Аренда и выбор жилья · Урок 2 2

Аренда или покупка? Сравните реальные затраты

Пример из района Вашингтона, сравнивающий аренду за $2,000 в месяц с покупкой квартиры за $320,000, включая расходы, которые часто упускают покупатели впервые, и почему количество лет проживания имеет значение. (About 16 min, 5 quiz questions)

В этом уроке

Чему вы научитесь

Перечислите ежемесячные и единовременные расходы на владение домом и сравните их с арендой.
Используйте проверенный пример, чтобы сравнить общую стоимость аренды и покупки за несколько лет.
Объясните, почему количество лет, на которые вы планируете остаться, меняет ответ.
Используйте чек-лист готовности, чтобы решить, начинать ли готовиться к покупке.

Как это связано с нашими занятиями: Наш курс охватывает потребности и желания в жилье, выбор между арендой и покупкой, а также то, что вы можете себе позволить. Этот урок включает пример работы в районе Вашингтона за пять лет, затраты, которые часто упускают покупатели впервые, стол безубыточности и чек-лист готовности.

Слова, которые стоит знать

Основная доля и проценты (Principal and interest): Две части ипотечного платежа. Основной долг погашает сумму, которую вы заимствовали. Проценты — это то, что кредитор взимает с вас за занятие.
Плата за кондоминиум или ТСЖ (Condo or HOA fee): Ежемесячная плата, которую члены кондоминиумов или ассоциаций домовладельцев оплачивают общие расходы, такие как ремонт зданий, общие зоны, а иногда и вода или мусор.
Частное ипотечное страхование (PMI) (Private mortgage insurance (PMI)): Страховка, за которую вам, возможно, придётся платить, если вы внесёте менее 20% первоначального взноса по обычному кредиту. Она защищает кредитора, а не вас.
Расходы на закрытие сделки (Closing costs): Сборы, которые вы платите за покупку дома, такие как сборы кредитора, оценка, титульное страхование, государственные налоги, а также предоплаченный налог на имущество и страхование.
Капитал (Equity): Часть вашего дома, которой вы владеете. Это стоимость дома за вычетом того, что вы ещё должны по ипотеке.
Точка безубыточности (Break-even point): Это момент, когда общая стоимость покупки становится ниже общей стоимости аренды.
Первоначальный взнос (Down payment): Ту часть стоимости дома, которую вы платите наличными в начале. Остальное вы берёте в долг с ипотекой.
Покажите (Itemize): Указывайте определённые расходы, такие как проценты по ипотеке и налог на имущество, в вашей федеральной налоговой декларации, чтобы снизить доход, с которого вы платите налог. Вы делаете это вместо того, чтобы брать стандартный вычет.

Полная стоимость владения домом

Многие сравнивают арендную плату с ипотечным платежом. Это несправедливое сравнение. Владелец дома оплачивает много расходов, которые арендатор не оплачивает:

Основной долг и проценты: сам платеж по кредиту.
Налог на имущество: в округе Колумбия большинство домов облагаются налогом в размере 0,85 доллара за каждые 100 долларов оценочной стоимости в год. Оценочная стоимость — это то, сколько город или округ оценивает ваш дом для целей налогообложения. Вычет с домстеда в округе Колумбия снижает налог для владельцев, проживающих в доме. В Мэриленде и Вирджинии ставка зависит от округа или города, где находится дом.
Страхование домовладельцев или кондоминиумов: покрывает ваш дом и имущество.
Плата за квартиру или ТСЖ: со временем она может расти и увеличиваться. Ассоциация кондоминиума также может взимать единовременную «специальную оценку» за крупный ремонт, например, новую крышу.
Частное ипотечное страхование (PMI): часто требуется, если вы внесёте первоначальный взнос менее 20% по обычному кредиту. Обычный кредит — это обычная ипотека, которую государство не финансирует. Кредит FHA поддерживается Федеральным управлением жилищного строительства и позволяет внести внести до 3,5%, но вы платите ипотечную страховку.
Ремонт и техническое обслуживание: когда водонагреватель ломается, арендодателю не позвонить. Откладывайте на это каждый месяц.

Пример

Ежемесячная стоимость: аренда или покупка квартиры в Вашингтоне

Кваме и Ама арендуют однокомнатную квартиру в Брукленде, на северо-востоке округа Колумбия, за $2,000 в месяц. Они рассматривают однокомнатную квартиру неподалёку за $320,000. Они внесут первоначальный взнос на 5% и возьмут займ $304,000 на 30 лет по фиксированной ставке 7%. При фиксированной ставке процентная ставка и платеж по кредиту остаются прежними по всему кредиту. С плавающей ставкой они могут измениться позже. Это близко к средней ставке за 30 лет в еженедельном опросе Freddie Mac в конце сентября 2026 года, которая составляла 7,03% на 24 сентября. Ваша ставка может быть выше или ниже.

Ежемесячная стоимость аренды и покупки квартиры стоимостью 320 000 долларов в первый год
Ежемесячная стоимость	Аренда	Купить
Аренда	$2,000	$0
Страховка арендатора	15 долларов	$0
Основная сумма и проценты (7%, 30 лет)	$0	$2,023
Налог на имущество ($0.85 за $100, до любого вычета с помещения)	$0	$227
Плата за квартиру	$0	$450
Страхование владельца кондоминиума	$0	$30
PMI	$0	$125
Экономия на ремонте	$0	100 долларов
Всего за месяц	$2,015	$2,955

$320,000 × $0,85 ÷ $100 = $2,720 в год, или около $227 в месяц

В первый год владение обходится примерно на $940 дороже в месяц, чем аренда. Плата за кондоминиум, страховка, PMI и номера ремонта — примеры. Попросите реальный сбор за квартиру и получите страховые предложения на любой дом, который рассматриваете.

Наличные, которые нужны, прежде чем получить ключи

Покупка также требует больших затрат в начале. В примере Кваме и Аме нужно:

Первоначальный взнос: 5% от $320,000 — $16,000.
Стоимость закрытия: около $9,000 в этом примере. Ваш кредитор должен предоставить вам смету кредита в течение трёх рабочих дней после подачи заявки. В ней показаны ваши реальные расходы на закрытие сделки.
Переезд и ранний ремонт мебели: около $2,000.

$16,000 + $9,000 + $2,000 = $27,000 до дня заселения

Им также следует сохранить резервный фонд после оплаты всех этих средств. Программы в Вашингтоне, Мэриленде и Вирджинии могут помочь покупателям впервые с первоначальным взносом и расходами на закрытие сделки. Смотрите наш урок о помощи с первоначальным взносом.

По закону вы можете письменно попросить вашего кредитного сервиса отменить PMI, если ваш баланс по кредиту достигнет 80% от первоначальной стоимости дома, если вы соответствуете определённым условиям, например, хорошей платежной истории. В этом примере это занимает почти 11 лет.

Пример

Пять лет спустя: сколько стоил каждый выбор?

Теперь представьте, что Кваме и Ама должны переехать через пять лет. Мы предполагаем, что аренда растёт на 3% в год, расходы владельца, кроме выплаты по кредиту, и PMI — на 3% в год, стоимость квартиры — на 3% в год, а стоимость продажи — 6% от цены продажи.

Аренда: $127,419 аренда + $900 страховка арендатора = $128,319

Покупка квартиры и продажа через пять лет
Предмет	Сумма
Наличные в начале	$27,000
Ежемесячные расходы за 60 месяцев	$180,265
Общая сумма оплаты	$207,265
Цена продажи через пять лет	$370,968
Минус затраты на продажу (6%)	−$22,258
Минус кредитный баланс, погашенный при продаже	−$286,160
Кэшбэк при распродаже	$62,550
Чистая стоимость покупки ($207,265 − $62,550)	$144,715

За пять лет аренда стоила на $16,396 дешевле. Почему? В первые пять лет Кваме и Ама платят $121,351 основной долг и проценты, из которых $103,511 — проценты. Только $17,840 погашает кредит.

Если стоимость квартиры совсем не растёт, кэшбэк при продаже составляет всего $14,640, а чистая стоимость покупки увеличивается до $192,625. Цены на жильё могут оставаться на прежнем уровне или даже упасть. Кроме того, арендаторы сохранили свои $27,000 и тратили меньше каждый месяц. Если они сэкономили эти деньги, аренда выглядит ещё лучше в этом примере.

Безубыточность: почему важно количество лет

Одноразовые расходы на покупку и продажу распределяются по годам вашего пребывания. Чем дольше вы остаётесь, тем меньше эти расходы за каждый год. Вы также ежегодно выплачиваете больше кредита. Вот тот же пример на разные сроки, если стоимость квартиры растёт на 3% в год.

Общая стоимость аренды против чистой стоимости покупки по годам сохраняется
Годы	Аренда	Покупка	Какие стоят дешевле?
3	$74,722	$99,601	Аренда, за $24,879
5	$128,319	$144,715	Аренда, на $16,396
7	$185,159	$188,737	Аренда, за $3,578
8	$214,856	$210,285	Покупаю, на $4,571
10	$276,933	$252,338	Покупаю, на $24,595

В этом примере точка безубыточности наступает на восьмом году. С разными ценами, ставками или сборами это может наступить рано или намного позже. Если стоимость дома остаётся неизменной, покупка обходится дороже, чем аренда на все десять лет.

Некоторые владельцы могут вычитать проценты по ипотеке и налог на имущество в своей федеральной налоговой декларации, но только если они детализируют вычеты. Многие люди используют стандартный вычет, чтобы не получать дополнительных налоговых сбережений. Бесплатный налоговый волонтёр VITA расскажет вам, что касается вас.

Осторожно

Распространённые ловушки на пути к покупке

«Платить аренду — пустая трата денег. » Аренда оплачивает жильё и свободу переезда. В первые годы большая часть ипотечного платежа — это проценты, которые вы тоже не получаете обратно.
Сделки по принципу аренды с последующим выкупом или «аренда с последующим покупкой ». Вы можете платить дополнительно каждый месяц при покупке дома в будущем. Если вы пропустите платеж или не сможете вовремя получить ипотеку, вы можете потерять все эти дополнительные деньги. Некоторые из этих контрактов также требуют оплаты ремонта. Перед подписанием договора проверьте консультанта по жилью или юриста. В Вашингтоне вы можете сообщить о недобросовестных сделках в Офис генерального прокурора.
Покупка самого дорогого дома, одобренного кредитором. Одобрение кредитором — это не бюджет. Убедитесь, что полная ежемесячная стоимость позволяет вам откладывать каждый месяц.
Пропуск документов на кондоминиум. Перед покупкой квартиры спросите бюджет ассоциации, её сбережения на ремонт и любые запланированные специальные оценки.

Помимо денег и чек-листа готовности

Деньги — не единственный вопрос. Подумайте о:

Гибкость: арендаторы могут легче переезжать ради новой работы или семейных нужд.
Стабильность: владельцы, которые следят за ипотекой, контролируют свой дом и им нельзя заставить уехать после окончания договора аренды.
Дорога на работу: более дешёвый дом далеко от работы или метро может стоить дороже по времени, бензину и стоимости проезда.
Школы: в округе Колумбия и близлежащих округах ваш адрес обычно определяет назначенную государственную школу.
Время и работа: владельцы берут на себя или оплачивают каждый ремонт.

Отметьте каждый пункт, который для вас верен:

Мы планируем оставаться в этом районе много лет. В нашем примере покупка стала дешевле только в восьмом году.
У нас есть деньги на первоначальный взнос, расходы на закрытие сделки и переезд, и после покупки у нас останется резервный фонд.
Наш доход стабилен. Кредиторы часто смотрят на последние два года трудовой стажёра. Если мы самозанятые или получаем оплату наличными, наши налоговые декларации показывают этот доход.
Мы бесплатно проверили кредитные отчёты всех трёх кредитных бюро в AnnualCreditReport.com и исправили ошибки.
Мы можем оплатить полную ежемесячную стоимость владения, а не только ипотеку, и при этом копить каждый месяц.
Наши другие ежемесячные платежи по долгам низкие. Ознакомьтесь с нашим уроком по подготовке к ипотеке , чтобы узнать, как кредиторы это измеряют.
Мы встретились с жилищным консультантом, одобренным HUD, или прошли курс по обучению покупателям жилья.

Нет номера социального страхования? Большинство стандартных ипотечных программ, включая кредиты FHA, требуют такого номера. С мая 2025 года кредиты FHA также предназначены только для граждан США, законных постоянных жителей (держателей грин-карт) и нескольких других небольших групп. Некоторые банки, кредитные союзы и общественные кредиторы предлагают ипотеку заемщикам с ITIN. Жилищный консультант поможет вам их найти.

Совет

Начните с консультанта по жилью, а не с продавца

Жилищный консультант, одобренный HUD, работает в некоммерческой организации или государственном агентстве, а не на кредитора или продавца. Консультант может рассмотреть ваш бюджет, кредит и сбережения, а также рассказать о программах для покупателей впервые в Вашингтоне, Мэриленде или Вирджинии. Многие программы помощи с первоначальным взносом требуют прохождения образовательного курса для покупателей жилья, и консультанты часто его ведут. Ищите по почтовому индексу с помощью поиска консультантов по жилищному строительству CFPB.

Если вы пропустили какие-то пункты в чек-листе, это нормально. Используйте годы аренды, чтобы сэкономить, укрепить кредитную историю и погасить долги. Затем проверьте список снова в следующем году.

Ключевые выводы

Ипотечный платеж — это лишь часть стоимости. Добавьте налог на имущество, страховку, сборы за квартиры или ТСЖ, ипотечное страхование и ремонт.
Покупка требует больших одноразовых затрат, а продажа дома тоже стоит денег. Вот почему короткое пребывание обычно выгодно аренде.
В нашем примере аренда стоила меньше в первые семь лет. Покупка уменьшалась только после этого, и только потому, что стоимость дома выросла.
В первые годы ипотеки большая часть каждого платежа идёт на проценты, поэтому вы медленно накапливаете капитал.
Прежде чем принять решение, встретитесь с жилищным консультантом, одобренным HUD. Помощь часто бесплатна или недорогая.

Иди дальше

Надёжные сайты, где можно узнать больше. Эти ссылки ведут на другие сайты, которыми не управляет Dollar Scholars.

Покупка дома: инструменты и ресурсы для покупателей жилья (другой сайт)
Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) · Язык: English

Пошаговые руководства по подготовке к покупке, сравнению предложений по кредиту и пониманию вашей оценки и документов по закрытию кредита.
Найдите консультанта по жилищным вопросам (другой сайт)
Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) · Язык: English

Ищите по почтовому индексу одобренных HUD консультантов по жилью, которые помогают с покупкой, арендой и кредитом, часто бесплатно или бесплатно.
Ставки налога на недвижимость (другой сайт)
DC Office of Tax and Revenue · Язык: English

Текущие ставки налога на недвижимость в Вашингтоне, чтобы вы могли оценить налог на дом, который планируете купить.

Этот урок — общее финансовое образование, а не юридические, налоговые или финансовые консультации. Правила и суммы меняются, поэтому проверяйте важные цифры с официальным источником.