Miete und Wohnmöglichkeiten · Lektion 2 2
Rent or Buy? Compare the Real Costs
A DC-area worked example that compares renting at $2,000 a month with buying a $320,000 condo, including the costs first-time buyers often miss and why the number of years you stay matters.
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In dieser Lektion
Was du lernen wirst
- List the monthly and one-time costs of owning a home and compare them with renting.
- Use a worked example to compare the total cost of renting and buying over several years.
- Explain why the number of years you plan to stay changes the answer.
- Use a readiness checklist to decide whether to start preparing to buy.
Wie das mit unseren Kursen zusammenhängt: Our class covers housing needs and wants, the choice between renting and buying, and what you can afford. This lesson adds a DC-area worked example over five years, the costs first-time buyers often miss, a break-even table, and a readiness checklist.
Worte, die man kennen sollte
- Kapital und Zinsen (Principal and interest)
- Die beiden Teile einer Hypothekenzahlung. Die Tilgung zahlt den geliehenen Betrag ab. Zinsen sind das, was der Kreditgeber Ihnen verlangt.
- Eigentumswohnungs- oder HOA-Gebühr (Condo or HOA fee)
- Eine monatliche Gebühr, die Mitglieder von Eigentums- oder Hauseigentümergemeinschaften für gemeinsame Kosten wie Gebäudereparaturen, Gemeinschaftsbereiche und manchmal Wasser oder Müll zahlen.
- Private Hypothekenversicherung (PMI) (Private mortgage insurance (PMI))
- Eine Versicherung, für die Sie möglicherweise zahlen müssen, wenn Sie weniger als 20 % Anzahlung für einen konventionellen Kredit leisten. Sie schützt den Kreditgeber, nicht Sie.
- Abschlusskosten (Closing costs)
- Gebühren, die Sie für den Hauskauf zahlen, wie Kreditgebergebühren, Bewertung, Titelversicherung, staatliche Steuern sowie vorausbezahlte Grundsteuer und Versicherung.
- Eigenkapital (Equity)
- Der Teil Ihres Hauses, den Sie besitzen. Es ist der Wert des Hauses abzüglich dessen, was Sie noch auf der Hypothek schulden.
- Break-even-Punkt (Break-even point)
- Der Zeitpunkt, an dem die Gesamtkosten des Kaufs niedriger werden als die Gesamtkosten der Miete.
- Anzahlung (Down payment)
- Der Teil des Hauspreises, den Sie am Anfang bar zahlen. Den Rest leihen Sie sich mit einer Hypothek.
- Detailliert aufstellen (Itemize)
- Um bestimmte Kosten, wie Hypothekenzinsen und Grundsteuer, in Ihrer Bundessteuererklärung aufzulisten, um das Einkommen, auf das Sie Steuern zahlen, zu senken. Sie tun das, anstatt den Standardabzug zu nehmen.
The full cost of owning a home
Many people compare their rent with a mortgage payment. That is not a fair comparison. A homeowner pays many costs that a renter does not:
- Principal and interest: the loan payment itself.
- Property tax: in DC, most homes are taxed at $0.85 for every $100 of assessed value each year. The assessed value is what the city or county says your home is worth for tax purposes. DC's homestead deduction lowers the tax for owners who live in the home. In Maryland and Virginia, the rate depends on the county or city where the home is.
- Homeowners or condo insurance: covers your home and belongings.
- Condo or HOA fee: this can go up over time. A condo association can also charge a one-time "special assessment" for a big repair, like a new roof.
- Private mortgage insurance (PMI): often required if you put less than 20% down on a conventional loan. A conventional loan is a regular mortgage that the government does not back. An FHA loan is backed by the Federal Housing Administration and lets you put down as little as 3.5%, but you pay mortgage insurance.
- Repairs and upkeep: when the water heater breaks, there is no landlord to call. Save for this every month.
Beispiel
Monthly cost: renting vs. buying a condo in DC
Kwame and Ama rent a one-bedroom apartment in Brookland, in Northeast DC, for $2,000 a month. They are looking at a one-bedroom condo nearby for $320,000. They would put 5% down and borrow $304,000 for 30 years at a fixed rate of 7%. With a fixed rate, the interest rate and the loan payment stay the same for the whole loan. With an adjustable rate, they can change later. That is close to the average 30-year rate in Freddie Mac's weekly survey in late September 2026, which was 7.03% on September 24. Your rate may be higher or lower.
| Monthly cost | Rent | Buy |
|---|---|---|
| Rent | $2,000 | $0 |
| Renter's insurance | $15 | $0 |
| Principal and interest (7%, 30 years) | $0 | $2,023 |
| Property tax ($0.85 per $100, before any homestead deduction) | $0 | $227 |
| Condo fee | $0 | $450 |
| Condo owner's insurance | $0 | $30 |
| PMI | $0 | $125 |
| Savings for repairs | $0 | $100 |
| Total each month | $2,015 | $2,955 |
$320,000 × $0.85 ÷ $100 = $2,720 a year, or about $227 a month
In the first year, owning costs about $940 more each month than renting. The condo fee, insurance, PMI, and repair numbers are examples. Ask for the real condo fee and get insurance quotes for any home you consider.
Bargeld, das du brauchst, bevor du die Schlüssel bekommst
Beim Kauf ist auch am Anfang viel Bargeld nötig. Im Beispiel brauchen Kwame und Ama:
- Anzahlung: 5 % von 320.000 $ sind 16.000 $.
- Abschlusskosten: in diesem Beispiel etwa 9.000 US-Dollar. Ihr Kreditgeber/in muss Ihnen innerhalb von drei Werktagen nach Beantragung einen Kreditkostenvoranschlag geben. Er zeigt Ihre tatsächlichen Abschlusskosten.
- Umzug und frühe Reparaturen oder Möbel: etwa 2.000 Dollar.
16.000 $ + 9.000 $ + 2.000 $ = 27.000 $ vor dem Einzugstag
Sie sollten auch einen Notfallfonds anlegen, nachdem sie all das bezahlt haben. Programme in DC, Maryland und Virginia können Erstkäufern bei der Anzahlung und den Abschlusskosten helfen. Sehen Sie sich unsere Lektion zur Hilfe bei der Anzahlung an.
Gesetzlich können Sie Ihren Darlehensdienstleister schriftlich bitten, die PMI zu kündigen, wenn Ihr Darlehenssaldo auf 80 % des ursprünglichen Hauswerts angesetzt ist, sofern bestimmte Bedingungen erfüllt sind, wie etwa ein guter Zahlungsnachweis. In diesem Beispiel dauert das fast 11 Jahre.
Beispiel
Fünf Jahre später: Was kostete jede Entscheidung?
Stellen Sie sich nun vor, Kwame und Ama müssen nach fünf Jahren umziehen. Wir nehmen an, die Miete steigt um 3 % pro Jahr, die Eigentümerkosten außer der Darlehenszahlung und der PMI steigen um 3 %, der Wert der Eigentumswohnung steigt um 3 % pro Jahr und die Verkaufskosten betragen 6 % des Verkaufspreises.
Miete: 127.419 $ Miete + 900 $ Mieterversicherung = 128.319 $
| Gegenstand | Betrag |
|---|---|
| Bargeld am Anfang | 27.000 Dollar |
| Monatliche Kosten für 60 Monate | 180.265 $ |
| Gesamtvergütung | 207.265 $ |
| Verkaufspreis nach fünf Jahren | 370.968 Dollar |
| Abzüglich der Verkaufskosten (6 %) | −$22.258 |
| Abzüglich des Darlehenssaldos, der beim Verkauf abbezahlt wurde | −$286.160 |
| Cashback beim Verkauf | 62.550 Dollar |
| Nettokosten des Kaufs ($207.265 − $62.550) | 144.715 $ |
Über fünf Jahre kostete die Miete 16.396 Dollar weniger. Warum? In den ersten fünf Jahren zahlen Kwame und Ama 121.351 Dollar Kapital und Zinsen, aber davon sind 103.511 Dollar Zinsen. Nur 17.840 Dollar zahlen den Kredit zurück.
Wenn der Wert der Eigentumswohnung überhaupt nicht steigt, beträgt das Cashback beim Verkauf nur 14.640 US-Dollar, und die Nettokosten steigen auf 192.625 US-Dollar. Die Immobilienpreise können stabil bleiben oder sogar fallen. Außerdem haben die Mieter ihre 27.000 US-Dollar behalten und jeden Monat weniger ausgegeben. Wenn sie dieses Geld sparen, sieht Mieten in diesem Beispiel noch besser aus.
Break-even: Warum die Anzahl der Jahre wichtig ist
Die einmaligen Kosten für Kauf und Verkauf werden über die Jahre verteilt, in denen Sie wohnen. Je länger Sie bleiben, desto geringer sind diese Kosten für jedes Jahr. Sie zahlen auch jedes Jahr einen größeren Teil des Darlehens zurück. Hier ist dasselbe Beispiel über unterschiedliche Zeiträume, wenn der Wert der Eigentumswohnung um 3 % pro Jahr steigt.
| Jahre | Vermietung | Kauf | Was kostet weniger? |
|---|---|---|---|
| 3 | 74.722 $ | 99.601 $ | Miete, um 24.879 Dollar |
| 5 | 128.319 $ | 144.715 $ | Mieten, um 16.396 US-Dollar |
| 7 | 185.159 $ | 188.737 $ | Mieten, um 3.578 Dollar |
| 8 | 214.856 $ | 210.285 $ | Kauf, um 4.571 Dollar |
| 10 | 276.933 $ | 252.338 $ | Kauf, um 24.595 Dollar |
In diesem Beispiel kommt der Break-even-Punkt im Jahr 8. Mit unterschiedlichen Preisen, Zinssätzen oder Gebühren könnte er früher oder viel später kommen. Wenn der Wert des Hauses konstant bleibt, kostet der Kauf für alle zehn Jahre mehr als Miete.
Manche Eigentümer können Hypothekenzinsen und Grundsteuer in ihrer Bundessteuererklärung absetzen, aber nur, wenn sie die Abzüge detailliert machen. Viele Menschen nehmen stattdessen den Standardabzug, sodass sie keine zusätzlichen Steuereinsparungen erhalten. Ein kostenloser VITA-Steuerfreiwilliger kann Ihnen sagen, was für Sie gilt.
Pass auf
Häufige Fallen auf dem Weg zum Kauf
- "Miete zu zahlen ist Geldverschwendung." Miete bezahlt eine Wohnung und die Freiheit zum Umziehen. In den Anfangsjahren ist der Großteil einer Hypothekenzahlung Zinsen, die man ebenfalls nicht zurückbekommt.
- Mietkauf- oder "Mietkauf"-Angebote. Sie können jeden Monat extra zahlen, um später das Haus zu kaufen. Wenn Sie eine Zahlung verpassen oder keine Hypothek rechtzeitig bekommen, können Sie all dieses zusätzliche Geld verlieren. Einige dieser Verträge verlangen auch, dass Sie für Reparaturen bezahlen. Lassen Sie einen Wohnungsberater oder einen Anwalt jeden Vertrag prüfen, bevor Sie unterschreiben. In DC können Sie unfaire Deals beim Büro des Generalstaatsanwalts melden.
- Der Kauf des teuersten Hauses, das ein Kreditgeber genehmigt. Eine Genehmigung des Kreditgebers ist kein Budget. Stellen Sie sicher, dass Sie mit den vollen monatlichen Kosten jeden Monat sparen können.
- Die Papiere für die Eigentumswohnung überspringen. Bevor Sie eine Eigentumswohnung kaufen, fragen Sie nach dem Budget der Gemeinschaft, den Einsparungen für Reparaturen und etwaigen geplanten Sonderabgaben.
Über Geld hinaus und eine Bereitschaftscheckliste
Geld ist nicht die einzige Frage. Denken Sie darüber nach:
- Flexibilität: Mieter können für einen neuen Job oder familiäre Bedürfnisse leichter umziehen.
- Stabilität: Eigentümer , die mit der Hypothek Schritt halten, kontrollieren ihr Haus und dürfen nicht aufgefordert werden, auszuziehen, wenn der Mietvertrag endet.
- Pendeln: Ein günstigeres Zuhause weit weg von der Arbeit oder der Metro kann zeitlich, mehr Benzin und Fahrpreise kosten.
- Schulen: In DC und den umliegenden Landkreisen bestimmt Ihre Adresse in der Regel Ihre zugewiesene öffentliche Schule.
- Zeit und Arbeit: Eigentümer übernehmen oder bezahlen jede Reparatur.
Kreuze jedes Kästchen an, das für dich zutrifft:
- Wir planen, viele Jahre in der Gegend zu bleiben. In unserem Beispiel begann der Kauf erst ab Jahr 8 günstiger zu werden.
- Wir haben Bargeld für Anzahlung, Abschlusskosten und Umzug, und nach dem Kauf haben wir noch einen Notfallfonds.
- Unser Einkommen ist stabil. Kreditgeber:innen schauen sich oft die letzten zwei Jahre der Berufserfahrung an. Wenn wir selbstständig sind oder bar bezahlt werden, zeigen unsere Steuererklärungen dieses Einkommen.
- Wir haben bei AnnualCreditReport.com kostenlos unsere Kreditberichte aller drei Auskunfteien überprüft und Fehler behoben.
- Wir können die vollen monatlichen Eigentumskosten bezahlen, nicht nur die Hypothek, und trotzdem jeden Monat sparen.
- Unsere anderen monatlichen Schuldenzahlungen sind niedrig. Sehen Sie sich unsere Lektion an, wie Sie sich auf eine Hypothek vorbereitet , um zu erfahren, wie Kreditgeber dies messen.
- Wir haben uns mit einem vom HUD genehmigten Wohnungsberater getroffen oder einen Aufklärungskurs für Hauskäufer besucht.
Keine Sozialversicherungsnummer? Die meisten Standardhypothekenprogramme, einschließlich FHA-Darlehen, verlangen eine. Seit Mai 2025 sind FHA-Darlehen auch nur für US-Bürger, rechtmäßige dauerhafte Einwohner (Green-Card-Inhaber) und einige wenige kleine Gruppen. Einige Banken, Kreditgenossenschaften und Gemeinschaftskreditgeber:innen bieten Kreditnehmern mit ITIN Hypotheken an. Ein Wohnungsberater kann Ihnen helfen, diese zu finden.
Tipp
Fang mit einem Wohnungsberater an, nicht mit einem Verkäufer
Ein vom HUD genehmigter Wohnungsberater arbeitet für eine gemeinnützige oder öffentliche Einrichtung, nicht für einen Kreditgeber oder Verkäufer. Ein Berater kann Ihr Budget, Ihre Kreditwürdigkeit und Ihre Ersparnisse durchgehen und Ihnen von Erstkäuferprogrammen in DC, Maryland oder Virginia berichten. Viele Programme zur Unterstützung der Anzahlung verlangen einen Schulkurs für Hauskäufer, und Berater bieten oft einen solchen an. Suchen Sie nach Postleitzahl mit dem Wohnungsberater-Finder des CFPB.
Wenn du ein paar Kästchen auf der Checkliste vergessen hast, ist das normal. Nutze deine Jahre der Miete, um zu sparen, deine Kreditwürdigkeit aufzubauen und Schulden abzubauen. Dann schau dir nächstes Jahr die Liste nochmal an.
Wichtige Erkenntnisse
- The mortgage payment is only part of the cost. Add property tax, insurance, condo or HOA fees, mortgage insurance, and repairs.
- Buying has large one-time costs, and selling a home costs money too. That is why a short stay usually favors renting.
- In our example, renting cost less for each of the first seven years. Buying cost less only after that, and only because the home's value went up.
- In the first years of a mortgage, most of each payment goes to interest, so you build equity slowly.
- Before you decide, meet with a HUD-approved housing counselor. The help is often free or low cost.
Überprüfe dein Verständnis
Beantworten Sie die Fragen und wählen Sie dann "Überprüfen Sie meine Antworten". Erhalten Sie 4 5 Recht, diese Lektion zu beenden. Das ist Übung: Es gibt keine Zeitbegrenzung, und wir behalten Ihre Antworten nicht.
Geh weiter
Vertrauenswürdige Webseiten, auf denen Sie mehr erfahren können. Diese Links führen zu anderen Websites, die Dollar Scholars nicht betreibt.
-
Hauskauf: Werkzeuge und Ressourcen für Hauskäufer (eine andere Website)
Schritt-für-Schritt-Anleitungen zur Kaufvorbereitung, zum Vergleich von Darlehensangeboten und zum Verständnis Ihrer Darlehensschätzung und Abschlusspapiere.
-
Finde einen Wohnungsberater (eine andere Website)
Suchen Sie nach Postleitzahl nach von HUD genehmigten Wohnungsberatern, die beim Kauf, Mieten und Kreditvergabe helfen, oft zu geringen oder keinen Kosten.
-
Grundsteuersätze (eine andere Website)
Die aktuellen Grundsteuersätze in DC, sodass Sie die Steuer auf ein Haus, das Sie kaufen möchten, schätzen können.
Diese Lektion ist allgemeine finanzielle Aufklärung, keine juristische, steuerliche oder finanzielle Beratung. Regeln und Beträge ändern sich, daher sollten Sie wichtige Zahlen mit einer offiziellen Quelle überprüfen.