Get Mortgage-Ready: Ένα πρόγραμμα 12 μηνών

Προτού ένας δανειστής σας δώσει μια υποθήκη (ένα δάνειο για να αγοράσετε ένα σπίτι), θέλει να ξέρει ότι μπορείτε να κάνετε τις πληρωμές για πολλά χρόνια. Οι δανειστές εξετάζουν τέσσερα βασικά πράγματα:

• Πίστωση: οι πιστωτικές αναφορές και οι βαθμολογίες σας δείχνουν πώς έχετε πληρώσει λογαριασμούς και δάνεια στο παρελθόν.
• Εισόδημα: πόσα κερδίζετε και αν μπορείτε να το αποδείξετε.
• Χρέη: αυτό που ήδη πληρώνετε κάθε μήνα, σε σύγκριση με το εισόδημά σας.
• Εξοικονόμηση: χρήματα για την προκαταβολή, τα έξοδα κλεισίματος και έκτακτες ανάγκες μετά τη μετακόμισή σας. Το κλείσιμο, που συχνά ονομάζεται διακανονισμός στην περιοχή DC, είναι η συνάντηση στο τέλος μιας αγοράς κατοικίας όπου υπογράφετε τα χαρτιά του δανείου, πληρώνετε τα μετρητά σας για να κλείσετε και παίρνετε τα κλειδιά.

Δεν μπορείτε να τα αλλάξετε σε ένα μήνα. Αλλά σε ένα χρόνο, μπορείτε να σημειώσετε πραγματική πρόοδο. Αυτό το μάθημα σας δίνει ένα σχέδιο.

Για τα χρέη, ο βασικός αριθμός είναι ο λόγος χρέους προς εισόδημα (DTI). Είναι όλες οι μηνιαίες πληρωμές του χρέους σας, συμπεριλαμβανομένης της πληρωμής νέας κατοικίας, διαιρούμενες με το ακαθάριστο μηνιαίο εισόδημά σας (το εισόδημά σας προ φόρων). Κάθε πρόγραμμα δανείου και δανειστής ορίζει το δικό του όριο DTI. Για παράδειγμα, τον Σεπτέμβριο του 2026 το πρόγραμμα DC Open Doors ανέφερε μέγιστο DTI 50% ή 45% για ορισμένα δάνεια FHA. Ένα δάνειο FHA είναι μια υποθήκη που υποστηρίζεται από την Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης. Επιτρέπει στους αγοραστές να καταβάλουν μόλις 3.5% και μπορεί να είναι ευκολότερο να το αποκτήσετε με χαμηλότερη πίστωση. Ένα χαμηλότερο DTI αφήνει περισσότερο χώρο στον προϋπολογισμό σας για φαγητό, μεταφορά και εκπλήξεις.

Μήνες 12 έως 9: ελέγξτε και καθαρίστε την πίστωσή σας

• Λάβετε τις δωρεάν πιστωτικές αναφορές σας και από τα τρία πιστωτικά γραφεία στο AnnualCreditReport.com. Μπορείτε να τα ελέγχετε δωρεάν κάθε εβδομάδα.
• Αναζητήστε λάθη, όπως λογαριασμούς που δεν είναι δικοί σας ή καθυστερημένες πληρωμές που δεν κάνατε. Αμφισβήτηση σφαλμάτων γραπτώς. Το μάθημά μας για την ανάγνωση της πιστωτικής σας αναφοράς δείχνει πώς.
• Πληρώστε κάθε λογαριασμό εγκαίρως. Ρυθμίστε αυτόματες πληρωμές ή υπενθυμίσεις.
• Εξόφληση υπολοίπων πιστωτικών καρτών. Η χρήση λιγότερων από τα πιστωτικά σας όρια μπορεί να βοηθήσει τη βαθμολογία σας. Δείτε τι επηρεάζει το πιστωτικό σας σκορ.
• Δεν έχετε ακόμη πιστωτικό ιστορικό; Ξεκινήστε τώρα με το μάθημά μας για την οικοδόμηση πίστωσης. Ορισμένα προγράμματα δανείων, όπως τα δάνεια FHA, έχουν κανόνες που επιτρέπουν σε έναν δανειστή να εξετάσει άλλα αρχεία, όπως πληρωμές ενοικίου και κοινής ωφέλειας.

Η βαθμολογία που χρησιμοποιεί ένας ενυπόθηκος δανειστής ενδέχεται να μην ταιριάζει με τη δωρεάν βαθμολογία στην τραπεζική σας εφαρμογή. Από τον Σεπτέμβριο του 2026, οι δανειστές που πωλούν δάνεια στη Fannie Mae και τον Freddie Mac μπορούν να χρησιμοποιούν μια βαθμολογία Classic FICO ή VantageScore 4.0, με βάση αναφορές και από τα τρία γραφεία. Ελέγξτε λοιπόν και τις τρεις αναφορές.

Μήνες 9 έως 6: εξοικονομήστε χρήματα για τρία πράγματα

• Προκαταβολή: ορισμένα δάνεια χρειάζονται μόλις 3% ή 3.5% της τιμής. Προγράμματα στο DC, το Μέριλαντ και τη Βιρτζίνια μπορεί να βοηθήσουν.
• Κόστος κλεισίματος: προμήθειες για το δάνειο, τίτλος, φόροι και προπληρωμένα είδη. Ο δανειστής σας θα τα αναφέρει σε μια εκτίμηση δανείου.
• Εξοικονόμηση έκτακτης ανάγκης: χρήματα που έχετε ακόμα μετά τη μετακόμισή σας, για επισκευές και εκπλήξεις.

Κρατήστε τις αποταμιεύσεις σας σε τραπεζικό λογαριασμό ή λογαριασμό πιστωτικής ένωσης. Οι δανειστές συνήθως ζητούν πρόσφατες τραπεζικές καταστάσεις και μπορεί να ρωτήσουν από πού προήλθαν οι μεγάλες καταθέσεις. Τα μετρητά που φυλάσσονται στο σπίτι είναι δύσκολο να μετρηθούν από έναν δανειστή, επειδή δεν μπορεί να δει από πού προήλθαν τα χρήματα. Καταθέστε τα νωρίς και κρατήστε αρχεία. Εάν ένα μέλος της οικογένειας σας δώσει χρήματα, ρωτήστε τον δανειστή τι έγγραφα χρειάζεται, όπως μια υπογεγραμμένη επιστολή δώρου.

Αυτή είναι επίσης η στιγμή να αναζητήσετε βοήθεια με την προκαταβολή σας. Δείτε Βοήθεια προκαταβολής και τύπους δανείων σε DC, Maryland και Virginia.

Οι δανειστές πρέπει να ελέγξουν ότι το εισόδημά σας είναι πραγματικό και πιθανό να συνεχιστεί. Ξεκινήστε έναν φάκελο, σε χαρτί ή στο τηλέφωνό σας και προσθέστε χαρτιά καθώς τα λαμβάνετε.

Έγγραφα που ζητούν οι περισσότεροι δανειστές

• Ταυτότητα με φωτογραφία, όπως άδεια οδήγησης ή διαβατήριο
• Ο αριθμός κοινωνικής ασφάλισης ή το ITIN σας
• Αποκόμματα πληρωμής των τελευταίων 30 ημερών
• Έντυπα W-2 των τελευταίων δύο ετών
• Ομοσπονδιακές φορολογικές δηλώσεις των δύο τελευταίων ετών
• Τραπεζικές καταστάσεις των τελευταίων δύο μηνών, με κάθε σελίδα
• Απόδειξη ότι πληρώνετε το ενοίκιο εγκαίρως, όπως τραπεζικά αρχεία ή στοιχεία επικοινωνίας του ιδιοκτήτη σας
• Μια λίστα με τα χρέη και τις μηνιαίες πληρωμές σας

Αυτοαπασχολούμενοι, εργαζόμενοι σε συναυλίες και μετρητά

Εάν οδηγείτε για μια εφαρμογή, καθαρίζετε σπίτια, διευθύνετε μια μικρή επιχείρηση ή κάνετε εργασίες με σύμβαση, χρειάζεστε περισσότερες αποδείξεις. Η Fannie Mae, η οποία αγοράζει πολλά στεγαστικά δάνεια στις ΗΠΑ, αναζητά γενικά εισόδημα από αυτοαπασχόληση δύο ετών στις φορολογικές σας δηλώσεις. Πολλοί δανειστές ζητούν:

• Προσωπικές ομοσπονδιακές φορολογικές δηλώσεις για τα τελευταία δύο χρόνια, με όλα τα χρονοδιαγράμματα
• Φορολογικές δηλώσεις επιχειρήσεων, εάν η επιχείρησή σας υποβάλλει τις δικές της
• 1099 έντυπα από τις εταιρείες που σας πλήρωσαν
• Κατάσταση κερδών και ζημιών για το τρέχον έτος μέχρι στιγμής
• Τραπεζικές καταστάσεις επιχειρήσεων, εάν έχετε ξεχωριστό λογαριασμό

Σημαντικό: για τους αυτοαπασχολούμενους, οι δανειστές συνήθως υπολογίζουν το εισόδημα στις φορολογικές σας δηλώσεις μετά τα επιχειρηματικά έξοδα και όχι τις συνολικές πωλήσεις σας. Εάν κερδίζετε μετρητά και δεν τα αναφέρετε, ένας δανειστής δεν μπορεί να τα χρησιμοποιήσει για να σας βοηθήσει να πληροίτε τις προϋποθέσεις. Δείτε το μάθημά μας σχετικά με τους φόρους για περιστασιακούς και αυτοαπασχολούμενους.

Δανειολήπτες με ITIN

Ο ITIN (Ατομικός Αριθμός Φορολογικού Μητρώου) είναι ένας φορολογικός αριθμός από το IRS για άτομα που δεν μπορούν να λάβουν αριθμό κοινωνικής ασφάλισης. Ορισμένες τράπεζες, πιστωτικές ενώσεις και κοινοτικοί δανειστές συνάπτουν στεγαστικά δάνεια σε δανειολήπτες ITIN. Αυτά τα δάνεια μπορεί να χρειάζονται μεγαλύτερη προκαταβολή ή να κοστίζουν περισσότερο, επομένως συγκρίνετε προσεκτικά τις προσφορές. Οι δανειστές συχνά ζητούν:

• Η επιστολή σας ITIN από την IRS
• Διαβατήριο ή άλλο επίσημο έγγραφο ταυτοποίησης με φωτογραφία
• Ομοσπονδιακές φορολογικές δηλώσεις που υποβάλλονται στο ITIN σας, συχνά για δύο χρόνια
• Απόδειξη σταθερής εργασίας και εισοδήματος, όπως αρχεία αμοιβών ή τραπεζικές καταστάσεις
• Αρχεία έγκαιρων πληρωμών ενοικίων και υπηρεσιών κοινής ωφέλειας

Βεβαιωθείτε ότι το ITIN σας είναι ακόμα ενεργό. Το IRS λέει ότι ένα ITIN λήγει εάν δεν χρησιμοποιηθεί σε ομοσπονδιακή φορολογική δήλωση για τρία συνεχόμενα φορολογικά έτη. Να ξέρετε επίσης ότι από τις 25 Μαΐου 2025, τα δάνεια FHA δεν είναι πλέον ανοιχτά σε μη μόνιμους κατοίκους, όπως άτομα με βίζα εργασίας. Οι πολίτες των ΗΠΑ και οι νόμιμοι μόνιμοι κάτοικοι (κάτοχοι πράσινης κάρτας) μπορούν ακόμα να υποβάλουν αίτηση.

Από τον Ιούνιο του 2026, οι ομοσπονδιακές ρυθμιστικές αρχές ζήτησαν από τις τράπεζες να εξετάσουν πιο προσεκτικά τους πελάτες που χρησιμοποιούν ITIN. Είπαν επίσης ότι οι ενυπόθηκοι δανειστές μπορεί να εξετάσουν το μεταναστευτικό σας καθεστώς όταν αποφασίσουν εάν μπορείτε να αποπληρώσετε ένα δάνειο. Κάποιοι μπορεί να ζητήσουν περισσότερα έγγραφα ή να πουν όχι, γι' αυτό ρωτήστε πριν κάνετε αίτηση. Ένας σύμβουλος στέγασης μπορεί να σας βοηθήσει να βρείτε δανειστές που εξακολουθούν να χορηγούν δάνεια ITIN.

Παρακολουθήστε ένα μάθημα εκπαίδευσης για αγοραστές σπιτιού

Πολλά προγράμματα απαιτούν τάξη. Για παράδειγμα, τα δάνεια του Προγράμματος Στεγαστικών Δανείων του Μέριλαντ και πολλά στεγαστικά δάνεια της Βιρτζίνια απαιτούν εγκεκριμένη τάξη πριν κλείσουν. Η Fannie Mae απαιτεί εκπαίδευση ιδιοκτησίας σπιτιού για ορισμένα δάνεια χαμηλής προκαταβολής όταν όλοι οι αγοραστές είναι αγοραστές για πρώτη φορά. Τα εγκεκριμένα από το HUD συμβουλευτικά γραφεία στέγασης διδάσκουν αυτά τα μαθήματα, συχνά δωρεάν ή με μικρή χρέωση. Το Virginia Housing προσφέρει ένα δωρεάν μάθημα, διαδικτυακά ή αυτοπροσώπως.

Προεπιλογή και προέγκριση

Οι δανειστές χρησιμοποιούν αυτές τις λέξεις με διαφορετικούς τρόπους. Η προεπιλογή είναι συχνά μια γρήγορη εκτίμηση με βάση αυτά που λέτε στον δανειστή. Μια προέγκριση συνήθως σημαίνει ότι ο δανειστής έχει ελέγξει την πίστωσή σας και ορισμένα έγγραφα. Κανένα από τα δύο δεν είναι εγγυημένο δάνειο. Οι πωλητές και οι κτηματομεσίτες ζητούν συχνά να δουν μια επιστολή προέγκρισης με την προσφορά σας.

Ορίστε το δικό σας όριο τιμής

Ένας δανειστής μπορεί να σας εγκρίνει για περισσότερα από όσα μπορείτε να πληρώσετε άνετα. Μετρήστε το πλήρες μηνιαίο κόστος ιδιοκτησίας: την πληρωμή του δανείου, τους φόρους ακινήτων, την ασφάλιση ιδιοκτητών σπιτιού, τα τέλη διαμερίσματος ή ένωσης ιδιοκτητών σπιτιού (HOA), τις υπηρεσίες κοινής ωφέλειας και τα χρήματα για επισκευές.

1. Χρησιμοποιήστε το πρόγραμμα δαπανών σας για να βρείτε τα περισσότερα που μπορείτε να πληρώσετε για στέγαση κάθε μήνα.
2. Ρωτήστε τον δανειστή ή τον σύμβουλο στέγασης ποια τιμή κατοικίας ταιριάζει με αυτήν την πληρωμή, συμπεριλαμβανομένων των φόρων, της ασφάλισης και των τελών.
3. Κοιτάξτε μόνο σπίτια σε ή κάτω από αυτήν την τιμή, ακόμα κι αν η προέγκρισή σας είναι υψηλότερη.

Ένας εγκεκριμένος από το HUD σύμβουλος στέγασης μπορεί να ελέγξει την πίστωση και τον προϋπολογισμό σας, να κάνει ένα σχέδιο μαζί σας, να εξηγήσει προσφορές δανείων και να σας ενημερώσει για τοπικά προγράμματα προκαταβολής. Μπορούν να σας δώσουν ανεξάρτητες συμβουλές σχετικά με το εάν ένα δάνειο είναι κατάλληλο για εσάς. Η βοήθεια είναι συχνά δωρεάν ή χαμηλού κόστους.

• Καλέστε το HUD στο 800-569-4287 για να βρείτε ένα πρακτορείο κοντά σας.
• Αναζήτηση με ταχυδρομικό κώδικα με την αναζήτηση συμβούλου στέγασης CFPB.
• Ζητήστε έναν σύμβουλο που μιλά τη γλώσσα σας και ρωτήστε αν συναντιούνται τηλεφωνικά ή διαδικτυακά.