租赁与住房选择 ·22课
Rent or Buy? Compare the Real Costs
A DC-area worked example that compares renting at $2,000 a month with buying a $320,000 condo, including the costs first-time buyers often miss and why the number of years you stay matters.
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本课程部分内容尚未翻译成你的语言，因此以英语形式呈现。
在本课中
你将学到什么
- List the monthly and one-time costs of owning a home and compare them with renting.
- Use a worked example to compare the total cost of renting and buying over several years.
- Explain why the number of years you plan to stay changes the answer.
- Use a readiness checklist to decide whether to start preparing to buy.
这与我们的课程有何关联： Our class covers housing needs and wants, the choice between renting and buying, and what you can afford. This lesson adds a DC-area worked example over five years, the costs first-time buyers often miss, a break-even table, and a readiness checklist.
需要知道的话
- 本金与利息 (Principal and interest)
- 抵押贷款还款的两部分。本金是偿还你借的金额。利息是贷款机构向你收取的借款金额。
- 公寓费或业主协会费用 (Condo or HOA fee)
- 这是公寓或业主协会成员为分摊费用（如建筑维修、公共区域，有时还有水费或垃圾费）支付的月费。
- 私人抵押贷款保险（PMI） (Private mortgage insurance (PMI))
- 当你在传统贷款中支付低于20%的首付时，可能需要支付保险费用。它保护的是贷款机构，而不是你。
- 结算费用 (Closing costs)
- 完成购房所需支付的费用，如贷款方费用、评估费、产权保险、政府税以及预付的房产税和保险。
- 公平 (Equity)
- 你拥有的房屋部分。它是房屋价值减去你尚未还清的抵押贷款金额。
- 收支平衡点 (Break-even point)
- 就是买房总成本低于租金总成本的那个时间点。
- 首付 (Down payment)
- 房屋价格中你一开始付现金的部分。剩下的部分你通过抵押贷款借入。
- 列举 (Itemize)
- 在联邦税申报表上列出某些费用，比如抵押贷款利息和房产税，以降低你所缴纳的税款。你这样做而不是选择标准扣除。
The full cost of owning a home
Many people compare their rent with a mortgage payment. That is not a fair comparison. A homeowner pays many costs that a renter does not:
- Principal and interest: the loan payment itself.
- Property tax: in DC, most homes are taxed at $0.85 for every $100 of assessed value each year. The assessed value is what the city or county says your home is worth for tax purposes. DC's homestead deduction lowers the tax for owners who live in the home. In Maryland and Virginia, the rate depends on the county or city where the home is.
- Homeowners or condo insurance: covers your home and belongings.
- Condo or HOA fee: this can go up over time. A condo association can also charge a one-time "special assessment" for a big repair, like a new roof.
- Private mortgage insurance (PMI): often required if you put less than 20% down on a conventional loan. A conventional loan is a regular mortgage that the government does not back. An FHA loan is backed by the Federal Housing Administration and lets you put down as little as 3.5%, but you pay mortgage insurance.
- Repairs and upkeep: when the water heater breaks, there is no landlord to call. Save for this every month.
示例
Monthly cost: renting vs. buying a condo in DC
Kwame and Ama rent a one-bedroom apartment in Brookland, in Northeast DC, for $2,000 a month. They are looking at a one-bedroom condo nearby for $320,000. They would put 5% down and borrow $304,000 for 30 years at a fixed rate of 7%. With a fixed rate, the interest rate and the loan payment stay the same for the whole loan. With an adjustable rate, they can change later. That is close to the average 30-year rate in Freddie Mac's weekly survey in late September 2026, which was 7.03% on September 24. Your rate may be higher or lower.
| Monthly cost | Rent | Buy |
|---|---|---|
| Rent | $2,000 | $0 |
| Renter's insurance | $15 | $0 |
| Principal and interest (7%, 30 years) | $0 | $2,023 |
| Property tax ($0.85 per $100, before any homestead deduction) | $0 | $227 |
| Condo fee | $0 | $450 |
| Condo owner's insurance | $0 | $30 |
| PMI | $0 | $125 |
| Savings for repairs | $0 | $100 |
| Total each month | $2,015 | $2,955 |
$320,000 × $0.85 ÷ $100 = $2,720 a year, or about $227 a month
In the first year, owning costs about $940 more each month than renting. The condo fee, insurance, PMI, and repair numbers are examples. Ask for the real condo fee and get insurance quotes for any home you consider.
拿钥匙前你需要的现金
购买开局也需要大量现金。在示例中，夸梅和阿玛需要：
- 首付： 32万美元的5%是1.6万美元。
- 交割费用： 在这个例子中约为9,000美元。贷款机构必须在申请后三个工作日内给出贷款估算。该估算显示了你的真实交割费用。
- 搬家和早期修理或家具费用约为 2000美元。
16,000美元 + 9,000美元 + 2,000美元 = 入住日前的27,000美元
支付完这些费用后，他们还应保留 应急基金 。华盛顿特区、马里兰州和弗吉尼亚州的项目可能帮助首次购房者支付首付和交割费用。请参阅我们的首 付款帮助课程。
根据法律，当贷款余额预计达到房屋原始价值的80%时，如果你满足某些条件，比如良好的还款记录，你可以书面要求贷款服务机构取消PMI。在这个例子中，这需要近11年时间。
示例
五年后：每个选择都花了多少钱？
现在想象Kwame和Ama五年后必须搬走。我们假设租金每年上涨3%，除贷款还款和PMI外的业主成本上涨3%，公寓价值每年上涨3%，销售成本为售价的6%。
租金：127,419美元 + 900美元租客保险 = 128,319美元
| 项目 | 数量 |
|---|---|
| 开头现金 | 27000美元 |
| 60个月的月度开销 | 180,265美元 |
| 总计已付款 | 207,265美元 |
| 五年后售价 | 370,968美元 |
| 扣除销售成本（6%） | −$22,258 |
| 扣除出售时已偿清的贷款余额 | −286,160美元 |
| 促销返现 | 62,550美元 |
| 购买净成本（207,265美元 − 62,550美元） | 144,715美元 |
五年下来，租金少了16,396美元。为什么？前五年，夸梅和阿玛支付了121,351美元的本息，其中103,511美元是利息。只有17,840美元能还清贷款。
如果公寓价值没有上涨，出售时的返现仅为14,640美元，购买净成本升至192,625美元。房价可能持平甚至下跌。此外，租客保留了27,000美元，每月花费更少。如果他们存下这笔钱，租房在这个例子中看起来更有利。
收支平衡：为什么年数很重要
买卖的一次性成本会分散到你居住的年限中。你住得越久，这些费用每年的金额就越小。你每年还的贷款金额也更多。这里有同一个例子，在不同时间段内，如果公寓价值每年上涨3%。
| 岁月 | 租赁 | 购买 | 哪种成本更低？ |
|---|---|---|---|
| 3 | 74,722美元 | 99,601美元 | 租金，涨了24,879美元 |
| 5 | 128,319美元 | 144,715美元 | 租金，涨了16,396美元 |
| 7 | 185,159美元 | 188,737美元 | 租金，涨3578美元 |
| 8 | 214,856美元 | 210,285美元 | 买入，4571美元 |
| 10 | 276,933美元 | 252,338美元 | 购买价为24,595美元 |
在这个例子中，收支平衡点出现在第8年。由于价格、利率或费用不同，收支平衡点可能会更早或更晚。如果房屋价值保持不变，买房的成本比租房十年还高。
有些业主可以在联邦报税时扣除抵押贷款利息和房产税，但前提是他们必须逐项扣除。许多人选择标准扣除，因此没有额外的税收优惠。免费的 VITA税务志愿者 可以告诉你哪些内容适合你。
小心
购买过程中常见的陷阱
- “付房租是浪费钱。” 房租支付住处和搬家自由。在早期，大部分房贷还款是利息，你也拿不到利息。
- 租购或“租赁购买”交易。 你可能每月额外支付以备后续购房的费用。如果你错过还款或无法按时获得抵押贷款，可能会失去所有额外的钱。其中一些合同还要求你支付维修费用。在签署合同前，请住房顾问或律师审查任何合同。在华盛顿特区，你可以向总检察长办公室举报不公平的交易。
- 购买贷款机构批准的最昂贵房屋。 贷款机构批准不等同于预算。确保每月全额费用仍能让你每月节省。
- 跳过公寓文件。 在购买公寓之前，询问协会的预算、维修节省金额以及任何计划中的特别评估。
除了钱和准备清单
钱并不是唯一的问题。请考虑：
- 灵活性： 租客可以更容易搬家以适应新工作或家庭需求。
- 稳定性： 负责还款的房主掌控了自己的房屋，租约结束后不能被要求搬走。
- 通勤：远离工作或地铁的便宜房子，可能在时间、油费和车费上都更贵。
- 学校： 在华盛顿特区及附近县，你的地址通常决定你被分配到的公立学校。
- 时间和工作： 车主负责或支付所有维修费用。
勾选每个对你来说正确的选项：
- 我们计划在该地区居住多年。以我们的例子来说，购买成本直到第八年才开始降低。
- 我们有现金支付首付、交割费用和搬家费用，买房后还有应急基金。
- 我们的收入是稳定的。贷款机构通常会查看过去两年的工作记录。如果我们是自雇人士或现金支付，我们的报税表上会显示这些收入。
- 我们免费查阅了三家信用 AnnualCreditReport.com 局的信用报告，并及时修正了错误。
- 我们可以支付所有拥有房屋的全部月费，而不仅仅是房贷，同时每个月都能存钱。
- 我们的其他月度债务还款额较低。请参阅我们的课程，了解如何为抵押 贷款做好准备 ，了解贷款机构如何衡量这些还款。
- 我们见过HUD认可的住房顾问，或者参加了购房者教育课程。
没有社会安全号码？大多数标准抵押贷款项目，包括FHA贷款，都要求提供社会保障号码。自2025年5月起，FHA贷款也仅面向美国公民、合法永久居民（绿卡持有者）及少数其他小群体。一些银行、信用合作社和社区贷款机构为持有ITIN的借款人提供抵押贷款。住房顾问可以帮助你找到合适的贷款。
提示
先找住房顾问，而不是销售员
HUD批准的住房顾问为非营利组织或公共机构工作，而非贷款机构或卖家。顾问可以帮你了解预算、信用和储蓄情况，并告诉你华盛顿特区、马里兰州或弗吉尼亚州的首次购房者项目。许多首付帮助项目要求开设购房者教育课程，咨询师通常会开设。使用CFPB的 住房顾问查找工具按邮政编码搜索。
如果你错过了清单上的某些选项，那是正常的。用你多年的租房时间存钱，建立信用，还清债务。然后明年再检查清单。
主要要点
- The mortgage payment is only part of the cost. Add property tax, insurance, condo or HOA fees, mortgage insurance, and repairs.
- Buying has large one-time costs, and selling a home costs money too. That is why a short stay usually favors renting.
- In our example, renting cost less for each of the first seven years. Buying cost less only after that, and only because the home's value went up.
- In the first years of a mortgage, most of each payment goes to interest, so you build equity slowly.
- Before you decide, meet with a HUD-approved housing counselor. The help is often free or low cost.
检查你的理解
回答问题后，选择“检查我的答案”。完成本课45权利。这是练习：没有时间限制，我们不会保留你的答案。
继续说
值得信赖的网站，您可以在这里了解更多信息。这些链接指向Dollar Scholars未运营的其他网站。
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购房：购房者的工具与资源 （另一个网站）
逐步指南，帮助你准备购房、比较贷款报价，以及理解你的贷款估算和交割文件。
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找一位住房顾问 （另一个网站）
按邮政编码搜索HUD批准的住房顾问，他们通常免费或低成本地帮助购房、租赁和信用。
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房地产税率 （另一个网站）
华盛顿特区当前的房产税率，这样你就能估算你考虑购买房屋的税负。
本课程是通用理财教育，而非法律、税务或理财建议。规则和金额会变化，因此请通过官方来源核实重要数字。