קניית בית וקבלת משכנתא · שיעור 2 3

עזרה במקדמה וסוגי הלוואות בוושינגטון, מרילנד ווירג'יניה

השווה סוגי ההלוואות הנפוצים, מצא עזרה במקדמה ובעלויות סגירה בוושינגטון, מרילנד ווירג'יניה, הבין ביטוח משכנתא, וחשב את הכסף שלך לסגירה. (About 18 min, 6 quiz questions)

בשיעור הזה

מה שתלמד

השווה בין הלוואות קונבנציונליות, FHA, VA ו-USDA ואת ההון העצמי המינימלי שלהן.
מצא עזרה במקדמה ובעלויות סגירה בוושינגטון, מרילנד ווירג'יניה, ובדוק את כללי כל תוכנית.
הסבר ביטוח משכנתא ומתי ניתן להסיר ביטוח משכנתא פרטי.
חשב את הכסף שאתה צריך בסגירה, עם ובלי עזרה.

איך זה מתחבר לשיעורים שלנו: הקורס שלנו עוסק בסוגי המשכנתאות ואיך הן פועלות. השיעור מוסיף את התוכניות המקומיות שיכולות לעזור לקונים באזור וושינגטון די.סי. עם המקדמה, הכללים לבדיקה, ודוגמה לתשלום מזומן לסגירה.

מילים לדעת

הלוואה קונבנציונלית (Conventional loan): משכנתא שאינה מבוטחת או מובטחת על ידי סוכנות ממשלתית. רבות מהן נמכרות לפאני מיי או פרדי מק.
הלוואת FHA (FHA loan): משכנתא המבוטחת על ידי רשות הדיור הפדרלית, שהיא חלק מ-HUD. היא מאפשרת תשלום עצמי נמוך אך גובה ביטוח משכנתא.
ביטוח משכנתא פרטי (PMI) (Private mortgage insurance (PMI)): ביטוח שמגן על המלווה, לא עליך, אם הפסקת לשלם הלוואה קונבנציונלית. בדרך כלל זה נדרש כאשר אתה משלם פחות מ-20%.
סיוע במקדמה (Down payment assistance): כסף מתוכנית שעוזרת לך לשלם את המקדמה או עלויות הסגירה. זה יכול להיות מענק, שלא תחזיר, או הלוואה.
השאלה מושחתת (Deferred loan): הלוואה ללא תשלומים חודשיים לתקופה מסוימת. אתה מחזיר אותה מאוחר יותר, בדרך כלל כשאתה מוכר, מממן מחדש או מפסיק לגור בבית.
מזומן לסגירה (Cash to close): הסכום הכולל שעליכם להביא לסגירה: המקדמה ועלויות הסגירה, בניכוי כל זיכוי או עזרה.
רוכש דירה בפעם הראשונה (First-time homebuyer): עבור תוכניות רבות, אדם שלא היה בעל בית בשלוש השנים האחרונות. כל תוכנית קובעת את הכלל שלה.

סוגי הלוואות במבט חטוף

רוב הקונים משתמשים באחד מארבעת סוגי המשכנתא. ההבדלים הגדולים ביותר הם כמה עליך להשקיע, מי יכול לעמוד בתנאים ואיזה סוג ביטוח משכנתא אתה משלם.

סוגי הלוואות נפוצים והמקדמה המינימלית שלהם (נכון לספטמבר 2026)
סוג הלוואה	מקדמה	טוב לדעת
קונבנציונלי	עד 3% בחלק מההלוואות	עם פחות מ-20% מקדמה, בדרך כלל משלמים PMI. אפשר להסיר PMI מאוחר יותר.
FHA	עד 3.5%	יש לו ביטוח משכנתא, לעיתים לכל תקופת ההלוואה. מאז 25 במאי 2025, תושבים שאינם קבועים, כמו אנשים עם ויזת עבודה, אינם יכולים לקבל הלוואות FHA.
VA	אין מקדמה לרוכשים זכאים, אם המחיר אינו גבוה מהערך המוערך (הערכה מקצועית לשווי הבית, שהוזמנה על ידי המלווה)	לחברי שירות זכאים, ותיקים וכמה בני זוג ששרדו. אין ביטוח משכנתא חודשי, אך ייתכן שתשלם דמי מימון חד-פעמיים.
USDA	אין מקדמה לרוכשים זכאים	לקונים בעלי הכנסה נמוכה ובינונית באזורים כפריים זכאים. בתים בערים כמו DC אינם זכאים. ניתן לבדוק כתובת באתר הזכאות של USDA.

אם אינך אזרח ארה"ב או מחזיק גרין קארד, שאל כל מלווה אילו הלוואות תוכל לקבל. הכללים להלוואות קונבנציונליות שונים מחוקי FHA, וחלק מהמלווים המקומיים מציעים הלוואות משלהם ללווים ITIN. יועץ דיור יכול לעזור לך למצוא אותם. מאז יוני 2026, רגולטורים פדרליים ביקשו מהבנקים לבחון מקרוב יותר את הלקוחות שמשתמשים ב-ITIN. חלקם עשויים לבקש מסמכים נוספים או לומר לא, אז בקש לפני ההגשה.

עזרה בוושינגטון: דלתות פתוחות ל-HPAP ו-DC

תוכנית סיוע לרכישת דירה (HPAP)

משרד הדיור והפיתוח הקהילתי של DC (DHCD) מפעיל את HPAP, וסוכנות המימון לדיור של DC (DCHFA) מסייעת בניהולו. HPAP מעניקה הלוואות ללא ריבית כדי לסייע לקונים ראשונים בעלי הכנסה נמוכה ובינונית לקנות בית בוושינגטון די.סי.

מי: רוכשים בפעם הראשונה. עבור HPAP, זה אומר שלא החזקת בית או נכס מגורים אחר בשלוש השנים האחרונות. תושבי DC הם הראשונים. יש אנשים שעבדו בוושינגטון די.סי לפחות שנה שיכולים גם הם להגיש בקשה.
איפה: הבית חייב להיות בוושינגטון, והוא חייב להיות הבית הראשי שלך.
כמה: זה תלוי בהכנסה שלך ובגודל משק הבית. DHCD מעדכן את הטבלה שלו כל שנה.
החזר: קונים בעלי הכנסה נמוכה אינם משלמים תשלומים חודשיים. קונים בעלי הכנסה בינונית מתחילים לשלם בשנה השישית. כל ההלוואה חייבת לשלם אם תמכרו, תמשכו מחדש (עם כמה יוצאים מן הכלל), או תפסיקו לגור בבית. למחזר משמעותה לקחת משכנתא חדשה כדי לשלם את הישנה, לעיתים כדי לקבל ריבית נמוכה יותר.
כיצד להגיש מועמדות: דרך ארגון קהילתי, כגון שירותי ייעוץ לדיור, מרכז הפיתוח הכלכלי הלטיני (LEDC) או MANNA.

הכסף מ-HPAP מוגבל. לשנת הכספים 2026, DHCD אמרה שהיא תסייע למועמדים לפי כל הקודם זוכה. המימון והכללים יכולים להשתנות בכל שנת כספים. שנת הכספים של DC מתחילה ב-1 באוקטובר, לכן פנו ליועץ מוקדם לגבי התזמון.

DC Open Doors

DC Open Doors, מ-DCHFA, מציעה הלוואות דיור עם סיוע במקדמה לבתים בוושינגטון. נכון לספטמבר 2026, אתר האינטרנט שלה ציין:

קונים בפעם הראשונה והקונים החוזרים יכולים להשתמש בו, ואין צורך לגור בוושינגטון די.סי.
יש מגבלת הכנסה, וציון האשראי המינימלי הוא 640.
לוואת סיוע במקדמה יכולה לכסות את המקדמה המינימלית המלאה שלך.
ההלוואה הזו כוללת 0% ריבית וללא תשלומים חודשיים. ההלוואה צריכה להיות בתשלום אחרי 30 שנה, או מוקדם יותר אם תמכרו, תמחזר או תפסיקו לגור בבית.

עזרה במרילנד ווירג'יניה

תוכנית המשכנתאות של מרילנד (MMP)

הלוואות יתרון בפעם הראשונה מיועדות לקונים בפעם הראשונה. זה כולל אנשים שלא היו בעלי בית ראשי בשלוש השנים האחרונות. חלק מהוותיקים וחלק מהקונים באזורים מסוימים יכולים גם הם להיות זכאים.
הלוואות גמישות מיועדות לרוכשים בפעם הראשונה או חוזרת.
רוב הלוואות MMP מגיעות עם סיוע במקדמה כהלוואה דחויה של 0%. בשנת 2026, האופציות כללו סכום קבוע של $6,000, או סכום השווה ל-3%, 4% או 5% מהמשכנתא הראשונה. אתה מחזיר אותה כאשר המשכנתא הראשונה מסתיימת, למשל כאשר אתה מוכר או ממחזר מחדש.
אם שותף מאושר, כמו חלק מהמעסיקים, נותן לך עזרה, MMP עשוי להתאים זאת לעוד עד 2,500$ על חלק מההלוואות.
כל לווה חייב לעבור קורס הדרכה מאושר לקוני בתים.
יש הלוואות מיוחדות לקונים במחוז מונטגומרי ובמחוז פרינס ג'ורג'.
אתה מגיש בקשה דרך מלווה שמאושר על ידי MMP.

דיור וירג'יניה

Virginia Housing מעניקה הלוואות דיור דרך מלווים מאושרים, עם הגבלת הכנסה ומחירים.
מענק הסיוע למקדמה הוא מענק אמיתי, כך שלעולם לא תחזיר אותו. הוא מיועד לקונים בפעם הראשונה, ולרוכשים חוזרים באזורים מסוימים, שמשתמשים במשכנתא זכאית של וירג'יניה.
מענק סיוע בעלויות סגירה יכול לסייע לקונים שמקבלים הלוואת VA או USDA דרך Virginia Housing. המענק גם לעולם לא מוחזר.
רבות מההלוואות לדיור בווירג'יניה דורשות קורס קונה דירה חינמי. ניתן לקחת אותו באופן פרונטלי או אונליין. הקורס המקוון אורך כ-8 שעות.

חלק מהמחוזות והערים באזור מפעילים גם תוכניות משלהם. יועץ דיור מאושר על ידי HUD יכול להגיד לך אילו מתאימות לך.

כללים לבדוק לפני שאתה סומך על עזרה

לכל תוכנית יש חוקים משלה. שאל את השאלות הבאות לפני שאתה מציע על בית:

מהי מגבלת ההכנסה לגודל משק הבית שלי?
האם יש מגבלה על מחיר הבית?
איך התוכנית מגדירה קונה בפעם הראשונה?
האם עליי לגור בבית בתור הבית הראשי שלי? לכמה זמן?
האם קורס קונה דירה נדרש? אילו קורסים נחשבים?
איזה ציון אשראי מינימלי ו-DTI מקסימלי אני צריך?
כמה מהכסף שלי אני צריך להשקיע?
האם זו מענק או הלוואה? אם זו הלוואה, מתי עליי להחזיר אותה: כשאני מוכר, מממן מחדש, עוזב, או אחרי מספר מסוים של שנים?
האם אפשר לשלב את זה עם תוכניות אחרות?
האם הוא מקבל קונים עם מעמד ההגירה שלי או ITIN?
האם כסף זמין עכשיו, וכמה זמן לוקח לאישור?
אילו מלווים מאושרים להשתמש בתוכנית זו?

קבל את התשובות בכתב. כללי התוכנית וסכומי הכספים משתנים, לעיתים קרובות בתחילת שנת כספים חדשה.

ביטוח משכנתא: פרמיות PMI ו-FHA

כשאתה משלם סכום קטן, המלווה לוקח סיכון גדול יותר. ביטוח משכנתא מגן על המלווה אם אתה מפסיק לשלם. הוא לא מגן עליך, אבל הוא מה שמאפשר מקדמה נמוכה.

PMI על הלוואות קונבנציונליות

עם פחות מ-20% מקדמה על הלוואה קונבנציונלית, בדרך כלל אתה משלם ביטוח משכנתא פרטי (PMI) כחלק מהתשלום החודשי שלך. החוק הפדרלי נותן לך שתי דרכים עיקריות לסיים אותה:

אתה יכול לבקש מהמשרת שלך בכתב לבטל את PMI כאשר יתרת ההלוואה שלך אמורה להגיע ל-80% מערך הבית המקורי. אתה צריך היסטוריית תשלומים טובה וחייב לעמוד בתנאים נוספים, כמו להראות שהבית לא איבד את ערכו.
המשרת שלך חייב לסיים את PMI אוטומטית כאשר היתרה שלך אמורה להגיע ל-78% מהערך המקורי, אם אתה מעודכן בתשלומים שלך.

ביטוח משכנתא FHA

הלוואות FHA גובות שתי פרמיות. נכון לספטמבר 2026, הפרמיה המוקדמת היא 1.75% מסכום ההלוואה, וניתן להוסיף אותה להלוואה. קיימת גם פרמיה שנתית, המשולמת כחלק מהתשלום החודשי שלך. לרוב הקונים ששימו 3.5%, הפרמיה השנתית היא 0.55% מההלוואה, והיא נמשכת לאורך כל תקופת ההלוואה. אם אתה משלם 10% או יותר, ההלוואה מסתיימת לאחר 11 שנים. חלק מהבעלים ממחזרים מאוחר יותר הלוואה קונבנציונלית כדי להפסיק לשלם אותה.

350,000$ בית − 12,250$ מקדמה = 337,750$ הלוואה; $337,750 × 0.55% ÷ 12 = בערך $155 לחודש בהתחלה

דוגמה

דוגמה עובדת: מזומן לסגירה על בית בשווי 350,000 דולר

מקדס עובדת בבית חולים בוושינגטון. היא קונה דירה בשווי 350,000 דולר בוושינגטון די.סי. עם הלוואת FHA ו-3.5% מקדמה. הערכת ההלוואה שלה מראה 10,500 דולר בעלויות סגירה, כולל מיסים מראש וביטוח. (עלויות הסגירה משתנות מאוד. המספר הזה הוא רק דוגמה.)

$350,000 × 3.5% = $12,250 מקדמה

מזומן לסגירה עבור בית בשווי 350,000 דולר, עם ובלי עזרה (דוגמה)
פריט	בלי עזרה	עם סיוע במקדמה
מקדמה (3.5%)	12,250 דולר	12,250 דולר
עלויות סגירה ופריטים מראש	10,500 דולר	10,500 דולר
סיוע בהלוואת מקדמה	$0	−$12,250
מזומן מקדס חייב להביא	22,750 דולר	10,500 דולר

הלוואת הסיוע חותכת את הכסף שלה כדי לסגור את הכסף ביותר מחצית. אבל זה לא כסף חינם. בתוכנית כמו DC Open Doors, היא חייבת להחזיר את 12,250 הדולר כשהיא מוכרת, ממחזרת או עוזבת, או אחרי 30 שנה. אם המוכר יסכים לשלם חלק מעלויות הסגירה שלה, היא תצטרך אפילו פחות מזומן. היא גם צריכה לתכנן לשמור חיסכון חירום לאחר הסגירה, במקום להוציא כל דולר שיש לה.

תיזהר

אל תשלם על רשימות של כסף חינם

חלק מהאתרים והמתקשרים מבטיחים כסף ממשלתי חינם למקדמה אם תשלם עמלה קודם. אחרים מבקשים את מספר הביטוח הלאומי או את ההתחברות שלך לבנק כדי לבדוק אם אתה זכאי. התוכניות האמיתיות בשיעור זה מפורסמות בחינם באתרים הרשמיים, ויועצים מאושרי HUD יכולים לעזור לך להגיש בקשה בעלות נמוכה או ללא תשלום. לעולם אל תשלם עבור רשימת מענקים, ולעולם אל תמסור את ההתחברות שלך לבנק לאף אחד.

טיפ

שאלו את המלווים את השאלה הנכונה

לפני שתבחר מלווים, שאל: "האם אתה מאושר להעניק הלוואות עם [שם התוכנית]? כמה מההלוואות האלה סגרת השנה?" מלווה שמשתמש בתוכנית לעיתים קרובות יכול לעזור לך להימנע מעיכובים.

תובנות מרכזיות

חלק מההלוואות דורשות מקדמה של 3% או 3.5% בלבד, והלוואות VA ו-USDA לא דורשות מקדמה עבור קונים זכאים.
בוושינגטון די.סי, מרילנד ווירג'יניה יש תוכניות שעוזרות במקדמה או בעלויות הסגירה. רבות מהן הן הלוואות שמחזירים כאשר מוכרים, ממחזרים או עוברים.
לפני שתבחר בית, בדוק את מגבלת ההכנסה של כל תוכנית, כללי הקונה הראשונים, דרישת המחלקה וכללי ההחזר.
בהלוואה קונבנציונלית, תוכל לבקש לבטל PMI כאשר היתרה שלך אמורה להגיע ל-80% מערך הבית המקורי.
מזומן לסגירה הוא המקדמה שלך בתוספת עלויות הסגירה, פחות כל עזרה. שמור חיסכון חירום גם אחרי הסגירה.

לך רחוק יותר

אתרים אמינים שבהם תוכל ללמוד עוד. הקישורים האלה מגיעים לאתרים אחרים ש-Dollar Scholars לא מנהלת.

תוכנית סיוע לרכישת דירה (HPAP) (אתר אחר)
DC Department of Housing and Community Development (DHCD) · שפה: English

ההלוואות ללא ריבית של DC לקונים בפעם הראשונה עם הכנסה נמוכה ובינונית, עם טבלאות הכנסות וסיוע נוכחיות.
DC Open Doors (אתר אחר)
DC Housing Finance Agency (DCHFA) · שפה: English

סיוע במשכנתאות עם מקדמה לרוכשים בפעם הראשונה ולרוכשים חוזרים בוושינגטון די.סי.
תוכנית המשכנתאות של מרילנד (אתר אחר)
Maryland Department of Housing and Community Development · שפה: English

משכנתא במרילנד עם מקדמה וסיוע בעלויות סגירה, וכן כלים למגבלת הכנסה ומחירים.
וירג'יניה דיורינג'י: רוכשי דירות (אתר אחר)
Virginia Housing · שפה: English

הלוואות רוכש דירה בפעם הראשונה בווירג'יניה, מענקי מקדמה וסגירה, וקורסים חינמיים לקוני בתים.

השיעור הזה הוא חינוך פיננסי כללי, לא ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. החוקים והסכומים משתנים, לכן בדוק מספרים חשובים עם מקור רשמי.