Comprando uma Casa e Obtendo um Financiamento Imobiliário · Lição 1 de 3

Prepare-se para a Hipoteca: Um Plano de 12 Meses

Um plano mensal para fortalecer seu crédito, poupança e documentação antes de solicitar um financiamento, com um exemplo de relação dívida-renda trabalhada. (About 16 min, 5 quiz questions)

Nesta aula

O que você vai aprender

Calcule sua relação dívida/renda e veja como quitar uma dívida a muda.
Siga um plano de 12 meses para fortalecer seu crédito, economias e documentação antes de se candidatar.
Reúna os documentos que os credores solicitam, incluindo documentos extras para autônomos e tomadores de ITIN.
Diferencie a pré-qualificação da pré-aprovação e encontre um conselheiro habitacional aprovado pelo HUD.

Como isso se conecta às nossas aulas: Nossa aula aborda os passos para comprar uma casa e como calcular a relação dívida/renda. Esta aula transforma esses passos em um plano de 12 meses, com números trabalhados e listas de documentos para diferentes tipos de trabalhadores.

Palavras para conhecer

Índice dívida/renda (DTI) (Debt-to-income ratio (DTI)): Seus pagamentos mensais totais de dívidas divididos pela sua renda bruta mensal, mostrada como porcentagem. Os credores usam isso para avaliar se você pode arcar com um novo pagamento.
Renda bruta mensal (Gross monthly income): O que você ganha em um mês antes de descontos de impostos e outras deduções.
Entrada (Down payment): A parte do preço da casa que você paga com seu próprio dinheiro ou com a ajuda de um programa. A hipoteca paga o restante.
Pré-classificação (Pre-qualification): Estimativa inicial de um credor sobre quanto você pode pegar emprestado. Geralmente é baseada em informações que você fornece sem provas.
Pré-aprovação (Pre-approval): Uma carta dizendo que um credor está disposto a emprestar até um determinado valor, geralmente após verificar seu crédito e alguns documentos. Não é uma oferta final de empréstimo.
Conselheiro de habitação aprovado pelo HUD (HUD-approved housing counselor): Um conselheiro treinado em uma agência aprovada pelo Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA (HUD). Eles oferecem aconselhamento gratuito ou de baixo custo sobre compra, aluguel e prevenção de execução hipotecária.

O que os credores analisam

Antes de um credor conceder uma hipoteca (um empréstimo para comprar uma casa), ele quer saber que você pode fazer os pagamentos por muitos anos. Os credores analisam quatro fatores principais:

Crédito: seus relatórios e pontuações de crédito mostram como você pagou contas e empréstimos no passado.
Renda: quanto você ganha e se pode provar isso.
Dívidas: o que você já paga todo mês, comparado à sua renda.
Economia: dinheiro para o pagamento inicial, custos de fechamento e emergências após a mudança. Fechamento, frequentemente chamado de acordo na região de DC, é a reunião ao final da compra de uma casa onde você assina os papéis do empréstimo, paga seu dinheiro para fechar e pega as chaves.

Você não pode mudar isso em um mês. Mas em um ano, você pode fazer progresso de verdade. Esta lição te dá um plano.

Para dívidas, o número chave é sua relação dívida/renda (DTI). São todos os seus pagamentos mensais de dívida, incluindo o pagamento da nova casa, divididos pela sua renda bruta mensal (sua renda antes de impostos). Cada programa de empréstimos e credor define seu próprio limite de DTI. Por exemplo, em setembro de 2026, o programa DC Open Doors listou um DTI máximo de 50%, ou 45% para alguns empréstimos FHA. Um empréstimo FHA é um financiamento garantido pela Federal Housing Administration. Ele permite que os compradores depositem apenas 3,5% e pode ser mais fácil de conseguir com crédito menor. Um DTI menor deixa mais espaço no seu orçamento para alimentação, transporte e surpresas.

Exemplo

Exemplo funcionado: DTI antes e depois de quitar um financiamento de carro

Marisol e Luis alugam um apartamento em Hyattsville, Maryland. Juntos, eles ganham $6.500 por mês antes de impostos. Um credor estima que uma casa geminada que eles gostam custaria $2.100 por mês para o empréstimo, impostos sobre a propriedade e seguro. O financiamento do carro deles tem 12 parcelas restantes.

Marisol e Luis: dívidas mensais, se aplicadas agora ou em 12 meses
Pagamento mensal	Candidate-se agora	Candidate-se em 12 meses
Pagamento da nova casa (estimativa)	$2.100	$2.100
Empréstimo de carro	$450	$0
Pagamentos mínimos de cartão de crédito	$150	$150
Empréstimo estudantil	$200	$200
Dívidas mensais totais	$2.900	$2.450

Agora: $2.900 ÷ $6.500 = 0,446, ou cerca de 45% DTI

Após o término do empréstimo do carro: $2.450 ÷ $6.500 = 0,377, ou cerca de 38% de DTI

Ao esperar até que o financiamento do carro seja quitado, o DTI deles cai cerca de 7 pontos percentuais. Isso pode ajudá-los a se qualificar para um empréstimo. Depois que compram, também restam $450 a mais a mais a cada mês no orçamento para os custos de possuir uma casa, como reparos. Note que o aluguel deles não está na tabela. O aluguel para quando eles compram, e a parcela da nova casa assume seu lugar.

Meses 12 a 6: conserte seu crédito e construa poupança

Meses 12 a 9: verifique e limpe seu crédito

Obtenha seus relatórios de crédito gratuitos nas três agências de crédito no AnnualCreditReport.com. Você pode consultá-los gratuitamente toda semana.
Procure por erros, como contas que não são suas ou pagamentos atrasados que você não fez. Conteste erros por escrito. Nossa lição sobre ler seu relatório de crédito mostra como.
Pague todas as contas no prazo. Configure pagamentos automáticos ou lembretes.
Pague os saldos dos cartões de crédito. Usar menos limites de crédito pode ajudar sua pontuação. Veja o que afeta sua pontuação de crédito.
Ainda não tem histórico de crédito? Comece agora com nossa lição sobre como construir crédito. Alguns programas de empréstimo, como os empréstimos FHA, têm regras que permitem ao credor consultar outros registros, como aluguel e pagamentos de serviços.

A pontuação usada por um credor hipotecário pode não corresponder à pontuação gratuita do seu aplicativo bancário. A partir de setembro de 2026, credores que vendem empréstimos para Fannie Mae e Freddie Mac podem usar uma pontuação FICO clássica ou VantageScore 4.0, com base em relatórios dos três bureaus. Portanto, verifique todos os três relatórios.

Meses 9 a 6: poupe para três coisas

Entrada: alguns empréstimos exigem apenas 3% ou 3,5% do preço. Programas em DC, Maryland e Virgínia podem ajudar.
Custos de fechamento: taxas do empréstimo, título, impostos e itens pré-pagos. Seu credor os listará em uma Estimativa de Empréstimo.
Poupança de emergência: dinheiro que você ainda tem depois de se mudar, para reparos e surpresas.

Mantenha suas economias em um banco ou cooperativa de crédito. Os credores geralmente pedem extratos bancários recentes e podem perguntar de onde vieram grandes depósitos. Dinheiro guardado em casa é difícil para o credor contar, pois não consegue ver de onde veio o dinheiro. Deposite cedo e mantenha registros. Se um familiar lhe entregar dinheiro, pergunte ao credor quais documentos ele precisa, como uma carta de doação assinada.

Este também é o momento de buscar ajuda com o seu pagamento inicial. Veja Ajuda para Entrada e Tipos de Empréstimos em DC, Maryland e Virgínia.

Meses 6 a 3: junte seus papéis

Os credores devem verificar se sua renda é real e provavelmente continuará. Comece uma pasta, no papel ou no seu celular, e adicione os papéis conforme for recebendo.

Documentos que a maioria dos credores pede

Documento de identidade com foto, como carteira de motorista ou passaporte
Seu número de Seguro Social ou ITIN
Contracheques dos últimos 30 dias
Formulários W-2 dos últimos dois anos
Declarações de imposto federal dos últimos dois anos
Extratos bancários dos últimos dois meses, a cada página
Comprovação de que você pagou o aluguel em dia, como registros bancários ou as informações de contato do proprietário
Uma lista das suas dívidas e pagamentos mensais

Trabalhadores autônomos, de aplicativos e de dinheiro

Se você dirige para um aplicativo, faz limpeza de casas, administra um pequeno negócio ou faz trabalhos por contrato, precisa de mais provas. A Fannie Mae, que compra muitas hipotecas nos EUA, geralmente busca dois anos de renda de trabalho autônomo nas suas declarações de imposto. Muitos credores pedem:

Declarações de imposto de renda federal pessoal dos últimos dois anos, com todos os anexos
Declarações de imposto de renda empresarial, se sua empresa apresentar as suas próprias
Formulários 1099 das empresas que pagaram você
Uma demonstração de resultados e lucros para este ano até agora
Extratos bancários empresariais, se você tiver uma conta separada

Importante: para autônomos, os credores geralmente contam a renda nas suas declarações de imposto após as despesas do negócio, não o total das vendas. Se você ganha dinheiro e não declara, o credor não pode usar para ajudar você a se qualificar. Veja nossa lição sobre impostos para trabalhadores de gig e autônomos.

Mutuários com um ITIN

Um ITIN (Número de Identificação do Contribuinte Individual) é um número fiscal do IRS para pessoas que não conseguem obter um número de Previdência Social. Alguns bancos, cooperativas de crédito e credores comunitários concedem hipotecas para mutuários do ITIN. Esses empréstimos podem exigir uma entrada maior ou custar mais, então compare as ofertas cuidadosamente. Os credores frequentemente solicitam:

Sua carta ITIN do IRS
Passaporte ou outro documento de identidade governamental com foto
Declarações de imposto de renda federal apresentadas com seu ITIN, geralmente por dois anos
Comprovação de trabalho e renda estáveis, como registros de pagamento ou extratos bancários
Registros de aluguel e pagamentos de serviços em dia

Certifique-se de que seu ITIN ainda está ativo. O IRS diz que um ITIN expira se não for usado em uma declaração de imposto federal por três anos fiscais consecutivos. Também saiba que, desde 25 de maio de 2025, os empréstimos FHA não estão mais abertos para residentes não permanentes, como pessoas com visto de trabalho. Cidadãos dos EUA e residentes permanentes legais (portadores de green card) ainda podem solicitar.

Desde junho de 2026, reguladores federais pedem aos bancos que analisem mais de perto os clientes que usam um ITIN. Eles também disseram que credores hipotecários podem analisar seu status de imigração ao decidir se você pode pagar um empréstimo. Alguns podem pedir mais documentos ou dizer não, então pergunte antes de se candidatar. Um conselheiro habitacional pode ajudar você a encontrar credores que ainda concedam empréstimos ITIN.

Meses 3 a 0: aula, pré-aprovação e seu limite de preço

Faça um curso de educação para compradores de imóveis

Muitos programas exigem uma aula. Por exemplo, empréstimos do Programa de Hipotecas de Maryland e muitos empréstimos habitacionais da Virgínia exigem uma disciplina aprovada antes do fechamento. A Fannie Mae exige educação sobre propriedade própria para alguns empréstimos com entrada baixa quando todos os compradores são compradores de primeira viagem. Agências de aconselhamento habitacional aprovadas pelo HUD ministram essas aulas, geralmente gratuitamente ou por uma pequena taxa. A Virginia Housing oferece uma aula gratuita, online ou presencialmente.

Pré-qualificação e pré-aprovação

Os credores usam essas palavras de maneiras diferentes. Uma pré-qualificação geralmente é uma estimativa rápida baseada no que você informa ao credor. Uma pré-aprovação geralmente significa que o credor verificou seu crédito e alguns documentos. Nenhum dos dois é um empréstimo garantido. Vendedores e corretores de imóveis frequentemente pedem para ver uma carta de pré-aprovação junto com sua oferta.

Defina seu próprio limite de preço

Um credor pode aprovar você por mais do que você pode pagar confortavelmente. Conte o custo mensal total de propriedade: o pagamento do empréstimo, impostos sobre a propriedade, seguro residencial, taxas de condomínio ou associação de moradores (HOA), contas de serviços públicos e dinheiro para reparos.

Use seu orçamento para encontrar o máximo que você pode pagar por moradia a cada mês.
Pergunte ao seu credor ou conselheiro habitacional qual valor da casa corresponde a esse pagamento, incluindo impostos, seguros e taxas.
Olhe apenas para casas com valor igual ou abaixo desse valor, mesmo que sua pré-aprovação seja maior.

Ajuda gratuita de conselheiros habitacionais aprovados pelo HUD

Um conselheiro habitacional aprovado pelo HUD pode revisar seu crédito e orçamento, elaborar um plano com você, explicar ofertas de empréstimos e falar sobre programas locais de entrada inicial. Eles podem te dar orientações independentes sobre se um empréstimo é adequado para você. A ajuda geralmente é gratuita ou de baixo custo.

Ligue para o HUD no 800-569-4287 para encontrar uma agência próxima a você.
Pesquise por CEP com a busca de conselheiro de moradia do CFPB.
Peça por um conselheiro que fale sua língua e pergunte se eles se encontram por telefone ou online.

Cuidado

Armadilhas que podem impedir sua hipoteca

Dívida nova antes do fechamento. Não compre carro ou móveis a crédito, e não abra novos cartões até depois do fechamento. Um novo pagamento aumenta seu DTI, e o credor pode verificar seu crédito novamente antes do fechamento.
Renda que não consta das suas declarações de imposto. Os credores geralmente não podem contar essa renda.
Empresas de reparo de crédito que cobram primeiro. É ilegal que cobrem antes de fazerem o serviço. Ninguém pode remover legalmente informações negativas corretas do seu relatório. Você pode contestar erros gratuitamente.

Dica

Comece uma pasta da casa hoje mesmo

Todo mês, guarde seus contracheques, extratos bancários e recibos de aluguel em uma única pasta. Quando um credor pedir os documentos, você pode enviá-los em um dia em vez de um mês.

Principais lições

Os credores dividem todos os seus pagamentos mensais de dívida, incluindo o pagamento da nova casa, pela sua renda antes de impostos. Quitar uma dívida antes de solicitar pode reduzir muito esse valor.
Comece cerca de um ano à frente: verifique primeiro seus relatórios de crédito, depois construa suas economias e então reúna seus documentos.
Os credores geralmente podem contar apenas a renda que você pode comprovar, como a renda em suas declarações de imposto.
Uma carta de pré-aprovação não é um empréstimo garantido. Não contraia novas dívidas antes do fechamento.
Conselheiros habitacionais aprovados pelo HUD oferecem ajuda gratuita ou de baixo custo. Ligue para 800-569-4287 para encontrar um.

Vá mais longe

Sites confiáveis onde você pode saber mais. Esses links levam a outros sites que o Dollar Scholars não administra.

Comprar uma casa: ferramentas e recursos para compradores (outro site)
Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) · Idioma: English

Um guia passo a passo para a compra de uma casa com listas de verificação e explicações para a Estimativa de Empréstimo e a Divulgação de Fechamento.
Encontre um conselheiro de moradia (outro site)
Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) · Idioma: English

Pesquise por CEP agências de aconselhamento habitacional aprovadas pelo HUD próximas a você.
Relatórios de Crédito Gratuitos (outro site)
Federal Trade Commission (FTC) · Idioma: English

Como obter seus relatórios de crédito gratuitos dos três bureaus, online, por telefone ou pelo correio.
Informes de crédito gratuitos (outro site)
Federal Trade Commission (FTC) · Idioma: Español

A versão em espanhol do guia da FTC para obter seus relatórios de crédito gratuitos.

Esta lição é sobre educação financeira geral, não aconselhamento jurídico, tributário ou financeiro. Regras e valores mudam, então verifique os números importantes com uma fonte oficial.