Kodin ostaminen ja asuntolainan saaminen · Oppitunti 1 3

Valmistaudu asuntolainaan: 12 kuukauden suunnitelma

Kuukausittainen suunnitelma luottotietojen, säästöjen ja paperityön vahvistamiseksi ennen asuntolainan hakemista, esimerkkinä työskentellystä velka-tulo-vertailusta. (About 16 min, 5 quiz questions)

Tässä oppitunnissa

Mitä tulet oppimaan

Laske velka-tulosuhde ja katso, miten velan maksaminen muuttaa sitä.
Noudata 12 kuukauden suunnitelmaa vahvistaaksesi luottotietojasi, säästöjäsi ja paperitöitäsi ennen hakemista.
Kerää lainanantajien pyytämät asiakirjat, mukaan lukien lisäpaperit itsenäisille ammatinharjoittajille ja ITIN-lainanottajille.
Erota ennakkohyväksyntä ennakkohyväksynnästä ja etsi HUD:n hyväksymä asuntoneuvoja.

Miten tämä liittyy kursseihimme: Kurssillamme käydään läpi kodin ostamisen vaiheet ja miten lasketaan velka-tulosuhde. Tämä oppitunti muuttaa nämä vaiheet 12 kuukauden suunnitelmaksi, jossa on työskennellyt numerot ja asiakirjalistat erilaisille työntekijöille.

Sanoja osattavaksi

Velka-tulosuhde (DTI) (Debt-to-income ratio (DTI)): Kokonaiskuukausittaiset velkamaksusi jaettuna bruttokuukausituloillasi, prosentteina. Lainanantajat käyttävät sitä arvioidakseen, pystytkö maksamaan uuden maksun.
Bruttokuukausitulot (Gross monthly income): Mitä ansaitset kuukaudessa ennen kuin verot ja muut vähennykset poistetaan.
Käsiraha (Down payment): Se osa asunnon hinnasta, jonka maksat omilla rahoillasi tai ohjelman avulla. Asuntolaina maksaa loput.
Esikarsinnat (Pre-qualification): Lainanantajan varhainen arvio siitä, kuinka paljon saatat lainata. Se perustuu usein tietoihin, joita annat ilman todisteita.
Ennakkohyväksyntä (Pre-approval): Kirje, jossa todetaan, että lainanantaja on valmis lainaamaan sinulle tiettyyn määrään asti, yleensä luottotietojen ja asiakirjat tarkistettuaan. Se ei ole lopullinen lainatarjous.
HUD:n hyväksymä asuntoneuvoja (HUD-approved housing counselor): Koulutettu neuvonantaja virastossa, jonka on hyväksynyt Yhdysvaltain asuntoministeriö (HUD). He antavat ilmaista tai edullista neuvontaa ostamiseen, vuokraamiseen ja ulosoton välttämiseen.

Mitä lainanantajat tarkastelevat

Ennen kuin lainanantaja myöntää sinulle asuntolainan (lainan kodin ostoon), se haluaa tietää, että voit maksaa maksut useiden vuosien ajan. Lainanantajat tarkastelevat neljää pääasiaa:

Luotto: luottotietosi ja pisteesi osoittavat, miten olet maksanut laskuja ja lainoja aiemmin.
Tulot: kuinka paljon ansaitset ja pystytkö todistamaan sen.
Velat: mitä jo maksat kuukausittain verrattuna tuloihisi.
Säästöt: rahat käsirahaan, kaupan kuluihin ja hätätilanteisiin muuton jälkeen. Sulkeminen, jota DC:n alueella usein kutsutaan selvitykseksi, on kokous kodin oston lopussa, jossa allekirjoitat lainapaperit, maksat käteisen kaupasta ja saat avaimet.

Näitä ei voi muuttaa kuukaudessa. Mutta vuodessa voit tehdä todellista edistystä. Tämä oppitunti antaa sinulle suunnitelman.

Velkojen osalta avainluku on velka-tulosuhde (DTI). Se tarkoittaa kaikkia kuukausittaisia velkamaksujasi, mukaan lukien uuden asunnon maksu, jaettuna bruttokuukausituloillasi (tulosi ennen veroja). Jokainen lainaohjelma ja lainanantaja asettaa oman DTI-rajansa. Esimerkiksi syyskuussa 2026 DC Open Doors -ohjelma ilmoitti enintään 50 % DTI:ksi tai joillekin FHA-lainoille 45 %. FHA-laina on asuntolaina, jonka takaa Federal Housing Administration. Se antaa ostajille mahdollisuuden maksaa vain 3,5 %, ja sen saaminen voi olla helpompaa pienemmällä luottopisteellä. Alhaisempi DTI jättää budjettiisi enemmän tilaa ruoalle, kuljetuksille ja yllätyksille.

Esimerkki

Työstetty esimerkki: DTI ennen ja jälkeen autolainan maksamisen

Marisol ja Luis vuokraavat asunnon Hyattsvillessä, Marylandissa. Yhdessä he ansaitsevat 6 500 dollaria kuukaudessa ennen veroja. Lainanantaja arvioi, että heidän suosikkikaupunkitalonsa maksaisi lainan, kiinteistöveron ja vakuutuksen osalta 2 100 dollaria kuukaudessa. Heidän autolainassaan on jäljellä 12 erää.

Marisol ja Luis: kuukausittaiset velat, jos ne koskevat nyt tai 12 kuukauden kuluttua
Kuukausimaksu	Hae nyt	Hae 12 kuukauden kuluttua
Uuden kodin maksu (arvio)	$2,100	$2,100
Autolaina	$450	$0
Luottokortin minimimaksut	150 dollaria	150 dollaria
Opiskelijalaina	$200	$200
Kokonaiskuukausittaiset velat	$2,900	$2,450

Nyt: $2,900 ÷ $6,500 = 0,446, eli noin 45 % DTI

Autolainan päätyttyä: $2,450 ÷ $6,500 = 0,377, eli noin 38 % DTI

Odottamalla autolainan maksettua DTI:tä laskee noin 7 prosenttiyksikköä. Se voi auttaa heitä saamaan lainan. Oston jälkeen budjettiin jää myös $450 lisää kuukausittain omistuskustannuksiin, kuten korjauksiin. Huomaa, että vuokra ei ole taulukossa. Vuokra loppuu oston yhteydessä, ja uuden kodin maksu korvaa sen.

Kuukaudet 12–6: korjaa luottotietosi ja kerää säästöjä

Kuukaudet 12–9: tarkista ja puhdista luottotietosi

Saat ilmaiset luottoraporttisi kaikilta kolmelta luottotietoyhtiöltä AnnualCreditReport.com. Voit tarkistaa ne ilmaiseksi joka viikko.
Etsi virheitä, kuten tilejä, jotka eivät ole sinun omiasi, tai myöhästyneitä maksuja, joita et ole tehnyt. Riitaa virheet kirjallisesti. Oppimme luottoraporttisi lukemisesta osoittaa, miten.
Maksa jokainen lasku ajallaan. Aseta automaattiset maksut tai muistutukset.
Maksa luottokorttisaldot pois. Luottorajojen pienempi käyttö voi parantaa pisteitäsi. Katso , mikä vaikuttaa luottopisteisiisi.
Ei vielä luottohistoriaa? Aloita nyt oppitunnillamme luoton rakentamisesta. Joissain lainaohjelmissa, kuten FHA-lainoissa, on sääntöjä, jotka antavat lainanantajan tarkastella muita tietoja, kuten vuokraa ja käyttömaksuja.

Asuntolainanantajan käyttämä pistemäärä ei välttämättä vastaa pankkisovelluksesi ilmaispisteitä. Syyskuusta 2026 lähtien lainanantajat, jotka myyvät lainoja Fannie Maelle ja Freddie Macille, voivat käyttää Classic FICO -pisteitä tai VantageScore 4.0 -pisteitä kaikkien kolmen toimiston raporttien perusteella. Tarkista siis kaikki kolme raporttia.

Kuukaudet 9–6: säästä kolmeen asiaan

Käsiraha: jotkut lainat vaativat vain 3 % tai 3,5 % hinnasta. Ohjelmat DC:ssä, Marylandissa ja Virginiassa voivat auttaa.
Sulkemiskustannukset: lainan maksut, omistusoikeus, verot ja ennakkoon maksetut erät. Lainanantajasi listaa ne lainaarvioon.
Hätäsäästöt: rahat, joita sinulla on muuton jälkeen korjauksiin ja yllätyksiin.

Pidä säästösi pankin tai osuuspankin tilillä. Lainanantajat pyytävät yleensä tuoreita pankkitiliotteita ja saattavat kysyä, mistä suuret talletukset ovat peräisin. Kotona pidettävä käteinen on lainanantajan vaikea laskea, koska se ei näe, mistä rahat ovat peräisin. Talleta se etuajassa ja pidä kirjaa. Jos perheenjäsen antaa sinulle rahaa, kysy lainanantajalta, mitä papereita tarvitsee, kuten allekirjoitetun lahjakirjeen.

Tämä on myös aika etsiä apua käsirahan kanssa. Katso käsirahaapu ja lainatyypit DC:ssä, Marylandissa ja Virginiassa.

Kuukaudet 6–3: kerää paperisi

Lainanantajien täytyy varmistaa, että tulosi ovat todelliset ja todennäköisesti jatkuvat. Aloita kansio, paperilla tai puhelimella, ja lisää paperit sitä mukaa kun saat ne.

Paperit, joita useimmat lainanantajat pyytävät

Kuvallinen henkilöllisyystodistus, kuten ajokortti tai passi
Sosiaaliturvatunnuksesi tai ITIN-tunnuksesi
Palkkalaskelmat viimeisen 30 päivän ajalta
W-2-lomakkeet viimeisen kahden vuoden ajalta
Liittovaltion veroilmoitukset viimeisen kahden vuoden ajalta
Pankkitiliotteet viimeiseltä kahdelta kuukaudelta, jokaisella sivulla
Todiste siitä, että maksat vuokran ajallaan, kuten pankkitiedot tai vuokranantajan yhteystiedot
Luettelo veloistasi ja kuukausimaksuistasi

Itsenäiset ammatinharjoittajat, keikka- ja käteistyöntekijät

Jos ajat sovelluksella, siivoat taloja, pyörität pientä yritystä tai teet sopimustöitä, tarvitset lisää todisteita. Fannie Mae, joka ostaa monia yhdysvaltalaisia asuntolainoja, hakee yleensä kahden vuoden itsenäisen ammatinharjoittajan tuloa veroilmoituksissasi. Monet lainanantajat pyytävät:

Henkilökohtaiset liittovaltion veroilmoitukset viimeiseltä kahdelta vuodelta, kaikkine liitteineen
Yrityksen veroilmoitukset, jos yrityksesi tekee oman veroilmoituksensa
1099-lomakkeet niiltä yrityksiltä, jotka maksoivat sinulle
Tämän vuoden tulos- ja tappiolaskelma tähän mennessä
Yrityspankkitiliotteet, jos sinulla on erillinen tili

Tärkeää: itsenäisten ammatinharjoittajien kohdalla lainanantajat yleensä laskevat tulot veroilmoituksiin liiketoiminnan kulujen jälkeen, eivät kokonaismyyntiäsi. Jos ansaitset käteistä etkä ilmoita sitä, lainanantaja ei voi käyttää sitä auttaakseen sinua täyttämään vaatimukset. Katso oppituntimme verotuksesta keikka- ja itsenäisille ammatinharjoittajille.

Lainanottajat, joilla on ITIN-kortti

ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) on IRS:n veronumero henkilöille, jotka eivät saa sosiaaliturvatunnusta. Jotkut pankit, osuuspankit ja yhteisölainanantajat myöntävät asuntolainoja ITIN-lainanottajille. Nämä lainat saattavat vaatia suuremman käsirahan tai maksaa enemmän, joten vertaa tarjouksia huolellisesti. Lainanantajat pyytävät usein:

ITIN-kirjeesi IRS:ltä
Passi tai muu valtion valokuvallinen henkilöllisyystodistus
Liittovaltion veroilmoitukset on toimitettu ITIN-tunnuksellasi, usein kahdeksi vuodeksi
Todiste vakaasta työstä ja tuloista, kuten palkkatiedot tai pankkitiliotteet
Aikataulun mukaiset vuokra- ja käyttömaksutiedot

Varmista, että ITIN-tunnuksesi on edelleen voimassa. IRS sanoo, että ITIN vanhenee, jos sitä ei käytetä liittovaltion veroilmoituksessa kolmena peräkkäisenä verovuotena. Tiedä myös, että 25. toukokuuta 2025 lähtien FHA-lainat eivät ole enää avoinna ei-pysyville asukkaille, kuten työviisumilla varustetuille. Yhdysvaltain kansalaiset ja lailliset pysyvät asukkaat (green cardin haltijat) voivat silti hakea.

Kesäkuusta 2026 lähtien liittovaltion sääntelyviranomaiset ovat pyytäneet pankkeja tarkastelemaan tarkemmin asiakkaita, jotka käyttävät ITIN-tiliä. He ovat myös sanoneet, että asuntolainanantajat saattavat tarkastella maahanmuuttostatustasi päättäessään, voitko maksaa lainan takaisin. Jotkut saattavat pyytää lisää asiakirjoja tai kieltäytyä, joten kysy ennen hakemista. Asuntoneuvoja voi auttaa sinua löytämään lainanantajia, jotka edelleen myöntävät ITIN-lainoja.

Kuukaudet 3–0: luokka, ennakkohyväksyntä ja hintaraja

Osallistu asunnonostajan koulutuskurssille

Monet ohjelmat vaativat kurssin. Esimerkiksi Maryland Mortgage Program -lainat ja monet Virginian asuntolainat vaativat hyväksytyn kurssin ennen sulkemista. Fannie Mae vaatii omistuskoulutusta joissain matalan käsirahan lainoissa, kun kaikki ostajat ovat ensiasunnon ostajia. HUD:n hyväksymät asuntoneuvontatoimistot opettavat näitä kursseja, usein ilmaiseksi tai pientä maksua vastaan. Virginia Housing tarjoaa ilmaisen kurssin, joko verkossa tai paikan päällä.

Esikarsinta ja ennakkohyväksyntä

Lainanantajat käyttävät näitä sanoja eri tavoin. Ennakkohyväksyntä on usein nopea arvio sen perusteella, mitä kerrot lainanantajalle. Ennakkohyväksyntä tarkoittaa yleensä, että lainanantaja on tarkistanut luottotietosi ja joitakin asiakirjoja. Kumpikaan ei ole taattu laina. Myyjät ja kiinteistönvälittäjät pyytävät usein nähdä ennakkohyväksyntäkirjeen tarjouksesi yhteydessä.

Aseta oma hintaraja

Lainanantaja voi hyväksyä sinulle enemmän kuin mitä pystyt mukavasti maksamaan. Laske koko kuukausittainen omistuskustannus: lainan maksu, kiinteistöverot, kotivakuutus, asunto-osakeyhtiöiden (HOA) maksut, käyttökulut ja korjausrahat.

Käytä kulutussuunnitelmaasi löytääksesi mahdollisimman paljon asumisesta kuukausittain.
Kysy lainanantajaltasi tai asuntoneuvojaltasi, mikä asunnon hinta vastaa maksua, mukaan lukien verot, vakuutukset ja maksut.
Katso vain koteja, joiden hinta on tai alle tuon hinnan, vaikka ennakkohyväksyntäsi olisi korkeampi.

Ilmaista apua HUD:n hyväksymiltä asumisneuvojilta

HUD:n hyväksymä asuntoneuvoja voi tarkistaa luottotietosi ja budjettisi, tehdä kanssasi suunnitelman, selittää lainatarjoukset ja kertoa paikallisista käsirahaohjelmista. He voivat antaa itsenäistä neuvontaa siitä, sopiiko laina sinulle. Apu on usein ilmaista tai edullista.

Soita HUD:iin numeroon 800-569-4287 löytääksesi toimiston läheltäsi.
Etsi postinumeron mukaan CFPB:n asuntoneuvojan haulla.
Pyydä neuvonantajaa, joka puhuu kieltäsi, ja kysy, tapaavatko he puhelimitse tai verkossa.

Varo

Ansat, jotka voivat pysäyttää asuntolainasi

Uusi velka ennen kaupantekoa. Älä osta autoa tai huonekaluja luotolla luotolla, äläkä avaa uusia kortteja ennen kaupan päättämistä. Uusi maksu nostaa DTI:täsi, ja lainanantaja voi tarkistaa luottotietosi uudelleen ennen kaupan päättämistä.
Tuloja, joita ei ole veroilmoituksissasi. Lainanantajat eivät yleensä pysty laskemaan niitä.
Luottokorjausyritykset, jotka veloittavat ensin. On laitonta, että he veloittavat sinulta ennen työn tekemistä. Kukaan ei voi laillisesti poistaa oikeita negatiivisia tietoja raportistasi. Voit riitauttaa virheet itse ilmaiseksi.

Vinkki

Aloita kotikansio jo tänään

Tallenna joka kuukausi palkkakuittisi, pankkitiliotteet ja vuokrakuitit yhteen kansioon. Kun lainanantaja pyytää papereita, voit lähettää ne päivässä kuukauden sijaan.

Keskeiset huomiot

Lainanantajat jakavat kaikki kuukausittaiset velkamaksusi, mukaan lukien uuden kodin lainan, tuloillasi ennen veroja. Velan maksaminen ennen hakemusta voi laskea tätä lukua huomattavasti.
Aloita noin vuosi etukäteen: tarkista ensin luottotietosi, sitten kerää säästöjä ja kerää paperit.
Lainanantajat voivat yleensä laskea vain ne tulot, jotka pystyt todistamaan, kuten tulot veroilmoituksissasi.
Ennakkohyväksyntäkirje ei ole taattu laina. Älä ota uutta velkaa ennen kaupan päättämistä.
HUD:n hyväksymät asuntoneuvojat tarjoavat ilmaista tai edullista apua. Soita numeroon 800-569-4287 löytääksesi sellaisen.

Mene pidemmälle

Luotettavat verkkosivustot, joista voit oppia lisää. Nämä linkit vievät muille sivustoille, joita Dollar Scholars ei ylläpidä.

Talon ostaminen: työkalut ja resurssit asunnonostajille (toinen verkkosivusto)
Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) · Kieli: English

Vaiheittainen asunnoosto-opas, jossa on tarkistuslistoja ja selityksiä lainaarvioon ja sulkemisilmoitukseen.
Etsi asuntoneuvoja (toinen verkkosivusto)
Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) · Kieli: English

Etsi postinumeron mukaan HUD:n hyväksymiä asuntoneuvontayrityksiä läheltäsi.
Ilmaiset luottoraportit (toinen verkkosivusto)
Federal Trade Commission (FTC) · Kieli: English

Kuinka saada ilmaiset luottoraporttisi kaikista kolmesta toimistosta, verkossa, puhelimitse tai postitse.
Informes de crédito gratuitos (toinen verkkosivusto)
Federal Trade Commission (FTC) · Kieli: Español

Espanjankielinen versio FTC:n oppaasta ilmaisten luottoraporttien saamiseksi.

Tämä oppitunti on yleistä talousopetusta, ei oikeudellista, verotusta tai talousneuvontaa. Säännöt ja summat muuttuvat, joten tarkista tärkeät luvut virallisesta lähteestä.