Membeli Rumah dan Mendapatkan Hipotek · Pelajaran 1 3
Get Mortgage-Ready: A 12-Month Plan
A month-by-month plan to strengthen your credit, savings, and paperwork before you apply for a mortgage, with a worked debt-to-income example.
Selesai di perangkat ini
Sebagian pelajaran ini belum diterjemahkan ke dalam bahasa Anda, jadi ditampilkan dalam bahasa Inggris.
Dalam pelajaran ini
Apa yang akan Anda pelajari
- Calculate your debt-to-income ratio and see how paying off a debt changes it.
- Follow a 12-month plan to strengthen your credit, savings, and paperwork before you apply.
- Gather the documents lenders ask for, including extra papers for self-employed and ITIN borrowers.
- Tell pre-qualification from pre-approval, and find a HUD-approved housing counselor.
Bagaimana hal ini terhubung dengan kelas kami: Our class covers the steps to buying a home and how to calculate a debt-to-income ratio. This lesson turns those steps into a 12-month plan, with worked numbers and document lists for different kinds of workers.
Kata-kata yang perlu diketahui
- Rasio utang terhadap pendapatan (DTI) (Debt-to-income ratio (DTI))
- Total pembayaran utang bulanan Anda dibagi dengan penghasilan kotor bulanan Anda, ditampilkan sebagai persen. Pemberi pinjaman menggunakannya untuk menilai apakah Anda mampu membayar pembayaran baru.
- Pendapatan bulanan bruto (Gross monthly income)
- Berapa yang Anda hasilkan dalam sebulan sebelum pajak dan potongan lain diambil.
- Uang muka (Down payment)
- Bagian dari harga rumah yang Anda bayar dengan uang sendiri atau dengan bantuan program. Hipotek membayar sisanya.
- Pra-kualifikasi (Pre-qualification)
- Perkiraan awal dari pemberi pinjaman tentang berapa banyak yang mungkin Anda pinjam. Seringkali ini didasarkan pada informasi yang Anda berikan tanpa bukti.
- Pra-persetujuan (Pre-approval)
- Surat yang menyatakan pemberi pinjaman bersedia meminjamkan Anda hingga jumlah tertentu, biasanya setelah memeriksa kredit dan beberapa dokumen Anda. Ini bukan penawaran pinjaman akhir.
- Konselor perumahan yang disetujui HUD (HUD-approved housing counselor)
- Seorang konselor terlatih di sebuah lembaga yang disetujui oleh Departemen Perumahan dan Pengembangan Perkotaan AS (HUD). Mereka memberikan saran gratis atau berbiaya rendah tentang pembelian, penyewaan, dan menghindari penyitaan.
What lenders look at
Before a lender gives you a mortgage (a loan to buy a home), it wants to know that you can make the payments for many years. Lenders look at four main things:
- Credit: your credit reports and scores show how you have paid bills and loans in the past.
- Income: how much you earn, and whether you can prove it.
- Debts: what you already pay each month, compared with your income.
- Savings: money for the down payment, the closing costs, and emergencies after you move in. Closing, often called settlement in the DC area, is the meeting at the end of a home purchase where you sign the loan papers, pay your cash to close, and get the keys.
You cannot change these in one month. But in a year, you can make real progress. This lesson gives you a plan.
For debts, the key number is your debt-to-income ratio (DTI). It is all your monthly debt payments, including the new home payment, divided by your gross monthly income (your income before taxes). Each loan program and lender sets its own DTI limit. For example, in September 2026 the DC Open Doors program listed a maximum DTI of 50%, or 45% for some FHA loans. An FHA loan is a mortgage backed by the Federal Housing Administration. It lets buyers put down as little as 3.5% and can be easier to get with lower credit. A lower DTI leaves more room in your budget for food, transportation, and surprises.
Contoh
Contoh yang dikerjakan: DTI sebelum dan sesudah melunasi pinjaman mobil
Marisol dan Luis menyewa apartemen di Hyattsville, Maryland. Bersama-sama mereka menghasilkan $6.500 per bulan sebelum pajak. Seorang pemberi pinjaman memperkirakan rumah derat yang mereka sukai akan menghabiskan biaya $2.100 per bulan untuk pinjaman, pajak properti, dan asuransi. Pinjaman mobil mereka masih memiliki 12 pembayaran tersisa.
| Pembayaran bulanan | Lamar sekarang | Ajukan dalam 12 bulan |
|---|---|---|
| Pembayaran rumah baru (perkiraan) | $2.100 | $2.100 |
| Pinjaman mobil | $450 | $0 |
| Pembayaran minimum kartu kredit | $150 | $150 |
| Pinjaman mahasiswa | $200 | $200 |
| Total utang bulanan | $2.900 | $2.450 |
Sekarang: $2.900 ÷ $6.500 = 0,446, atau sekitar 45% DTI
Setelah pinjaman mobil berakhir: $2.450 ÷ $6.500 = 0,377, atau sekitar 38% DTI
Dengan menunggu sampai pinjaman mobil lunas, DTI mereka turun sekitar 7 poin persentase. Hal ini dapat membantu mereka memenuhi syarat untuk pinjaman. Setelah membeli, juga tersisa $450 tambahan setiap bulan dalam anggaran mereka untuk biaya memiliki rumah, seperti perbaikan. Perhatikan bahwa sewa mereka tidak ada di tabel. Sewa berhenti saat mereka membeli, dan pembayaran rumah baru menggantikannya.
Bulan 12 sampai 6: perbaiki kredit Anda dan kumpulkan tabungan
Bulan 12 sampai 9: periksa dan bersihkan kredit Anda
- Dapatkan laporan kredit gratis Anda dari ketiga biro kredit di AnnualCreditReport.com. Anda dapat memeriksanya secara gratis setiap minggu.
- Cari kesalahan, seperti akun yang bukan milik Anda atau pembayaran terlambat yang tidak Anda lakukan. Sengketakan kesalahan secara tertulis. Pelajaran kami tentang membaca laporan kredit Anda menunjukkan caranya.
- Bayar setiap tagihan tepat waktu. Atur pembayaran otomatis atau pengingat.
- Bayar saldo kartu kredit. Menggunakan batas kredit yang lebih sedikit dapat membantu skor Anda. Lihat apa yang memengaruhi skor kredit Anda.
- Belum ada riwayat kredit? Mulailah sekarang dengan pelajaran kami tentang membangun kredit. Beberapa program pinjaman, seperti pinjaman FHA, memiliki aturan yang memungkinkan pemberi pinjaman melihat catatan lain, seperti pembayaran sewa dan utilitas.
Skor yang digunakan pemberi pinjaman hipotek mungkin tidak sesuai dengan skor gratis di aplikasi perbankan Anda. Per September 2026, pemberi pinjaman yang menjual pinjaman ke Fannie Mae dan Freddie Mac dapat menggunakan skor Classic FICO atau VantageScore 4.0, berdasarkan laporan dari ketiga biro tersebut. Jadi periksa ketiga laporan tersebut.
Bulan 9 sampai 6: tabung untuk tiga hal
- Uang muka: beberapa pinjaman membutuhkan serendah 3% atau 3,5% dari harga. Program di DC, Maryland, dan Virginia mungkin membantu.
- Biaya penutupan: biaya pinjaman, sertifikat kepemilikan, pajak, dan item yang dibayar di muka. Pemberi pinjaman Anda akan mencantumkannya dalam Perkiraan Pinjaman.
- Penghematan darurat: uang yang masih Anda miliki setelah pindah, untuk perbaikan dan kejutan.
Simpan tabungan Anda di rekening bank atau credit union. Pemberi pinjaman biasanya meminta laporan bank terbaru, dan mereka mungkin menanyakan dari mana asalnya simpanan besar. Uang tunai yang disimpan di rumah sulit dihitung oleh pemberi pinjaman karena mereka tidak dapat melihat dari mana uang itu berasal. Setorkan lebih awal dan catat saja. Jika anggota keluarga akan memberikan uang kepada Anda, tanyakan kepada pemberi pinjaman dokumen apa yang dibutuhkan, seperti surat hadiah yang ditandatangani.
Ini juga waktu yang tepat untuk mencari bantuan dengan uang muka Anda. Lihat Bantuan Uang Muka dan Jenis Pinjaman di DC, Maryland, dan Virginia.
Bulan 6 sampai 3: kumpulkan dokumen Anda
Pemberi pinjaman harus memeriksa bahwa penghasilan Anda nyata dan kemungkinan akan terus berlanjut. Mulai sebuah folder, baik di kertas maupun di ponsel Anda, dan tambahkan dokumen saat Anda menerimanya.
Dokumen yang biasanya diminta oleh pemberi pinjaman
- ID berfoto, seperti SIM atau paspor
- Nomor Jaminan Sosial Anda atau ITIN
- Slip gaji dari 30 hari terakhir
- Formulir W-2 dari dua tahun terakhir
- Laporan pajak federal dari dua tahun terakhir
- Laporan bank dari dua bulan terakhir, dengan setiap halaman
- Bukti bahwa Anda membayar sewa tepat waktu, seperti catatan bank atau informasi kontak pemilik rumah Anda
- Daftar utang dan pembayaran bulanan Anda
Pekerja mandiri, gig, dan tunai
Jika Anda mengemudi untuk aplikasi, membersihkan rumah, menjalankan bisnis kecil, atau melakukan pekerjaan kontrak, Anda membutuhkan bukti lebih banyak. Fannie Mae, yang membeli banyak hipotek AS, umumnya mencari penghasilan wiraswasta selama dua tahun dalam laporan pajak Anda. Banyak pemberi pinjaman meminta:
- Pengembalian pajak federal pribadi untuk dua tahun terakhir, dengan semua jadwal
- Pengembalian pajak bisnis, jika bisnis Anda mengajukan sendiri
- 1099 formulir dari perusahaan yang membayar Anda
- Laporan laba rugi untuk tahun ini sejauh ini
- Laporan bank bisnis, jika Anda memiliki rekening terpisah
Penting: untuk pekerja mandiri, pemberi pinjaman biasanya menghitung penghasilan dalam laporan pajak Anda setelah pengeluaran bisnis, bukan total penjualan Anda. Jika Anda menghasilkan uang tunai dan tidak melaporkannya, pemberi pinjaman tidak dapat menggunakannya untuk membantu Anda memenuhi syarat. Lihat pelajaran kami tentang pajak untuk pekerja gig dan wiraswasta.
Peminjam dengan ITIN
ITIN (Nomor Identifikasi Wajib Pajak Individu) adalah nomor pajak dari IRS untuk orang-orang yang tidak dapat memperoleh nomor Jaminan Sosial. Beberapa bank, koperasi kredit, dan pemberi pinjaman komunitas memberikan hipotek kepada peminjam ITIN. Pinjaman ini mungkin memerlukan uang muka yang lebih besar atau biayanya lebih tinggi, jadi bandingkan penawaran dengan cermat. Pemberi pinjaman sering meminta:
- Surat ITIN Anda dari IRS
- Paspor atau identitas berfoto pemerintah lainnya
- Laporan pajak federal diajukan dengan ITIN Anda, seringkali selama dua tahun
- Bukti pekerjaan tetap dan penghasilan, seperti catatan gaji atau laporan bank
- Catatan pembayaran sewa dan utilitas tepat waktu
Pastikan ITIN Anda masih aktif. IRS mengatakan ITIN akan kedaluwarsa jika tidak digunakan dalam laporan pajak federal selama tiga tahun berturut-turut. Ketahuilah juga bahwa sejak 25 Mei 2025, pinjaman FHA tidak lagi terbuka untuk penduduk non-permanen, seperti orang yang memiliki visa kerja. Warga negara AS dan penduduk tetap sah (pemegang green card) masih dapat mengajukan permohonan.
Sejak Juni 2026, regulator federal meminta bank untuk lebih meneliti pelanggan yang menggunakan ITIN. Mereka juga mengatakan bahwa pemberi pinjaman hipotek mungkin akan melihat status imigrasi Anda saat memutuskan apakah Anda dapat melunasi pinjaman. Beberapa mungkin meminta dokumen tambahan atau mengatakan tidak, jadi tanyakan dulu sebelum mengajukan permohonan. Konselor perumahan dapat membantu Anda menemukan pemberi pinjaman yang masih memberikan pinjaman ITIN.
Bulan 3 sampai 0: kelas, pra-persetujuan, dan batas harga Anda
Ikuti kelas edukasi pembeli rumah
Banyak program mengharuskan kelas. Misalnya, pinjaman Program Hipotek Maryland dan banyak pinjaman perumahan Virginia mengharuskan kelas yang disetujui sebelum penutupan. Fannie Mae mewajibkan edukasi kepemilikan rumah untuk beberapa pinjaman uang muka dengan pembayaran rendah ketika semua pembeli adalah pembeli pertama kali. Lembaga konseling perumahan yang disetujui HUD mengajarkan kelas-kelas ini, seringkali gratis atau dengan biaya kecil. Virginia Housing menawarkan kelas gratis, baik online maupun tatap muka.
Pra-kualifikasi dan pra-persetujuan
Pemberi pinjaman menggunakan kata-kata ini dengan cara yang berbeda. Pra-kualifikasi sering kali merupakan perkiraan cepat berdasarkan apa yang Anda sampaikan kepada pemberi pinjaman. Pra-persetujuan biasanya berarti pemberi pinjaman telah memeriksa kredit Anda dan beberapa dokumen. Tidak ada yang merupakan pinjaman yang dijamin. Penjual dan agen properti sering meminta untuk melihat surat pra-persetujuan bersama penawaran Anda.
Tetapkan batas harga Anda sendiri
Pemberi pinjaman mungkin menyetujui Anda lebih dari yang bisa Anda bayar dengan nyaman. Hitung seluruh biaya bulanan kepemilikan: pembayaran pinjaman, pajak properti, asuransi rumah, biaya asosiasi kondominium atau pemilik rumah (HOA), utilitas, dan uang untuk perbaikan.
- Gunakan rencana pengeluaran Anda untuk menemukan biaya paling banyak yang bisa Anda bayar untuk perumahan setiap bulan.
- Tanyakan pada pemberi pinjaman atau konselor perumahan Anda berapa harga rumah yang sesuai dengan pembayaran tersebut, termasuk pajak, asuransi, dan biaya.
- Lihat hanya rumah dengan harga tersebut atau di bawahnya, bahkan jika pra-persetujuan Anda lebih tinggi.
Bantuan gratis dari konselor perumahan yang disetujui HUD
Konselor perumahan yang disetujui HUD dapat meninjau kredit dan anggaran Anda, membuat rencana bersama Anda, menjelaskan penawaran pinjaman, dan memberi tahu Anda tentang program uang muka lokal. Mereka dapat memberikan saran independen tentang apakah pinjaman cocok untuk Anda. Bantuan sering kali gratis atau berbiaya rendah.
- Hubungi HUD di 800-569-4287 untuk menemukan agen terdekat Anda.
- Cari berdasarkan kode pos dengan pencarian konselor perumahan CFPB.
- Minta konselor yang berbicara dalam bahasa Anda, dan tanyakan apakah mereka bertemu lewat telepon atau online.
Hati-hati
Perangkap yang dapat menghentikan hipotek Anda
- Utang baru sebelum penutupan. Jangan membeli mobil atau furnitur dengan kredit, dan jangan buka kartu baru sampai setelah penutupan. Pembayaran baru akan meningkatkan DTI Anda, dan pemberi pinjaman mungkin memeriksa kembali kredit Anda sebelum penutupan.
- Penghasilan yang tidak tercantum dalam laporan pajak Anda. Pemberi pinjaman biasanya tidak bisa menghitungnya.
- Perusahaan perbaikan kredit yang mengenakan biaya terlebih dahulu. Mereka memungut biaya sebelum melakukan pekerjaan adalah ilegal. Tidak ada yang secara hukum bisa menghapus informasi negatif yang benar dari laporan Anda. Anda bisa membantah kesalahan sendiri secara gratis.
Tip
Mulai folder rumah hari ini
Setiap bulan, simpan slip gaji, laporan bank, dan struk sewa dalam satu folder. Ketika pemberi pinjaman meminta dokumen, Anda bisa mengirimkannya dalam sehari, bukan sebulan.
Poin-poin utama
- Lenders divide all your monthly debt payments, including the new home payment, by your income before taxes. Paying off a debt before you apply can lower this number a lot.
- Start about a year ahead: check your credit reports first, then build savings, then gather your papers.
- Lenders can usually count only income you can prove, such as the income on your tax returns.
- A pre-approval letter is not a guaranteed loan. Do not take on new debt before closing.
- HUD-approved housing counselors give free or low-cost help. Call 800-569-4287 to find one.
Periksa pemahaman Anda
Jawab pertanyaan, lalu pilih Periksa jawaban saya. Dapatkan 4 hak 5 untuk menyelesaikan pelajaran ini. Ini adalah latihan: tidak ada batas waktu, dan kami tidak menyimpan jawaban Anda.
Pergi lebih jauh
Situs web terpercaya di mana Anda bisa mempelajari lebih lanjut. Tautan-tautan ini menuju situs lain yang tidak dijalankan oleh Dollar Scholars.
-
Membeli rumah: alat dan sumber daya untuk pembeli rumah (situs web lain)
Panduan pembelian rumah langkah demi langkah dengan daftar periksa dan penjelasan untuk Estimasi Pinjaman dan Pengungkapan Penutupan.
-
Cari konselor perumahan (situs web lain)
Cari berdasarkan kode pos untuk agensi konseling perumahan yang disetujui HUD di dekat Anda.
-
Laporan Kredit Gratis (situs web lain)
Cara mendapatkan laporan kredit gratis dari ketiga biro tersebut, secara online, melalui telepon, atau pos.
-
Informes de crédito gratuitos (situs web lain)
Versi bahasa Spanyol dari panduan FTC untuk mendapatkan laporan kredit gratis Anda.
Pelajaran ini adalah pendidikan keuangan umum, bukan nasihat hukum, pajak, atau keuangan. Aturan dan jumlah bisa berubah, jadi periksa angka penting dengan sumber resmi.