Opciones de renta y vivienda · Lección 2 de 2
¿Rentar o comprar? Compara los costos reales
Un ejemplo trabajado en el área de DC que compara rentar a $2,000 al mes con comprar un condominio de $320,000, incluyendo los costos que los compradores primerizos suelen pasar por alto y por qué importa el número de años que te quedas.
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En esta lección
Lo que aprenderás
- Haz una lista de los costos mensuales y únicos de tener una casa y compáralos con la renta.
- Usa un ejemplo práctico para comparar el costo total de rentar y comprar durante varios años.
- Explica por qué el número de años que planeas quedarte cambia la respuesta.
- Usa una lista de verificación de preparación para decidir si empiezas a prepararte para comprar.
Cómo se conecta esto con la clase: En clase, el Módulo 12 cubre las necesidades y deseos de vivienda, la elección entre rentar y comprar, y lo que puedes pagar. Esta lección añade un ejemplo trabajado en el área de DC durante cinco años, los costos que los compradores primerizos a menudo pasan por alto, una tabla de punto de equilibrio y una lista de verificación de preparación.
Palabras que debes conocer
- Principal e intereses (Principal and interest)
- Las dos partes de un pago hipotecario. El principal reduce la cantidad que pediste prestado. Los intereses son lo que el prestamista te cobra por prestarte.
- Cuota de condominio o asociación de vecinos (Condo or HOA fee)
- Una cuota mensual que los miembros de la asociación de condominios o de propietarios pagan por costos compartidos, como reparaciones del edificio, áreas comunes y, a veces, agua o basura.
- Seguro hipotecario privado (PMI) (Private mortgage insurance (PMI))
- Seguro que podrías tener que pagar cuando das menos del 20% de enganche en un préstamo convencional. Protege al prestamista, no a ti.
- Costos de cierre (Closing costs)
- Tarifas que pagas para completar la compra de una casa, como las tarifas del prestamista, la tasación, el seguro de título, los impuestos gubernamentales y el pago anticipado de impuestos y seguros prediales.
- Equidad (Equity)
- La parte de tu casa que posees. Es el valor de la casa menos lo que aún debes en la hipoteca.
- Punto de equilibrio (Break-even point)
- El momento en que el costo total de compra se vuelve menor que el costo total de rentar.
- Enganche (Down payment)
- La parte del precio de la casa que pagas en efectivo al principio. El resto pides prestado con una hipoteca.
- Enumerar (Itemize)
- Para listar ciertos costos, como intereses hipotecarios e impuestos prediales, en tu declaración federal de impuestos para reducir los ingresos sobre los que pagas impuestos. Haz esto en lugar de tomar la deducción estándar.
El costo total de ser dueño de una casa
Muchas personas comparan su renta con un pago hipotecario. Esa no es una comparación justa. Un propietario paga muchos costos que un inquilino no paga:
- Capital e intereses: el pago del préstamo en sí.
- Impuesto predial: en DC, la mayoría de las casas se gravan a $0.85 por cada $100 de valor tasado cada año. La deducción por vivienda en DC reduce el impuesto para los propietarios que viven en la casa. En Maryland y Virginia, la tasa depende del condado o ciudad donde esté la casa.
- Seguro para propietarios de vivienda o condominio: cubre tu casa y pertenencias.
- Cuota de condominio o HOA: esto puede aumentar con el tiempo. Una asociación de condominios también puede cobrar una "cuota especial" única por una reparación grande, como un techo nuevo.
- Seguro hipotecario privado (PMI): a menudo requerido si pones menos del 20% de enganche en un préstamo convencional.
- Reparaciones y mantenimiento: cuando el calentador de agua se descompone, no hay dueño a quien llamar. Guarda esto cada mes.
Ejemplo
Costo mensual: rentar vs. comprar un condominio en DC
Kwame y Ama rentan un departamento de una recámara en Brookland, en el noreste de DC, por $2,000 al mes. Están viendo un departamento de una recámara cerca por $320,000. Pondrían un enganche del 5% y pedirían prestado $304,000 por 30 años a una tasa fija del 7%. Eso está cerca de la tasa promedio de 30 años en la encuesta semanal de Freddie Mac a finales de septiembre de 2026, que era de 7.03% el 24 de septiembre. Tu tarifa puede ser más alta o más baja.
| Costo mensual | Renta | Comprar |
|---|---|---|
| Renta | $2,000 | $0 |
| Seguro para inquilinos | $15 | $0 |
| Capital e intereses (7%, 30 años) | $0 | $2,023 |
| Impuesto predial ($0.85 por cada $100, antes de cualquier deducción por vivienda principal) | $0 | $227 |
| Cuota de condominio | $0 | $450 |
| Seguro para propietarios de condominio | $0 | $30 |
| PMI | $0 | $125 |
| Ahorro para reparaciones | $0 | $100 |
| Total cada mes | $2,015 | $2,955 |
$320,000 × $0.85 ÷ $100 = $2,720 al año, o aproximadamente $227 al mes
En el primer año, ser dueño cuesta aproximadamente $940 más cada mes que rentar. La cuota del condominio, el seguro, el PMI y los números de reparación son ejemplos. Pide la cuota real del condominio y obtén cotizaciones de seguro para cualquier casa que consideres.
El efectivo que necesitas antes de conseguir las llaves
Comprar también requiere mucho dinero al principio. En el ejemplo, Kwame y Ama necesitan:
- Enganche: 5% de $320,000 son $16,000.
- Costos de cierre: alrededor de $9,000 en este ejemplo. Tu prestamista debe darte una estimación de préstamo dentro de los tres días hábiles posteriores a la solicitud. Muestra tus costos reales de cierre.
- Mudances y reparaciones tempranas de muebles: alrededor de $2,000.
$16,000 + $9,000 + $2,000 = $27,000 antes del día de la mudanza
También deberían mantener un fondo de emergencia después de pagar todo esto. Los programas en DC, Maryland y Virginia pueden ayudar a compradores primerizos con el enganche y los costos de cierre. Consulta nuestra lección sobre ayuda con el enganche.
Por ley, puedes pedirle por escrito a tu administrador de préstamos que cancele el PMI cuando el saldo de tu préstamo esté programado para alcanzar el 80% del valor original de la casa, si cumples ciertas condiciones, como un buen historial de pagos. En este ejemplo, eso toma casi 11 años.
Ejemplo
Cinco años después: ¿cuánto costaba cada elección?
Ahora imagina que Kwame y Ama deben mudarse después de cinco años. Asumimos que la renta sube un 3% al año, los costos del propietario aparte del pago del préstamo y el PMI suben un 3% al año, el valor del condominio sube un 3% al año y los costos de venta son el 6% del precio de venta.
Renta: $127,419 de renta + $900 de seguro de inquilino = $128,319
| Ítem | Monto |
|---|---|
| Efectivo al inicio | $27,000 |
| Costos mensuales por 60 meses | $180,265 |
| Total pagado | $207,265 |
| Precio de venta después de cinco años | $370,968 |
| Menos los costos de venta (6%) | −$22,258 |
| Menos saldo del préstamo pagado en la venta | −$286,160 |
| Reembolso en efectivo en la venta | $62,550 |
| Costo neto de compra ($207,265 − $62,550) | $144,715 |
Durante cinco años, rentar costó $16,396 menos. ¿Por qué? En los primeros cinco años, Kwame y Ama pagaron $121,351 en principal e intereses, pero $103,511 de eso son intereses. Solo $17,840 pagan el préstamo.
Si el valor del condominio no sube en absoluto, el reembolso en efectivo a la venta es solo de $14,640, y el costo neto de compra sube a $192,625. Los precios de las casas pueden mantenerse estables o incluso bajar. Además, los inquilinos conservaron sus $27,000 y gastaron menos cada mes. Si ahorran ese dinero, rentar se ve aún mejor en este ejemplo.
Punto de equilibrio: por qué importa el número de años
Los costos únicos de comprar y vender se distribuyen a lo largo de los años que permaneces. Mientras más tiempo te quedes, menores serán estos costos para cada año. También pagas una mayor parte del préstamo cada año. Aquí está el mismo ejemplo en diferentes periodos de tiempo, si el valor del condominio sube un 3% al año.
| Años | Renta | Compra | ¿Cuál costó menos? |
|---|---|---|---|
| 3 | $74,722 | $99,601 | Rentando, por $24,879 |
| 5 | $128,319 | $144,715 | Rentando, por $16,396 |
| 7 | $185,159 | $188,737 | Rentando, por $3,578 |
| 8 | $214,856 | $210,285 | Comprando, por $4,571 |
| 10 | $276,933 | $252,338 | Comprando, por $24,595 |
En este ejemplo, el punto de equilibrio llega en el año 8. Con diferentes precios, tasas o comisiones, podría llegar más temprano o mucho después. Si el valor de la casa se mantiene estable, comprar cuesta más que rentar los diez años.
Algunos propietarios pueden deducir los intereses hipotecarios y el impuesto predial en su declaración federal de impuestos, pero solo si detallan las deducciones. Muchas personas eligen la deducción estándar en su lugar, así que no obtienen ahorros fiscales adicionales. Un voluntario gratuito de impuestos de VITA puede decirte qué aplica para ti.
¡Cuidado
Trampas comunes en el camino a la compra
- "Pagar renta es un desperdicio de dinero." La renta paga un lugar para vivir y la libertad de mudarse. En los primeros años, la mayor parte del pago de la hipoteca es intereses, que tampoco se recuperan.
- Contratos de renta con opción a compra o "arrendamiento-compra". Puedes pagar extra cada mes para comprar la casa después. Si atrasas un pago o no puedes obtener una hipoteca a tiempo, podrías perder todo ese dinero extra. Algunos de estos contratos también te obligan a pagar por reparaciones. Haz que un consejero de vivienda o un abogado revise cualquier contrato antes de firmar. En DC, puedes reportar acuerdos injustos a la Oficina del Fiscal General.
- Comprar la casa más cara que apruebe un prestamista. La aprobación del prestamista no es un presupuesto. Asegúrate de que el costo mensual completo aún te permita ahorrar cada mes.
- Saltarse los papeles del condominio. Antes de comprar un condominio, pide el presupuesto de la asociación, sus ahorros para reparaciones y cualquier evaluación especial planeada.
Más allá del dinero y una lista de verificación de preparación
El dinero no es la única pregunta. Piensa en:
- Flexibilidad: los inquilinos pueden mudarse más fácilmente por un nuevo trabajo o necesidades familiares.
- Estabilidad: los propietarios que mantienen la hipoteca controlan su casa y no se les puede decir que se vayan cuando termina el contrato de arrendamiento.
- Traslado: una casa más barata lejos del trabajo o del Metro puede costar más en tiempo, gasolina y tarifas.
- Escuelas: en DC y condados cercanos, tu dirección usualmente decide la escuela pública asignada.
- Tiempo y trabajo: los dueños se encargan o pagan cada reparación.
Marca cada casilla que sea cierta para ti:
- Planeamos quedarnos en la zona por muchos años. En nuestro ejemplo, comprar empezó a costar menos solo en octavo año.
- Tenemos efectivo para el enganche, los costos de cierre y la mudanza, y aún tendremos un fondo de emergencia después de comprar.
- Nuestros ingresos son estables. Los prestamistas suelen revisar los últimos dos años de historial laboral. Si somos trabajadores independientes o recibimos pagos en efectivo, nuestras declaraciones de impuestos muestran ese ingreso.
- Revisamos nuestros reportes de crédito de las tres agencias de crédito gratis en AnnualCreditReport.com y corregimos cualquier error.
- Podemos pagar el costo mensual completo de ser propietario, no solo la hipoteca, y aún así ahorrar cada mes.
- Nuestros otros pagos mensuales de deuda son bajos. Consulta nuestra lección sobre cómo prepararte para la hipoteca y aprende cómo los prestamistas miden esto.
- Nos reunimos con un consejero de vivienda aprobado por HUD o tomamos una clase de educación para compradores de vivienda.
¿No tienes número de seguro social? La mayoría de los programas hipotecarios estándar, incluidos los préstamos FHA, lo requieren. Desde mayo de 2025, los préstamos FHA también son solo para ciudadanos estadounidenses, residentes permanentes legales (titulares de green card) y algunos otros grupos pequeños. Algunos bancos, cooperativas de crédito y prestamistas comunitarios ofrecen hipotecas a prestatarios con un ITIN. Un consejero de vivienda puede ayudarte a encontrarlas.
Consejo
Empieza con un consejero de vivienda, no con un vendedor
Un consejero de vivienda aprobado por HUD trabaja para una organización sin fines de lucro o agencia pública, no para un prestamista o vendedor. Un consejero puede revisar tu presupuesto, crédito y ahorros, y puede informarte sobre programas para compradores primerizos en DC, Maryland o Virginia. Muchos programas de ayuda con el enganche requieren una clase de educación para compradores de vivienda, y los consejeros suelen impartir una. Busca por código postal con el buscador de consejeros de vivienda del CFPB.
Si te faltan algunas casillas en la lista, eso es normal. Usa tus años de renta para ahorrar, construir tu crédito y pagar deudas. Luego revisa la lista de nuevo el próximo año.
Puntos clave
- El pago de la hipoteca es solo una parte del costo. Agrega el impuesto predial, seguro, cuotas de condominio o asociación de vecinos, seguro hipotecario y reparaciones.
- Comprar tiene grandes costos únicos, y vender una casa también cuesta dinero. Por eso una estancia corta generalmente favorece rentar.
- En nuestro ejemplo, rentar costaba menos durante cada uno de los primeros siete años. Comprar costaba menos solo después de eso, y solo porque el valor de la casa subió.
- En los primeros años de una hipoteca, la mayor parte de cada pago se destina a intereses, así que construyes patrimonio poco a poco.
- Antes de decidir, reúnete con un consejero de vivienda aprobado por HUD. La ayuda suele ser gratuita o de bajo costo.
Revisa tu entendimiento
Responde las preguntas, luego selecciona Revisa mis respuestas. Obtén 4 de 5 derecho para completar esta lección. Esto es práctica: no hay límite de tiempo y no guardamos tus respuestas.
Sigue más lejos
Sitios web confiables donde puedes aprender más. Estos enlaces llevan a otros sitios que Dollar Scholars no administra.
-
Comprar una casa: herramientas y recursos para compradores (otro sitio web)
Guías paso a paso para prepararte para comprar, comparar ofertas de préstamos y entender tu Estimación de Préstamo y los papeles de cierre.
-
Encuentra un consejero de vivienda (otro sitio web)
Busca por código postal consejeros de vivienda aprobados por HUD que ayuden con compras, rentas y crédito, a menudo con poco o ningún costo.
-
Tasas del Impuesto sobre la Propiedad Inmobiliaria (otro sitio web)
Las tasas actuales del impuesto predial en DC, así que puedes estimar el impuesto sobre una casa que estás pensando en comprar.
Esta lección es educación financiera general, no asesoría legal, fiscal o financiera. Las reglas y los montos cambian, así que revisa los números importantes con una fuente oficial.