Bérleti és lakhatási lehetőségek · A 2 2 lecke
Bérelni vagy venni? Hasonlítsd össze a valós költségeket
Egy DC-i példá, amely összehasonlítja havi 2 000 dolláros bérlést egy 320 000 dolláros lakásvásárlással, beleértve azokat a költségeket, amelyeket az első vásárlók gyakran kihagynak, és hogy miért számít az évek száma, amikor laksz.
Ezen az eszközön befejezve
Ebben az órában
Mit fogsz tanulni
- Sorold fel az otthon tulajdonlásának havi és egyszeri költségeit, és hasonlítsd össze azokat a bérléssel is.
- Használj egy kidolgozott példát arra, hogy összehasonlítsuk a bérlés és vásárlás teljes költségét több év alatt.
- Magyarázd el, miért változtatja meg a választ, hogy az a tervezel maradni tervezel.
- Használj egy készenléti ellenőrzőlistát, hogy eldöntsd, elkezded-e készülni a vásárlásra.
Hogyan kapcsolódik ez az óráinkhoz: A tanfolyamunk foglalkozik a lakhatási igényekkel és igényekkel, a bérlési és vásárlás közötti választással, valamint azzal, hogy mit engedhetsz meg magadnak. Ez a lecke egy öt év alatt végzett DC környékbeli példát ad hozzá, az első vásárlók gyakran elmulasztott költségeket, egy egyenlődő asztalt és egy készenléti ellenőrzőlistát.
Szavak, amiket érdemes tudni
- Tőke és kamatok (Principal and interest)
- A jelzáloghitel-törlesztés két része. A tőke visszafizeti a kölcsönt összeget. A kamatot a hitelező felkéri.
- Társasházi vagy lakóközösségi főházi díj (Condo or HOA fee)
- Ez egy havi díj, amelyet a társasházi vagy lakástulajdonosi egyesület tagjai fizetnek a közös költségekért, mint például az épület javításai, közös helyiségek, és néha víz vagy szemét.
- Magán jelzálogbiztosítás (PMI) (Private mortgage insurance (PMI))
- A biztosítást akkor kell fizetnie, ha kevesebb mint 20%-os előleget fizetsz egy hagyományos hitelre. Ez a hitelezőt védi, nem téged.
- Zárási költségek (Closing costs)
- Olyan díjak, amelyeket a lakásvásárlás során fizetsz, mint például a hitelezői díjak, az értékbecslés költségei, a tulajdonbiztosítás, az állami adók, valamint az előre fizetett ingatlanadó és biztosítás.
- Equity
- Az otthonod azon része, amely a tulajdonad. Ez az otthon értéke mínusz a jelzáloghitel további tartozása.
- Szobahatár (Break-even point)
- Az az időpont, amikor a vásárlás teljes költsége alacsonyabbá válik, mint a bérleti költség.
- Előleg (Down payment)
- Az a rész, amit az ingatlan árának elején készpénzben fizetsz. A maradékot jelzáloghitelrel kölcsönözöd.
- Elememize-t (Itemize)
- Bizonyos költségeket, például a jelzálogkamatot és az ingatlanadót a szövetségi adóbevallásodon kell feltüntetni, hogy csökkentsd a jövedelmet, amelyre fizetsz adót. Ezt teszed, ahelyett, hogy a szokásos levonást vennéd le.
Az otthon tulajdonlásának teljes költsége
Sokan összehasonlítják a bérleti díjukat a jelzáloghitel-törlesztővel. Ez nem igazságos összehasonlítás. Egy lakástulajdonos sok költséget fizet, amit a bérlő nem:
- Tőke és kamat: maga a hiteltörlesztő.
- Ingatlanadó: DC-ben a legtöbb otthont évente 0,85 dollár adóztatással fizetik minden 100 dolláros becslés értékre. Az értékelt érték azt jelenti, hogy a város vagy megye szerint az ingatlanod adózási szempontból értékes. DC lakótelepülési levonása csökkenti az adót azoknak a tulajdonosoknak, akik az ingatlanban élnek. Marylandben és Virginiában az adó attól függ, melyik megyétől vagy várostól függ, ahol az ingatlan található.
- Lakás- vagy lakásbiztosítás: fedezi az otthonát és a holmiját.
- Társasházi vagy lakóközösségi főbér: ez idővel emelkedhet. Egy társasházi társaság egyszeri "különleges díjat" is felkérhet egy nagyobb javításért, például új tetőért.
- Magán jelzálog-biztosítás (PMI): gyakran szükséges, ha kevesebb mint 20%-os előleget fizetsz egy hagyományos hitelre. A hagyományos hitel egy hagyományos jelzáloghitel, amelyet a kormány nem fedez. Az FHA hitelt a Szövetségi Lakásügyi Hivatal fedezi, és akár 3,5%-ot is lehet lefektetni, de a jelzálogbiztosítást fizeted.
- Javítások és karbantartás: amikor a vízmelegítő elromlik, nincs bérbeadó, akit hívhatnának. Erre minden hónapban spórolj meg.
Példa
Havi költség: bérlés és lakásvásárlás DC-ben
Kwame és Ama egy egyszobás lakást bérelnek Brooklandben, Északkelet-DC-ben, havi 2 000 dollárért. Egy közeli egyszobás lakást keresnek 320 000 dollárért. 5%-ot fizetnének előlegre, és 304 000 dollárt kölcsönöznének 30 évre, 7%-os fix kamatlábgal. Fix kamatlábon a kamatláb és a hiteltörlesztés az egész hitel alatt változatlan marad. Változó kamatlábú kamatláb esetén később változhatnak. Ez közel áll Freddie Mac heti felmérésének 2026 szeptember végi átlagos 30 éves kamatlábához, amely szeptember 24-én 7,03% volt. A kamatod lehet magasabb vagy alacsonyabb.
| Havi költség | Bérleti díj | Vásárolj |
|---|---|---|
| Bérleti díj | $2,000 | $0 |
| Bérlői biztosítás | 15 dollár | $0 |
| Tőke és kamatok (7%, 30 év) | $0 | $2,023 |
| Ingatlanadó (0,85 dollár 100 dolláronként, bármilyen lakótelepülés levonása előtt) | $0 | $227 |
| Társasházi díj | $0 | $450 |
| Társasházi tulajdonosi biztosítás | $0 | 30 dollár |
| PMI | $0 | $125 |
| Javításokra fordított megtakarítások | $0 | 100 dollár |
| Havi összesen | $2,015 | $2,955 |
320 000 dollár × 0,85 dollár ÷ 100 dollár = 2 720 dollár évente, vagyis körülbelül 227 dollár havi
Az első évben a tulajdonlás havonta körülbelül 940 dollárral magasabb, mint a bérlés. A lakásdíj, a biztosítás, a PMI és a javítási számok példák. Kérd meg a valódi társasházi díjat, és kérj biztosítási ajánlatokat bármely otthonról, amit fontolóra veszel.
Készpénz, amire szükséged van, mielőtt megszerzed a kulcsokat
A vásárlás is sok pénzt igényel az elején. A példában Kwame és Ama a következőkre van szükségük:
- Előleg: 320 000 dollár 5%-a 16 000 dollár.
- Zárási költségek: ebben a példában körülbelül 9 000 dollár. A hitelezőnek három munkanapon belül a hitelbecslést kell adnia. Ez megmutatja a valódi zárási költségeket.
- Költözés és korai javítások vagy bútorok: körülbelül 2000 dollár.
16 000 dollár + 9 000 dollár + 2 000 dollár = 27 000 dollár a beköltözés napja előtt
A fizetés után is fenntartaniuk kell egy vészhelyzeti alapot . A DC, Maryland és Virginia programjai segíthetnek az első vásárlóknak az előleg és a zárási költségek megfizetésében. Lásd a leckét az előleg támogatásáról.
A jog szerint írásban kérheti a hitelkezelőjét, hogy törölje a PMI-t, amikor a hitel egyenlege eléri az ingatlan eredeti értékének 80%-át, ha bizonyos feltételeket teljesít, például jó fizetési nyilvántartást biztosít. Ebben a példában ez majdnem 11 évig tart.
Példa
Öt évvel később: mennyibe került minden választás?
Most képzeld el, hogy Kwame-nak és Amának öt év után költözniük kell. Feltételezzük, hogy a bérleti díj évente 3%-kal emelkedik, a tulajdonosi költségek a hiteltörlesztőn és a PMI-n kívül évente 3%-kal emelkednek, a lakás értéke 3%-kal emelkedik, és az eladási költségek 6%-ot érnek el az eladási árnak.
Bérleti díj: $127,419 bérleti díj + $900 bérlői biztosítás = $128,319
| Tárgy | Összeg |
|---|---|
| Cash a kezdetben | $27,000 |
| Havi költségek 60 hónapra | $180,265 |
| Összesen fizetett | $207,265 |
| Eladási ár öt év után | $370,968 |
| Az értékesítési költségek levonása (6%) | −$22,258 |
| A kölcsön összege levonása az eladáskor kifizetett | −$286,160 |
| Cash back eladáskor | $62,550 |
| A vásárlás nettó költsége ($207,265 −$62,550) | $144,715 |
Öt év alatt a bérleti díj 16 396 dollárral kevesebb volt. Miért? Az első öt évben Kwame és Ama 121 351 dollárt fizetnek tőke- és kamatként, de ebből 103 511 dollár kamat. Csak 17 840 dollár fizeti vissza a kölcsönt.
Ha a lakás értéke egyáltalán nem emelkedik, az eladáskor a készpénzvisszafizetés csak 14 640 dollár, a vásárlás nettó költsége pedig 192 625 dollárra emelkedik. Az ingatlanárak változatlanok lehetnek, vagy akár csökkenhetnek. Emellett a bérlők megtartották a 27 000 dollárt, és havonta kevesebbet költettek. Ha megtakarítják ezt a pénzt, a bérlés ebben a példában még jobb lesz.
A nullszald: miért számít az évek száma
Az egyszeri vásárlás-eladás költségei az évekre oszlanak meg. Minél tovább maradsz, annál kisebbek ezek a költségek évente kiterjednek. Emellett évente többet fizetsz vissza a hitelből. Itt ugyanaz a példa különböző időtartamokra, ha a lakás értéke évente 3%-kal emelkedik.
| Évek | Bérlés | Vásárlás | Melyik kerül olcsóbbba? |
|---|---|---|---|
| 3 | $74,722 | $99,601 | Bérleti költség 24 879 dollárral |
| 5 | $128,319 | $144,715 | Bérleti költség, 16 396 dollárral |
| 7 | $185,159 | $188,737 | Bérleti költség 3 578 dollárral |
| 8 | $214,856 | $210,285 | Vásárlás, 4 571 dollárral |
| 10 | $276,933 | $252,338 | Vásárlás, 24 595 dollárral |
Ebben a példában a nullaszdulási pont a 8. évben következik be. Eltérő árak, díjak vagy díjak esetén előbb-utóbb eljöhet. Ha az ingatlan értéke változatlan marad, a vásárlás többe kerül, mint tíz év alatt bérelni.
Néhány tulajdonos levonhatja a jelzálogkamatot és ingatlanadót a szövetségi adóbevallásukból, de csak akkor, ha részletesen levonják a levonásokat. Sokan inkább a szokásos levonást választják, így nem kapnak plusz adómegtakarítást. Egy ingyenes VITA adóönkéntes meg tudja mondani, mi vonatkozik rád.
Vigyázz
Gyakori csapdák az úton a vásárlás felé
- "A bérleti díj fizetése pénzpazarlás." A bérleti díj fedezi a lakhelyet és a költözés szabadságát. Az első években a jelzáloghitel törlesztésének nagy része kamat, amit sem kapsz vissza.
- Bérlés-vásárlás vagy "bérlet-vásárlás" megállapodások. Havonta többet fizethetsz az otthon későbbi megvásárlására. Ha kimulaszt egy fizetést, vagy nem tud időben megszerezni a jelzáloghitelt, elveszítheted az összes plusz pénzt. Néhány szerződés javítást is igényel. Kérj egy lakhatási tanácsadót vagy ügyvédet, hogy nézze át bármilyen szerződést, mielőtt aláírod. DC-ben jelentheted az igazságtalan üzleteket az Ügyészség Hivatalának.
- A legdrágább otthon megvásárlása, amit a hitelező jóváhagy. A hitelező jóváhagyása nem költségvetés. Győződj meg róla, hogy a teljes havi költség továbbra is lehetővé teszi, hogy minden hónapban spórolj.
- A lakások papírjai kihagyás. Mielőtt lakást vásárolnál, kérd meg az egyesület költségvetését, a javításokra fordított megtakarításokat és a tervezett különleges beszámolókat.
A pénzen túl és egy felkészültségi ellenőrzőlistán
A pénz nem az egyetlen kérdés. Gondolj bele:
- Rugalmasság: a bérlők könnyebben költözhetnek új munka vagy családi igények miatt.
- Stabilitás: a jelzáloghitel fenntartásai tulajdonosok ellenőrzik az otthonukat, és nem lehet felszólítani őket, hogy hagyják el a bérleti szerződés lejárásától.
- Ingázás: egy olcsóbb otthon, távol a munkahelytől vagy a metrótól, több időbe, benzinbe és jegyjegybe kerülhet.
- Iskolák: DC-ben és a környező megyékben általában a címed határozza meg, melyik állami iskolát kijelöled.
- Idő és munka: a tulajdonosok minden javítást intéznek vagy fizetnek.
Jelöld ki minden szempontból, ami igaz számodra:
- Hosszú évekig tervezünk itt maradni. Példánkban a vásárlás csak a 8. évfolyamban kezdett olcsóbbá válni.
- Van készpénzünk az előlegre, a zárási költségekre és a költözésre, és a vásárlás után is lesz vészhelyzeti alapunk.
- A jövedelmünk állandó. A hitelezők gyakran megnézik az elmúlt két év munkatörténetét. Ha önfoglalkoztatóak vagyunk vagy készpénzzel fizetünk, az adóbevallásunk ezt a jövedelmet mutatja.
- Mindhárom hitelminősítő cégnél ingyen ellenőriztük a hiteljelentéseinket AnnualCreditReport.com-n, és javítottuk ki a hibákat.
- A teljes havi tulajdonköltséget is kifizethetjük, nem csak a jelzáloghitelt, és így is minden hónapban spórolhatunk.
- A többi havi adósságtörlesztőrészleteink alacsonyak. Lásd a tanulságunkat a jelzáloghitel-felkészülésről , hogy megtanuld, hogyan mérik ezt a hitelezők.
- Találkoztunk egy HUD által jóváhagyott lakhatási tanácsadóval, vagy részt vettünk egy lakásvásárlói oktatási tanfolyamon.
Nincs társadalombiztosítási azonosító? A legtöbb hagyományos jelzálogprogram, beleértve az FHA-hiteleket is, megköveteli a hitelt. 2025 májusa óta az FHA hitelek csak amerikai állampolgároknak, törvényes állandó lakosoknak (zöldkártyás tulajdonosoknak) és néhány más kis csoportnak is elérhetők. Néhány bank, hitelszövetkezet és közösségi hitelező kínál jelzáloghitelt ITIN-es hitelfelvevőknek. Egy lakhatási tanácsadó segíthet megtalálni őket.
Tipp
Kezdjük lakhatási tanácsadóval, ne értékesítővel
Egy HUD által jóváhagyott lakhatási tanácsadó nonprofit vagy közintézménynek dolgozik, nem hitelezőnek vagy eladónak. Egy tanácsadó áttekintheti a költségvetését, hitelét és megtakarításait, valamint elmagyarázhat az első vásárlói programokról DC-ben, Marylandben vagy Virginiában. Sok önleg-támogatási program megkövetel egy lakásvásárlói oktatási tanfolyamot, és a tanácsadók gyakran tanítanak egyet. Keress irányítószám szerint a CFPB lakhatási tanácsadó keresőjével.
Ha kihagytál néhány dobozt a listán, az normális. Használd az évek bérleti költségeidet arra, hogy spórolj, építsd a hiteledet és fizesd ki az adósságodat. Aztán jövőre újra ellenőrizd a listát.
Főbb tanulságok
- A jelzáloghitel törlesztése csak a költség egy része. Add hozzá az ingatlanadót, biztosítást, társasházi vagy lakóközösségi társasházi díjakat, jelzálogbiztosítást és javításokat.
- A vásárlásnak nagy egyszeri költsége van, és az otthon eladása is pénzbe kerül. Ezért a rövid távú tartózkodás általában előnyben részesíti a bérleti díjat.
- A példánkban a bérleti díj az első hét évben kevesebbbe került. A vásárlás csak ezután került kevesebbbe, és csak azért, mert az ingatlan értéke emelkedett.
- A jelzáloghitel első éveiben minden törlesztés nagy része kamatra kerül, így a saját tőkét lassan építed.
- Mielőtt döntesz, találkozz egy HUD által jóváhagyott lakhatási tanácsadóval. A segítség gyakran ingyenes vagy alacsony költségű.
Ellenőrizd a megértésedet
Válaszolj a kérdésekre, majd válaszd meg a válaszokat ellenőrizni. Szerezd meg 4 5 jogomat, hogy befejezd ezt az órát. Ez gyakorlás: nincs időkorlát, és nem tartjuk meg a válaszaidat.
Menj tovább
Megbízható weboldalak, ahol többet megtudhatsz. Ezek a linkek más weboldalakra vezetnek, amelyeket a Dollar Scholars nem üzemeltet.
-
Házvásárlás: Eszközök és források a lakásvásárlóknak (egy másik weboldal)
Lépésről lépésre útmutatók a vásárlásra való felkészüléshez, a hitelajánlatok összehasonlításához, valamint a hitelbecslés és zárópapírok megértéséhez.
-
Találj lakástanácsadót (egy másik weboldal)
Keress irányítószám szerint HUD által jóváhagyott lakhatási tanácsadókat, akik gyakran alacsony áron vagy ingyen segítenek a vásárlásban, bérlésben és hitelezésben.
-
Ingatlanadó kulcsok (egy másik weboldal)
DC jelenlegi ingatlanadókulcsai, így becslést tudsz adni egy olyan otthon adóját, amit vásárolni tervezel.
Ez a lecke általános pénzügyi oktatás, nem jogi, adózási vagy pénzügyi tanácsadás. A szabályok és összegek változnak, ezért ellenőrizd a fontos számokat hivatalos forrással.