Get Mortgage-Ready: A 12-Month Plan

Before a lender gives you a mortgage (a loan to buy a home), it wants to know that you can make the payments for many years. Lenders look at four main things:

• Credit: your credit reports and scores show how you have paid bills and loans in the past.
• Income: how much you earn, and whether you can prove it.
• Debts: what you already pay each month, compared with your income.
• Savings: money for the down payment, the closing costs, and emergencies after you move in. Closing, often called settlement in the DC area, is the meeting at the end of a home purchase where you sign the loan papers, pay your cash to close, and get the keys.

You cannot change these in one month. But in a year, you can make real progress. This lesson gives you a plan.

For debts, the key number is your debt-to-income ratio (DTI). It is all your monthly debt payments, including the new home payment, divided by your gross monthly income (your income before taxes). Each loan program and lender sets its own DTI limit. For example, in September 2026 the DC Open Doors program listed a maximum DTI of 50%, or 45% for some FHA loans. An FHA loan is a mortgage backed by the Federal Housing Administration. It lets buyers put down as little as 3.5% and can be easier to get with lower credit. A lower DTI leaves more room in your budget for food, transportation, and surprises.

ماه های ۱۲ تا ۹: اعتبار خود را بررسی و پاک سازی کنید

• گزارش های اعتباری رایگان خود را از هر سه دفتر اعتباری در AnnualCreditReport.com دریافت کنید. می توانید هر هفته آن ها را به صورت رایگان بررسی کنید.
• به دنبال اشتباهات باشید، مانند حساب هایی که متعلق به شما نیستند یا پرداخت های دیرهنگامی که انجام نداده اید. خطاهای نوشتاری را مورد اعتراض قرار دهید. درس ما درباره خواندن گزارش اعتباری شما نشان می دهد چگونه.
• هر قبض را به موقع پرداخت کنید. پرداخت های خودکار یا یادآوری ها را تنظیم کنید.
• مانده کارت اعتباری را کاهش دهید. استفاده کمتر از سقف اعتباری می تواند به امتیاز شما کمک کند. ببینید چه چیزی بر امتیاز اعتباری شما تأثیر می گذارد.
• هنوز سابقه اعتباری ندارید؟ از همین حالا با درس ما درباره ساخت اعتبار شروع کنید. برخی برنامه های وام مانند وام های FHA قوانینی دارند که به وام دهنده اجازه می دهد سوابق دیگر مانند اجاره و پرداخت های خدماتی را بررسی کند.

امتیازی که وام دهنده استفاده می کند ممکن است با امتیاز رایگان در اپلیکیشن بانکی شما مطابقت نداشته باشد. از سپتامبر ۲۰۲۶، وام دهندگانی که به فنی می و فردی مک وام می فروشند، ممکن است بر اساس گزارش های هر سه اداره، از امتیاز کلاسیک FICO یا VantageScore 4.0 استفاده کنند. پس هر سه گزارش را بررسی کنید.

ماه های ۹ تا ۶: به جز سه مورد

• پیش پرداخت: برخی وام ها به حداقل ۳٪ یا ۳.۵٪ از قیمت نیاز دارند. برنامه های واشنگتن دی سی، مریلند و ویرجینیا ممکن است کمک کننده باشند.
• هزینه های پایان: هزینه های وام، سند مالک، مالیات و اقلام پیش پرداخت. وام دهنده شما آن ها را در برآورد وام ذکر خواهد کرد.
• پس انداز اضطراری: پولی که پس از اسباب کشی هنوز برای تعمیرات و سورپرایزها باقی می ماند.

پس انداز خود را در حساب بانکی یا اتحادیه اعتباری نگه دارید. وام دهندگان معمولا صورت حساب های بانکی اخیر را می خواهند و ممکن است بپرسند سپرده های بزرگ از کجا آمده است. پول نقد نگه داشته شده در خانه برای وام دهنده سخت است که بشمارد، چون نمی تواند منبع پول را ببیند. آن را زود واریز کنید و سوابق را نگه دارید. اگر یکی از اعضای خانواده به شما پول می دهد، از وام دهنده بپرسید چه مدارکی نیاز دارد، مانند نامه هدیه امضا شده.

این همچنین زمان مناسبی است تا برای پیش پرداخت خود به دنبال کمک باشید. راهنمای پیش پرداخت و انواع وام ها را در واشنگتن دی سی، مریلند و ویرجینیا ببینید.

وام دهندگان باید بررسی کنند که درآمد شما واقعی است و احتمال ادامه دارد. یک پوشه روی کاغذ یا تلفن همراه خود باز کنید و به محض دریافت مدارک آن ها را اضافه کنید.

مدارکی که اکثر وام دهندگان درخواست می کنند

• کارت شناسایی عکس دار، مانند گواهینامه رانندگی یا گذرنامه
• شماره تأمین اجتماعی یا ITIN شما
• فیش های حقوقی ۳۰ روز گذشته
• فرم های W-2 از دو سال گذشته
• اظهارنامه های مالیاتی فدرال از دو سال گذشته
• صورت حساب های بانکی دو ماه گذشته، همراه با هر صفحه
• مدرکی که نشان دهد اجاره را به موقع پرداخت کرده اید، مانند سوابق بانکی یا اطلاعات تماس صاحبخانه
• فهرستی از بدهی ها و پرداخت های ماهانه شما

خوداشتغال، کارمند و نقدی

اگر برای یک اپلیکیشن رانندگی می کنید، خانه ها را تمیز می کنید، کسب وکار کوچکی اداره می کنید یا کار قراردادی انجام می دهید، به مدارک بیشتری نیاز دارید. فنی می، که بسیاری از وام های مسکن آمریکا را خریداری می کند، معمولا به دنبال دو سال درآمد خوداشتغالی در اظهارنامه مالیاتی شما است. بسیاری از وام دهندگان درخواست می کنند:

• اظهارنامه های مالیاتی فدرال شخصی برای دو سال گذشته، همراه با تمام برنامه ها
• اظهارنامه مالیاتی کسب وکار، اگر کسب وکار شما خودش را ارائه دهد
• فرم های 1099 از شرکت هایی که به شما پرداخت کرده اند
• صورت سود و زیان امسال تا کنون
• صورت حساب های بانکی کسب وکار، اگر حساب جداگانه ای دارید

مهم: برای افراد خوداشتغال، وام دهندگان معمولا درآمد را پس از هزینه های کسب وکار در اظهارنامه مالیاتی شما حساب می کنند، نه کل فروش شما. اگر پول نقد درآمد داشته باشید و آن را گزارش ندهید، وام دهنده نمی تواند از آن برای کمک به واجد شرایط شدن شما استفاده کند. درس ما درباره مالیات برای کارگران گیگ و خوداشتغال را ببینید.

وام گیرندگانی که ITIN دارند

ITIN (شماره شناسایی فردی مالیات دهنده) یک شماره مالیاتی از IRS برای افرادی است که نمی توانند شماره تأمین اجتماعی دریافت کنند. برخی بانک ها، اتحادیه های اعتباری و وام دهندگان محلی به وام گیرندگان ITIN وام مسکن می دهند. این وام ها ممکن است نیاز به پیش پرداخت بیشتر یا هزینه بیشتری داشته باشند، بنابراین پیشنهادات را با دقت مقایسه کنید. وام دهندگان اغلب درخواست موارد زیر را دارند:

• نامه ITIN شما از IRS
• گذرنامه یا کارت شناسایی عکس دار دولتی دیگر
• اظهارنامه های مالیاتی فدرال که با ITIN شما ارسال می شوند، اغلب برای دو سال
• مدرک کار و درآمد ثابت، مانند سوابق حقوق یا صورت حساب های بانکی
• سوابق پرداخت های اجاره به موقع و خدمات عمومی

مطمئن شوید ITIN شما همچنان فعال است. IRS می گوید اگر ITIN سه سال متوالی در اظهارنامه مالیاتی فدرال استفاده نشود، منقضی می شود. همچنین بدانید که از ۲۵ مه ۲۰۲۵، وام های FHA دیگر برای مقیمان غیردائم، مانند دارندگان ویزای کاری، باز نیستند. شهروندان آمریکا و دارندگان گرین کارت (دارندگان گرین کارت) همچنان می توانند درخواست دهند.

از ژوئن ۲۰۲۶، نهادهای فدرال از بانک ها خواسته اند که با دقت بیشتری به مشتریانی که از ITIN استفاده می کنند توجه کنند. همچنین گفته اند که وام دهندگان مسکن ممکن است وضعیت مهاجرتی شما را هنگام تصمیم گیری درباره بازپرداخت وام بررسی کنند. برخی ممکن است مدارک بیشتری درخواست کنند یا مخالفت کنند، پس قبل از درخواست درخواست بپرسید. یک مشاور مسکن می تواند به شما کمک کند وام دهندگانی را پیدا کنید که هنوز وام های ITIN ارائه می دهند.

در کلاس آموزش خریداران خانه شرکت کن

بسیاری از برنامه ها نیاز به یک کلاس دارند. برای مثال، وام های برنامه وام مسکن مریلند و بسیاری از وام های مسکن ویرجینیا نیاز به یک کلاس تأییدشده قبل از بسته شدن دارند. فنی می آموزش مالکیت خانه را برای برخی وام های با پیش پرداخت کم الزامی می داند وقتی همه خریداران برای اولین بار خریداران هستند. آژانس های مشاوره مسکن مورد تأیید HUD این کلاس ها را اغلب رایگان یا با هزینه اندک تدریس می کنند. Virginia Housing کلاس رایگان، آنلاین یا حضوری ارائه می دهد.

پیش تأیید و پیش تأیید

وام دهندگان این کلمات را به روش های مختلفی به کار می برند. پیش تأیید معمولا تخمینی سریع بر اساس آنچه به وام دهنده می گویید است. پیش تأیید معمولا به این معناست که وام دهنده اعتبار شما و برخی مدارک را بررسی کرده است. هیچ کدام تضمین وام نیست. فروشندگان و مشاوران املاک اغلب درخواست می کنند نامه پیش تأیید همراه با پیشنهاد شما را ببینند.

حد قیمت خودتان را تعیین کنید

یک وام دهنده ممکن است شما را با مبلغی بیش از آنچه به راحتی پرداخت می کنید، تأیید کند. کل هزینه ماهانه مالکیت را حساب کنید: پرداخت وام، مالیات ملک، بیمه مالکان خانه، هزینه های کاندو یا انجمن مالکان خانه (HOA)، قبوض و هزینه تعمیرات.

1. از برنامه هزینه ای خود استفاده کنید تا بیشترین هزینه ای را که می توانید هر ماه برای مسکن پرداخت کنید، پیدا کنید.
2. از وام دهنده یا مشاور مسکن خود بپرسید که قیمت خانه با آن پرداخت مطابقت دارد، با مالیات، بیمه و هزینه ها.
3. فقط به خانه هایی با قیمت یا پایین تر از آن نگاه کنید، حتی اگر پیش تأییدیه شما بالاتر باشد.

مشاور مسکن مورد تأیید HUD می تواند اعتبار و بودجه شما را بررسی کند، با شما برنامه ریزی کند، پیشنهادات وام را توضیح دهد و درباره برنامه های پیش پرداخت محلی توضیح دهد. آن ها می توانند به طور مستقل به شما مشاوره دهند که آیا وام برای شما مناسب است یا خیر. کمک معمولا رایگان یا کم هزینه است.

• برای پیدا کردن یک آژانس نزدیک به خود، با HUD به شماره 800-569-4287 تماس بگیرید.
• با جستجوی مشاور مسکن CFPB بر اساس کد پستی جستجو کنید.
• از مشاوری بخواه که زبان تو را بلد باشد و بپرس آیا آن ها تلفنی ملاقات می کنند یا آنلاین.