Ενοικίαση ή αγορά; Συγκρίνετε το πραγματικό κόστος

Πολλοί άνθρωποι συγκρίνουν το ενοίκιο τους με μια πληρωμή στεγαστικού δανείου. Αυτή δεν είναι δίκαιη σύγκριση. Ένας ιδιοκτήτης σπιτιού πληρώνει πολλά έξοδα που ένας ενοικιαστής δεν πληρώνει:

• Κεφάλαιο και τόκοι: η ίδια η πληρωμή του δανείου.
• Φόρος ακίνητης περιουσίας: στο DC, τα περισσότερα σπίτια φορολογούνται με 0.85 $ για κάθε 100 $ εκτιμώμενης αξίας κάθε χρόνο. Η εκτιμώμενη αξία είναι αυτό που λέει η πόλη ή η κομητεία ότι αξίζει το σπίτι σας για φορολογικούς σκοπούς. Η έκπτωση του σπιτιού της DC μειώνει τον φόρο για τους ιδιοκτήτες που ζουν στο σπίτι. Στο Μέριλαντ και τη Βιρτζίνια, ο συντελεστής εξαρτάται από την κομητεία ή την πόλη όπου βρίσκεται το σπίτι.
• Ασφάλιση ιδιοκτητών σπιτιού ή διαμερίσματος: καλύπτει το σπίτι και τα υπάρχοντά σας.
• Χρέωση διαμερίσματος ή HOA: αυτό μπορεί να αυξηθεί με την πάροδο του χρόνου. Μια ένωση διαμερισμάτων μπορεί επίσης να χρεώσει μια εφάπαξ «ειδική αξιολόγηση» για μια μεγάλη επισκευή, όπως μια νέα στέγη.
• Ιδιωτική ασφάλιση στεγαστικών δανείων (PMI): συχνά απαιτείται εάν βάλετε λιγότερο από 20% σε ένα συμβατικό δάνειο. Ένα συμβατικό δάνειο είναι μια κανονική υποθήκη που η κυβέρνηση δεν υποστηρίζει. Ένα δάνειο FHA υποστηρίζεται από την Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης και σας επιτρέπει να καταβάλετε μόλις 3.5%, αλλά πληρώνετε ασφάλιση στεγαστικών δανείων.
• Επισκευές και συντήρηση: όταν σπάσει ο θερμοσίφωνας, δεν υπάρχει ιδιοκτήτης να καλέσει. Εξοικονομήστε χρήματα για αυτό κάθε μήνα.

Η αγορά απαιτεί επίσης πολλά μετρητά στην αρχή. Στο παράδειγμα, ο Kwame και ο Ama χρειάζονται:

• Προκαταβολή: Το 5% των 320,000 $ είναι 16,000 $.
• Κόστος κλεισίματος: περίπου 9,000 $ σε αυτό το παράδειγμα. Ο δανειστής σας πρέπει να σας δώσει μια εκτίμηση δανείου εντός τριών εργάσιμων ημερών από την υποβολή της αίτησης. Δείχνει το πραγματικό σας κόστος κλεισίματος.
• Μετακόμιση και πρώιμες επισκευές ή έπιπλα: περίπου 2,000 $.

16.000 $ + 9.000 $ + 2.000 $ = 27.000 $ πριν από την ημέρα μετακόμισης

Θα πρέπει επίσης να κρατήσουν ένα ταμείο έκτακτης ανάγκης αφού τα πληρώσουν όλα αυτά. Προγράμματα στο DC, το Μέριλαντ και τη Βιρτζίνια μπορεί να βοηθήσουν τους αγοραστές για πρώτη φορά με την προκαταβολή και το κόστος κλεισίματος. Δείτε το μάθημά μας για τη βοήθεια προκαταβολής.

Σύμφωνα με το νόμο, μπορείτε να ζητήσετε εγγράφως από τον διαχειριστή του δανείου σας να ακυρώσει το PMI όταν το υπόλοιπο του δανείου σας έχει προγραμματιστεί να φτάσει το 80% της αρχικής αξίας του σπιτιού, εάν πληροίτε ορισμένες προϋποθέσεις, όπως ένα καλό ιστορικό πληρωμών. Σε αυτό το παράδειγμα, αυτό διαρκεί σχεδόν 11 χρόνια.

Το εφάπαξ κόστος αγοράς και πώλησης κατανέμεται στα χρόνια που μένετε. Όσο περισσότερο μένετε, τόσο μικρότερο είναι αυτό το κόστος για κάθε χρόνο. Πληρώνετε επίσης περισσότερο από το δάνειο κάθε χρόνο. Ακολουθεί το ίδιο παράδειγμα για διαφορετικά χρονικά διαστήματα, εάν η αξία του διαμερίσματος αυξάνεται κατά 3% ετησίως.

Σε αυτό το παράδειγμα, το νεκρό σημείο έρχεται στο έτος 8. Με διαφορετικές τιμές, τιμές ή χρεώσεις, θα μπορούσε να έρθει αργά ή πολύ αργότερα. Εάν η αξία του σπιτιού παραμείνει σταθερή, η αγορά κοστίζει περισσότερο από την ενοικίαση και για τα δέκα χρόνια.

Ορισμένοι ιδιοκτήτες μπορούν να αφαιρέσουν τους τόκους στεγαστικών δανείων και τον φόρο ακίνητης περιουσίας στην ομοσπονδιακή φορολογική τους δήλωση, αλλά μόνο εάν αναφέρουν αναλυτικά τις εκπτώσεις. Πολλοί άνθρωποι λαμβάνουν την τυπική έκπτωση, επομένως δεν λαμβάνουν επιπλέον εξοικονόμηση φόρου. Ένας δωρεάν φορολογικός εθελοντής VITA μπορεί να σας πει τι ισχύει για εσάς.

Τα χρήματα δεν είναι το μόνο ερώτημα. Σκέψου:

• Ευελιξία: οι ενοικιαστές μπορούν να μετακινηθούν πιο εύκολα για μια νέα δουλειά ή οικογενειακές ανάγκες.
• Σταθερότητα: οι ιδιοκτήτες που συμβαδίζουν με την υποθήκη ελέγχουν το σπίτι τους και δεν μπορούν να τους πουν να φύγουν όταν λήξει μια μίσθωση.
• Μετακίνηση: ένα φθηνότερο σπίτι μακριά από τη δουλειά ή το μετρό μπορεί να κοστίσει περισσότερο σε χρόνο, φυσικό αέριο και ναύλους.
• Σχολεία: στο DC και στις κοντινές κομητείες, η διεύθυνσή σας συνήθως καθορίζει το δημόσιο σχολείο που σας έχει ανατεθεί.
• Χρόνος και δουλειά: οι ιδιοκτήτες χειρίζονται ή πληρώνουν για κάθε επισκευή.

Επιλέξτε κάθε πλαίσιο που ισχύει για εσάς:

• Σκοπεύουμε να μείνουμε στην περιοχή για πολλά χρόνια. Στο παράδειγμά μας, η αγορά άρχισε να κοστίζει λιγότερο μόνο το έτος 8.
• Έχουμε μετρητά για την προκαταβολή, τα έξοδα κλεισίματος και τη μετακόμιση και θα εξακολουθούμε να έχουμε ένα ταμείο έκτακτης ανάγκης μετά την αγορά.
• Το εισόδημά μας είναι σταθερό. Οι δανειστές συχνά εξετάζουν τα δύο τελευταία χρόνια του εργασιακού ιστορικού. Εάν είμαστε αυτοαπασχολούμενοι ή πληρώνουμε σε μετρητά, οι φορολογικές μας δηλώσεις δείχνουν αυτό το εισόδημα.
• Ελέγξαμε τις πιστωτικές μας αναφορές και από τα τρία πιστωτικά γραφεία δωρεάν στο AnnualCreditReport.com και διορθώσαμε τυχόν σφάλματα.
• Μπορούμε να πληρώσουμε ολόκληρο το μηνιαίο κόστος ιδιοκτησίας, όχι μόνο την υποθήκη, και να αποταμιεύουμε κάθε μήνα.
• Οι άλλες μηνιαίες πληρωμές χρέους μας είναι χαμηλές. Δείτε το μάθημά μας σχετικά με την προετοιμασία για στεγαστικά δάνεια για να μάθετε πώς το μετρούν οι δανειστές.
• Συναντηθήκαμε με έναν εγκεκριμένο από το HUD σύμβουλο στέγασης ή παρακολουθήσαμε ένα μάθημα εκπαίδευσης για αγοραστές σπιτιού.

Δεν υπάρχει αριθμός κοινωνικής ασφάλισης; Τα περισσότερα τυπικά προγράμματα στεγαστικών δανείων, συμπεριλαμβανομένων των δανείων FHA, απαιτούν ένα. Από τον Μάιο του 2025, τα δάνεια FHA είναι επίσης μόνο για πολίτες των ΗΠΑ, νόμιμους μόνιμους κατοίκους (κατόχους πράσινης κάρτας) και μερικές άλλες μικρές ομάδες. Ορισμένες τράπεζες, πιστωτικές ενώσεις και κοινοτικοί δανειστές προσφέρουν στεγαστικά δάνεια σε δανειολήπτες με ITIN. Ένας σύμβουλος στέγασης μπορεί να σας βοηθήσει να τα βρείτε.