Kodin ostaminen ja asuntolainan saaminen · Oppitunti 1 3
Get Mortgage-Ready: A 12-Month Plan
A month-by-month plan to strengthen your credit, savings, and paperwork before you apply for a mortgage, with a worked debt-to-income example.
Suoritettu tällä laitteella
Osa tästä oppitunnista ei ole vielä käännetty kielellesi, joten ne näytetään englanniksi.
Tässä oppitunnissa
Mitä tulet oppimaan
- Calculate your debt-to-income ratio and see how paying off a debt changes it.
- Follow a 12-month plan to strengthen your credit, savings, and paperwork before you apply.
- Gather the documents lenders ask for, including extra papers for self-employed and ITIN borrowers.
- Tell pre-qualification from pre-approval, and find a HUD-approved housing counselor.
Miten tämä liittyy kursseihimme: Our class covers the steps to buying a home and how to calculate a debt-to-income ratio. This lesson turns those steps into a 12-month plan, with worked numbers and document lists for different kinds of workers.
Sanoja osattavaksi
- Velka-tulosuhde (DTI) (Debt-to-income ratio (DTI))
- Kokonaiskuukausittaiset velkamaksusi jaettuna bruttokuukausituloillasi, prosentteina. Lainanantajat käyttävät sitä arvioidakseen, pystytkö maksamaan uuden maksun.
- Bruttokuukausitulot (Gross monthly income)
- Mitä ansaitset kuukaudessa ennen kuin verot ja muut vähennykset poistetaan.
- Käsiraha (Down payment)
- Se osa asunnon hinnasta, jonka maksat omilla rahoillasi tai ohjelman avulla. Asuntolaina maksaa loput.
- Esikarsinnat (Pre-qualification)
- Lainanantajan varhainen arvio siitä, kuinka paljon saatat lainata. Se perustuu usein tietoihin, joita annat ilman todisteita.
- Ennakkohyväksyntä (Pre-approval)
- Kirje, jossa todetaan, että lainanantaja on valmis lainaamaan sinulle tiettyyn määrään asti, yleensä luottotietojen ja asiakirjat tarkistettuaan. Se ei ole lopullinen lainatarjous.
- HUD:n hyväksymä asuntoneuvoja (HUD-approved housing counselor)
- Koulutettu neuvonantaja virastossa, jonka on hyväksynyt Yhdysvaltain asuntoministeriö (HUD). He antavat ilmaista tai edullista neuvontaa ostamiseen, vuokraamiseen ja ulosoton välttämiseen.
What lenders look at
Before a lender gives you a mortgage (a loan to buy a home), it wants to know that you can make the payments for many years. Lenders look at four main things:
- Credit: your credit reports and scores show how you have paid bills and loans in the past.
- Income: how much you earn, and whether you can prove it.
- Debts: what you already pay each month, compared with your income.
- Savings: money for the down payment, the closing costs, and emergencies after you move in. Closing, often called settlement in the DC area, is the meeting at the end of a home purchase where you sign the loan papers, pay your cash to close, and get the keys.
You cannot change these in one month. But in a year, you can make real progress. This lesson gives you a plan.
For debts, the key number is your debt-to-income ratio (DTI). It is all your monthly debt payments, including the new home payment, divided by your gross monthly income (your income before taxes). Each loan program and lender sets its own DTI limit. For example, in September 2026 the DC Open Doors program listed a maximum DTI of 50%, or 45% for some FHA loans. An FHA loan is a mortgage backed by the Federal Housing Administration. It lets buyers put down as little as 3.5% and can be easier to get with lower credit. A lower DTI leaves more room in your budget for food, transportation, and surprises.
Esimerkki
Työstetty esimerkki: DTI ennen ja jälkeen autolainan maksamisen
Marisol ja Luis vuokraavat asunnon Hyattsvillessä, Marylandissa. Yhdessä he ansaitsevat 6 500 dollaria kuukaudessa ennen veroja. Lainanantaja arvioi, että heidän suosikkikaupunkitalonsa maksaisi lainan, kiinteistöveron ja vakuutuksen osalta 2 100 dollaria kuukaudessa. Heidän autolainassaan on jäljellä 12 erää.
| Kuukausimaksu | Hae nyt | Hae 12 kuukauden kuluttua |
|---|---|---|
| Uuden kodin maksu (arvio) | $2,100 | $2,100 |
| Autolaina | $450 | $0 |
| Luottokortin minimimaksut | 150 dollaria | 150 dollaria |
| Opiskelijalaina | $200 | $200 |
| Kokonaiskuukausittaiset velat | $2,900 | $2,450 |
Nyt: $2,900 ÷ $6,500 = 0,446, eli noin 45 % DTI
Autolainan päätyttyä: $2,450 ÷ $6,500 = 0,377, eli noin 38 % DTI
Odottamalla autolainan maksettua DTI:tä laskee noin 7 prosenttiyksikköä. Se voi auttaa heitä saamaan lainan. Oston jälkeen budjettiin jää myös $450 lisää kuukausittain omistuskustannuksiin, kuten korjauksiin. Huomaa, että vuokra ei ole taulukossa. Vuokra loppuu oston yhteydessä, ja uuden kodin maksu korvaa sen.
Kuukaudet 12–6: korjaa luottotietosi ja kerää säästöjä
Kuukaudet 12–9: tarkista ja puhdista luottotietosi
- Saat ilmaiset luottoraporttisi kaikilta kolmelta luottotietoyhtiöltä AnnualCreditReport.com. Voit tarkistaa ne ilmaiseksi joka viikko.
- Etsi virheitä, kuten tilejä, jotka eivät ole sinun omiasi, tai myöhästyneitä maksuja, joita et ole tehnyt. Riitaa virheet kirjallisesti. Oppimme luottoraporttisi lukemisesta osoittaa, miten.
- Maksa jokainen lasku ajallaan. Aseta automaattiset maksut tai muistutukset.
- Maksa luottokorttisaldot pois. Luottorajojen pienempi käyttö voi parantaa pisteitäsi. Katso , mikä vaikuttaa luottopisteisiisi.
- Ei vielä luottohistoriaa? Aloita nyt oppitunnillamme luoton rakentamisesta. Joissain lainaohjelmissa, kuten FHA-lainoissa, on sääntöjä, jotka antavat lainanantajan tarkastella muita tietoja, kuten vuokraa ja käyttömaksuja.
Asuntolainanantajan käyttämä pistemäärä ei välttämättä vastaa pankkisovelluksesi ilmaispisteitä. Syyskuusta 2026 lähtien lainanantajat, jotka myyvät lainoja Fannie Maelle ja Freddie Macille, voivat käyttää Classic FICO -pisteitä tai VantageScore 4.0 -pisteitä kaikkien kolmen toimiston raporttien perusteella. Tarkista siis kaikki kolme raporttia.
Kuukaudet 9–6: säästä kolmeen asiaan
- Käsiraha: jotkut lainat vaativat vain 3 % tai 3,5 % hinnasta. Ohjelmat DC:ssä, Marylandissa ja Virginiassa voivat auttaa.
- Sulkemiskustannukset: lainan maksut, omistusoikeus, verot ja ennakkoon maksetut erät. Lainanantajasi listaa ne lainaarvioon.
- Hätäsäästöt: rahat, joita sinulla on muuton jälkeen korjauksiin ja yllätyksiin.
Pidä säästösi pankin tai osuuspankin tilillä. Lainanantajat pyytävät yleensä tuoreita pankkitiliotteita ja saattavat kysyä, mistä suuret talletukset ovat peräisin. Kotona pidettävä käteinen on lainanantajan vaikea laskea, koska se ei näe, mistä rahat ovat peräisin. Talleta se etuajassa ja pidä kirjaa. Jos perheenjäsen antaa sinulle rahaa, kysy lainanantajalta, mitä papereita tarvitsee, kuten allekirjoitetun lahjakirjeen.
Tämä on myös aika etsiä apua käsirahan kanssa. Katso käsirahaapu ja lainatyypit DC:ssä, Marylandissa ja Virginiassa.
Kuukaudet 6–3: kerää paperisi
Lainanantajien täytyy varmistaa, että tulosi ovat todelliset ja todennäköisesti jatkuvat. Aloita kansio, paperilla tai puhelimella, ja lisää paperit sitä mukaa kun saat ne.
Paperit, joita useimmat lainanantajat pyytävät
- Kuvallinen henkilöllisyystodistus, kuten ajokortti tai passi
- Sosiaaliturvatunnuksesi tai ITIN-tunnuksesi
- Palkkalaskelmat viimeisen 30 päivän ajalta
- W-2-lomakkeet viimeisen kahden vuoden ajalta
- Liittovaltion veroilmoitukset viimeisen kahden vuoden ajalta
- Pankkitiliotteet viimeiseltä kahdelta kuukaudelta, jokaisella sivulla
- Todiste siitä, että maksat vuokran ajallaan, kuten pankkitiedot tai vuokranantajan yhteystiedot
- Luettelo veloistasi ja kuukausimaksuistasi
Itsenäiset ammatinharjoittajat, keikka- ja käteistyöntekijät
Jos ajat sovelluksella, siivoat taloja, pyörität pientä yritystä tai teet sopimustöitä, tarvitset lisää todisteita. Fannie Mae, joka ostaa monia yhdysvaltalaisia asuntolainoja, hakee yleensä kahden vuoden itsenäisen ammatinharjoittajan tuloa veroilmoituksissasi. Monet lainanantajat pyytävät:
- Henkilökohtaiset liittovaltion veroilmoitukset viimeiseltä kahdelta vuodelta, kaikkine liitteineen
- Yrityksen veroilmoitukset, jos yrityksesi tekee oman veroilmoituksensa
- 1099-lomakkeet niiltä yrityksiltä, jotka maksoivat sinulle
- Tämän vuoden tulos- ja tappiolaskelma tähän mennessä
- Yrityspankkitiliotteet, jos sinulla on erillinen tili
Tärkeää: itsenäisten ammatinharjoittajien kohdalla lainanantajat yleensä laskevat tulot veroilmoituksiin liiketoiminnan kulujen jälkeen, eivät kokonaismyyntiäsi. Jos ansaitset käteistä etkä ilmoita sitä, lainanantaja ei voi käyttää sitä auttaakseen sinua täyttämään vaatimukset. Katso oppituntimme verotuksesta keikka- ja itsenäisille ammatinharjoittajille.
Lainanottajat, joilla on ITIN-kortti
ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) on IRS:n veronumero henkilöille, jotka eivät saa sosiaaliturvatunnusta. Jotkut pankit, osuuspankit ja yhteisölainanantajat myöntävät asuntolainoja ITIN-lainanottajille. Nämä lainat saattavat vaatia suuremman käsirahan tai maksaa enemmän, joten vertaa tarjouksia huolellisesti. Lainanantajat pyytävät usein:
- ITIN-kirjeesi IRS:ltä
- Passi tai muu valtion valokuvallinen henkilöllisyystodistus
- Liittovaltion veroilmoitukset on toimitettu ITIN-tunnuksellasi, usein kahdeksi vuodeksi
- Todiste vakaasta työstä ja tuloista, kuten palkkatiedot tai pankkitiliotteet
- Aikataulun mukaiset vuokra- ja käyttömaksutiedot
Varmista, että ITIN-tunnuksesi on edelleen voimassa. IRS sanoo, että ITIN vanhenee, jos sitä ei käytetä liittovaltion veroilmoituksessa kolmena peräkkäisenä verovuotena. Tiedä myös, että 25. toukokuuta 2025 lähtien FHA-lainat eivät ole enää avoinna ei-pysyville asukkaille, kuten työviisumilla varustetuille. Yhdysvaltain kansalaiset ja lailliset pysyvät asukkaat (green cardin haltijat) voivat silti hakea.
Kesäkuusta 2026 lähtien liittovaltion sääntelyviranomaiset ovat pyytäneet pankkeja tarkastelemaan tarkemmin asiakkaita, jotka käyttävät ITIN-tiliä. He ovat myös sanoneet, että asuntolainanantajat saattavat tarkastella maahanmuuttostatustasi päättäessään, voitko maksaa lainan takaisin. Jotkut saattavat pyytää lisää asiakirjoja tai kieltäytyä, joten kysy ennen hakemista. Asuntoneuvoja voi auttaa sinua löytämään lainanantajia, jotka edelleen myöntävät ITIN-lainoja.
Kuukaudet 3–0: luokka, ennakkohyväksyntä ja hintaraja
Osallistu asunnonostajan koulutuskurssille
Monet ohjelmat vaativat kurssin. Esimerkiksi Maryland Mortgage Program -lainat ja monet Virginian asuntolainat vaativat hyväksytyn kurssin ennen sulkemista. Fannie Mae vaatii omistuskoulutusta joissain matalan käsirahan lainoissa, kun kaikki ostajat ovat ensiasunnon ostajia. HUD:n hyväksymät asuntoneuvontatoimistot opettavat näitä kursseja, usein ilmaiseksi tai pientä maksua vastaan. Virginia Housing tarjoaa ilmaisen kurssin, joko verkossa tai paikan päällä.
Esikarsinta ja ennakkohyväksyntä
Lainanantajat käyttävät näitä sanoja eri tavoin. Ennakkohyväksyntä on usein nopea arvio sen perusteella, mitä kerrot lainanantajalle. Ennakkohyväksyntä tarkoittaa yleensä, että lainanantaja on tarkistanut luottotietosi ja joitakin asiakirjoja. Kumpikaan ei ole taattu laina. Myyjät ja kiinteistönvälittäjät pyytävät usein nähdä ennakkohyväksyntäkirjeen tarjouksesi yhteydessä.
Aseta oma hintaraja
Lainanantaja voi hyväksyä sinulle enemmän kuin mitä pystyt mukavasti maksamaan. Laske koko kuukausittainen omistuskustannus: lainan maksu, kiinteistöverot, kotivakuutus, asunto-osakeyhtiöiden (HOA) maksut, käyttökulut ja korjausrahat.
- Käytä kulutussuunnitelmaasi löytääksesi mahdollisimman paljon asumisesta kuukausittain.
- Kysy lainanantajaltasi tai asuntoneuvojaltasi, mikä asunnon hinta vastaa maksua, mukaan lukien verot, vakuutukset ja maksut.
- Katso vain koteja, joiden hinta on tai alle tuon hinnan, vaikka ennakkohyväksyntäsi olisi korkeampi.
Ilmaista apua HUD:n hyväksymiltä asumisneuvojilta
HUD:n hyväksymä asuntoneuvoja voi tarkistaa luottotietosi ja budjettisi, tehdä kanssasi suunnitelman, selittää lainatarjoukset ja kertoa paikallisista käsirahaohjelmista. He voivat antaa itsenäistä neuvontaa siitä, sopiiko laina sinulle. Apu on usein ilmaista tai edullista.
- Soita HUD:iin numeroon 800-569-4287 löytääksesi toimiston läheltäsi.
- Etsi postinumeron mukaan CFPB:n asuntoneuvojan haulla.
- Pyydä neuvonantajaa, joka puhuu kieltäsi, ja kysy, tapaavatko he puhelimitse tai verkossa.
Varo
Ansat, jotka voivat pysäyttää asuntolainasi
- Uusi velka ennen kaupantekoa. Älä osta autoa tai huonekaluja luotolla luotolla, äläkä avaa uusia kortteja ennen kaupan päättämistä. Uusi maksu nostaa DTI:täsi, ja lainanantaja voi tarkistaa luottotietosi uudelleen ennen kaupan päättämistä.
- Tuloja, joita ei ole veroilmoituksissasi. Lainanantajat eivät yleensä pysty laskemaan niitä.
- Luottokorjausyritykset, jotka veloittavat ensin. On laitonta, että he veloittavat sinulta ennen työn tekemistä. Kukaan ei voi laillisesti poistaa oikeita negatiivisia tietoja raportistasi. Voit riitauttaa virheet itse ilmaiseksi.
Vinkki
Aloita kotikansio jo tänään
Tallenna joka kuukausi palkkakuittisi, pankkitiliotteet ja vuokrakuitit yhteen kansioon. Kun lainanantaja pyytää papereita, voit lähettää ne päivässä kuukauden sijaan.
Keskeiset huomiot
- Lenders divide all your monthly debt payments, including the new home payment, by your income before taxes. Paying off a debt before you apply can lower this number a lot.
- Start about a year ahead: check your credit reports first, then build savings, then gather your papers.
- Lenders can usually count only income you can prove, such as the income on your tax returns.
- A pre-approval letter is not a guaranteed loan. Do not take on new debt before closing.
- HUD-approved housing counselors give free or low-cost help. Call 800-569-4287 to find one.
Tarkista ymmärryksesi
Vastaa kysymyksiin ja valitse sitten Tarkista vastaukseni. Saat 4 5 oikeutta suorittaa tämä oppitunti. Tämä on harjoitusta: aikarajaa ei ole, emmekä pidä vastauksiasi.
Mene pidemmälle
Luotettavat verkkosivustot, joista voit oppia lisää. Nämä linkit vievät muille sivustoille, joita Dollar Scholars ei ylläpidä.
-
Talon ostaminen: työkalut ja resurssit asunnonostajille (toinen verkkosivusto)
Vaiheittainen asunnoosto-opas, jossa on tarkistuslistoja ja selityksiä lainaarvioon ja sulkemisilmoitukseen.
-
Etsi asuntoneuvoja (toinen verkkosivusto)
Etsi postinumeron mukaan HUD:n hyväksymiä asuntoneuvontayrityksiä läheltäsi.
-
Ilmaiset luottoraportit (toinen verkkosivusto)
Kuinka saada ilmaiset luottoraporttisi kaikista kolmesta toimistosta, verkossa, puhelimitse tai postitse.
-
Informes de crédito gratuitos (toinen verkkosivusto)
Espanjankielinen versio FTC:n oppaasta ilmaisten luottoraporttien saamiseksi.
Tämä oppitunti on yleistä talousopetusta, ei oikeudellista, verotusta tai talousneuvontaa. Säännöt ja summat muuttuvat, joten tarkista tärkeät luvut virallisesta lähteestä.