آماده شدن برای وام مسکن: یک برنامه ۱۲ ماهه

قبل از اینکه وام دهنده به شما وام مسکن ( وامی برای خرید خانه) بدهد، می خواهد مطمئن شود که شما می توانید این پرداخت ها را برای سال های زیادی انجام دهید. وام دهندگان به چهار نکته اصلی نگاه می کنند:

• اعتبار: گزارش ها و امتیازهای اعتباری شما نشان می دهد که در گذشته چگونه قبوض و وام ها را پرداخت کرده اید.
• درآمد: میزان درآمدی که دارید و اینکه آیا می توانید آن را اثبات کنید یا خیر.
• بدهی ها: مبلغی که هر ماه پرداخت می کنید، نسبت به درآمدتان.
• پس انداز: پول پیش پرداخت، هزینه های بسته شدن معامله و مواقع اضطراری پس از اسباب کشی. بستن خانه، که در منطقه دی سی اغلب به آن تسویه حساب گفته می شود، جلسه ای است که در پایان خرید خانه انجام می شود و شما مدارک وام را امضا می کنید، پول خود را برای نهایی شدن معامله پرداخت می کنید و کلیدها را دریافت می کنید.

نمی توانی این ها را در یک ماه تغییر دهی. اما در یک سال می توانی پیشرفت واقعی داشته باشی. این درس به تو یک برنامه می دهد.

برای بدهی ها، عدد کلیدی نسبت بدهی به درآمد (DTI) شماست. این رقم تمام پرداخت های ماهانه بدهی شما، از جمله پرداخت خانه جدید، تقسیم بر درآمد ناخالص ماهانه (درآمد قبل از مالیات) است. هر برنامه وام و وام دهنده سقف DTI خود را تعیین می کند. برای مثال، در سپتامبر ۲۰۲۶ برنامه DC Open Doors حداکثر DTI را ۵۰٪ یا ۴۵٪ برای برخی وام های FHA اعلام کرد. وام FHA وامی است که توسط اداره فدرال مسکن حمایت می شود. این وام به خریداران اجازه می دهد تا ۳.۵٪ پیش پرداخت کنند و با اعتبار پایین تر راحت تر قابل دریافت است. DTI پایین تر فضای بیشتری در بودجه شما برای غذا، حمل و نقل و سورپرایزها باقی می گذارد.

ماه های ۱۲ تا ۹: اعتبار خود را بررسی و پاک سازی کنید

• گزارش های اعتباری رایگان خود را از هر سه دفتر اعتباری در AnnualCreditReport.com دریافت کنید. می توانید هر هفته آن ها را به صورت رایگان بررسی کنید.
• به دنبال اشتباهات باشید، مانند حساب هایی که متعلق به شما نیستند یا پرداخت های دیرهنگامی که انجام نداده اید. خطاهای نوشتاری را مورد اعتراض قرار دهید. درس ما درباره خواندن گزارش اعتباری شما نشان می دهد چگونه.
• هر قبض را به موقع پرداخت کنید. پرداخت های خودکار یا یادآوری ها را تنظیم کنید.
• مانده کارت اعتباری را کاهش دهید. استفاده کمتر از سقف اعتباری می تواند به امتیاز شما کمک کند. ببینید چه چیزی بر امتیاز اعتباری شما تأثیر می گذارد.
• هنوز سابقه اعتباری ندارید؟ از همین حالا با درس ما درباره ساخت اعتبار شروع کنید. برخی برنامه های وام مانند وام های FHA قوانینی دارند که به وام دهنده اجازه می دهد سوابق دیگر مانند اجاره و پرداخت های خدماتی را بررسی کند.

امتیازی که وام دهنده استفاده می کند ممکن است با امتیاز رایگان در اپلیکیشن بانکی شما مطابقت نداشته باشد. از سپتامبر ۲۰۲۶، وام دهندگانی که به فنی می و فردی مک وام می فروشند، ممکن است بر اساس گزارش های هر سه اداره، از امتیاز کلاسیک FICO یا VantageScore 4.0 استفاده کنند. پس هر سه گزارش را بررسی کنید.

ماه های ۹ تا ۶: به جز سه مورد

• پیش پرداخت: برخی وام ها به حداقل ۳٪ یا ۳.۵٪ از قیمت نیاز دارند. برنامه های واشنگتن دی سی، مریلند و ویرجینیا ممکن است کمک کننده باشند.
• هزینه های پایان: هزینه های وام، سند مالک، مالیات و اقلام پیش پرداخت. وام دهنده شما آن ها را در برآورد وام ذکر خواهد کرد.
• پس انداز اضطراری: پولی که پس از اسباب کشی هنوز برای تعمیرات و سورپرایزها باقی می ماند.

پس انداز خود را در حساب بانکی یا اتحادیه اعتباری نگه دارید. وام دهندگان معمولا صورت حساب های بانکی اخیر را می خواهند و ممکن است بپرسند سپرده های بزرگ از کجا آمده است. پول نقد نگه داشته شده در خانه برای وام دهنده سخت است که بشمارد، چون نمی تواند منبع پول را ببیند. آن را زود واریز کنید و سوابق را نگه دارید. اگر یکی از اعضای خانواده به شما پول می دهد، از وام دهنده بپرسید چه مدارکی نیاز دارد، مانند نامه هدیه امضا شده.

این همچنین زمان مناسبی است تا برای پیش پرداخت خود به دنبال کمک باشید. راهنمای پیش پرداخت و انواع وام ها را در واشنگتن دی سی، مریلند و ویرجینیا ببینید.

وام دهندگان باید بررسی کنند که درآمد شما واقعی است و احتمال ادامه دارد. یک پوشه روی کاغذ یا تلفن همراه خود باز کنید و به محض دریافت مدارک آن ها را اضافه کنید.

مدارکی که اکثر وام دهندگان درخواست می کنند

• کارت شناسایی عکس دار، مانند گواهینامه رانندگی یا گذرنامه
• شماره تأمین اجتماعی یا ITIN شما
• فیش های حقوقی ۳۰ روز گذشته
• فرم های W-2 از دو سال گذشته
• اظهارنامه های مالیاتی فدرال از دو سال گذشته
• صورت حساب های بانکی دو ماه گذشته، همراه با هر صفحه
• مدرکی که نشان دهد اجاره را به موقع پرداخت کرده اید، مانند سوابق بانکی یا اطلاعات تماس صاحبخانه
• فهرستی از بدهی ها و پرداخت های ماهانه شما

خوداشتغال، کارمند و نقدی

اگر برای یک اپلیکیشن رانندگی می کنید، خانه ها را تمیز می کنید، کسب وکار کوچکی اداره می کنید یا کار قراردادی انجام می دهید، به مدارک بیشتری نیاز دارید. فنی می، که بسیاری از وام های مسکن آمریکا را خریداری می کند، معمولا به دنبال دو سال درآمد خوداشتغالی در اظهارنامه مالیاتی شما است. بسیاری از وام دهندگان درخواست می کنند:

• اظهارنامه های مالیاتی فدرال شخصی برای دو سال گذشته، همراه با تمام برنامه ها
• اظهارنامه مالیاتی کسب وکار، اگر کسب وکار شما خودش را ارائه دهد
• فرم های 1099 از شرکت هایی که به شما پرداخت کرده اند
• صورت سود و زیان امسال تا کنون
• صورت حساب های بانکی کسب وکار، اگر حساب جداگانه ای دارید

مهم: برای افراد خوداشتغال، وام دهندگان معمولا درآمد را پس از هزینه های کسب وکار در اظهارنامه مالیاتی شما حساب می کنند، نه کل فروش شما. اگر پول نقد درآمد داشته باشید و آن را گزارش ندهید، وام دهنده نمی تواند از آن برای کمک به واجد شرایط شدن شما استفاده کند. درس ما درباره مالیات برای کارگران گیگ و خوداشتغال را ببینید.

وام گیرندگانی که ITIN دارند

ITIN (شماره شناسایی فردی مالیات دهنده) یک شماره مالیاتی از IRS برای افرادی است که نمی توانند شماره تأمین اجتماعی دریافت کنند. برخی بانک ها، اتحادیه های اعتباری و وام دهندگان محلی به وام گیرندگان ITIN وام مسکن می دهند. این وام ها ممکن است نیاز به پیش پرداخت بیشتر یا هزینه بیشتری داشته باشند، بنابراین پیشنهادات را با دقت مقایسه کنید. وام دهندگان اغلب درخواست موارد زیر را دارند:

• نامه ITIN شما از IRS
• گذرنامه یا کارت شناسایی عکس دار دولتی دیگر
• اظهارنامه های مالیاتی فدرال که با ITIN شما ارسال می شوند، اغلب برای دو سال
• مدرک کار و درآمد ثابت، مانند سوابق حقوق یا صورت حساب های بانکی
• سوابق پرداخت های اجاره به موقع و خدمات عمومی

مطمئن شوید ITIN شما همچنان فعال است. IRS می گوید اگر ITIN سه سال متوالی در اظهارنامه مالیاتی فدرال استفاده نشود، منقضی می شود. همچنین بدانید که از ۲۵ مه ۲۰۲۵، وام های FHA دیگر برای مقیمان غیردائم، مانند دارندگان ویزای کاری، باز نیستند. شهروندان آمریکا و دارندگان گرین کارت (دارندگان گرین کارت) همچنان می توانند درخواست دهند.

از ژوئن ۲۰۲۶، نهادهای فدرال از بانک ها خواسته اند که با دقت بیشتری به مشتریانی که از ITIN استفاده می کنند توجه کنند. همچنین گفته اند که وام دهندگان مسکن ممکن است وضعیت مهاجرتی شما را هنگام تصمیم گیری درباره بازپرداخت وام بررسی کنند. برخی ممکن است مدارک بیشتری درخواست کنند یا مخالفت کنند، پس قبل از درخواست درخواست بپرسید. یک مشاور مسکن می تواند به شما کمک کند وام دهندگانی را پیدا کنید که هنوز وام های ITIN ارائه می دهند.

در کلاس آموزش خریداران خانه شرکت کن

بسیاری از برنامه ها نیاز به یک کلاس دارند. برای مثال، وام های برنامه وام مسکن مریلند و بسیاری از وام های مسکن ویرجینیا نیاز به یک کلاس تأییدشده قبل از بسته شدن دارند. فنی می آموزش مالکیت خانه را برای برخی وام های با پیش پرداخت کم الزامی می داند وقتی همه خریداران برای اولین بار خریداران هستند. آژانس های مشاوره مسکن مورد تأیید HUD این کلاس ها را اغلب رایگان یا با هزینه اندک تدریس می کنند. Virginia Housing کلاس رایگان، آنلاین یا حضوری ارائه می دهد.

پیش تأیید و پیش تأیید

وام دهندگان این کلمات را به روش های مختلفی به کار می برند. پیش تأیید معمولا تخمینی سریع بر اساس آنچه به وام دهنده می گویید است. پیش تأیید معمولا به این معناست که وام دهنده اعتبار شما و برخی مدارک را بررسی کرده است. هیچ کدام تضمین وام نیست. فروشندگان و مشاوران املاک اغلب درخواست می کنند نامه پیش تأیید همراه با پیشنهاد شما را ببینند.

حد قیمت خودتان را تعیین کنید

یک وام دهنده ممکن است شما را با مبلغی بیش از آنچه به راحتی پرداخت می کنید، تأیید کند. کل هزینه ماهانه مالکیت را حساب کنید: پرداخت وام، مالیات ملک، بیمه مالکان خانه، هزینه های کاندو یا انجمن مالکان خانه (HOA)، قبوض و هزینه تعمیرات.

1. از برنامه هزینه ای خود استفاده کنید تا بیشترین هزینه ای را که می توانید هر ماه برای مسکن پرداخت کنید، پیدا کنید.
2. از وام دهنده یا مشاور مسکن خود بپرسید که قیمت خانه با آن پرداخت مطابقت دارد، با مالیات، بیمه و هزینه ها.
3. فقط به خانه هایی با قیمت یا پایین تر از آن نگاه کنید، حتی اگر پیش تأییدیه شما بالاتر باشد.

مشاور مسکن مورد تأیید HUD می تواند اعتبار و بودجه شما را بررسی کند، با شما برنامه ریزی کند، پیشنهادات وام را توضیح دهد و درباره برنامه های پیش پرداخت محلی توضیح دهد. آن ها می توانند به طور مستقل به شما مشاوره دهند که آیا وام برای شما مناسب است یا خیر. کمک معمولا رایگان یا کم هزینه است.

• برای پیدا کردن یک آژانس نزدیک به خود، با HUD به شماره 800-569-4287 تماس بگیرید.
• با جستجوی مشاور مسکن CFPB بر اساس کد پستی جستجو کنید.
• از مشاوری بخواه که زبان تو را بلد باشد و بپرس آیا آن ها تلفنی ملاقات می کنند یا آنلاین.