Mach dich bereit für die Hypothek: Ein 12-Monats-Plan

Bevor ein Kreditgeber Ihnen eine Hypothek (ein Darlehen zum Kauf eines Hauses) gewährt, möchte er wissen, dass Sie die Zahlungen über viele Jahre hinweg leisten können. Kreditgeber:innen betrachten vier Hauptpunkte:

• Kredit: Ihre Kreditberichte und Scores zeigen, wie Sie in der Vergangenheit Rechnungen und Kredite bezahlt haben.
• Einkommen: Wie viel Sie verdienen und ob Sie es nachweisen können.
• Schulden: das, was du bereits jeden Monat zahlst, im Vergleich zu deinem Einkommen.
• Ersparnisse: Geld für die Anzahlung, die Abschlusskosten und Notfälle nach dem Einzug. Der Abschluss, im Raum DC oft als Settlement bezeichnet, ist das Treffen am Ende eines Hauskaufs, bei dem Sie die Darlehenspapiere unterschreiben, Ihr Geld für den Abschluss bezahlen und die Schlüssel erhalten.

Du kannst diese nicht in einem Monat ändern. Aber in einem Jahr kannst du echte Fortschritte machen. Diese Lektion gibt dir einen Plan.

Bei Schulden ist die entscheidende Zahl Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis (DTI). Es sind alle Ihre monatlichen Schuldenzahlungen, einschließlich der neuen Hypothekenzahlung, geteilt durch Ihr Bruttoeinkommen (Ihr Einkommen vor Steuern). Jedes Kreditprogramm und jeder Kreditgeberer legt sein eigenes DTI-Limit fest. Zum Beispiel hat das Open Doors-Programm in DC im September 2026 einen maximalen DTI von 50 %, also 45 % für einige FHA-Darlehen, angegeben. Ein FHA-Darlehen ist eine von der Federal Housing Administration besicherte Hypothek. Er ermöglicht es Käufern, bereits 3,5 % anzuzahlen, und es ist mit niedrigerer Bonität leichter zu erhalten. Ein niedrigerer DTI lässt mehr Spielraum für Essen, Transport und Überraschungen im Budget.

Monate 12 bis 9: Überprüfe und bereinige deine Kreditwürdigkeit

• Holen Sie sich Ihre kostenlosen Kreditberichte von allen drei Auskunfteien bei AnnualCreditReport.com. Sie können sie jede Woche kostenlos prüfen.
• Achten Sie auf Fehler, wie Konten, die nicht Ihre sind, oder verspätete Zahlungen, die Sie nicht geleistet haben. Widerfechten Sie Fehler schriftlich. Unsere Lektion zum Lesen Ihres Schufa-Berichts zeigt, wie das geht.
• Zahlen Sie jede Rechnung pünktlich. Richten Sie automatische Zahlungen oder Erinnerungen ein.
• Zahlen Sie Kreditkartensalden ab. Die Nutzung weniger Ihrer Kreditlimits kann Ihre Punktzahl verbessern. Sehen Sie, was sich auf Ihre Kreditwürdigkeit auswirkt.
• Noch keine Kreditgeschichte? Beginnen Sie jetzt mit unserer Lektion über den Kreditaufbau. Einige Kreditprogramme, wie FHA-Darlehen, haben Regeln, die es einem Kreditgeber erlauben, andere Unterlagen wie Miete und Versorgungszahlungen einzusehen.

Der Score, den ein Hypothekengeber verwendet, entspricht möglicherweise nicht dem kostenlosen Score in Ihrer Banking-App. Stand September 2026 verwenden Kreditgeber, die Kredite an Fannie Mae und Freddie Mac verkaufen, möglicherweise einen Classic FICO Score oder VantageScore 4.0, basierend auf Berichten aller drei Auskunfteien. Überprüfen Sie also alle drei Berichte.

Monate 9 bis 6: Sparen Sie für drei Dinge

• Anzahlung: Manche Darlehen verlangen nur 3 % oder 3,5 % des Preises. Programme in DC, Maryland und Virginia können helfen.
• Abschlusskosten: Gebühren für das Darlehen, den Fahrzeugbrief, Steuern und vorausbezahlte Posten. Ihr Kreditgeber wird diese in einem Darlehensangebot auflisten.
• Notfallersparnisse: Geld, das Sie nach Ihrem Einzug noch haben, für Reparaturen und Überraschungen.

Bewahren Sie Ihre Ersparnisse auf einem Bank- oder Kreditgenossenschaftskonto auf. Kreditgeber:innen fragen in der Regel nach aktuellen Kontoauszügen und fragen vielleicht, woher die großen Einlagen stammen. Bargeld, das zu Hause aufbewahrt wird, ist für einen Kreditgeber schwer zu zählen, da er nicht sehen kann, woher das Geld stammt. Zahlen Sie es frühzeitig ein und führen Sie Aufzeichnungen. Wenn ein Familienmitglied Ihnen Geld gibt, fragen Sie den Kreditgeber, welche Unterlagen benötigt werden, zum Beispiel ein unterschriebenes Geschenk.

Dies ist auch der richtige Zeitpunkt, um Hilfe bei Ihrer Anzahlung zu suchen. Siehe Hilfe bei Anzahlungen und Darlehenstypen in DC, Maryland und Virginia.

Kreditgeber müssen überprüfen, ob Ihr Einkommen real ist und wahrscheinlich weiterhin besteht. Beginnen Sie einen Ordner, auf Papier oder auf Ihrem Handy, und fügen Sie Papiere hinzu, sobald Sie sie erhalten.

Papiere, die die meisten Kreditgeber verlangen

• Lichtbildausweis, wie zum Beispiel einen Führerschein oder Reisepass,
• Ihre Sozialversicherungsnummer oder ITIN
• Gehaltsabrechnungen der letzten 30 Tage
• W-2-Formulare der letzten zwei Jahre
• Bundessteuererklärungen der letzten zwei Jahre
• Kontoauszüge der letzten zwei Monate, mit jeder Seite
• Nachweise, dass Sie die Miete pünktlich zahlen, wie Bankunterlagen oder die Kontaktdaten Ihres Vermieters
• Eine Liste Ihrer Schulden und monatlichen Zahlungen

Selbstständige, Gig- und Geldarbeiter

Wenn Sie für eine App fahren, Häuser putzen, ein kleines Unternehmen führen oder Auftragsarbeiten machen, benötigen Sie mehr Beweise. Fannie Mae, das viele US-Hypotheken kauft, sucht in der Regel zwei Jahre selbstständiges Einkommen in Ihrer Steuererklärung. Viele Kreditgeber verlangen:

• Persönliche Bundessteuererklärungen für die letzten zwei Jahre, mit allen Schedules
• Gewerbesteuererklärungen, wenn Ihr Unternehmen eigene Steuererklärungen einreicht
• 1099-Formulare von den Unternehmen, die Sie bezahlt haben
• Eine Gewinn- und Verlustrechnung für dieses Jahr bisher
• Geschäftskontoauszüge, wenn Sie ein separates Konto haben

Wichtig: Für Selbstständige zählen Kreditgeber in der Regel das Einkommen nach den Betriebsausgaben in Ihrer Steuererklärung, nicht Ihren Gesamtumsatz. Wenn Sie Geld verdienen und es nicht angeben, kann ein Kreditgeber es nicht verwenden, um Ihnen bei der Qualifikation zu helfen. Sehen Sie sich unsere Lektion zu Steuern für Gig- und Selbstständige an.

Kreditnehmer mit einem ITIN

Eine ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) ist eine Steuernummer des IRS für Personen, die keine Sozialversicherungsnummer erhalten können. Einige Banken, Kreditgenossenschaften und Gemeinschaftskreditgeber:innen gewähren ITIN-Kreditnehmern Hypotheken. Diese Darlehen erfordern möglicherweise eine höhere Anzahlung oder kosten mehr, daher sollten Sie Angebote sorgfältig vergleichen. Kreditgeber verlangen oft:

• Ihr ITIN-Brief vom IRS
• Ein Reisepass oder ein anderer staatlicher Lichtbildausweis
• Bundessteuererklärungen, die mit Ihrer ITIN eingereicht werden, oft für zwei Jahre
• Nachweis über regelmäßige Arbeit und Einkommen, wie Gehaltsnachweise oder Kontoauszüge
• Aufzeichnungen über pünktliche Miet- und Versorgungszahlungen

Stellen Sie sicher, dass Ihr ITIN noch aktiv ist. Das IRS sagt, eine ITIN läuft ab, wenn sie drei Jahre in Folge nicht in einer Bundessteuererklärung verwendet wird. Beachten Sie auch, dass seit dem 25. Mai 2025 FHA-Darlehen nicht mehr für Nicht-Daueraufenthaltsberechtigte wie Personen mit Arbeitsvisum offenstehen. US-Bürger und rechtmäßige Daueraufenthaltsberechtigte (Green-Card-Inhaber) können weiterhin einen Antrag stellen.

Seit Juni 2026 haben Bundesaufsichtsbehörden Banken aufgefordert, Kunden, die einen ITIN nutzen, genauer zu prüfen. Sie haben außerdem gesagt, dass Hypothekenanbieter Ihren Einwanderungsstatus prüfen können, wenn sie entscheiden, ob Sie einen Kredit zurückzahlen können. Manche verlangen möglicherweise weitere Dokumente oder sagen nein, fragen Sie also vor der Beantragung. Ein Wohnungsberater kann Ihnen helfen, Kreditgeber zu finden, die weiterhin ITIN-Darlehen vergeben.

Belegen Sie einen Kurs zur Aufklärung für Hauskäufer

Viele Programme verlangen einen Kurs. Zum Beispiel erfordern Maryland Mortgage Program Darlehen und viele Virginia Housing Loans vor dem Abschluss einen genehmigten Kurs. Fannie Mae verlangt eine Ausbildung zum Eigenheimbesitz für einige Kredite mit niedriger Anzahlung, wenn alle Käufer Erstkäufer sind. HUD-zugelassene Wohnungsberatungsagenturen bieten diese Kurse oft kostenlos oder gegen eine kleine Gebühr an. Virginia Housing bietet einen kostenlosen Kurs online oder persönlich an.

Vorqualifikation und Vorabgenehmigung

Kreditgeber verwenden diese Begriffe auf unterschiedliche Weise. Eine Vorqualifikation ist oft eine schnelle Schätzung, basierend auf dem, was Sie dem Kreditgeber mitteilen. Eine Vorabgenehmigung bedeutet in der Regel, dass der Kreditgeber Ihre Kreditwürdigkeit und einige Dokumente überprüft hat. Keines von beiden ist ein garantiertes Darlehen. Verkäufer und Immobilienmakler bitten oft darum, ein Vorabgenehmigungsschreiben mit Ihrem Angebot zu sehen.

Setzen Sie Ihr eigenes Preislimit fest

Ein Kreditgeber kann Ihnen mehr genehmigen, als Sie bequem zahlen können. Rechnen Sie die vollen monatlichen Eigentumskosten mit: die Darlehenszahlung, Grundsteuern, Hausratversicherung, Gebühren der Eigentumswohnung oder der Hauseigentümergemeinschaft (HOA), Nebenkosten und Kosten für Reparaturen.

1. Nutzen Sie Ihr Budget, um jeden Monat so viel Unterkunft wie möglich zu finden.
2. Fragen Sie Ihren Kreditgeber oder Wohnungsberater, welcher Immobilienpreis dieser Zahlung entspricht, einschließlich Steuern, Versicherungen und Gebühren.
3. Schauen Sie nur auf Häuser zu oder unter diesem Preis, selbst wenn Ihre Vorabgenehmigung höher ist.

Ein vom HUD genehmigter Wohnungsberater kann Ihre Kreditwürdigkeit und Ihr Budget überprüfen, mit Ihnen einen Plan erstellen, Darlehensangebote erklären und Ihnen von lokalen Anzahlungsprogrammen berichten. Er kann Ihnen unabhängige Beratung geben, ob ein Kredit zu Ihnen passt. Hilfe ist oft kostenlos oder kostengünstig.

• Rufen Sie HUD unter 800-569-4287 an, um eine Agentur in Ihrer Nähe zu finden.
• Suche nach Postleitzahl mit der CFPB-Wohnungsberatersuche.
• Frag nach einem Berater, der deine Sprache spricht, und frage, ob sie sich telefonisch oder online treffen.