ini terhubung dengan kelas kami: Kelas kami membahas langkah-langkah membeli rumah dan cara menghitung rasio utang terhadap pendapatan. Pelajaran ini mengubah langkah-langkah tersebut menjadi rencana 12 bulan, dengan angka yang sudah diproses dan daftar dokumen untuk berbagai jenis pekerja.

Kata-kata yang perlu diketahui

Rasio utang terhadap pendapatan (DTI) (Debt-to-income ratio (DTI)): Total pembayaran utang bulanan Anda dibagi dengan penghasilan kotor bulanan Anda, ditampilkan sebagai persen. Pemberi pinjaman menggunakannya untuk menilai apakah Anda mampu membayar pembayaran baru.
Pendapatan bulanan bruto (Gross monthly income): Berapa yang Anda hasilkan dalam sebulan sebelum pajak dan potongan lain diambil.
Uang muka (Down payment): Bagian dari harga rumah yang Anda bayar dengan uang sendiri atau dengan bantuan program. Hipotek membayar sisanya.
Pra-kualifikasi (Pre-qualification): Perkiraan awal dari pemberi pinjaman tentang berapa banyak yang mungkin Anda pinjam. Seringkali ini didasarkan pada informasi yang Anda berikan tanpa bukti.
Pra-persetujuan (Pre-approval): Surat yang menyatakan pemberi pinjaman bersedia meminjamkan Anda hingga jumlah tertentu, biasanya setelah memeriksa kredit dan beberapa dokumen Anda. Ini bukan penawaran pinjaman akhir.
Konselor perumahan yang disetujui HUD (HUD-approved housing counselor): Seorang konselor terlatih di sebuah lembaga yang disetujui oleh Departemen Perumahan dan Pengembangan Perkotaan AS (HUD). Mereka memberikan saran gratis atau berbiaya rendah tentang pembelian, penyewaan, dan menghindari penyitaan.

Apa yang diperhatikan oleh pemberi pinjaman

Sebelum pemberi pinjaman memberikan hipotek (pinjaman untuk membeli rumah), mereka ingin tahu bahwa Anda dapat membayar selama bertahun-tahun. Pemberi pinjaman melihat empat hal utama:

Kredit: laporan dan skor kredit Anda menunjukkan bagaimana Anda telah membayar tagihan dan pinjaman di masa lalu.
Pendapatan: berapa banyak penghasilan Anda, dan apakah Anda dapat membuktikannya.
Utang: apa yang sudah Anda bayar setiap bulan, dibandingkan dengan penghasilan Anda.
Penghematan: uang untuk uang muka, biaya penutupan, dan keadaan darurat setelah Anda pindah. Penutupan, yang sering disebut penyelesaian di wilayah DC, adalah pertemuan di akhir pembelian rumah di mana Anda menandatangani dokumen pinjaman, membayar uang tunai untuk penutupan, dan mendapatkan kunci.

Kamu tidak bisa mengubah ini dalam satu bulan. Tapi dalam setahun, kamu bisa membuat kemajuan nyata. Pelajaran ini memberimu sebuah rencana.

Untuk utang, angka kuncinya adalah rasio utang terhadap pendapatan (DTI) Anda. Ini adalah semua pembayaran utang bulanan Anda, termasuk pembayaran rumah baru, dibagi dengan pendapatan bulanan kotor Anda (penghasilan sebelum pajak). Setiap program pinjaman dan pemberi pinjaman menetapkan batas DTI sendiri. Misalnya, pada September 2026 program DC Open Doors mencantumkan DTI maksimum sebesar 50%, atau 45% untuk beberapa pinjaman FHA. Pinjaman FHA adalah hipotek yang dijamin oleh Federal Housing Administration. Ini memungkinkan pembeli membayar uang muka serendah 3,5% dan bisa lebih mudah diperoleh dengan kredit yang lebih rendah. DTI yang lebih rendah memberi lebih banyak ruang dalam anggaran Anda untuk makanan, transportasi, dan kejutan.

Contoh

Contoh yang dikerjakan: DTI sebelum dan sesudah melunasi pinjaman mobil

Marisol dan Luis menyewa apartemen di Hyattsville, Maryland. Bersama-sama mereka menghasilkan $6.500 per bulan sebelum pajak. Seorang pemberi pinjaman memperkirakan rumah derat yang mereka sukai akan menghabiskan biaya $2.100 per bulan untuk pinjaman, pajak properti, dan asuransi. Pinjaman mobil mereka masih memiliki 12 pembayaran tersisa.

Marisol dan Luis: utang bulanan jika berlaku sekarang atau dalam 12 bulan
Pembayaran bulanan	Lamar sekarang	Ajukan dalam 12 bulan
Pembayaran rumah baru (perkiraan)	$2.100	$2.100
Pinjaman mobil	$450	$0
Pembayaran minimum kartu kredit	$150	$150
Pinjaman mahasiswa	$200	$200
Total utang bulanan	$2.900	$2.450

Sekarang: $2.900 ÷ $6.500 = 0,446, atau sekitar 45% DTI

Setelah pinjaman mobil berakhir: $2.450 ÷ $6.500 = 0,377, atau sekitar 38% DTI

Dengan menunggu sampai pinjaman mobil lunas, DTI mereka turun sekitar 7 poin persentase. Hal ini dapat membantu mereka memenuhi syarat untuk pinjaman. Setelah membeli, juga tersisa $450 tambahan setiap bulan dalam anggaran mereka untuk biaya memiliki rumah, seperti perbaikan. Perhatikan bahwa sewa mereka tidak ada di tabel. Sewa berhenti saat mereka membeli, dan pembayaran rumah baru menggantikannya.

Bulan 12 sampai 6: perbaiki kredit Anda dan kumpulkan tabungan

Bulan 12 sampai 9: periksa dan bersihkan kredit Anda

Dapatkan laporan kredit gratis Anda dari ketiga biro kredit di AnnualCreditReport.com. Anda dapat memeriksanya secara gratis setiap minggu.
Cari kesalahan, seperti akun yang bukan milik Anda atau pembayaran terlambat yang tidak Anda lakukan. Sengketakan kesalahan secara tertulis. Pelajaran kami tentang membaca laporan kredit Anda menunjukkan caranya.
Bayar setiap tagihan tepat waktu. Atur pembayaran otomatis atau pengingat.
Bayar saldo kartu kredit. Menggunakan batas kredit yang lebih sedikit dapat membantu skor Anda. Lihat apa yang memengaruhi skor kredit Anda.
Belum ada riwayat kredit? Mulailah sekarang dengan pelajaran kami tentang membangun kredit. Beberapa program pinjaman, seperti pinjaman FHA, memiliki aturan yang memungkinkan pemberi pinjaman melihat catatan lain, seperti pembayaran sewa dan utilitas.

Skor yang digunakan pemberi pinjaman hipotek mungkin tidak sesuai dengan skor gratis di aplikasi perbankan Anda. Per September 2026, pemberi pinjaman yang menjual pinjaman ke Fannie Mae dan Freddie Mac dapat menggunakan skor Classic FICO atau VantageScore 4.0, berdasarkan laporan dari ketiga biro tersebut. Jadi periksa ketiga laporan tersebut.

Bulan 9 sampai 6: tabung untuk tiga hal

Uang muka: beberapa pinjaman membutuhkan serendah 3% atau 3,5% dari harga. Program di DC, Maryland, dan Virginia mungkin membantu.
Biaya penutupan: biaya pinjaman, sertifikat kepemilikan, pajak, dan item yang dibayar di muka. Pemberi pinjaman Anda akan mencantumkannya dalam Perkiraan Pinjaman.
Penghematan darurat: uang yang masih Anda miliki setelah pindah, untuk perbaikan dan kejutan.

Simpan tabungan Anda di rekening bank atau credit union. Pemberi pinjaman biasanya meminta laporan bank terbaru, dan mereka mungkin menanyakan dari mana asalnya simpanan besar. Uang tunai yang disimpan di rumah sulit dihitung oleh pemberi pinjaman karena mereka tidak dapat melihat dari mana uang itu berasal. Setorkan lebih awal dan catat saja. Jika anggota keluarga akan memberikan uang kepada Anda, tanyakan kepada pemberi pinjaman dokumen apa yang dibutuhkan, seperti surat hadiah yang ditandatangani.

Ini juga waktu yang tepat untuk mencari bantuan dengan uang muka Anda. Lihat Bantuan Uang Muka dan Jenis Pinjaman di DC, Maryland, dan Virginia.

Bulan 6 sampai 3: kumpulkan dokumen Anda

Pemberi pinjaman harus memeriksa bahwa penghasilan Anda nyata dan kemungkinan akan terus berlanjut. Mulai sebuah folder, baik di kertas maupun di ponsel Anda, dan tambahkan dokumen saat Anda menerimanya.

Dokumen yang biasanya diminta oleh pemberi pinjaman

ID berfoto, seperti SIM atau paspor
Nomor Jaminan Sosial Anda atau ITIN
Slip gaji dari 30 hari terakhir
Formulir W-2 dari dua tahun terakhir
Laporan pajak federal dari dua tahun terakhir
Laporan bank dari dua bulan terakhir, dengan setiap halaman
Bukti bahwa Anda membayar sewa tepat waktu, seperti catatan bank atau informasi kontak pemilik rumah Anda
Daftar utang dan pembayaran bulanan Anda

Pekerja mandiri, gig, dan tunai

Jika Anda mengemudi untuk aplikasi, membersihkan rumah, menjalankan bisnis kecil, atau melakukan pekerjaan kontrak, Anda membutuhkan bukti lebih banyak. Fannie Mae, yang membeli banyak hipotek AS, umumnya mencari penghasilan wiraswasta selama dua tahun dalam laporan pajak Anda. Banyak pemberi pinjaman meminta:

Pengembalian pajak federal pribadi untuk dua tahun terakhir, dengan semua jadwal
Pengembalian pajak bisnis, jika bisnis Anda mengajukan sendiri
1099 formulir dari perusahaan yang membayar Anda
Laporan laba rugi untuk tahun ini sejauh ini
Laporan bank bisnis, jika Anda memiliki rekening terpisah

Penting: untuk pekerja mandiri, pemberi pinjaman biasanya menghitung penghasilan dalam laporan pajak Anda setelah pengeluaran bisnis, bukan total penjualan Anda. Jika Anda menghasilkan uang tunai dan tidak melaporkannya, pemberi pinjaman tidak dapat menggunakannya untuk membantu Anda memenuhi syarat. Lihat pelajaran kami tentang pajak untuk pekerja gig dan wiraswasta.

Peminjam dengan ITIN

ITIN (Nomor Identifikasi Wajib Pajak Individu) adalah nomor pajak dari IRS untuk orang-orang yang tidak dapat memperoleh nomor Jaminan Sosial. Beberapa bank, koperasi kredit, dan pemberi pinjaman komunitas memberikan hipotek kepada peminjam ITIN. Pinjaman ini mungkin memerlukan uang muka yang lebih besar atau biayanya lebih tinggi, jadi bandingkan penawaran dengan cermat. Pemberi pinjaman sering meminta:

Surat ITIN Anda dari IRS
Paspor atau identitas berfoto pemerintah lainnya
Laporan pajak federal diajukan dengan ITIN Anda, seringkali selama dua tahun
Bukti pekerjaan tetap dan penghasilan, seperti catatan gaji atau laporan bank
Catatan pembayaran sewa dan utilitas tepat waktu

Pastikan ITIN Anda masih aktif. IRS mengatakan ITIN akan kedaluwarsa jika tidak digunakan dalam laporan pajak federal selama tiga tahun berturut-turut. Ketahuilah juga bahwa sejak 25 Mei 2025, pinjaman FHA tidak lagi terbuka untuk penduduk non-permanen, seperti orang yang memiliki visa kerja. Warga negara AS dan penduduk tetap sah (pemegang green card) masih dapat mengajukan permohonan.

Sejak Juni 2026, regulator federal meminta bank untuk lebih meneliti pelanggan yang menggunakan ITIN. Mereka juga mengatakan bahwa pemberi pinjaman hipotek mungkin akan melihat status imigrasi Anda saat memutuskan apakah Anda dapat melunasi pinjaman. Beberapa mungkin meminta dokumen tambahan atau mengatakan tidak, jadi tanyakan dulu sebelum mengajukan permohonan. Konselor perumahan dapat membantu Anda menemukan pemberi pinjaman yang masih memberikan pinjaman ITIN.

Bulan 3 sampai 0: kelas, pra-persetujuan, dan batas harga Anda

Ikuti kelas edukasi pembeli rumah

Banyak program mengharuskan kelas. Misalnya, pinjaman Program Hipotek Maryland dan banyak pinjaman perumahan Virginia mengharuskan kelas yang disetujui sebelum penutupan. Fannie Mae mewajibkan edukasi kepemilikan rumah untuk beberapa pinjaman uang muka dengan pembayaran rendah ketika semua pembeli adalah pembeli pertama kali. Lembaga konseling perumahan yang disetujui HUD mengajarkan kelas-kelas ini, seringkali gratis atau dengan biaya kecil. Virginia Housing menawarkan kelas gratis, baik online maupun tatap muka.

Pra-kualifikasi dan pra-persetujuan

Pemberi pinjaman menggunakan kata-kata ini dengan cara yang berbeda. Pra-kualifikasi sering kali merupakan perkiraan cepat berdasarkan apa yang Anda sampaikan kepada pemberi pinjaman. Pra-persetujuan biasanya berarti pemberi pinjaman telah memeriksa kredit Anda dan beberapa dokumen. Tidak ada yang merupakan pinjaman yang dijamin. Penjual dan agen properti sering meminta untuk melihat surat pra-persetujuan bersama penawaran Anda.

Tetapkan batas harga Anda sendiri

Pemberi pinjaman mungkin menyetujui Anda lebih dari yang bisa Anda bayar dengan nyaman. Hitung seluruh biaya bulanan kepemilikan: pembayaran pinjaman, pajak properti, asuransi rumah, biaya asosiasi kondominium atau pemilik rumah (HOA), utilitas, dan uang untuk perbaikan.

Gunakan rencana pengeluaran Anda untuk menemukan biaya paling banyak yang bisa Anda bayar untuk perumahan setiap bulan.
Tanyakan pada pemberi pinjaman atau konselor perumahan Anda berapa harga rumah yang sesuai dengan pembayaran tersebut, termasuk pajak, asuransi, dan biaya.
Lihat hanya rumah dengan harga tersebut atau di bawahnya, bahkan jika pra-persetujuan Anda lebih tinggi.

Bantuan gratis dari konselor perumahan yang disetujui HUD

Konselor perumahan yang disetujui HUD dapat meninjau kredit dan anggaran Anda, membuat rencana bersama Anda, menjelaskan penawaran pinjaman, dan memberi tahu Anda tentang program uang muka lokal. Mereka dapat memberikan saran independen tentang apakah pinjaman cocok untuk Anda. Bantuan sering kali gratis atau berbiaya rendah.

Hubungi HUD di 800-569-4287 untuk menemukan agen terdekat Anda.
Cari berdasarkan kode pos dengan pencarian konselor perumahan CFPB.
Minta konselor yang berbicara dalam bahasa Anda, dan tanyakan apakah mereka bertemu lewat telepon atau online.

Hati-hati

Perangkap yang dapat menghentikan hipotek Anda

Utang baru sebelum penutupan. Jangan membeli mobil atau furnitur dengan kredit, dan jangan buka kartu baru sampai setelah penutupan. Pembayaran baru akan meningkatkan DTI Anda, dan pemberi pinjaman mungkin memeriksa kembali kredit Anda sebelum penutupan.
Penghasilan yang tidak tercantum dalam laporan pajak Anda. Pemberi pinjaman biasanya tidak bisa menghitungnya.
Perusahaan perbaikan kredit yang mengenakan biaya terlebih dahulu. Mereka memungut biaya sebelum melakukan pekerjaan adalah ilegal. Tidak ada yang secara hukum bisa menghapus informasi negatif yang benar dari laporan Anda. Anda bisa membantah kesalahan sendiri secara gratis.

Tip

Mulai folder rumah hari ini

Setiap bulan, simpan slip gaji, laporan bank, dan struk sewa dalam satu folder. Ketika pemberi pinjaman meminta dokumen, Anda bisa mengirimkannya dalam sehari, bukan sebulan.

Poin-poin utama

Pemberi pinjaman membagi semua pembayaran utang bulanan Anda, termasuk cicilan rumah baru, dengan penghasilan sebelum pajak. Melunasi utang sebelum mengajukan permohonan dapat menurunkan angka ini secara signifikan.
Mulailah sekitar satu tahun ke depan: periksa laporan kredit Anda terlebih dahulu, lalu kumpulkan tabungan, kemudian kumpulkan dokumen Anda.
Pemberi pinjaman biasanya hanya dapat menghitung penghasilan yang dapat Anda buktikan, seperti penghasilan tersebut dalam laporan pajak Anda.
Surat pra-persetujuan bukanlah pinjaman yang dijamin. Jangan mengambil utang baru sebelum penutupan.
Konselor perumahan yang disetujui HUD memberikan bantuan gratis atau berbiaya rendah. Hubungi 800-569-4287 untuk menemukan satu.

Pergi lebih jauh

Situs web terpercaya di mana Anda bisa mempelajari lebih lanjut. Tautan-tautan ini menuju situs lain yang tidak dijalankan oleh Dollar Scholars.

Membeli rumah: alat dan sumber daya untuk pembeli rumah (situs web lain)
Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) · Bahasa: English

Panduan pembelian rumah langkah demi langkah dengan daftar periksa dan penjelasan untuk Estimasi Pinjaman dan Pengungkapan Penutupan.
Cari konselor perumahan (situs web lain)
Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) · Bahasa: English

Cari berdasarkan kode pos untuk agensi konseling perumahan yang disetujui HUD di dekat Anda.
Laporan Kredit Gratis (situs web lain)
Federal Trade Commission (FTC) · Bahasa: English

Cara mendapatkan laporan kredit gratis dari ketiga biro tersebut, secara online, melalui telepon, atau pos.
Informes de crédito gratuitos (situs web lain)
Federal Trade Commission (FTC) · Bahasa: Español

Versi bahasa Spanyol dari panduan FTC untuk mendapatkan laporan kredit gratis Anda.

Pelajaran ini adalah pendidikan keuangan umum, bukan nasihat hukum, pajak, atau keuangan. Aturan dan jumlah bisa berubah, jadi periksa angka penting dengan sumber resmi.