Otthonvásárlás és jelzáloghitel felvétele · A 1 3 lecke
Készülj fel a jelzáloghitelre: Egy 12 hónapos terv
Egy havi terv, amellyel megerősíti hitelképességét, megtakarításait és papírjait, mielőtt jelzáloghitelt igényel, egy megdolgozott adósság-jövedelem példával.
Ezen az eszközön befejezve
Ebben az órában
Mit fogsz tanulni
- Számold ki az adósság-jövedelem arányodat, és nézd meg, hogyan változtatja meg az adósság kifizetése.
- Kövess egy 12 hónapos tervet, hogy megerősítse hitelképességét, megtakarításait és papírjaidat a jelentkezés előtt.
- Gyűjtsd össze azokat a dokumentumokat, amelyeket a hitelezők kérnek, beleértve az önálló vállalkozók és ITIN hitelfelvevők számára is plusz papírokat.
- A pre-minősítést az előzetes jóváhagyásról megkülönböztetni, és keress egy HUD által jóváhagyott lakhatási tanácsadót.
Hogyan kapcsolódik ez az óráinkhoz: Tanfolyamunk bemutatja az otthonvásárlás lépéseit, valamint az adósság-jövedelem arány kiszámítását. Ez a lecke ezeket a lépéseket egy 12 hónapos tervré alakítja, ahol különböző munkavállalók számára megdolgozott számokat és dokumentumlistákat tartalmaz.
Szavak, amiket érdemes tudni
- Adósság-jövedelem arány (DTI) (Debt-to-income ratio (DTI))
- A havi összes adósságtörlesztőrészleted osztva a bruttó havi jövedelmeddel, százalékban. A hitelezők ezt arra használják, hogy megítéljenek, megengedheted-e magadnak az új törlesztőrészletet.
- Bruttó havi jövedelem (Gross monthly income)
- Amit egy hónapban keresel, mielőtt az adókat és egyéb levonásokat levonnák.
- Előleg (Down payment)
- Az a rész, amit a saját pénzeddel vagy egy program segítségével fizetsz ki. A maradékot a jelzáloghitel fizeti.
- Előkvalifikáció (Pre-qualification)
- Egy hitelező korai becslése arról, mennyit kölcsönözhet. Gyakran azon az információkon alapul, amelyeket bizonyíték nélkül adsz be.
- Előzetes jóváhagyás (Pre-approval)
- Egy levél, amelyben azt írja, hogy a hitelező hajlandó egy bizonyos összegig kölcsönt adni, általában a hitelképességed és néhány dokumentum ellenőrzése után. Ez nem végleges hitelajánlat.
- HUD által jóváhagyott lakhatási tanácsadó (HUD-approved housing counselor)
- Képzett tanácsadó egy olyan ügynökségnél, amelyet az Egyesült Államok Lakásügyi és Városfejlesztési Minisztériuma (HUD) jóváhagyott. Ingyenes vagy olcsó tanácsokat adnak a vásárlásról, bérlésről és a végrehajtás elkerüléséről.
Mit vizsgálnak a hitelezők
Mielőtt egy hitelező jelzáloghitelt (egy otthonvásárláshoz szükséges hitelt) adna, tudnia kell, hogy sok éven át képes lesz fizetni a törlesztőrészleteket. A hitelezők négy fő dolgot vizsgálnak:
- Hitel: a hiteljelentéseid és pontszámaid azt mutatják, hogyan fizettél korábban számlákat és hiteleket.
- Jövedelem: mennyit keresel, és hogy ezt bizonyítani tudod-e.
- Adósságok: amit már havi fizetsz a jövedelmedhez képest.
- Megtakarítás: pénz az előlegre, a zárási költségekre és a beköltözés utáni vészhelyzetekre. A zárás, amelyet a DC környékén gyakran elszámolásnak neveznek, az a találkozó egy lakásvásárlás végén, amikor aláírod a hitelpapírokat, kifizeted a pénzt a záráshoz, és megszerzed a kulcsokat.
Ezeket nem lehet egy hónap alatt megváltoztatni. De egy év alatt valódi előrelépést tehetsz. Ez a lecke egy tervet ad.
Az adósságok esetében a kulcsszám az adósság-jövedelem arány (DTI). Ez az összes havi adósságtörlesztőrészleted, beleértve az új lakástörlesztőt is, elosztva a bruttó havi jövedelemeddel (az adózás előtti jövedelmeddel). Minden hitelprogram és hitelező saját DTI limitet szab meg. Például 2026 szeptemberében a DC Open Doors program maximális DTI-t 50%, vagy néhány FHA hitelnél 45% volt. Az FHA hitel egy jelzáloghitel, amelyet a Szövetségi Lakásügyi Hivatal biztosít. Lehetővé teszi a vevők számára, hogy akár 3,5%-ot is befizetjenek, és alacsonyabb hitelképességgel könnyebb megszerezhető. Az alacsonyabb DTI több helyet hagy a költségvetésedben az ételre, szállításra és meglepetésekre.
Példa
Dolgozott példa: DTI az autóhitel kifizetése előtt és után
Marisol és Luis bérelnek egy lakást Hyattsville-ben, Marylandben. Együtt havi 6500 dollárt keresnek adózás előtt. Egy hitelező becslése szerint egy sorház, amit szeretnek, havi 2100 dollárba kerülne a hitelre, az ingatlanadókra és a biztosításra. Az autóhitelüknek 12 törlesztőrészlete van hátra.
| Havi törlesztés | Jelentkezz most | Jelentkezz 12 hónap múlva |
|---|---|---|
| Új otthon fizetése (becslés) | $2,100 | $2,100 |
| Autóhitel | $450 | $0 |
| Hitelkártya minimális törlesztőrészletei | 150 dollár | 150 dollár |
| Diákhitel | $200 | $200 |
| Havi összes adósság | $2,900 | $2,450 |
Most: 2 900 ÷ 6 500 dollár = 0,446, vagyis körülbelül 45% DTI
Az autóhitel lejárása után: $2,450 ÷ $6,500 = 0,377, vagyis körülbelül 38% DTI
Ha megvárják az autóhitel kifizetését, a DTI-jük körülbelül 7 százalékponttal csökken. Ez segíthet abban, hogy hitelre jogosultak legyenek. Vásárlás után havonta 450 dollár több marad a költségvetésükben az otthon tulajdonjogának költségeire, például javításokra. Figyeld meg, hogy a bérleti díj nincs a táblázatban. A bérleti díj megszűnik, amikor megvásárolják, és az új otthon törlesztőrészlete veszi át a helyét.
12-6. hónap: javítsd meg a hitelképességed és gyűjtsd össze megtakarításaidat
12-től 9. hónapig: ellenőrizd és tisztítsd meg a hitelképességed
- Szerezd meg ingyenes hiteljelentéseidet mindhárom hitelintézettől a AnnualCreditReport.com-nél. Minden héten ingyen ellenőrizheted őket.
- Keresse a hibákat, például a nem tiéd, vagy késedelmes fizetéseket, amelyeket nem fizetettél. Vitats hibákat írásban. A hiteljelentés elolvasásáról szóló leckénk megmutatja, hogyan.
- Fizesd ki minden számlát időben. Állíts be automatikus fizetéseket vagy emlékeztetőket.
- Fizesd vissza a hitelkártya-egyenlegedet. Ha kevesebb hitelkereted van, az segíthet a pontszámodban. Nézd meg, mi befolyásolja a hitelpontszámodat.
- Még nincs hiteltörténet? Kezdjük most a hitelépítési leckénkkel. Néhány hitelprogram, például az FHA hitelek, olyan szabályokat adnak, amelyek lehetővé teszik, hogy a hitelező más nyilvántartásokat is megnézzen, például a bérleti díjat és a közüzemi törlesztőket.
A jelzáloghitelező által használt pontszám nem feltétlenül egyezik a banki alkalmazásban található ingyenes pontszámmal. 2026 szeptemberétől azok a hitelezők, akik Fannie Mae-nek és Freddie Macnek adnak kölcsönt, használhatnak Classic FICO pontszámot vagy VantageScore 4.0-t mindhárom hivatal jelentései alapján. Ezért mindhárom jelentést ellenőrizzék.
9-6. hónap: három dologra spórolj
- Előleg: egyes hitelek akár 3%-ot vagy akár 3,5%-ot is igényelnek. DC, Maryland és Virginia programjai segíthetnek.
- Zárási költségek: a hitel díja, a tulajdonjog, az adók és előre fizetett tételek. A hitelező ezeket feltünteti a hiteláron.
- Vészhelyzeti megtakarítások: olyan pénz, ami még megmarad a költözés után javításokra és meglepetésekre.
Tartsd a megtakarításaidat banki vagy hitelszövetkezeti számlán. A hitelezők általában friss bankszámlakivonatokat kérnek, és megkérdezhetik, honnan származnak a nagy befizetések. Az otthon tartott készpénzt nehéz megszámolni a hitelezőnek, mert nem tudja, honnan származik a pénz. Fizesd be korán és vezesd nyilvántartást. Ha családtag ad neked pénzt, kérdezd meg a hitelezőtől, milyen papírokra van szüksége, például aláírt ajándéklevélre.
Ez az az ideje az is, hogy segítséget keress az önleg biztosításában. Tekintse meg az önleges támogatást és a hiteltípusokat DC-ben, Marylandben és Virginiában.
6-3. hónap: gyűjtsd össze a papírjaid
A hitelezőknek ellenőrizniük kell, hogy a jövedelmed valós és valószínűleg folytatódik-e. Indíts el egy mappát, papíron vagy telefonon, és adj hozzá papírokat, ahogy megkapod őket.
Papírok, amelyeket a legtöbb hitelező kér
- Fényképes igazolvány, például jogosítvány vagy útlevél
- A társadalombiztosítási számod vagy ITIN-ed
- Az elmúlt 30 nap fizetési jegyzékei
- W-2 űrlapok az elmúlt két évben
- Szövetségi adóbevallások az elmúlt két évből
- Az elmúlt két hónap bankszámlakivonatai, minden oldallal
- Bizonyíték arra, hogy időben fizeted a bérleti díjat, például banki nyilvántartások vagy a bérbeadó elérhetősége
- Az adósságaid és havi törlesztőrészleteidnek listája
Önálló vállalkozók, gig és készpénzes dolgozók
Ha egy alkalmazáshoz vezetsz, házat takarítasz, kisvállalkozást vezetsz vagy szerződéses munkát végzel, több bizonyítékra van szükséged. A Fannie Mae, amely sok amerikai jelzáloghitelt vásárol, általában két év önfoglalkoztatási jövedelmet keres az adóbevallásaidban. Sok hitelező a következőket kéri:
- Személyes szövetségi adóbevallások az elmúlt két évre, minden ütemezéssel
- Üzleti adóbevallások, ha a vállalkozásod saját bevallást nyújt be
- 1099-es űrlapok azoktól a cégektől, amelyek fizettek neked
- Az idei év nyereség-veszteség kijelentése
- Üzleti bankszámlakivonatok, ha külön számlád van
Fontos: az önfoglalkoztatók esetében a hitelezők általában az adóbevallásokba kerülő jövedelmet számolják az üzleti költségek után, nem pedig a teljes eladásokat. Ha készpénzt keresel és nem jelented be, a hitelező nem használhatja fel a jogosultságot. Lásd a leckét a gig- és önfoglalkoztató munkavállalók adóztatásáról.
ITIN-jel rendelkező hitelfelvevők
Az ITIN (Egyéni adófizető azonosító szám) az IRS adószáma azoknak, akik nem kapnak társadalombiztosítási számot. Néhány bank, hitelszövetkezet és közösségi hitelező jelzáloghitelt nyújt ITIN hitelfelvevőknek. Ezek a hitelek nagyobb előlegre vagy magasabb költséget igényelhetnek, ezért hasonlítsa össze gondosan az ajánlatokat. A hitelezők gyakran kérik a következőket:
- Az IRS-től érkező ITIN-leveled
- Útlevél vagy más kormányzati fényképes igazolvány
- Szövetségi adóbevallásokat az ITIN-eddel kell benyújtani, gyakran két évre
- Bizonyítás a folyamatos munkáról és jövedelemről, például fizetési nyilvántartások vagy bankszámlakivonatok
- Időben fizetett bérleti díj és közüzemi díjak nyilvántartásai
Győződj meg róla, hogy az ITIN-ed továbbra is aktív. Az IRS szerint az ITIN lejár, ha három egymást követő adóévben nem használják fel szövetségi adóbevalláson. Azt is tudd, hogy 2025. május 25-től az FHA-hitelek már nem nyitva a nem állandó lakosok, például munkavízummal rendelkezők. Az amerikai állampolgárok és törvényes állandó lakosok (zöldkártyás tulajdonosok) továbbra is igényelhetnek.
2026 júniusa óta a szövetségi szabályozók arra kérik a bankokat, hogy vizsgálják meg alaposabban az ITIN-t használó ügyfeleket. Azt is mondták, hogy a jelzáloghitelezők figyelembe vehetik a bevándorlási státuszodat, amikor eldöntik, hogy visszafizethet-e a hitelt. Néhányan további dokumentumokat kérhetnek vagy nemet mondhatnak, ezért kérdezzen meg még jelentkezés előtt. Egy lakhatási tanácsadó segíthet megtalálni azokat a hitelezőket, akik még mindig ITIN-hitelt adnak.
3-tól 0-ig tartó hónapok: osztály, előzetes jóváhagyás és az árhatárod
Vegyél részt egy lakásvásárlói oktatási tanfolyamon
Sok program előír egy tanfolyamot. Például a Marylandi Jelzáloghitel Program és sok virginiai lakáshitel jóváhagyott tanfolyamot igényel a zárás előtt. A Fannie Mae néhány alacsony önleendő hitelhez lakástulajdonlási oktatást igényel, ha minden vevő első alkalommal vásárol. A HUD által jóváhagyott lakhatási tanácsadó ügynökségek gyakran ingyen vagy kis díj ellenében tartják ezeket az órákat. A Virginia Housing ingyenes tanfolyamot kínál, akár online, akár személyesen.
Előminősítés és előzetes jóváhagyás
A hitelezők ezeket a szavakat különböző módokon használják. Az előzetes minősítés gyakran gyors becslés az alapján, amit a hitelezőnek mondasz. Az előzetes jóváhagyás általában azt jelenti, hogy a hitelező ellenőrizte a hitelképességedet és néhány dokumentumot. Egyik sem garantált hitel. Az eladók és ingatlanügynökök gyakran kérnek, hogy lássák az ajánlatod előzetes jóváhagyási levelét.
Állítsd be saját árkorlátodat
Egy hitelező több összeget is jóváhagyhat, mint amennyit kényelmesen ki tudsz fizetni. Számold meg a teljes havi tulajdonköltséget: a hiteltörlesztőrészletet, ingatlanadókat, lakásbiztosítást, lakás- vagy lakóközösségi egyesületi (HOA) díjakat, közüzemi díjakat és javítási költségeket.
- Használd a kiadási tervedet , hogy megtaláld a lehető legtöbbet a lakhatásért havonta kifizetni.
- Kérdezze meg hitelezőjét vagy lakhatási tanácsadóját, hogy melyik lakásár egyezik meg a fizetéssel, beleértve az adókat, biztosítást és díjakat.
- Csak olyan otthonokat nézz, amelyek ennél az áron vagy annál alacsonyabbak vannak, még akkor is, ha az előzetes jóváhagyás magasabb.
Ingyenes segítség HUD által jóváhagyott lakhatási tanácsadóktól
Egy HUD által jóváhagyott lakhatási tanácsadó áttekintheti a hitelképességét és költségvetését, elkészítheti veled a tervet, elmagyarázza a hitelajánlatokat, és tájékoztathat a helyi kezdőrészlet-programokról. Független tanácsot adhat arról, hogy a hitel megfelelő-e Önnek. A segítség gyakran ingyenes vagy alacsony költségű.
- Hívja a HUD-ot a 800-569-4287-es számon, hogy megtaláljon egy ügynökséget a közeledben.
- Keress irányítószám szerint a CFPB lakhatási tanácsadó kereséssel.
- Kérj egy tanácsadót, aki beszéli a te nyelvedet, és kérdezd meg, hogy találkoznak-e telefonon vagy online.
Vigyázz
Csapdák, amelyek megállíthatják a jelzáloghitelt
- Új adósság a bezárás előtt. Ne vásároljon autót vagy bútort hitelre, és ne nyisson új kártyákat egészen addig, amíg a zárás után nem nyit. Egy új törlesztés növeli a DTI-t, és a hitelező még egyszer ellenőrizheti a hitelképességét a zárás előtt.
- Olyan jövedelem, ami nincs az adóbevallásodban. A hitelezők általában nem számolhatják meg.
- Hiteljavító cégek, amelyek először számolnak fel. Illegális, hogy még a munkát végeznék tőled. Senki sem törölheti jogilag a helyes negatív információkat a jelentésedből. Hibákat magad is vitathatod ingyen.
Tipp
Indítsunk el egy házi mappát még ma
Minden hónapban mentsd el a fizetési jegyzékedet, bankszámlakivonataidat és a bérleti nyugtákat egy mappában. Ha egy hitelező papírokat kér, egy nap alatt elküldheted őket, nem pedig egy hónapban.
Főbb tanulságok
- A hitelezők minden havi adósságtörlesztőrészletedet, beleértve az új otthon törlesztőrészletét is, az adózás előtti jövedelmeddel osztják el. Ha egy adósságot a kérelmezés előtt visszafizeted, jelentősen csökkentheti ezt a számot.
- Kezdj kb. egy évvel előrébb: először ellenőrizd a hiteljelentéseidet, aztán gyűjtsd össze megtakarításokat, majd gyűjtsd össze a papírjaidat.
- A hitelezők általában csak azokat a jövedelmeket számolják be, amelyeket bizonyítani tudsz, például az adóbevallásodban.
- Az előzetes jóváhagyási levél nem garantált hitel. Ne vállaljon új adósságot a lezárás előtt.
- HUD által jóváhagyott lakhatási tanácsadók ingyenes vagy olcsó költségű segítséget nyújtanak. Hívja a 800-569-4287-es számot, hogy találjon egyet.
Ellenőrizd a megértésedet
Válaszolj a kérdésekre, majd válaszd meg a válaszokat ellenőrizni. Szerezd meg 4 5 jogomat, hogy befejezd ezt az órát. Ez gyakorlás: nincs időkorlát, és nem tartjuk meg a válaszaidat.
Menj tovább
Megbízható weboldalak, ahol többet megtudhatsz. Ezek a linkek más weboldalakra vezetnek, amelyeket a Dollar Scholars nem üzemeltet.
-
Házvásárlás: eszközök és források a lakásvásárlók számára (egy másik weboldal)
Lépésről lépésre szóló lakásvásárlási útmutató, ellenőrzőlistákat és magyarázatokat tartalmazó a hitelbecsléshez és zárási közzétételhez.
-
Találj lakástanácsadót (egy másik weboldal)
Keress irányítószám szerint HUD által jóváhagyott lakhatási tanácsadó ügynökségeket a közeledben.
-
Ingyenes hiteljelentések (egy másik weboldal)
Hogyan kaphatod meg ingyenes hiteljelentéseidet mindhárom irodától, online, telefonon vagy levélben.
-
Informes de crédito gratuitos (egy másik weboldal)
Az FTC spanyol változata az ingyenes hiteljelentések megszerzéséhez.
Ez a lecke általános pénzügyi oktatás, nem jogi, adózási vagy pénzügyi tanácsadás. A szabályok és összegek változnak, ezért ellenőrizd a fontos számokat hivatalos forrással.