Bliv klar til realkreditlån: En 12-måneders plan

Før en långiver giver dig et realkreditlån (et lån til boligkøb), vil den gerne vide, at du kan betale afdragene i mange år. Långivere ser på fire hovedting:

• Kredit: Dine kreditrapporter og scorer viser, hvordan du tidligere har betalt regninger og lån.
• Indkomst: hvor meget du tjener, og om du kan bevise det.
• Gæld: hvad du allerede betaler hver måned, sammenlignet med din indkomst.
• Opsparing: penge til udbetalingen, omkostningerne til afslutningen og nødsituationer efter du er flyttet ind. Afslutning, ofte kaldet afvikling i DC-området, er mødet i slutningen af et boligkøb, hvor du underskriver lånepapirerne, betaler dine penge for overtagelsen og får nøglerne.

Du kan ikke ændre dem på en måned. Men på et år kan du gøre reel fremgang. Denne lektion giver dig en plan.

For gæld er det vigtigste tal dit gælds-til-indkomst-forhold (DTI). Det er alle dine månedlige gældsbetalinger, inklusive den nye boligbetaling, divideret med din brutto månedlige indkomst (din indkomst før skat). Hvert låneprogram og långiver fastsætter sin egen DTI-grænse. For eksempel oplyste DC Open Doors-programmet i september 2026 en maksimal DTI på 50 %, eller 45 % for nogle FHA-lån. Et FHA-lån er et realkreditlån garanteret af Federal Housing Administration. Det giver købere mulighed for at lægge så lidt som 3,5 % i udbetaling og kan være lettere at få med lavere kredit. En lavere DTI giver mere plads i dit budget til mad, transport og overraskelser.

Måneder 12 til 9: tjek og rens din kredit

• Få dine gratis kreditrapporter fra alle tre kreditbureauer på AnnualCreditReport.com. Du kan tjekke dem gratis hver uge.
• Se efter fejl, såsom konti, der ikke er dine, eller forsinkede betalinger, du ikke har foretaget. Bestrid fejl skriftligt. Vores lektion om at læse din kreditrapport viser hvordan.
• Betal alle regninger til tiden. Opsæt automatiske betalinger eller påmindelser.
• Betal kreditkortsaldoer ned. At bruge færre kreditgrænser kan hjælpe din score. Se , hvad der påvirker din kreditvurdering.
• Ingen kredithistorik endnu? Start nu med vores lektion om opbygning af kredit. Nogle låneprogrammer, såsom FHA-lån, har regler, der tillader långiveren at se andre optegnelser, såsom husleje og regninger.

Den score, en realkreditudbyder bruger, matcher måske ikke den gratis score i din bankapp. Fra september 2026 kan långivere, der sælger lån til Fannie Mae og Freddie Mac, bruge en Classic FICO-score eller VantageScore 4.0, baseret på rapporter fra alle tre bureauer. Så tjek alle tre rapporter.

Måneder 9 til 6: gem op til tre ting

• Udbetaling: Nogle lån kræver så lidt som 3% eller 3,5% af prisen. Programmer i DC, Maryland og Virginia kan hjælpe.
• Afslutningsomkostninger: gebyrer for lånet, ejerskab, skatter og forudbetalte poster. Din långiver vil angive dem på et låneoverslag.
• Nødopsparing: penge du stadig har tilbage efter indflytning, til reparationer og overraskelser.

Opbevar dine opsparinger på en bankkonto eller en kreditforening. Långivere beder som regel om nylige kontoudtog, og de kan spørge, hvor de store indskud kom fra. Kontanter, der opbevares derhjemme, er svære for en långiver at tælle, fordi den ikke kan se, hvor pengene kom fra. Indsæt dem tidligt og før optegnelser. Hvis et familiemedlem vil give dig penge, så spørg långiveren, hvilke papirer der skal bruges, såsom et underskrevet gavebrev.

Dette er også tidspunktet til at søge hjælp til din udbetaling. Se hjælp til udbetaling og lånetyper i DC, Maryland og Virginia.

Långivere skal tjekke, at din indkomst er reel og sandsynligvis vil fortsætte. Start en mappe, på papir eller på din telefon, og tilføj papirer, efterhånden som du får dem.

Papirer, som de fleste långivere beder om

• Foto-ID, såsom kørekort eller pas
• Dit CPR-nummer eller ITIN
• Lønsedler fra de sidste 30 dage
• W-2 formularer fra de sidste to år
• Føderale selvangivelser fra de sidste to år
• Kontoudtog fra de sidste to måneder, med hver side
• Bevis for, at du betaler husleje til tiden, såsom bankoplysninger eller din udlejers kontaktoplysninger
• En liste over din gæld og månedlige betalinger

Selvstændige, gig- og kontantarbejdere

Hvis du kører for en app, gør rent i huse, driver en lille virksomhed eller laver kontraktarbejde, har du brug for mere bevis. Fannie Mae, som køber mange amerikanske realkreditlån, søger generelt to års selvstændig indkomst på dine selvangivelser. Mange långivere beder om:

• Personlige føderale selvangivelser for de sidste to år, med alle bilag
• Virksomhedsselvangivelser, hvis din virksomhed indgiver sine egne
• 1099-formularer fra de selskaber, der har betalt dig
• En resultatopgørelse for dette år indtil videre
• Erhvervskontoudtog, hvis du har en separat konto

Vigtigt: For selvstændige tæller långivere normalt indkomsten på dine selvangivelser efter forretningsudgifter, ikke dine samlede omsætninger. Hvis du tjener penge og ikke rapporterer det, kan en långiver ikke bruge det til at hjælpe dig med at kvalificere dig. Se vores lektion om skatter for gig- og selvstændige arbejdere.

Låntagere med en ITIN

Et ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) er et skattenummer fra IRS til personer, der ikke kan få et CPR-nummer. Nogle banker, kreditforeninger og lokale långivere yder realkreditlån til ITIN-låntagere. Disse lån kan kræve en større udbetaling eller koste mere, så sammenlign tilbud grundigt. Långivere beder ofte om:

• Dit ITIN-brev fra IRS
• Et pas eller andet offentligt billed-ID
• Føderale selvangivelser indsendt med dit ITIN, ofte i to år
• Bevis på fast arbejde og indkomst, såsom lønopgørelser eller kontoudtog
• Optegnelser over rettidig husleje og regninger af forsyninger

Sørg for, at dit ITIN stadig er aktivt. IRS siger, at et ITIN udløber, hvis det ikke bruges på en føderal selvangivelse i tre skatteår i træk. Vær også opmærksom på, at siden 25. maj 2025 er FHA-lån ikke længere åbne for ikke-permanente residenter, såsom personer med arbejdstilladelse. Amerikanske statsborgere og lovlige permanente beboere (green card-indehavere) kan stadig ansøge.

Siden juni 2026 har føderale tilsynsmyndigheder bedt banker om at se nærmere på kunder, der bruger et ITIN. De har også sagt, at realkreditudbydere kan se på din immigrationsstatus, når de beslutter, om du kan tilbagebetale et lån. Nogle kan bede om flere dokumenter eller sige nej, så spørg, før du ansøger. En boligrådgiver kan hjælpe dig med at finde långivere, der stadig yder ITIN-lån.

Tag et kursus i boligkøberuddannelse

Mange programmer kræver et kursus. For eksempel kræver Maryland Mortgage Program-lån og mange boliglån i Virginia et godkendt kursus før overtagelse. Fannie Mae kræver uddannelse i boligkøb for nogle lån med lav udbetaling, når alle købere er førstegangskøbere. HUD-godkendte boligrådgivningsbureauer underviser i disse kurser, ofte gratis eller mod et mindre gebyr. Virginia Housing tilbyder et gratis kursus, online eller fysisk.

Forhåndsgodkendelse og forhåndsgodkendelse

Långivere bruger disse ord på forskellige måder. En forhåndsgodkendelse er ofte et hurtigt estimat baseret på, hvad du fortæller långiveren. En forhåndsgodkendelse betyder som regel, at långiveren har tjekket din kredit og nogle dokumenter. Ingen af dem er garanteret lån. Sælgere og ejendomsmæglere beder ofte om at se et forhåndsgodkendelsesbrev sammen med dit tilbud.

Sæt din egen prisgrænse

En långiver kan godkende dig for mere, end du komfortabelt kan betale. Regn de fulde månedlige omkostninger ved ejerskab med: lånebetaling, ejendomsskat, husforsikring, ejerforeningsgebyrer (HOA), forsyninger og penge til reparationer.

1. Brug din budgetplan til at finde det meste, du kan betale for bolig hver måned.
2. Spørg din långiver eller boligrådgiver, hvilken boligpris der matcher den betaling, med skatter, forsikring og gebyrer inkluderet.
3. Se kun på boliger til eller under den pris, selvom din forhåndsgodkendelse er højere.

En HUD-godkendt boligrådgiver kan gennemgå din kredit og dit budget, lave en plan sammen med dig, forklare lånetilbud og fortælle dig om lokale udbetalingsprogrammer. De kan give dig uafhængig rådgivning om, hvorvidt et lån passer til dig. Hjælpen er ofte gratis eller billig.

• Ring til HUD på 800-569-4287 for at finde et bureau nær dig.
• Søg efter postnummer med CFPB's boligrådgiversøgning.
• Bed om en rådgiver, der taler dit sprog, og spørg, om de mødes via telefon eller online.