Аренда и выбор жилья · Урок 2 2
Rent or Buy? Compare the Real Costs
A DC-area worked example that compares renting at $2,000 a month with buying a $320,000 condo, including the costs first-time buyers often miss and why the number of years you stay matters.
Завершено на этом устройстве
Части этого урока ещё не переведены на ваш язык, поэтому они показаны на английском.
В этом уроке
Чему вы научитесь
- List the monthly and one-time costs of owning a home and compare them with renting.
- Use a worked example to compare the total cost of renting and buying over several years.
- Explain why the number of years you plan to stay changes the answer.
- Use a readiness checklist to decide whether to start preparing to buy.
Как это связано с нашими занятиями: Our class covers housing needs and wants, the choice between renting and buying, and what you can afford. This lesson adds a DC-area worked example over five years, the costs first-time buyers often miss, a break-even table, and a readiness checklist.
Слова, которые стоит знать
- Основная доля и проценты (Principal and interest)
- Две части ипотечного платежа. Основной долг погашает сумму, которую вы заимствовали. Проценты — это то, что кредитор взимает с вас за занятие.
- Плата за кондоминиум или ТСЖ (Condo or HOA fee)
- Ежемесячная плата, которую члены кондоминиумов или ассоциаций домовладельцев оплачивают общие расходы, такие как ремонт зданий, общие зоны, а иногда и вода или мусор.
- Частное ипотечное страхование (PMI) (Private mortgage insurance (PMI))
- Страховка, за которую вам, возможно, придётся платить, если вы внесёте менее 20% первоначального взноса по обычному кредиту. Она защищает кредитора, а не вас.
- Расходы на закрытие сделки (Closing costs)
- Сборы, которые вы платите за покупку дома, такие как сборы кредитора, оценка, титульное страхование, государственные налоги, а также предоплаченный налог на имущество и страхование.
- Капитал (Equity)
- Часть вашего дома, которой вы владеете. Это стоимость дома за вычетом того, что вы ещё должны по ипотеке.
- Точка безубыточности (Break-even point)
- Это момент, когда общая стоимость покупки становится ниже общей стоимости аренды.
- Первоначальный взнос (Down payment)
- Ту часть стоимости дома, которую вы платите наличными в начале. Остальное вы берёте в долг с ипотекой.
- Покажите (Itemize)
- Указывайте определённые расходы, такие как проценты по ипотеке и налог на имущество, в вашей федеральной налоговой декларации, чтобы снизить доход, с которого вы платите налог. Вы делаете это вместо того, чтобы брать стандартный вычет.
The full cost of owning a home
Many people compare their rent with a mortgage payment. That is not a fair comparison. A homeowner pays many costs that a renter does not:
- Principal and interest: the loan payment itself.
- Property tax: in DC, most homes are taxed at $0.85 for every $100 of assessed value each year. The assessed value is what the city or county says your home is worth for tax purposes. DC's homestead deduction lowers the tax for owners who live in the home. In Maryland and Virginia, the rate depends on the county or city where the home is.
- Homeowners or condo insurance: covers your home and belongings.
- Condo or HOA fee: this can go up over time. A condo association can also charge a one-time "special assessment" for a big repair, like a new roof.
- Private mortgage insurance (PMI): often required if you put less than 20% down on a conventional loan. A conventional loan is a regular mortgage that the government does not back. An FHA loan is backed by the Federal Housing Administration and lets you put down as little as 3.5%, but you pay mortgage insurance.
- Repairs and upkeep: when the water heater breaks, there is no landlord to call. Save for this every month.
Пример
Monthly cost: renting vs. buying a condo in DC
Kwame and Ama rent a one-bedroom apartment in Brookland, in Northeast DC, for $2,000 a month. They are looking at a one-bedroom condo nearby for $320,000. They would put 5% down and borrow $304,000 for 30 years at a fixed rate of 7%. With a fixed rate, the interest rate and the loan payment stay the same for the whole loan. With an adjustable rate, they can change later. That is close to the average 30-year rate in Freddie Mac's weekly survey in late September 2026, which was 7.03% on September 24. Your rate may be higher or lower.
| Monthly cost | Rent | Buy |
|---|---|---|
| Rent | $2,000 | $0 |
| Renter's insurance | $15 | $0 |
| Principal and interest (7%, 30 years) | $0 | $2,023 |
| Property tax ($0.85 per $100, before any homestead deduction) | $0 | $227 |
| Condo fee | $0 | $450 |
| Condo owner's insurance | $0 | $30 |
| PMI | $0 | $125 |
| Savings for repairs | $0 | $100 |
| Total each month | $2,015 | $2,955 |
$320,000 × $0.85 ÷ $100 = $2,720 a year, or about $227 a month
In the first year, owning costs about $940 more each month than renting. The condo fee, insurance, PMI, and repair numbers are examples. Ask for the real condo fee and get insurance quotes for any home you consider.
Наличные, которые нужны, прежде чем получить ключи
Покупка также требует больших затрат в начале. В примере Кваме и Аме нужно:
- Первоначальный взнос: 5% от $320,000 — $16,000.
- Стоимость закрытия: около $9,000 в этом примере. Ваш кредитор должен предоставить вам смету кредита в течение трёх рабочих дней после подачи заявки. В ней показаны ваши реальные расходы на закрытие сделки.
- Переезд и ранний ремонт мебели: около $2,000.
$16,000 + $9,000 + $2,000 = $27,000 до дня заселения
Им также следует сохранить резервный фонд после оплаты всех этих средств. Программы в Вашингтоне, Мэриленде и Вирджинии могут помочь покупателям впервые с первоначальным взносом и расходами на закрытие сделки. Смотрите наш урок о помощи с первоначальным взносом.
По закону вы можете письменно попросить вашего кредитного сервиса отменить PMI, если ваш баланс по кредиту достигнет 80% от первоначальной стоимости дома, если вы соответствуете определённым условиям, например, хорошей платежной истории. В этом примере это занимает почти 11 лет.
Пример
Пять лет спустя: сколько стоил каждый выбор?
Теперь представьте, что Кваме и Ама должны переехать через пять лет. Мы предполагаем, что аренда растёт на 3% в год, расходы владельца, кроме выплаты по кредиту, и PMI — на 3% в год, стоимость квартиры — на 3% в год, а стоимость продажи — 6% от цены продажи.
Аренда: $127,419 аренда + $900 страховка арендатора = $128,319
| Предмет | Сумма |
|---|---|
| Наличные в начале | $27,000 |
| Ежемесячные расходы за 60 месяцев | $180,265 |
| Общая сумма оплаты | $207,265 |
| Цена продажи через пять лет | $370,968 |
| Минус затраты на продажу (6%) | −$22,258 |
| Минус кредитный баланс, погашенный при продаже | −$286,160 |
| Кэшбэк при распродаже | $62,550 |
| Чистая стоимость покупки ($207,265 − $62,550) | $144,715 |
За пять лет аренда стоила на $16,396 дешевле. Почему? В первые пять лет Кваме и Ама платят $121,351 основной долг и проценты, из которых $103,511 — проценты. Только $17,840 погашает кредит.
Если стоимость квартиры совсем не растёт, кэшбэк при продаже составляет всего $14,640, а чистая стоимость покупки увеличивается до $192,625. Цены на жильё могут оставаться на прежнем уровне или даже упасть. Кроме того, арендаторы сохранили свои $27,000 и тратили меньше каждый месяц. Если они сэкономили эти деньги, аренда выглядит ещё лучше в этом примере.
Безубыточность: почему важно количество лет
Одноразовые расходы на покупку и продажу распределяются по годам вашего пребывания. Чем дольше вы остаётесь, тем меньше эти расходы за каждый год. Вы также ежегодно выплачиваете больше кредита. Вот тот же пример на разные сроки, если стоимость квартиры растёт на 3% в год.
| Годы | Аренда | Покупка | Какие стоят дешевле? |
|---|---|---|---|
| 3 | $74,722 | $99,601 | Аренда, за $24,879 |
| 5 | $128,319 | $144,715 | Аренда, на $16,396 |
| 7 | $185,159 | $188,737 | Аренда, за $3,578 |
| 8 | $214,856 | $210,285 | Покупаю, на $4,571 |
| 10 | $276,933 | $252,338 | Покупаю, на $24,595 |
В этом примере точка безубыточности наступает на восьмом году. С разными ценами, ставками или сборами это может наступить рано или намного позже. Если стоимость дома остаётся неизменной, покупка обходится дороже, чем аренда на все десять лет.
Некоторые владельцы могут вычитать проценты по ипотеке и налог на имущество в своей федеральной налоговой декларации, но только если они детализируют вычеты. Многие люди используют стандартный вычет, чтобы не получать дополнительных налоговых сбережений. Бесплатный налоговый волонтёр VITA расскажет вам, что касается вас.
Осторожно
Распространённые ловушки на пути к покупке
- «Платить аренду — пустая трата денег. » Аренда оплачивает жильё и свободу переезда. В первые годы большая часть ипотечного платежа — это проценты, которые вы тоже не получаете обратно.
- Сделки по принципу аренды с последующим выкупом или «аренда с последующим покупкой ». Вы можете платить дополнительно каждый месяц при покупке дома в будущем. Если вы пропустите платеж или не сможете вовремя получить ипотеку, вы можете потерять все эти дополнительные деньги. Некоторые из этих контрактов также требуют оплаты ремонта. Перед подписанием договора проверьте консультанта по жилью или юриста. В Вашингтоне вы можете сообщить о недобросовестных сделках в Офис генерального прокурора.
- Покупка самого дорогого дома, одобренного кредитором. Одобрение кредитором — это не бюджет. Убедитесь, что полная ежемесячная стоимость позволяет вам откладывать каждый месяц.
- Пропуск документов на кондоминиум. Перед покупкой квартиры спросите бюджет ассоциации, её сбережения на ремонт и любые запланированные специальные оценки.
Помимо денег и чек-листа готовности
Деньги — не единственный вопрос. Подумайте о:
- Гибкость: арендаторы могут легче переезжать ради новой работы или семейных нужд.
- Стабильность: владельцы, которые следят за ипотекой, контролируют свой дом и им нельзя заставить уехать после окончания договора аренды.
- Дорога на работу: более дешёвый дом далеко от работы или метро может стоить дороже по времени, бензину и стоимости проезда.
- Школы: в округе Колумбия и близлежащих округах ваш адрес обычно определяет назначенную государственную школу.
- Время и работа: владельцы берут на себя или оплачивают каждый ремонт.
Отметьте каждый пункт, который для вас верен:
- Мы планируем оставаться в этом районе много лет. В нашем примере покупка стала дешевле только в восьмом году.
- У нас есть деньги на первоначальный взнос, расходы на закрытие сделки и переезд, и после покупки у нас останется резервный фонд.
- Наш доход стабилен. Кредиторы часто смотрят на последние два года трудовой стажёра. Если мы самозанятые или получаем оплату наличными, наши налоговые декларации показывают этот доход.
- Мы бесплатно проверили кредитные отчёты всех трёх кредитных бюро в AnnualCreditReport.com и исправили ошибки.
- Мы можем оплатить полную ежемесячную стоимость владения, а не только ипотеку, и при этом копить каждый месяц.
- Наши другие ежемесячные платежи по долгам низкие. Ознакомьтесь с нашим уроком по подготовке к ипотеке , чтобы узнать, как кредиторы это измеряют.
- Мы встретились с жилищным консультантом, одобренным HUD, или прошли курс по обучению покупателям жилья.
Нет номера социального страхования? Большинство стандартных ипотечных программ, включая кредиты FHA, требуют такого номера. С мая 2025 года кредиты FHA также предназначены только для граждан США, законных постоянных жителей (держателей грин-карт) и нескольких других небольших групп. Некоторые банки, кредитные союзы и общественные кредиторы предлагают ипотеку заемщикам с ITIN. Жилищный консультант поможет вам их найти.
Совет
Начните с консультанта по жилью, а не с продавца
Жилищный консультант, одобренный HUD, работает в некоммерческой организации или государственном агентстве, а не на кредитора или продавца. Консультант может рассмотреть ваш бюджет, кредит и сбережения, а также рассказать о программах для покупателей впервые в Вашингтоне, Мэриленде или Вирджинии. Многие программы помощи с первоначальным взносом требуют прохождения образовательного курса для покупателей жилья, и консультанты часто его ведут. Ищите по почтовому индексу с помощью поиска консультантов по жилищному строительству CFPB.
Если вы пропустили какие-то пункты в чек-листе, это нормально. Используйте годы аренды, чтобы сэкономить, укрепить кредитную историю и погасить долги. Затем проверьте список снова в следующем году.
Ключевые выводы
- The mortgage payment is only part of the cost. Add property tax, insurance, condo or HOA fees, mortgage insurance, and repairs.
- Buying has large one-time costs, and selling a home costs money too. That is why a short stay usually favors renting.
- In our example, renting cost less for each of the first seven years. Buying cost less only after that, and only because the home's value went up.
- In the first years of a mortgage, most of each payment goes to interest, so you build equity slowly.
- Before you decide, meet with a HUD-approved housing counselor. The help is often free or low cost.
Проверьте своё понимание
Ответьте на вопросы, затем выберите «Проверить мои ответы». Получите 4 5 права, чтобы пройти этот урок. Это практика: нет ограничения по времени, и мы не храним ваши ответы.
Иди дальше
Надёжные сайты, где можно узнать больше. Эти ссылки ведут на другие сайты, которыми не управляет Dollar Scholars.
-
Покупка дома: инструменты и ресурсы для покупателей жилья (другой сайт)
Пошаговые руководства по подготовке к покупке, сравнению предложений по кредиту и пониманию вашей оценки и документов по закрытию кредита.
-
Найдите консультанта по жилищным вопросам (другой сайт)
Ищите по почтовому индексу одобренных HUD консультантов по жилью, которые помогают с покупкой, арендой и кредитом, часто бесплатно или бесплатно.
-
Ставки налога на недвижимость (другой сайт)
Текущие ставки налога на недвижимость в Вашингтоне, чтобы вы могли оценить налог на дом, который планируете купить.
Этот урок — общее финансовое образование, а не юридические, налоговые или финансовые консультации. Правила и суммы меняются, поэтому проверяйте важные цифры с официальным источником.