Подготовьтесь к ипотеке: 12-месячный план

Прежде чем кредитор выдаёт вам ипотеку (кредит на покупку дома), он хочет знать, что вы можете вносить платежи в течение многих лет. Кредиторы обращают внимание на четыре основные моменты:

• Кредит: ваши кредитные отчёты и рейтинги показывают, как вы уже оплачивали счета и кредиты в прошлом.
• Доход: сколько вы зарабатываете и можете ли вы это доказать.
• Долги: то, что вы уже платите каждый месяц по сравнению с вашим доходом.
• Сбережения: деньги на первоначальный взнос, расходы на закрытие сделки и экстренные ситуации после вашего переезда. Закрытие, часто называемое урегулированием в районе Вашингтона, — это встреча в конце покупки дома, на которой вы подписываете кредитные документы, платите деньги для закрытия сделки и получаете ключи.

Ты не можешь изменить это за месяц. Но за год ты сможешь добиться реального прогресса. Этот урок даёт тебе план.

Для долгов ключевым числом является ваше соотношение долга к доходу (DTI). Это все ваши ежемесячные платежи по долгам, включая новый ипотечный платеж, делённые на ваш валовой ежемесячный доход (ваш доход до уплаты налогов). Каждая кредитная программа и кредитор устанавливают свой лимит DTI. Например, в сентябре 2026 года программа DC Open Doors указала максимальный DTI в 50%, или 45% для некоторых кредитов FHA. Кредит FHA — это ипотека, обеспеченная Федеральным управлением по жилищному строительству. Она позволяет покупателям внести от 3,5% и может быть проще получить при более низкой кредитной истории. Более низкий DTI оставляет больше места в вашем бюджете для еды, транспорта и сюрпризов.

Месяцы с 12 по 9: проверьте и исправьте свою кредитную историю

• Получите бесплатные кредитные отчёты во всех трёх кредитных бюро на AnnualCreditReport.com. Вы можете бесплатно проверять их каждую неделю.
• Обращайте внимание на ошибки, например, на счета, которые не принадлежат вашим, или о просроченных платежах, которые вы не сделали. Оспаривайте ошибки письменно. Наш урок по чтению вашего кредитного отчёта показывает, как это сделать.
• Оплачивайте все счета вовремя. Настройте автоматические платежи или напоминания.
• Погашайте балансы по кредитным картам. Использование меньших лимитов может улучшить ваш рейтинг. Узнайте, что влияет на ваш кредитный рейтинг.
• Пока нет кредитной истории? Начните сейчас с нашего урока по построению кредитной истории. Некоторые кредитные программы, такие как FHA-кредиты, имеют правила, позволяющие кредитору просматривать другие записи, такие как аренда и платежи за коммунальные услуги.

Рейтинг, который использует ипотечный кредитор, может не совпадать с бесплатным рейтингом в вашем банковском приложении. По состоянию на сентябрь 2026 года кредиторы, продающие кредиты Fannie Mae и Freddie Mac, могут использовать Classic FICO или VantageScore 4.0, основываясь на отчетах всех трёх бюро. Поэтому проверьте все три отчета.

Месяцы с 9 по 6: сэкономьте на три вещи

• Первоначальный взнос: некоторые кредиты требуют от 3% до 3,5% от стоимости. Программы в Вашингтоне, Мэриленде и Вирджинии могут помочь.
• Расходы на закрытие сделки: сборы по кредиту, право собственности, налоги и предоплаченные товары. Ваш кредитор укажет их в смете кредита.
• Экстренные сбережения: деньги, которые останутся после переезда, на ремонт и сюрпризы.

Храните свои сбережения на банковском или кредитном союзе. Кредиторы обычно просят свежие банковские выписки и могут спросить, откуда взялись крупные депозиты. Наличные, хранящиеся дома, сложно посчитать кредитору, потому что они не могут увидеть, откуда взялись деньги. Внесите деньги заранее и ведите учёт. Если член семьи даст вам деньги, спросите у кредитора, какие бумаги ему нужны, например, подписанное дарочное письмо.

Это также самое время обратиться за помощью с первоначальным взносом. Ознакомьтесь с помощью с первоначальным взносом и типы займов в Вашингтоне, Мэриленде и Вирджинии.

Кредиторы должны проверять, что ваш доход реальный и, скорее всего, будет ли сохраниться. Создайте папку — на бумаге или на телефоне — и добавляйте документы по мере их получения.

Бумаги, которые просят большинство кредиторов

• Удостоверение личности с фотографией, например, водительское удостоверение или паспорт
• Ваш номер социального страхования или ITIN
• Платежные ведомости за последние 30 дней
• Формы W-2 за последние два года
• Федеральные налоговые декларации за последние два года
• Банковские выписки за последние два месяца, на каждой странице
• Доказательство того, что вы вовремя платите аренду, например, банковские записи или контактные данные арендодателя
• Список ваших долгов и ежемесячных платежей

Самозанятые, гиг- и наличные работники

Если вы водите машину для приложения, убираете дома, ведёте малый бизнес или выполняете контрактную работу, вам нужны дополнительные доказательства. Fannie Mae, которая покупает многие ипотечные кредиты в США, обычно указывает двухлетний доход от самозанятости в ваших налоговых декларациях. Многие кредиторы запрашивают:

• Персональные федеральные налоговые декларации за последние два года со всеми приложениями
• Налоговые декларации для бизнеса, если ваш бизнес подаёт свои собственные
• 1099 форм от компаний, которые вам заплатили
• Отчет о прибылях и убытках за этот год на данный момент
• Выписки из бизнес-банка, если у вас есть отдельный счёт

Важно: для самозанятых кредиторов обычно учитывают доход в налоговой декларации после погашения деловых расходов, а не общие продажи. Если вы зарабатываете наличные и не отчитаете их, кредитор не сможет использовать их для получения вашей квалификации. Смотрите наш урок по налогам для гиг- и самозанятых работников.

Заемщики с ITIN

ITIN (Идентификационный номер индивидуального налогоплательщика) — это налоговый номер IRS для людей, которые не могут получить номер социального страхования. Некоторые банки, кредитные союзы и общественные кредиторы выдают ипотеку заемщикам ITIN. Эти кредиты могут требовать большого первоначального взноса или стоить дороже, поэтому сравнивайте предложения внимательно. Кредиторы часто запрашивают:

• Ваше письмо ITIN от IRS
• Паспорт или другое удостоверение с государственной фотографией
• Федеральные налоговые декларации, поданные в вашем ITIN, часто в течение двух лет
• Подтверждение стабильной работы и дохода, например, платежные записи или банковские выписки
• Записи о своевременных платежах за аренду и коммунальные услуги

Убедитесь, что ваш ITIN всё ещё активен. IRS говорит, что ITIN истекает, если он не используется в федеральной налоговой декларации три года подряд. Также имейте в виду, что с 25 мая 2025 года кредиты FHA больше не доступны для непостоянных жителей, таких как люди с рабочими визами. Граждане США и законные постоянные жители (держатели грин-карт) всё ещё могут подавать заявки.

С июня 2026 года федеральные регуляторы просят банки внимательнее изучить клиентов, использующих ITIN. Они также сообщили, что ипотечные кредиторы могут учитывать ваш иммиграционный статус, когда решают, сможете ли вы погасить кредит. Некоторые могут попросить предоставить дополнительные документы или отказаться, поэтому уточните перед подачей заявки. Жилищный консультант поможет вам найти кредиторов, которые всё ещё выдают кредиты ITIN.

Пройдите образовательный курс для покупателей жилья

Многие программы требуют прохождения курса. Например, кредиты по ипотечной программе Мэриленда и многие жилищные кредиты Вирджинии требуют одобрения курса перед закрытием сделки. Fannie Mae требует образования по вопросам владения жильём для некоторых кредитов с низким первоначальным взносом, когда все покупатели — покупатели впервые. Одобренные HUD-агентства по консультированию по жилищному консультированию проводят эти курсы, часто бесплатно или за небольшую плату. Virginia Housing предлагает бесплатный курс как онлайн, так и очно.

Предквалификация и предварительное одобрение

Кредиторы используют эти слова по-разному. Предварительная квалификация часто является быстрой оценкой на основе того, что вы сообщаете кредитору. Предварительное одобрение обычно означает, что кредитор проверил вашу кредитную историю и некоторые документы. Ни один из них не является гарантированным кредитом. Продавцы и риэлторы часто просят показать письмо предварительного одобрения с вашим предложением.

Устанавливайте свой собственный ценовой лимит

Кредитор может одобрить вам сумму, превышающую вашу удобную оплату. Посчитайте полную ежемесячную стоимость владения: платеж по кредиту, налоги на имущество, страхование жилья, сборы кондоминиума или ассоциации домовладельцев (HOA), коммунальные услуги и деньги на ремонт.

1. Используйте свой план расходов , чтобы найти максимум, который вы можете заплатить за жильё каждый месяц.
2. Спросите у кредитора или консультанта по жилью, какая цена на дом соответствует этому платежу, включая налоги, страховку и сборы.
3. Смотрите только на дома по цене или ниже этой цены, даже если ваше предварительное одобрение выше.

Одобренный HUD консультант по жилищному обеспечению может проверить вашу кредитную историю и бюджет, составить с вами план, объяснить предложения по кредиту и рассказать о местных программах первоначального взноса. Он может дать независимый совет о том, подходит ли вам кредит. Помощь часто бесплатна или недорогая.

• Позвоните в HUD по номеру 800-569-4287, чтобы найти ближайшее к вам агентство.
• Поиск по почтовому индексу с помощью CFPB Housing Counseler.
• Попросите консультанта, который говорит на вашем языке, и узнайте, встречаются ли они по телефону или онлайн.