انتخاب های اجاره و مسکن · درس 2 2
Rent or Buy? Compare the Real Costs
A DC-area worked example that compares renting at $2,000 a month with buying a $320,000 condo, including the costs first-time buyers often miss and why the number of years you stay matters.
تکمیل شده روی این دستگاه
بخش هایی از این درس هنوز به زبان شما ترجمه نشده اند، بنابراین به زبان انگلیسی نمایش داده می شوند.
در این درس
آنچه خواهید آموخت
- List the monthly and one-time costs of owning a home and compare them with renting.
- Use a worked example to compare the total cost of renting and buying over several years.
- Explain why the number of years you plan to stay changes the answer.
- Use a readiness checklist to decide whether to start preparing to buy.
این موضوع چگونه به کلاس های ما مرتبط می شود: Our class covers housing needs and wants, the choice between renting and buying, and what you can afford. This lesson adds a DC-area worked example over five years, the costs first-time buyers often miss, a break-even table, and a readiness checklist.
کلماتی برای دانستن
- اصل و منافع (Principal and interest)
- دو بخش پرداخت وام مسکن. اصل وام مبلغی را که وام گرفته اید کاهش می دهد. بهره همان چیزی است که وام دهنده برای وام گرفتن از شما دریافت می کند.
- هزینه کاندو یا انجمن مالکان خانه (Condo or HOA fee)
- هزینه ماهانه ای که اعضای انجمن کاندو یا مالکان خانه برای هزینه های مشترک مانند تعمیرات ساختمان، فضاهای مشترک و گاهی آب یا زباله پرداخت می کنند.
- بیمه وام مسکن خصوصی (PMI) (Private mortgage insurance (PMI))
- بیمه ای که ممکن است مجبور شوید هزینه اش را بپردازید وقتی کمتر از ۲۰٪ پیش پرداخت وام معمولی می دهید. این بیمه از وام دهنده محافظت می کند، نه از شما.
- هزینه های پایانی (Closing costs)
- هزینه هایی که برای تکمیل خرید خانه پرداخت می کنید، مانند هزینه های وام دهنده، ارزیابی، بیمه عنوان، مالیات های دولتی و مالیات و بیمه پیش پرداخت اموال.
- حقوق صاحبان سهام (Equity)
- بخشی از خانه تان که مالک آن هستید. این ارزش خانه منهای مقداری است که هنوز بابت وام مسکن بدهکار هستید.
- نقطه سر به سر (Break-even point)
- نقطه ای از زمان که هزینه کل خرید کمتر از کل هزینه اجاره می شود.
- پیش پرداخت (Down payment)
- بخشی از قیمت خانه که در ابتدا نقدی پرداخت می کنید. بقیه را با وام مسکن قرض می گیرید.
- آیتم بندی (Itemize)
- برای درج برخی هزینه ها، مانند بهره وام مسکن و مالیات بر ملک، در اظهارنامه مالیاتی فدرال خود برای کاهش درآمدی که مالیات می پردازید. شما این کار را به جای گرفتن کسر استاندارد انجام می دهید.
The full cost of owning a home
Many people compare their rent with a mortgage payment. That is not a fair comparison. A homeowner pays many costs that a renter does not:
- Principal and interest: the loan payment itself.
- Property tax: in DC, most homes are taxed at $0.85 for every $100 of assessed value each year. The assessed value is what the city or county says your home is worth for tax purposes. DC's homestead deduction lowers the tax for owners who live in the home. In Maryland and Virginia, the rate depends on the county or city where the home is.
- Homeowners or condo insurance: covers your home and belongings.
- Condo or HOA fee: this can go up over time. A condo association can also charge a one-time "special assessment" for a big repair, like a new roof.
- Private mortgage insurance (PMI): often required if you put less than 20% down on a conventional loan. A conventional loan is a regular mortgage that the government does not back. An FHA loan is backed by the Federal Housing Administration and lets you put down as little as 3.5%, but you pay mortgage insurance.
- Repairs and upkeep: when the water heater breaks, there is no landlord to call. Save for this every month.
مثال
Monthly cost: renting vs. buying a condo in DC
Kwame and Ama rent a one-bedroom apartment in Brookland, in Northeast DC, for $2,000 a month. They are looking at a one-bedroom condo nearby for $320,000. They would put 5% down and borrow $304,000 for 30 years at a fixed rate of 7%. With a fixed rate, the interest rate and the loan payment stay the same for the whole loan. With an adjustable rate, they can change later. That is close to the average 30-year rate in Freddie Mac's weekly survey in late September 2026, which was 7.03% on September 24. Your rate may be higher or lower.
| Monthly cost | Rent | Buy |
|---|---|---|
| Rent | $2,000 | $0 |
| Renter's insurance | $15 | $0 |
| Principal and interest (7%, 30 years) | $0 | $2,023 |
| Property tax ($0.85 per $100, before any homestead deduction) | $0 | $227 |
| Condo fee | $0 | $450 |
| Condo owner's insurance | $0 | $30 |
| PMI | $0 | $125 |
| Savings for repairs | $0 | $100 |
| Total each month | $2,015 | $2,955 |
$320,000 × $0.85 ÷ $100 = $2,720 a year, or about $227 a month
In the first year, owning costs about $940 more each month than renting. The condo fee, insurance, PMI, and repair numbers are examples. Ask for the real condo fee and get insurance quotes for any home you consider.
نقدی که قبل از گرفتن کلیدها نیاز داری
خرید در ابتدا نیاز به پول زیادی دارد. در مثال، کوامه و آما نیاز دارند:
- پیش پرداخت: ۵٪ از ۳۲۰,۰۰۰ دلار برابر با ۱۶,۰۰۰ دلار است.
- هزینه های بسته شدن: در این مثال حدود ۹۰۰۰ دلار. وام دهنده شما باید ظرف سه روز کاری پس از درخواست، برآورد وام را به شما ارائه دهد. این برآورد هزینه های واقعی بسته شدن شما را نشان می دهد.
- هزینه اسباب کشی و تعمیرات اولیه یا مبلمان: حدود ۲۰۰۰ دلار.
۱۶,۰۰۰ دلار + ۹,۰۰۰ دلار + ۲,۰۰۰ دلار = ۲۷,۰۰۰ دلار قبل از روز اسباب کشی
آن ها همچنین باید پس از پرداخت همه این ها، صندوق اضطراری نگه دارند. برنامه های واشنگتن دی سی، مریلند و ویرجینیا ممکن است به خریداران برای اولین بار در پرداخت پیش پرداخت و هزینه های بسته شدن کمک کنند. راهنمای درس ما درباره پیش پرداخت را ببینید.
طبق قانون، می توانید به صورت کتبی از سرویس دهنده وام خود بخواهید که PMI را زمانی که مانده وام شما قرار است به ۸۰٪ ارزش اصلی خانه برسد، لغو کند، اگر شرایط خاصی مانند سابقه پرداخت خوب را داشته باشید. در این مثال، این تقریبا ۱۱ سال طول می کشد.
مثال
پنج سال بعد: هر انتخاب چقدر هزینه داشت؟
حالا تصور کنید کوامه و آما باید بعد از پنج سال نقل مکان کنند. فرض می کنیم اجاره سالانه ۳٪ افزایش می یابد، هزینه های مالک غیر از پرداخت وام و PMI سالانه ۳٪ افزایش می یابد، ارزش آپارتمان سالانه ۳٪ افزایش می یابد و هزینه فروش ۶٪ قیمت فروش است.
اجاره: ۱۲۷,۴۱۹ دلار اجاره + ۹۰۰ دلار بیمه مستأجر = ۱۲۸,۳۱۹ دلار
| آیتم | مقدار |
|---|---|
| پول نقد در ابتدا | ۲۷,۰۰۰ دلار |
| هزینه های ماهانه برای ۶۰ ماه | ۱۸۰,۲۶۵ دلار |
| کل پرداخت ها | ۲۰۷,۲۶۵ دلار |
| قیمت فروش پس از پنج سال | ۳۷۰,۹۶۸ دلار |
| منهای هزینه های فروش (۶٪) | −۲۲۵۸ دلار |
| منهای مانده وام که در زمان فروش تسویه شده است | −۲۸۶,۱۶۰ دلار |
| بازگشت نقدی در زمان فروش | ۶۲,۵۵۰ دلار |
| هزینه خالص خرید (۲۰۷,۲۶۵ دلار − ۶۲,۵۵۰ دلار) | ۱۴۴,۷۱۵ دلار |
در طول پنج سال، اجاره 16,396 دلار کمتر هزینه داشت. چرا؟ در پنج سال اول، کوامه و آما 121,351 دلار اصل و بهره پرداخت می کنند، اما 103,511 دلار از آن بهره است. فقط 17,840 دلار وام را پرداخت می کند.
اگر ارزش کاندو اصلا افزایش نیابد، بازگشت نقدی هنگام فروش فقط ۱۴,۶۴۰ دلار است و هزینه خالص خرید به ۱۹۲,۶۲۵ دلار افزایش می یابد. قیمت خانه ها می تواند ثابت بماند یا حتی کاهش یابد. همچنین، مستأجران ۲۷,۰۰۰ دلار خود را نگه داشته اند و هر ماه کمتر خرج کرده اند. اگر آن پول را پس انداز کنند، اجاره در این مثال حتی بهتر به نظر می رسد.
نقطه سربه: چرا تعداد سال ها اهمیت دارد
هزینه های یک باره خرید و فروش در طول سال هایی که اقامت دارید تقسیم می شود. هرچه بیشتر بمانید، این هزینه ها برای هر سال کمتر می شود. همچنین هر سال بخش بیشتری از وام را پرداخت می کنید. در اینجا همان مثال را در بازه های زمانی مختلف می بینید اگر ارزش آپارتمان سالانه ۳٪ افزایش یابد.
| سال ها | اجاره | خرید | کدام ها ارزان تر هستند؟ |
|---|---|---|---|
| 3 | ۷۴,۷۲۲ دلار | ۹۹,۶۰۱ دلار | اجاره به مبلغ ۲۴,۸۷۹ دلار |
| 5 | ۱۲۸,۳۱۹ دلار | ۱۴۴,۷۱۵ دلار | اجاره به قیمت ۱۶,۳۹۶ دلار |
| 7 | ۱۸۵,۱۵۹ دلار | ۱۸۸,۷۳۷ دلار | اجاره دادن، به قیمت ۳,۵۷۸ دلار |
| 8 | ۲۱۴,۸۵۶ دلار | ۲۱۰,۲۸۵ دلار | خرید، با ۴,۵۷۱ دلار |
| 10 | ۲۷۶,۹۳۳ دلار | ۲۵۲,۳۳۸ دلار | خرید، با ۲۴,۵۹۵ دلار |
در این مثال، نقطه سربه سر در سال هشتم رخ می دهد. با قیمت ها، نرخ ها یا هزینه های متفاوت، ممکن است زودتر یا خیلی دیرتر اتفاق بیفتد. اگر ارزش خانه ثابت بماند، خرید خانه بیشتر از اجاره در تمام ده سال است.
برخی مالکان می توانند بهره وام مسکن و مالیات بر ملک را در اظهارنامه مالیاتی فدرال خود کسر کنند، اما فقط در صورتی که کسورات را به صورت موردی ذکر کنند. بسیاری از افراد به جای آن کسر استاندارد را می گیرند، بنابراین هیچ صرفه جویی مالیاتی اضافی دریافت نمی کنند. یک داوطلب رایگان مالیاتی VITA می تواند به شما بگوید چه مواردی برای شما صدق می کند.
مواظب باش
تله های رایج در مسیر خرید
- «پرداخت اجاره هدر دادن پول است.» اجاره هزینه زندگی و آزادی جابجایی را تأمین می کند. در سال های اولیه، بیشتر قسط وام مسکن بهره است که آن را هم پس نمی گیرید.
- معاملات اجاره به مالکیت یا «اجاره-خرید». ممکن است هر ماه مبلغ اضافی برای خرید خانه در آینده پرداخت کنید. اگر قسطی را از دست بدهید یا نتوانید وام مسکن را به موقع دریافت کنید، ممکن است تمام آن پول اضافی را از دست بدهید. برخی از این قراردادها همچنین از شما می خواهند هزینه تعمیرات را پرداخت کنید. قبل از امضا، یک مشاور مسکن یا وکیل هر قراردادی را بررسی کند. در واشنگتن دی سی، می توانید معاملات ناعادلانه را به دفتر دادستان کل گزارش دهید.
- خرید گران ترین خانه ای که وام دهنده تأیید می کند. تأیید وام دهنده بودجه نیست. مطمئن شوید که هزینه ماهانه کامل همچنان به شما اجازه می دهد هر ماه پس انداز کنید.
- رد کردن مدارک کاندو. قبل از خرید کاندو، بودجه انجمن، صرفه جویی های تعمیرات و هرگونه ارزیابی ویژه برنامه ریزی شده را بپرسید.
فراتر از پول و چک لیست آمادگی
پول تنها سؤال نیست. به این ها فکر کنید:
- انعطاف پذیری: مستأجران می توانند راحت تر برای شغل جدید یا نیازهای خانوادگی جابجا شوند.
- ثبات: مالکانی که به پرداخت وام مسکن پایبند هستند، کنترل خانه خود را در دست دارند و پس از پایان قرارداد اجاره به آن ها گفته نمی شود که خانه را ترک کنند.
- رفت و آمد: خانه ای ارزان تر دور از محل کار یا مترو می تواند از نظر زمان، بنزین و کرایه هزینه بیشتری داشته باشد.
- مدارس: در واشنگتن دی سی و شهرستان های اطراف، معمولا آدرس شما تعیین کننده مدرسه دولتی اختصاصی شماست.
- زمان و کار: مالکان هر تعمیراتی را انجام می دهند یا هزینه آن را می پردازند.
هر گزینه ای که برای شما صدق می کند را علامت بزنید:
- ما قصد داشتیم سال ها در این منطقه بمانیم. در مثال ما، خرید فقط از سال هشتم شروع به کاهش هزینه کرد.
- ما پول نقد برای پیش پرداخت، هزینه های بسته شدن و جابجایی داریم و پس از خرید همچنان صندوق اضطراری خواهیم داشت.
- درآمد ما ثابت است. وام دهندگان اغلب به دو سال گذشته سابقه کاری خود نگاه می کنند. اگر خوداشتغال باشیم یا نقدی پرداخت کنیم، اظهارنامه مالیاتی ما آن درآمد را نشان می دهد.
- ما گزارش های اعتباری هر سه دفتر اعتباری را به صورت رایگان در AnnualCreditReport.com بررسی کردیم و هرگونه خطا را اصلاح کردیم.
- ما می توانیم کل هزینه ماهانه مالکیت را پرداخت کنیم، نه فقط وام مسکن، و همچنان هر ماه پس انداز کنیم.
- سایر پرداخت های ماهانه بدهی ما پایین است. درس ما درباره آماده شدن برای وام مسکن را ببینید تا یاد بگیرید وام دهندگان چگونه این موضوع را اندازه گیری می کنند.
- ما با یک مشاور مسکن مورد تأیید HUD ملاقات کردیم یا در کلاس آموزش خرید خانه شرکت کردیم.
شماره تأمین اجتماعی ندارید؟ اکثر برنامه های وام مسکن استاندارد، از جمله وام های FHA، نیاز به شماره تأمین اجتماعی دارند. از ماه مه ۲۰۲۵، وام های FHA فقط برای شهروندان آمریکا، دارندگان گرین کارت (دارندگان گرین کارت) و چند گروه کوچک دیگر است. برخی بانک ها، اتحادیه های اعتباری و وام دهندگان محلی به وام گیرندگانی که ITIN دارند وام مسکن ارائه می دهند. یک مشاور مسکن می تواند به شما در یافتن آن ها کمک کند.
نکته
با یک مشاور مسکن شروع کنید، نه یک فروشنده
یک مشاور مسکن مورد تأیید HUD برای یک سازمان غیرانتفاعی یا دولتی کار می کند، نه برای وام دهنده یا فروشنده. مشاور می تواند بودجه، اعتبار و پس اندازهای شما را بررسی کند و درباره برنامه های خریدار برای اولین بار در واشنگتن دی سی، مریلند یا ویرجینیا به شما بگوید. بسیاری از برنامه های کمک به پیش پرداخت نیازمند کلاس آموزش خریداران خانه هستند و مشاوران اغلب چنین کلاسی تدریس می کنند. با استفاده از راهنمای مشاور مسکن CFPB بر اساس کد پستی جستجو کنید.
اگر چند مورد از چک لیست را جا انداخته اید، این طبیعی است. از سال های اجاره خود برای پس انداز، ساختن اعتبار و پرداخت بدهی استفاده کنید. سپس سال آینده دوباره فهرست را بررسی کنید.
نکات کلیدی
- The mortgage payment is only part of the cost. Add property tax, insurance, condo or HOA fees, mortgage insurance, and repairs.
- Buying has large one-time costs, and selling a home costs money too. That is why a short stay usually favors renting.
- In our example, renting cost less for each of the first seven years. Buying cost less only after that, and only because the home's value went up.
- In the first years of a mortgage, most of each payment goes to interest, so you build equity slowly.
- Before you decide, meet with a HUD-approved housing counselor. The help is often free or low cost.
درک خود را بررسی کنید
به سوالات پاسخ دهید، سپس گزینه «پاسخ های من را بررسی کنید» را انتخاب کنید. حق 5 را 4 کنید تا این درس را کامل کنید. این تمرین است: هیچ محدودیت زمانی وجود ندارد و ما پاسخ های شما را نگه نمی داریم.
برو جلوتر
وب سایت های معتبر که می توانید بیشتر در آن ها یاد بگیرید. این لینک ها به وب سایت های دیگری می روند که Dollar Scholars آن ها را اداره نمی کند.
-
خرید خانه: ابزارها و منابع برای خریداران خانه (یک وب سایت دیگر)
راهنماهای گام به گام برای آماده سازی برای خرید، مقایسه پیشنهادات وام و درک برآورد وام و مدارک نهایی شما.
-
یک مشاور مسکن پیدا کنید (یک وب سایت دیگر)
بر اساس کد پستی به دنبال مشاوران مسکن مورد تأیید HUD بگردید که در خرید، اجاره و اعتبارسنجی کمک می کنند، اغلب با هزینه کم یا بدون هزینه.
-
نرخ های مالیات بر املاک غیرواقعی (یک وب سایت دیگر)
نرخ های فعلی مالیات بر املاک در واشنگتن دی سی، بنابراین می توانید مالیات خانه ای را که قصد خرید آن را دارید، تخمین بزنید.
این درس آموزش عمومی مالی است، نه مشاوره حقوقی، مالیاتی یا مالی. قوانین و مبالغ تغییر می کنند، پس اعداد مهم را با یک منبع رسمی بررسی کنید.