שכירות ובחירות דיור · שיעור 2 2
לשכור או לקנות? השווה את העלויות האמיתיות
דוגמה שעובדת באזור וושינגטון די.סי., שמשווה בין שכירות ב-2,000 דולר לחודש לקניית דירה ב-320,000 דולר, כולל העלויות שקונים בפעם הראשונה לעיתים מפספסים ולמה מספר השנים שאתה שוהה חשוב.
הושלם במכשיר זה
בשיעור הזה
מה שתלמד
- רשום את העלויות החודשיות והחד-פעמיות של בעלות על בית והשווה אותן להשכירות.
- השתמש בדוגמה מעובדת כדי להשוות את העלות הכוללת של השכירות והקנייה לאורך מספר שנים.
- הסבר מדוע מספר השנים שאתה מתכנן להישאר משנה את התשובה.
- השתמש ברשימת מוכנות כדי להחליט אם להתחיל להתכונן לקניות.
איך זה מתחבר לשיעורים שלנו: הקורס שלנו כולל את הצרכים והרצונות של דיור, את הבחירה בין השכרה לקנייה, ומה שאתה יכול להרשות לעצמך. השיעור הזה מוסיף דוגמה שעבדה באזור DC במשך חמש שנים, עלויות שקונים בפעם הראשונה לעיתים מפספסים לעיתים קרובות, טבלת איזון ורשימת מוכנות.
מילים לדעת
- קרן ועניין (Principal and interest)
- שני החלקים של תשלום המשכנתא. הקרן מחזירה את הסכום שהלווית. הריבית היא מה שהמלווה גובה ממך עבור הלוואה.
- שכר דירה או עמלת ועד הבית (Condo or HOA fee)
- תשלום חודשי שחברי אגודת דירות או דירות משלמים עבור עלויות משותפות, כגון תיקוני בניין, אזורים משותפים, ולפעמים מים או אשפה.
- ביטוח משכנתא פרטי (PMI) (Private mortgage insurance (PMI))
- ביטוח שאולי תצטרך לשלם עליו כשאתה שם פחות מ-20% מקדמה על הלוואה קונבנציונלית. הוא מגן על המלווה, לא עליך.
- עלויות סגירה (Closing costs)
- עמלות שאתה משלם להשלמת רכישת בית, כגון דמי מלווים, הערכה, ביטוח בעלות, מיסים ממשלתיים, ומס רכוש וביטוח משולמים מראש.
- הון עצמי (Equity)
- החלק מהבית שאתה הבעלים שלו. זה ערך הבית פחות מה שאתה עדיין חייב על המשכנתא.
- נקודת איזון (Break-even point)
- הנקודה בזמן שבה עלות הרכישה הכוללת נמוכה יותר מהעלות הכוללת של השכירות.
- מקדמה (Down payment)
- החלק ממחיר הבית שאתה משלם במזומן בהתחלה. אתה לוקח את השאר עם משכנתא.
- פירוט (Itemize)
- לרשום עלויות מסוימות, כמו ריבית משכנתא ומס רכוש, בדוח המס הפדרלי שלך כדי להוריד את ההכנסה שעליה אתה משלם מס. אתה עושה זאת במקום לקחת את הניכוי הסטנדרטי.
העלות המלאה של בעלות על בית
רבים משווים את שכר הדירה שלהם לתשלום משכנתא. זו לא השוואה הוגנת. בעל בית משלם עלויות רבות שהשוכר לא משלם:
- קרן וריבית: תשלום ההלוואה עצמו.
- מס רכוש: בוושינגטון די.סי, רוב הבתים מחויבים במס של $0.85 על כל $100 של ערך מוערך מדי שנה. הערך המוערך הוא מה שהעיר או המחוז טוענים שהבית שלכם שווה לצורכי מס. הניכוי של הבית בוושינגטון מוריד את המס לבעלי הבית שגרים בבית. במרילנד ווירג'יניה, השיעור תלוי במחוז או בעיר שבה נמצא הבית.
- ביטוח דירה או דירה: מכסה את הבית והחפצים שלך.
- דמי דירות או ועד בית: זה יכול לעלות עם הזמן. אגודת דירות יכולה גם לגבות "הערכה מיוחדת" חד-פעמית עבור תיקון גדול, כמו גג חדש.
- ביטוח משכנתא פרטי (PMI): נדרש לעיתים אם אתה שם פחות מ-20% מקדמה על הלוואה קונבנציונלית. הלוואה קונבנציונלית היא משכנתא רגילה שהממשלה אינה תומכת בה. הלוואת FHA מגובה על ידי רשות הדיור הפדרלית ומאפשרת לך להפקיד עד 3.5% בלבד, אך אתה משלם ביטוח משכנתא.
- תיקונים ותחזוקה: כשדוד המים מתקלקל, אין בעל דירה להתקשר אליו. חסוך את זה כל חודש.
דוגמה
עלות חודשית: שכירות לעומת רכישת דירה בוושינגטון די.סי.
קוואמה ואמה שוכרים דירת חדר שינה אחד בברוקלנד, בצפון-מזרח DC, ב-2,000 דולר לחודש. הם מסתכלים על דירת דירת חדר שינה אחת בקרבת מקום ב-320,000 דולר. הם היו נותנים מקדמה של 5% וללוות 304,000$ ל-30 שנה בריבית קבועה של 7%. בריבית קבועה, הריבית ותשלומי ההלוואה נשארים זהים לכל ההלוואה. בריבית משתנה, הם יכולים להשתנות מאוחר יותר. זה קרוב לשיעור הריבית הממוצע ל-30 שנה בסקר השבועי של פרדי מק בסוף ספטמבר 2026, שעמד על 7.03% ב-24 בספטמבר. הריבית שלך עשויה להיות גבוהה או נמוכה.
| עלות חודשית | שכירות | קנה |
|---|---|---|
| שכירות | 2,000 דולר | $0 |
| ביטוח שוכרים | 15 דולר | $0 |
| קרן וריבית (7%, 30 שנה) | $0 | $2,023 |
| מס רכוש ($0.85 לכל $100, לפני כל ניכוי על משק הבית) | $0 | 227 דולר |
| דמי קונדו | $0 | 450 דולר |
| ביטוח בעל דירה | $0 | 30 דולר |
| PMI | $0 | 125 דולר |
| חיסכון בתיקונים | $0 | 100 דולר |
| סך הכל בכל חודש | $2,015 | $2,955 |
320,000 דולר × 0.85 דולר ÷ 100 דולר = 2,720 דולר לשנה, או כ-227 דולר לחודש
בשנה הראשונה, הבעלות עולה כ-940 דולר יותר בחודש מאשר שכירות. דמי הדירה, הביטוח, PMI ומספרי התיקון הם דוגמאות. בקש את דמי הדירה האמיתיים וקבל הצעות ביטוח לכל בית שאתה שוקל.
מזומן שאתה צריך לפני שתקבל את המפתחות
קנייה גם דורשת הרבה כסף בהתחלה. בדוגמה, קוואמה ואמה צריכים:
- מקדמה: 5% מ-320,000 דולר זה 16,000 דולר.
- עלויות סגירה: כ-9,000$ בדוגמה זו. המלווה שלך חייב לתת לך הערכת ההלוואה בתוך שלושה ימי עסקים לאחר ההגשה. זה מציג את עלויות הסגירה האמיתיות שלך.
- מעבר ותיקונים מוקדמים או רהיטים: כ-2,000 דולר.
$16,000 + $9,000 + $2,000 = $27,000 לפני יום המעבר
הם גם צריכים לשמור על קרן חירום לאחר שישלמו את כל זה. תוכניות בוושינגטון, מרילנד ווירג'יניה עשויות לסייע לקונים בפעם הראשונה עם המקדמה ועלויות הסגירה. ראו את הלקח שלנו על עזרה במקדמה.
על פי החוק, תוכל לבקש משירות ההלוואה שלך בכתב לבטל את PMI כאשר יתרת ההלוואה שלך אמורה להגיע ל-80% מערך הבית המקורי, אם אתה עומד בתנאים מסוימים, כמו רישום תשלומים תקין. בדוגמה זו, זה לוקח כמעט 11 שנים.
דוגמה
חמש שנים לאחר מכן: כמה עלה כל בחירה?
עכשיו תדמיין שקוואמה ואמה חייבים לעבור דירה אחרי חמש שנים. אנחנו מניחים שכר דירה עולה ב-3% בשנה, עלויות הבעלים מעבר לתשלום ההלוואה ו-PMI עולים ב-3% בשנה, ערך הדירה עולה ב-3% בשנה, ועלויות המכירה הן 6% ממחיר המכירה.
שכירות: $127,419 שכירות + $900 ביטוח שוכרים = $128,319
| פריט | סכום |
|---|---|
| מזומן בהתחלה | 27,000 דולר |
| עלויות חודשיות ל-60 חודשים | 180,265 דולר |
| סך הכול | 207,265 דולר |
| מחיר מכירה לאחר חמש שנים | 370,968 דולר |
| מינוס עלויות מכירה (6%) | −$22,258 |
| פחות יתרת ההלוואה שולמה במכירה | −$286,160 |
| החזר כספי במכירה | 62,550 דולר |
| עלות הרכישה נטו ($207,265 − $62,550) | 144,715 דולר |
במהלך חמש שנים, השכירות עלתה 16,396 דולר פחות. למה? בחמש השנים הראשונות, קוואמה ואמה משלמים 121,351 דולר כקרן וריבית, אבל 103,511 דולר זה ריבית. רק 17,840 דולר משלמים את ההלוואה במורד.
אם ערך הדירה לא עולה כלל, החזר המזומן במכירה הוא רק 14,640 דולר, והעלות נטו של הרכישה עולה ל-192,625 דולר. מחירי הבתים יכולים להישאר יציבים או אפילו לרדת. בנוסף, השוכרים שמרו על 27,000 הדולר והוציאו פחות בכל חודש. אם הם חוסכים את הכסף הזה, השכירות נראית אפילו טובה יותר בדוגמה הזו.
נקודת איזון: למה מספר השנים חשוב
העלויות החד-פעמיות של קנייה ומכירה מתחלקות על פני השנים שבהן אתה שוהה. ככל שאתה נשאר יותר זמן, כך העלויות האלה קטנות יותר בכל שנה. אתה גם משלם יותר מההלוואה בכל שנה. הנה אותה דוגמה לאורך תקופות זמן שונות, אם ערך הדירה עולה ב-3% בשנה.
| שנים | השכרה | קנייה | מה עולה פחות? |
|---|---|---|---|
| 3 | 74,722 דולר | 99,601 דולר | שכירות, ב-24,879 דולר |
| 5 | 128,319 דולר | 144,715 דולר | שכירות, ב-16,396 דולר |
| 7 | 185,159 דולר | 188,737 דולר | שכירות, ב-3,578 דולר |
| 8 | $214,856 | 210,285 דולר | קנייה, ב-4,571 דולר |
| 10 | $276,933 | 252,338 דולר | קנייה, ב-24,595 דולר |
בדוגמה הזו, נקודת האיזון מגיעה בשנה השמינית. עם מחירים, תעריפים או עמלות שונות, זה יכול להגיע מוקדם או הרבה יותר מאוחר. אם ערך הבית נשאר קבוע, הקנייה עולה יותר מהשכירות לכל עשר השנים.
חלק מהבעלים יכולים לנכות ריבית משכנתא ומס רכוש בדוח המס הפדרלי שלהם, אך רק אם הם מפרטים את הניכויים. רבים לוקחים את הניכוי הסטנדרטי במקום, ולכן לא מקבלים חיסכון נוסף במס. מתנדב מס VITA חינמי יכול להסביר לך מה חל עליך.
תיזהר
מלכודות נפוצות בדרך לרכישה
- "לשלם שכר דירה זה בזבוז כסף." שכירות משלמת מקום מגורים וחופש לעבור. בשנים הראשונות, רוב תשלום המשכנתא הוא ריבית, שגם היא לא מקבלת חזרה.
- עסקאות שכירות עם אופציה לרכישה או "שכירות-רכישה". ייתכן שתשלמו תוספת חודשית עבור רכישת הבית בהמשך. אם תפספסו תשלום או לא תקבלו משכנתא בזמן, ייתכן שתאבדו את כל הכסף הנוסף. חלק מהחוזים הללו גם מחייבים אתכם לשלם על תיקונים. תבקשו מיועץ דיור או עורך דין לבדוק כל חוזה לפני החתימה. בוושינגטון די.סי, ניתן לדווח על עסקאות לא הוגנות למשרד התובע הכללי.
- קניית הבית היקר ביותר שמלווה מאשר. אישור מלווה אינו תקציב. ודא שהעלות החודשית המלאה עדיין מאפשרת לך לחסוך בכל חודש.
- לדלג על מסמכי הדירה. לפני שאתה קונה דירה, בקש את תקציב האגודה, את החיסכון בתיקונים וכל הערכות מיוחדות מתוכננות.
מעבר לכסף, ורשימת מוכנות
כסף הוא לא השאלה היחידה. חשבו על:
- גמישות: שוכרים יכולים לעבור דירה בקלות רבה יותר עבור עבודה חדשה או צרכי משפחה.
- יציבות: בעלי נכסים ששומרים על המשכנתא שולטים בביתם ולא ניתן להורות להם לעזוב כשהחוזה מסתיים.
- נסיעה לעבודה: בית זול יותר רחוק מהעבודה או מטרו יכול לעלות יותר בזמן, דלק ומחירים.
- בתי ספר: בוושינגטון די.סי ובמחוזות הסמוכים, הכתובת שלך בדרך כלל קובעת את בית הספר הציבורי שהוקצה לך.
- זמן ועבודה: הבעלים מטפלים או משלמים על כל תיקון.
סמן כל תיבה שנכונה עבורך:
- אנחנו מתכננים להישאר באזור במשך שנים רבות. בדוגמה שלנו, הקנייה החלה להיות פחות עולה רק בכיתה ח'.
- יש לנו מזומן למקדמה, לעלויות סגירה ולמעבר, ועדיין יהיה לנו קרן חירום גם אחרי הקנייה.
- ההכנסה שלנו יציבה. המלווים לעיתים קרובות מסתכלים על השנתיים האחרונות של היסטוריית העבודה. אם אנחנו עצמאים או משולמים במזומן, דוחות המס שלנו מראים את ההכנסה הזו.
- בדקנו את דוחות האשראי שלנו מכל שלוש לשכות האשראי בחינם ב-AnnualCreditReport.com ותיקנו כל טעות.
- אנחנו יכולים לשלם את כל עלות הבעלות החודשית של הבעלות, לא רק את המשכנתא, ועדיין לחסוך כל חודש.
- תשלומי החוב החודשיים האחרים שלנו נמוכים. ראו את הלקח שלנו על הכנה למשכנתא כדי ללמוד כיצד מלווים מודדים זאת.
- נפגשנו עם יועץ דיור מאושר על ידי HUD או לקחנו קורס חינוך לרוכשי בתים.
אין מספר ביטוח לאומי? רוב תוכניות המשכנתא הסטנדרטיות, כולל הלוואות FHA, דורשות מספר זה. מאז מאי 2025, הלוואות FHA מיועדות רק לאזרחי ארה"ב, תושבי קבע חוקיים (בעלי גרין קארד), וכמה קבוצות קטנות נוספות. חלק מהבנקים, איגודי האשראי ומלווים קהילתיים מציעים משכנתאות ללווים עם ITIN. יועץ דיור יכול לעזור לך למצוא אותם.
טיפ
תתחיל עם יועץ דיור, לא עם איש מכירות
יועץ דיור המאושר על ידי HUD עובד עבור ארגון ללא מטרות רווח או סוכנות ציבורית, לא עבור מלווה או מוכר. יועץ יכול לעבור על התקציב, האשראי והחסכונות שלך, ולספר לך על תוכניות קונים בפעם הראשונה בוושינגטון, מרילנד או וירג'יניה. רבות מתוכניות הסיוע למקדמה דורשות קורס חינוך לרוכשי בתים, ויועצים לעיתים מלמדים כזה. חפש לפי מיקוד עם מאתר יועצי הדיור של ה-CFPB.
אם פספסת כמה תיבות ברשימה, זה נורמלי. השתמש בשנות השכירות שלך כדי לחסוך, לבנות את האשראי שלך ולהחזיר חובות. ואז תבדוק את הרשימה שוב בשנה הבאה.
תובנות מרכזיות
- תשלום המשכנתא הוא רק חלק מהעלות. הוסף מס רכוש, ביטוח, עמלות דירה או ועד בית, ביטוח משכנתא ותיקונים.
- קנייה כרוכה בעלויות חד-פעמיות גבוהות, ומכירת בית עולה גם כן. לכן שהייה קצרה בדרך כלל מעדיפה שכירות.
- בדוגמה שלנו, השכירות עלתה פחות בכל אחת משבע השנים הראשונות. קנייה עלתה פחות רק לאחר מכן, ורק כי ערך הבית עלה.
- בשנים הראשונות של המשכנתא, רוב כל תשלום הולך לריבית, כך שאתה בונה הון עצמי לאט.
- לפני שתחליט, פגוש יועץ דיור מאושר על ידי HUD. העזרה לרוב היא חינמית או בעלות נמוכה.
בדוק את ההבנה שלך
ענה על השאלות, ואז בחר בדוק את התשובות שלי. קבל 4 5 הזכות להשלים את השיעור הזה. זהו תרגול: אין הגבלת זמן, ואנחנו לא שומרים את התשובות שלך.
לך רחוק יותר
אתרים אמינים שבהם תוכל ללמוד עוד. הקישורים האלה מגיעים לאתרים אחרים ש-Dollar Scholars לא מנהלת.
-
קניית בית: כלים ומשאבים לרוכשי דירות (אתר אחר)
מדריכים שלב אחר שלב להכנה לרכישה, השוואת הצעות הלוואה והבנת הערכת ההלוואה ומסמכי הסגירה.
-
מצא יועץ דיור (אתר אחר)
חפשו לפי מיקוד אחר יועצי דיור המאושרים על ידי HUD שעוזרים ברכישה, שכירות ואשראי, לעיתים בעלות נמוכה או ללא תשלום.
-
שיעורי מס מקרקעין (אתר אחר)
שיעורי מס הרכוש הנוכחיים של DC, כך שתוכלו להעריך את המס על בית שאתם שוקלים לקנות.
השיעור הזה הוא חינוך פיננסי כללי, לא ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. החוקים והסכומים משתנים, לכן בדוק מספרים חשובים עם מקור רשמי.