为抵押贷款做好准备：12个月计划

在贷款机构向你发放抵押贷款（用于购房的贷款）之前，他们希望知道你是否有能力多年还款。贷款机构 主要 关注四个方面：

• 信用： 你的信用报告和评分显示你过去的账单和贷款情况。
• 收入：你 赚了多少钱，以及你是否能证明。
• 债务：你 每月已经支付的金额，与你的收入相比。
• 储蓄： 用于首付、交割费用以及搬入后的紧急情况。

你不可能在一个月内改变这些。但一年后，你可以取得真正的进步。这节课给了你一个计划。

对于债务来说，关键数字是你的 债务收入比（DTI）。它包括你所有的每月债务还款额，包括新房还款，除以你的 月总收入 （税前收入）。每个贷款项目和贷款机构都设定了自己的DTI限额。例如，2026年9月，DC Open Doors项目列出的最高DTI为50%，某些FHA贷款为45%。较低的DTI会让你的预算中留出更多空间用于食物、交通和意外开支。

第12到9个月：检查并清理你的信用

• 在 AnnualCreditReport.com 获取三家信用局的免费信用报告。你可以每周免费查看。
• 注意错误，比如不是你的账户或你未完成的逾期付款。书面争议错误。我们关于 阅读信用报告 的课程展示了如何应对。
• 按时支付所有账单。设置自动付款或提醒。
• 还清信用卡余额。减少信用额度可以提升你的信用评分。看看 哪些因素会影响你的信用评分。
• 还没有信用记录？现在就开始学习 建立信用的课程。一些贷款项目，如FHA贷款，有规定允许贷款机构查看其他记录，如租金和水电费支付。

抵押贷款机构使用的评分可能与你银行应用中的免费评分不一致。截至2026年9月，向房利美和房地美出售贷款的贷款机构可能会使用基于三大信用机构报告的经典FICO评分或VantageScore 4.0。所以请务必查看这三份报告。

第9到第6个月：存钱做三件事

• 首付： 有些贷款只需3%或3.5%的贷款。华盛顿特区、马里兰州和弗吉尼亚州的项目可能有帮助。
• 交割费用： 贷款费用、产权费、税费和预付费用。贷款方会在贷款估算表上列出这些费用。
• 紧急储蓄： 搬进去后你还有的钱，用于维修和意外费用。

将你的储蓄存放在银行或信用合作社账户中。贷款机构通常会要求提供近期银行对账单，并可能询问大额存款的来源。家中存放的现金对贷款机构来说很难计数，因为他们无法看到资金来源。尽早存入并做好记录。如果家人愿意给你钱，询问贷款方需要哪些文件，比如签名的赠与信。

这也是寻求首付款帮助的好时机。查看 华盛顿特区、马里兰州和弗吉尼亚州的首付款帮助和贷款类型。

贷款机构必须核实你的收入是否真实且有可能持续下去。建立一个文件夹，无论是纸质还是手机，并根据收到文件添加。

大多数贷款机构要求的文件

• 带照片的身份证件，如驾驶执照或护照
• 你的社会安全号码（ITIN）
• 过去30天的工资单
• 过去两年的W-2表格
• 过去两年的联邦纳税申报表
• 过去两个月的银行对账单，每一页都有
• 你需要按时支付房租的证明，比如银行记录或房东的联系方式
• 你的债务和每月还款清单

自雇、零工和现金工人

如果你是为某个应用开车、打扫房屋、经营小企业或做合同工作，你需要更多的证明。房利美购买许多美国抵押贷款，通常会在报税时要求两年的自雇收入。许多贷款机构要求：

• 过去两年的个人联邦报税表，包含所有附表表
• 如果您的企业自行申报，则需要企业报税
• 支付你费用的公司提供的1099表格
• 今年迄今为止的损益表
• 如果你有独立账户，则需要商业银行对账单

重要提示： 对于个体经营者，贷款机构通常会在扣除业务费用后计入你的报税收入，而不是总销售额。如果你赚了现金却没有申报，贷款机构就不能用它来帮助你符合资格。请参阅我们关于 零工和自雇者税务的课程。

持有ITIN的借款人

ITIN（个人纳税人识别号码）是国税局为无法获得社会保障号码的人提供的税号。一些银行、信用合作社和社区贷款机构向ITIN借款人发放抵押贷款。这些贷款可能需要更高的首付或成本更高，因此请仔细比较报价。贷款机构通常要求：

• 你从国税局发来的ITIN信件
• 护照或其他政府带照片的身份证件
• 联邦报税表是用你的ITIN提交的，通常为两年
• 稳定工作和收入的证明，如工资记录或银行对账单
• 按时交租和水电费的记录

确保你的ITIN仍然有效。国税局表示，如果连续三年未在联邦报税时使用ITIN，ITIN就会失效。另外要知道，自2025年5月25日起，FHA贷款不再对非永久居民开放，比如持工作签证的人。美国公民和合法永久居民（绿卡持有人）仍然可以申请。

自2026年6月起，联邦监管机构要求银行更仔细地审查使用ITIN的客户。他们还表示，抵押贷款机构在决定是否还款时可能会考虑你的移民身份。有些机构可能会要求更多文件或拒绝，所以在申请前请先咨询。住房顾问可以帮助你找到仍然提供ITIN贷款的贷款机构。

参加购房者教育课程

许多项目要求参加课程。例如，马里兰州的抵押贷款项目和许多弗吉尼亚住房贷款要求在完成前通过批准的课程。房利美在部分低首付贷款中，所有买家都是首次购房者时，要求完成房主教育。HUD批准的住房咨询机构教授这些课程，通常免费或收取少量费用。弗吉尼亚住房提供免费课程，线上或线下。

预资格与预批准

贷款机构对这些词的使用方式各不相同。 预资格 通常是基于你向贷款方报告的内容进行的快速估算。 预批准 通常意味着贷款方已经核查了你的信用和一些文件。这两者都不是保证贷款。卖家和房地产经纪人通常会要求你查看预批准信和你的报价。

你自己设定价格上限

贷款机构可能会批准超过你舒适支付的金额。计算所有房产的全部月度成本：贷款还款、房产税、房主保险、公寓或业主协会（HOA）费用、水电费以及维修费用。

1. 利用你的 支出计划 ，找出每月能支付的住房最高额度。
2. 请向你的贷款机构或住房顾问询问房价，包括税费、保险和费用，与该付款相符。
3. 即使预审批价更高，也只看价格在该价格或以下的房子。

HUD批准的住房顾问可以审查你的信用和预算，与你一起制定计划，解释贷款方案，并介绍当地首付计划。他们可以独立地给你建议贷款是否适合你。帮助通常是免费或低价的。

• 请致电HUD，电话800-569-4287，查找您附近的机构。
• 通过 CFPB住房顾问搜索邮政编码。
• 找一个能说你语言的咨询师，问问他们是通过电话还是在线见面。