קניית בית וקבלת משכנתא · שיעור 1 3
Get Mortgage-Ready: A 12-Month Plan
A month-by-month plan to strengthen your credit, savings, and paperwork before you apply for a mortgage, with a worked debt-to-income example.
הושלם במכשיר זה
חלקים מהשיעור הזה עדיין לא תורגמו לשפה שלך, ולכן הם מוצגים באנגלית.
בשיעור הזה
מה שתלמד
- Calculate your debt-to-income ratio and see how paying off a debt changes it.
- Follow a 12-month plan to strengthen your credit, savings, and paperwork before you apply.
- Gather the documents lenders ask for, including extra papers for self-employed and ITIN borrowers.
- Tell pre-qualification from pre-approval, and find a HUD-approved housing counselor.
איך זה מתחבר לשיעורים שלנו: Our class covers the steps to buying a home and how to calculate a debt-to-income ratio. This lesson turns those steps into a 12-month plan, with worked numbers and document lists for different kinds of workers.
מילים לדעת
- יחס חוב להכנסה (DTI) (Debt-to-income ratio (DTI))
- סך תשלומי החוב החודשיים שלך חלקי ההכנסה החודשית הגולמית שלך, המוצגת כאחוז. המלווים משתמשים בזה כדי להעריך אם אתה יכול להרשות לעצמך תשלום חדש.
- הכנסה חודשית ברוטו (Gross monthly income)
- מה שאתה מרוויח בחודש לפני שמס וניכויים אחרים נלקחים.
- מקדמה (Down payment)
- החלק במחיר הבית שאתה משלם בכספך או בעזרת תוכנית. המשכנתא משלמת את השאר.
- קדם-מוקדמות (Pre-qualification)
- הערכה מוקדמת של המלווה לגבי הסכום שתוכל ללוות. לעיתים קרובות היא מבוססת על מידע שאתה נותן ללא הוכחה.
- אישור מוקדם (Pre-approval)
- מכתב שאומר שמלווה מוכן להלוות לך עד סכום מסוים, בדרך כלל לאחר בדיקת האשראי וכמה מסמכים. זו לא הצעת הלוואה סופית.
- יועץ דיור מאושר על ידי HUD (HUD-approved housing counselor)
- יועץ מיומן בסוכנות המאושרת על ידי משרד הדיור והפיתוח העירוני של ארה"ב (HUD). הם נותנים ייעוץ חינם או בעלות נמוכה בנוגע לרכישה, השכרה ומניעת עיקול.
What lenders look at
Before a lender gives you a mortgage (a loan to buy a home), it wants to know that you can make the payments for many years. Lenders look at four main things:
- Credit: your credit reports and scores show how you have paid bills and loans in the past.
- Income: how much you earn, and whether you can prove it.
- Debts: what you already pay each month, compared with your income.
- Savings: money for the down payment, the closing costs, and emergencies after you move in. Closing, often called settlement in the DC area, is the meeting at the end of a home purchase where you sign the loan papers, pay your cash to close, and get the keys.
You cannot change these in one month. But in a year, you can make real progress. This lesson gives you a plan.
For debts, the key number is your debt-to-income ratio (DTI). It is all your monthly debt payments, including the new home payment, divided by your gross monthly income (your income before taxes). Each loan program and lender sets its own DTI limit. For example, in September 2026 the DC Open Doors program listed a maximum DTI of 50%, or 45% for some FHA loans. An FHA loan is a mortgage backed by the Federal Housing Administration. It lets buyers put down as little as 3.5% and can be easier to get with lower credit. A lower DTI leaves more room in your budget for food, transportation, and surprises.
דוגמה
דוגמה עובדת: DTI לפני ואחרי פירעון הלוואת רכב
מריסול ולואיס שוכרים דירה בהייטסוויל, מרילנד. יחד הם מרוויחים 6,500 דולר בחודש לפני תשלום מסים. מלווה מעריך שדירת טאון שהם אוהבים תעלה 2,100 דולר בחודש עבור ההלוואה, מסי רכוש וביטוח. למשאלת הרכב שלהם נותרו 12 תשלומים.
| תשלום חודשי | הגש מועמדות עכשיו | הגש בקשה בעוד 12 חודשים |
|---|---|---|
| תשלום בית חדש (הערכה) | 2,100 דולר | 2,100 דולר |
| הלוואת רכב | 450 דולר | $0 |
| תשלומים מינימליים בכרטיסי אשראי | 150 דולר | 150 דולר |
| הלוואת סטודנטים | 200 דולר | 200 דולר |
| חובות חודשיים כוללים | 2,900 דולר | 2,450 דולר |
עכשיו: $2,900 ÷ $6,500 = 0.446, או כ-45% DTI
לאחר סיום ההלוואה לרכב: $2,450 ÷ $6,500 = 0.377, או כ-38% DTI
על ידי המתנה עד שהלוואת הרכב תפרוע, ה-DTI שלהם יורד בכ-7 נקודות אחוז. זה יכול לעזור להם להיות זכאים להלוואה. לאחר שהם קונים, זה גם משאיר 450 דולר נוספים בתקציב שלהם לעלויות בעלות על בית, כמו תיקונים. שימו לב שהשכירות שלהם אינה ברשימה. שכר הדירה נעצר כשהם קונים, והתשלום על הבית החדש מחליף אותו.
חודשים 12 עד 6: תקן את האשראי שלך ובנה חסכונות
חודשים 12 עד 9: בדוק ונקה את האשראי שלך
- קבלו את דוחות האשראי החינמיים שלכם מכל שלוש לשכות האשראי ב-AnnualCreditReport.com. אתם יכולים לבדוק אותם בחינם כל שבוע.
- חפש טעויות, כמו חשבונות שאינם שלך או תשלומים מאוחרים שלא ביצעת. ערער על טעויות בכתב. השיעור שלנו בקריאת דוח האשראי שלך מראה איך.
- שלם כל חשבון בזמן. הגדר תשלומים אוטומטיים או תזכורות.
- הורד את יתרות כרטיסי האשראי. שימוש בפחות מגבלות האשראי שלך יכול לשפר את הציון שלך. בדוק מה משפיע על דירוג האשראי שלך.
- עדיין אין היסטוריית אשראי? נתחיל עכשיו עם השיעור שלנו על בניית אשראי. חלק מתוכניות ההלוואה, כמו הלוואות FHA, כוללות כללים שמאפשרים למלווה לבדוק רשומות אחרות, כמו שכר דירה ותשלומי שירותים.
הציון שמלווה המשכנתא משתמש בו עשוי לא להתאים לציון החינמי באפליקציית הבנקאות שלך. נכון לספטמבר 2026, מלווים שמוכרים הלוואות לפאני מיי ופרדי מק עשויים להשתמש בציון FICO קלאסי או VantageScore 4.0, בהתבסס על דוחות מכל שלושת הלשכות. לכן בדוק את שלושת הדוחות.
חודשים 9 עד 6: חוץ משלושה דברים
- מקדמה: חלק מההלוואות דורשות רק 3% או 3.5% מהעלות. תוכניות בוושינגטון, מרילנד ווירג'יניה עשויות לעזור.
- עלויות סגירה: עמלות על ההלוואה, טייטל, מיסים ופריטים מראש. המלווה שלך ירשום אותם בהערכת ההלוואה.
- חיסכון חירום: כסף שנשאר לך אחרי המעבר, לתיקונים והפתעות.
שמור את החסכונות שלך בחשבון בנק או איגוד אשראי. המלווים בדרך כלל מבקשים דפי חשבון בנק עדכניים, ואולי ישאלו מאיפה הגיעו הפיקדונות הגדולים. מזומן שנשמור בבית קשה לספור למלווה, כי הוא לא רואה מאיפה הכסף הגיע. הפקד אותו מוקדם ושמור רשומות. אם בן משפחה ייתן לך כסף, שאל את המלווה אילו מסמכים הוא צריך, כמו מכתב מתנה חתום.
זה גם הזמן לחפש עזרה במקדמה שלך. ראה עזרה למקדמה וסוגי הלוואות בוושינגטון, מרילנד ווירג'יניה.
חודשים 6 עד 3: אסוף את הניירות שלך
המלווים חייבים לבדוק שההכנסה שלך אמיתית וסביר שתמשיך. פתח תיקייה, על נייר או בטלפון, והוסיף מסמכים כשאתה מקבל אותם.
מסמכים שרוב המלווים מבקשים
- תעודת זהות עם תמונה, כגון רישיון נהיגה או דרכון
- מספר הביטוח הלאומי שלך או ITIN
- תלושי שכר מ-30 הימים האחרונים
- טפסי W-2 מהשנתיים האחרונות
- דוחות מס פדרליים מהשנתיים האחרונות
- דפי בנק מהחודשיים האחרונים, עם כל עמוד
- הוכחה לכך שאתה משלם שכר דירה בזמן, כגון רשומות בנק או פרטי הקשר של בעל הדירה
- רשימת החובות והתשלומים החודשיים שלך
עצמאים, עובדים בעבודה עצמאית ועובדים במזומן
אם אתה נוהג עבור אפליקציה, מנקה בתים, מנהל עסק קטן או עובד בחוזה, אתה צריך הוכחות נוספות. פאני מיי, שקונה משכנתאות רבות בארה"ב, בדרך כלל מחפשת שנתיים של הכנסה מעבודה עצמאית בדוחות המס שלך. רבים מהמלווים מבקשים:
- דוחות מס פדרליים אישיים לשנתיים האחרונות, עם כל לוחות הזמנים
- דוחות מס עסקיים, אם העסק שלך מגיש בעצמו
- טפסי 1099 מהחברות ששילמו לך
- דוח רווח והפסד לשנה עד כה
- דפי חשבון בנק עסקיים, אם יש לך חשבון נפרד
חשוב: עבור עצמאים, המלווים בדרך כלל סופרים את ההכנסה בדוחות המס שלך לאחר הוצאות עסקיות, ולא את סך המכירות שלך. אם אתה מרוויח כסף ואינך מדווח עליו, המלווה לא יוכל להשתמש בו כדי לעזור לך להיות זכאי. ראה את הלקח שלנו על מיסים לעובדים עצמאיים ועצמאיים.
לווים עם ITIN
ITIN (מספר זיהוי אישי לנישום אישי) הוא מספר מס מה-IRS לאנשים שאינם יכולים לקבל מספר ביטוח לאומי. חלק מהבנקים, איגודי האשראי ומלווים קהילתיים מעניקים משכנתאות ללווים ITIN. הלוואות אלו עשויות לדרוש מקדמה גבוהה יותר או עלות גבוהה יותר, לכן השווה היטב את ההצעות. מלווים מבקשים לעיתים קרובות את:
- מכתב ה-ITIN שלך מה-IRS
- דרכון או תעודת זהות ממשלתית עם תמונה אחרת
- דוחות מס פדרליים מוגשים עם ה-ITIN שלך, לעיתים קרובות לשנתיים
- הוכחה לעבודה והכנסה קבועה, כגון רשומות שכר או דפי בנק
- רשומות של תשלומי שכירות ושירותים בזמן
ודא שה-ITIN שלך עדיין פעיל. רשות המסים אומרת ש-ITIN פג תוקף אם הוא לא משמש בדוח מס פדרלי במשך שלוש שנות מס ברציפות. כמו כן, דע שמאז 25 במאי 2025, הלוואות FHA אינן פתוחות לתושבים שאינם קבועים, כמו אנשים עם ויזת עבודה. אזרחים אמריקאים ותושבים קבועים חוקיים (בעלי גרין קארד) עדיין יכולים להגיש בקשה.
מאז יוני 2026, הרגולטורים הפדרליים ביקשו מהבנקים לבחון מקרוב יותר את הלקוחות שמשתמשים ב-ITIN. הם גם אמרו שמלווים למשכנתאות עשויים לבדוק את מעמד ההגירה שלך כאשר יחליטו אם תוכל להחזיר הלוואה. חלקם עשויים לבקש מסמכים נוספים או לומר לא, לכן בקשו לפני הבקשה. יועץ דיור יכול לעזור לכם למצוא מלווים שעדיין מספקים הלוואות ITIN.
חודשים 3 עד 0: מחלקה, אישור מוקדם, ותגבול המחיר שלך
קח קורס חינוך לרוכשי דירות
רבות מהתוכניות דורשות קורס. לדוגמה, הלוואות מתוכנית המשכנתאות של מרילנד ורבות מההלוואות לדיור בווירג'יניה דורשות קורס מאושר לפני הסגירה. פאני מיי דורשת חינוך לבעלות על דירה עבור הלוואות עם מקדמה נמוכה כאשר כל הקונים הם קונים בפעם הראשונה. סוכנויות ייעוץ דיור המאושרות על ידי HUD מלמדות קורסים אלו, לעיתים בחינם או בתשלום קטן. Virginia Housing מציעה קורס חינמי, אונליין או פרונטלי.
אישור מוקדם ואישור מוקדם
מלווים משתמשים במילים אלו בדרכים שונות. אישור מוקדם הוא לעיתים קרובות הערכה מהירה המבוססת על מה שאתה אומר למלווה. אישור מוקדם בדרך כלל אומר שהמלווה בדק את האשראי שלך וכמה מסמכים. אף אחד מהם אינו הלוואה מובטחת. מוכרים וסוכני נדל"ן לעיתים מבקשים לראות מכתב אישור מוקדם עם ההצעה שלך.
קבע לעצמך מגבלת מחיר
מלווה עשוי לאשר אותך בסכום גבוה יותר ממה שתוכל לשלם בנוחות. ספרו את העלות החודשית המלאה של הבעלות: תשלום ההלוואה, מסי רכוש, ביטוח דירה, עמלות אגודת דירות או דירות (HOA), חשבונות שירותים וכסף לתיקונים.
- השתמש בתוכנית ההוצאות שלך כדי למצוא את המקסימום שתוכל לשלם על דיור בכל חודש.
- שאלו את המלווה או את יועץ הדיור שלכם מה מחיר הבית תואם את התשלום הזה, כולל מיסים, ביטוח ודמי דיור.
- תסתכל רק על בתים במחיר או מתחת למחיר הזה, גם אם האישור המוקדם שלך גבוה יותר.
עזרה חינמית מיועצי דיור המאושרים על ידי HUD
יועץ דיור שמאושר על ידי HUD יכול לבדוק את האשראי והתקציב שלך, להכין איתך תוכנית, להסביר הצעות הלוואה ולספר לך על תוכניות מקדמה מקומיות. הוא יכול לתת לך ייעוץ עצמאי לגבי האם הלוואה מתאימה לך. העזרה היא לרוב בחינם או בעלות נמוכה.
- התקשרו ל-HUD בטלפון 800-569-4287 כדי למצוא סוכנות קרובה אליכם.
- חפש לפי מיקוד באמצעות חיפוש יועץ דיור של CFPB.
- בקש יועץ שמדבר את השפה שלך, ושאל אם הם נפגשים בטלפון או באינטרנט.
תיזהר
מלכודות שיכולות לעצור את המשכנתא שלך
- חוב חדש לפני הסגירה. אל תקנה רכב או רהיטים באשראי, ואל תפתח כרטיסים חדשים עד לאחר הסגירה. תשלום חדש מעלה את ה-DTI שלך, והמלווה עשוי לבדוק שוב את האשראי שלך לפני הסגירה.
- הכנסה שאינה מופיעה בדוחות המס שלך. המלווים בדרך כלל לא יכולים לספור אותה.
- חברות תיקון אשראי שגובות ראשונים. זה בלתי חוקי עבורן לחייב אותך לפני שהן מבצעות את העבודה. אף אחד לא יכול חוקית להסיר מידע שלילי תקין מהדוח שלך. אתה יכול לערער על טעויות בעצמך בחינם.
טיפ
התחל תיקיית בית היום
כל חודש, שמור את תלושי השכר, דפי הבנק והקבלות על שכר דירה בתיק אחד. כשמלווה מבקש מסמכים, תוכל לשלוח אותם ביום במקום חודש.
תובנות מרכזיות
- Lenders divide all your monthly debt payments, including the new home payment, by your income before taxes. Paying off a debt before you apply can lower this number a lot.
- Start about a year ahead: check your credit reports first, then build savings, then gather your papers.
- Lenders can usually count only income you can prove, such as the income on your tax returns.
- A pre-approval letter is not a guaranteed loan. Do not take on new debt before closing.
- HUD-approved housing counselors give free or low-cost help. Call 800-569-4287 to find one.
בדוק את ההבנה שלך
ענה על השאלות, ואז בחר בדוק את התשובות שלי. קבל 4 5 הזכות להשלים את השיעור הזה. זהו תרגול: אין הגבלת זמן, ואנחנו לא שומרים את התשובות שלך.
לך רחוק יותר
אתרים אמינים שבהם תוכל ללמוד עוד. הקישורים האלה מגיעים לאתרים אחרים ש-Dollar Scholars לא מנהלת.
-
קניית בית: כלים ומשאבים לרוכשי דירות (אתר אחר)
מדריך לרכישת דירה שלב אחר שלב עם רשימות בדיקה והסברים להערכת ההלוואה ולגילוי הסגירה.
-
מצאו יועץ דיור (אתר אחר)
חפשו לפי מיקוד אחר סוכנויות ייעוץ דיור המאושרות על ידי HUD בקרבתכם.
-
דוחות אשראי חינמיים (אתר אחר)
איך לקבל דוחות אשראי חינמיים מכל שלוש הלשכות, אונליין, בטלפון או בדואר.
-
Informes de crédito gratuitos (אתר אחר)
הגרסה הספרדית של מדריך ה-FTC לקבלת דוחות אשראי חינמיים שלך.
השיעור הזה הוא חינוך פיננסי כללי, לא ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. החוקים והסכומים משתנים, לכן בדוק מספרים חשובים עם מקור רשמי.