Opciones de alquiler y vivienda · Lección 2 de 2
¿Alquilar o comprar? Compara los costes reales
Un ejemplo de la zona de DC que compara alquilar a 2.000 dólares al mes con comprar un piso de 320.000 dólares, incluyendo los costes que los compradores primerizos suelen pasar por alto y por qué importa el número de años que te quedas.
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En esta lección
Lo que aprenderás
- Enumera los costes mensuales y únicos de tener una vivienda y compáralos con los del alquiler.
- Utiliza un ejemplo práctico para comparar el coste total de alquiler y compra durante varios años.
- Explica por qué el número de años que planeas quedarte cambia la respuesta.
- Utiliza una lista de preparación para decidir si empezar a prepararte para comprar.
Cómo se conecta esto con la clase: En clase, el Módulo 12 cubre las necesidades y deseos de vivienda, la elección entre alquilar y comprar, y lo que puedes permitirte. Esta lección añade un ejemplo trabajado en el área de DC durante cinco años, los costes que los compradores primerizos suelen pasar por alto, una tabla de equilibrio y una lista de comprobación para estar preparados.
Palabras que debes conocer
- Principal e intereses (Principal and interest)
- Las dos partes de un pago hipotecario. El principal amortiza la cantidad que has pedido prestado. Los intereses son lo que el prestamista te cobra por pedir prestado.
- Cuota de condominio o de la comunidad de vecinos (Condo or HOA fee)
- Una cuota mensual que los miembros de la comunidad de vecinos o de propietarios pagan por costes compartidos, como reparaciones del edificio, zonas comunes y, a veces, agua o basura.
- Seguro hipotecario privado (PMI) (Private mortgage insurance (PMI))
- Seguro que puede que tengas que pagar si das menos del 20% de entrada en un préstamo convencional. Protege al prestamista, no a ti.
- Costes de cierre (Closing costs)
- Comisiones que pagas para completar la compra de una vivienda, como las tasas del prestamista, la tasación, el seguro de título, los impuestos gubernamentales y los impuestos y seguros de la propiedad pagados por adelantado.
- Equidad (Equity)
- La parte de tu vivienda que posees. Es el valor de la casa menos lo que aún debes en la hipoteca.
- Punto de equilibrio (Break-even point)
- El momento en que el coste total de compra se vuelve menor que el coste total del alquiler.
- Pago inicial (Down payment)
- La parte del precio de la vivienda que pagas en efectivo al principio. El resto lo pides con una hipoteca.
- Enumerar (Itemize)
- Incluir ciertos costes, como los intereses hipotecarios y el impuesto sobre la propiedad, en tu declaración de la renta federal para reducir los ingresos sobre los que pagas. Haz esto en lugar de optar por la deducción estándar.
El coste total de poseer una vivienda
Mucha gente compara su alquiler con el pago de una hipoteca. Esa no es una comparación justa. Un propietario paga muchos costes que un inquilino no paga:
- Principal e intereses: el propio pago del préstamo.
- Impuesto sobre la propiedad: en DC, la mayoría de las viviendas se gravan a 0,85 $ por cada 100$ de valor tasado cada año. La deducción por vivienda principal de DC reduce el impuesto para los propietarios que viven en la vivienda. En Maryland y Virginia, el tipo depende del condado o ciudad donde se encuentre la vivienda.
- El seguro de hogar o de condominio: cubre tu hogar y tus pertenencias.
- Cuota de condominio o de la comunidad: esta puede aumentar con el tiempo. Una asociación de condominios también puede cobrar una "cuota especial" única por una reparación grande, como un tejado nuevo.
- Seguro hipotecario privado (PMI): a menudo obligatorio si pones menos del 20% de entrada en un préstamo convencional.
- Reparaciones y mantenimiento: cuando el calentador de agua se estropea, no hay propietario al que llamar. Guarda esto cada mes.
Ejemplo
Coste mensual: alquilar vs. comprar un piso en DC
Kwame y Ama alquilan un apartamento de una habitación en Brookland, en el noreste de DC, por 2.000 dólares al mes. Están mirando un piso de una habitación cerca por 320.000 dólares. Pondrían un 5% de entrada y pedirían 304.000 dólares prestados durante 30 años a un tipo fijo del 7%. Eso se acerca a la tasa media de 30 años en la encuesta semanal de Freddie Mac a finales de septiembre de 2026, que era del 7,03% el 24 de septiembre. Tu tarifa puede ser más alta o más baja.
| Coste mensual | Alquiler | Compra |
|---|---|---|
| Alquiler | 2.000 dólares | $0 |
| Seguro de inquilino | 15 $ | $0 |
| Capital e intereses (7%, 30 años) | $0 | $2,023 |
| Impuesto sobre la propiedad (0,85 $ por cada 100 $, antes de cualquier deducción por vivienda principal) | $0 | 227 $ |
| Cuota de piso | $0 | 450 $ |
| Seguro para propietarios de condominios | $0 | 30 dólares |
| PMI | $0 | 125 dólares |
| Ahorro para reparaciones | $0 | 100 dólares |
| Total cada mes | 2.015 $ | 2.955 $ |
320.000 dólares × 0,85 dólares ÷ 100 dólares = 2.720 dólares al año, o unos 227 dólares al mes
En el primer año, ser propietario cuesta unos 940 dólares más al mes que alquilar. La tasa del condominio, el seguro, el PMI y las cifras de reparación son ejemplos. Pide la tarifa real del condominio y pide presupuestos de seguro para cualquier vivienda que consideres.
El dinero que necesitas antes de conseguir las llaves
Comprar también requiere mucho dinero al principio. En el ejemplo, Kwame y Ama necesitan:
- Entrada: El 5% de 320.000 dólares son 16.000 dólares.
- Costes de cierre: unos 9.000 $ en este ejemplo. Tu prestamista debe darte un presupuesto de préstamo en un plazo de tres días hábiles después de que solicites. Muestra tus costes reales de cierre.
- Mudanzas y reparaciones tempranas o muebles: unos 2.000 dólares.
$16,000 + $9,000 + $2,000 = $27,000 antes del día de la mudanza
También deberían mantener un fondo de emergencia después de pagar todo esto. Los programas en DC, Maryland y Virginia pueden ayudar a los compradores primerizos con los gastos de entrada y cierre. Consulta nuestra lección sobre ayuda con la entrada.
Por ley, puedes pedir por escrito a tu gestor de préstamos que cancele el PMI cuando el saldo de tu préstamo esté programado para alcanzar el 80% del valor original de la vivienda, si cumples ciertas condiciones, como un buen historial de pagos. En este ejemplo, eso lleva casi 11 años.
Ejemplo
Cinco años después: ¿cuánto costaba cada elección?
Ahora imagina que Kwame y Ama deben mudarse después de cinco años. Asumimos que el alquiler sube un 3% al año, los costes del propietario aparte del pago del préstamo y el PMI suben un 3% anual, el valor del piso sube un 3% al año y los costes de venta son el 6% del precio de venta.
Alquiler: 127.419 $ de alquiler + 900 $ de seguro de inquilino = 128.319 $
| Punto | Cantidad |
|---|---|
| Dinero en efectivo al principio | 27.000 $ |
| Costes mensuales durante 60 meses | 180.265 dólares |
| Total remunerado | 207.265 $ |
| Precio de venta tras cinco años | 370.968 $ |
| Menos los costes de venta (6%) | −$22,258 |
| Menos saldo del préstamo pagado en la venta | −$286,160 |
| Reembolso en efectivo en la venta | 62.550 $ |
| Coste neto de compra (207.265 $ − 62.550 $) | 144.715 $ |
Durante cinco años, el alquiler costó 16.396 dólares menos. ¿Por qué? En los primeros cinco años, Kwame y Ama pagaron 121.351 dólares en principal e intereses, pero 103.511 de esos son intereses. Solo 17.840 dólares pagan el préstamo.
Si el valor del piso no sube en absoluto, el reembolso en efectivo en la venta es solo de 14.640 dólares, y el coste neto de compra sube a 192.625 dólares. Los precios de las viviendas pueden mantenerse estables o incluso bajar. Además, los inquilinos conservaron sus 27.000 dólares y gastaron menos cada mes. Si ahorran ese dinero, el alquiler queda aún mejor en este ejemplo.
Punto de equilibrio: por qué importa el número de años
Los costes puntuales de compra y venta se reparten a lo largo de los años que permaneces. Cuanto más tiempo estés, menores serán estos costes de cada año. Además, reduces una mayor parte del préstamo cada año. Aquí tienes el mismo ejemplo a lo largo de diferentes periodos de tiempo, si el valor del piso sube un 3% al año.
| Años | Alquilar | Compra | ¿Cuál costó menos? |
|---|---|---|---|
| 3 | 74.722 $ | 99.601 $ | Alquiler, por 24.879 dólares |
| 5 | 128.319 dólares | 144.715 $ | Alquiler, por $16,396 |
| 7 | 185.159 $ | 188.737 $ | Alquiler, por 3.578 dólares |
| 8 | 214.856 $ | 210.285 $ | Comprando, por 4.571 dólares |
| 10 | 276.933 $ | 252.338 dólares | Comprando, por 24.595 dólares |
En este ejemplo, el punto de equilibrio llega en el año 8. Con diferentes precios, tipos o comisiones, podría llegar antes o mucho después. Si el valor de la vivienda se mantiene estable, comprar cuesta más que alquilar durante los diez años.
Algunos propietarios pueden deducir los intereses hipotecarios y el impuesto sobre la propiedad en su declaración federal, pero solo si detallan las deducciones. Muchas personas optan por la deducción estándar, por lo que no obtienen ahorros fiscales adicionales. Un voluntario gratuito de impuestos de VITA puede decirte qué se aplica a ti.
Cuidado
Trampas comunes en el camino a la compra
- "Pagar el alquiler es un desperdicio de dinero." El alquiler paga un lugar donde vivir y la libertad de mudarse. En los primeros años, la mayor parte del pago de la hipoteca son intereses, que tampoco se recuperan.
- Acuerdos de alquiler con opción a compra o "arrendamiento-compra". Puedes pagar un extra cada mes para comprar la vivienda más adelante. Si atrasas un pago o no consigues la hipoteca a tiempo, podrías perder todo ese dinero extra. Algunos de estos contratos también te obligan a pagar reparaciones. Haz que un consejero de vivienda o un abogado revise cualquier contrato antes de firmar. En DC, puedes informar de acuerdos injustos a la Oficina del Fiscal General.
- Comprar la casa más cara que apruebe un prestamista. La aprobación del prestamista no es un presupuesto. Asegúrate de que el coste mensual completo te permita ahorrar cada mes.
- Saltarse los papeles del condominio. Antes de comprar un piso, pide el presupuesto de la asociación, sus ahorros para reparaciones y cualquier tasa especial planificada.
Más allá del dinero y una lista de comprobación para estar listo
El dinero no es la única cuestión. Piensa en:
- Flexibilidad: los inquilinos pueden mudarse más fácilmente por un nuevo trabajo o necesidades familiares.
- Estabilidad: los propietarios que mantienen la hipoteca controlan su casa y no pueden ser obligados a marcharse cuando termina el contrato.
- Desplazamiento: una casa más barata lejos del trabajo o del Metro puede costar más tiempo, gasolina y pasajes.
- Escuelas: en DC y condados cercanos, tu dirección suele decidir cuál es la escuela pública que te asigna.
- Tiempo y trabajo: los propietarios se encargan o pagan cada reparación.
Marca cada casilla que sea cierta para ti:
- Planeamos quedarnos en la zona durante muchos años. En nuestro ejemplo, comprar empezó a costar menos solo en octavo curso.
- Tenemos efectivo para la entrada, los gastos de cierre y la mudanza, y aún tendremos un fondo de emergencia después de comprar.
- Nuestros ingresos son estables. Los prestamistas suelen revisar los últimos dos años de historial laboral. Si somos autónomos o recibimos pagos en efectivo, nuestras declaraciones de la renta muestran esos ingresos.
- Revisamos nuestros informes de crédito de las tres agencias de crédito gratis en AnnualCreditReport.com y corregimos cualquier error.
- Podemos pagar el coste mensual completo de la propiedad, no solo la hipoteca, y aun así ahorrar cada mes.
- Nuestros otros pagos mensuales de deuda son bajos. Consulta nuestra lección sobre cómo prepararse para la hipoteca y aprende cómo los prestamistas lo miden.
- Nos reunimos con un consejero de vivienda aprobado por HUD o hicimos un curso de educación para compradores de vivienda.
¿No tienes número de la Seguridad Social? La mayoría de los programas hipotecarios estándar, incluidos los préstamos FHA, lo requieren. Desde mayo de 2025, los préstamos FHA también son solo para ciudadanos estadounidenses, residentes permanentes legales (titulares de green card) y algunos otros grupos pequeños. Algunos bancos, cooperativas de crédito y prestamistas comunitarios ofrecen hipotecas a prestatarios con un ITIN. Un consejero de vivienda puede ayudarte a encontrarlas.
Propina
Empieza con un consejero de vivienda, no con un comercial
Un consejero de vivienda aprobado por HUD trabaja para una organización sin ánimo de lucro o una agencia pública, no para un prestamista o un vendedor. Un consejero puede revisar tu presupuesto, crédito y ahorros, y puede informarte sobre programas para compradores primerizos en DC, Maryland o Virginia. Muchos programas de ayuda con la entrada requieren una clase de educación para compradores de vivienda, y los orientadores suelen impartir una. Busca por código postal con el buscador de consejeros de vivienda del CFPB.
Si te has dejado alguna casilla en la lista, eso es normal. Usa tus años de alquiler para ahorrar, construir tu crédito y pagar deudas. Luego revisa la lista de nuevo el año que viene.
Puntos clave
- El pago de la hipoteca es solo una parte del coste. Añade el impuesto sobre la propiedad, el seguro, las tasas de piso o de la comunidad, el seguro hipotecario y las reparaciones.
- Comprar tiene grandes costes puntuales, y vender una casa también cuesta dinero. Por eso una estancia corta suele favorecer el alquiler.
- En nuestro ejemplo, alquilar costaba menos durante cada uno de los primeros siete años. Comprar costaba menos solo después de eso, y solo porque el valor de la casa subió.
- En los primeros años de una hipoteca, la mayor parte de cada pago se destina a intereses, así que se va acumulando patrimonio poco a poco.
- Antes de decidir, reúnete con un consejero de vivienda aprobado por el HUD. La ayuda suele ser gratuita o de bajo coste.
Comprueba tu comprensión
Responde a las preguntas y luego selecciona Revisa mis respuestas. Obtén 4 de 5 derecho para completar esta lección. Esto es práctica: no hay límite de tiempo y no guardamos tus respuestas.
Ve más allá
Sitios web de confianza donde puedes obtener más información. Estos enlaces llevan a otros sitios web que Dollar Scholars no gestiona.
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Comprar una casa: herramientas y recursos para compradores (otra página web)
Guías paso a paso para preparar la compra, comparar ofertas de préstamos y entender tu Estimación de Préstamo y los papeles de cierre.
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Busca un consejero de vivienda (otra página web)
Busca por código postal consejeros de vivienda aprobados por HUD que ayuden con compras, alquileres y crédito, a menudo con poco o ningún coste.
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Tipos del impuesto sobre bienes inmuebles (otra página web)
Las tasas actuales del impuesto sobre la propiedad en DC, para que puedas estimar el impuesto sobre una casa que estés pensando en comprar.
Esta lección es educación financiera general, no asesoramiento legal, fiscal o financiero. Las normas y las cantidades cambian, así que consulta los números importantes con una fuente oficial.