Thuê hay mua? So sánh chi phí thực tế

Nhiều người so sánh tiền thuê nhà với khoản thanh toán thế chấp. Đó không phải là một so sánh công bằng. Chủ nhà phải trả nhiều chi phí mà người thuê không phải trả:

• Gốc và lãi: chính khoản thanh toán khoản vay.
• Thuế tài sản: ở DC, hầu hết các ngôi nhà đều bị đánh thuế $0.85 cho mỗi $100 giá trị định giá mỗi năm. Khấu trừ homestead của DC giúp giảm thuế cho chủ sở hữu sống trong nhà. Ở Maryland và Virginia, mức thuế phụ thuộc vào quận hoặc thành phố nơi ngôi nhà tọa lạc.
• Bảo hiểm nhà ở hoặc chung cư: bảo hiểm cho ngôi nhà và tài sản của bạn.
• Phí chung cư hoặc HOA: phí này có thể tăng dần theo thời gian. Hiệp hội chung cư cũng có thể thu một khoản "đánh giá đặc biệt" một lần cho một sửa chữa lớn, như mái nhà mới.
• Bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI): thường cần thiết nếu bạn đặt cọc dưới 20% cho khoản vay thông thường.
• Sửa chữa và bảo dưỡng: khi bình nước nóng hỏng, không có chủ nhà nào để gọi. Tiết kiệm cho việc này mỗi tháng.

Mua cũng tốn rất nhiều tiền mặt lúc đầu. Trong ví dụ, Kwame và Ama cần:

• Đặt cọc: 5% của 320.000 đô la tương đương 16.000 đô la.
• Chi phí đóng giao dịch: khoảng $9,000 trong ví dụ này. Bên cho vay phải cung cấp cho bạn Ước tính khoản vay trong vòng ba ngày làm việc sau khi bạn nộp đơn. Báo cáo này thể hiện chi phí thực tế của bạn.
• Chuyển nhà và sửa chữa sớm hoặc đồ nội thất: khoảng 2.000 đô la.

$16,000 + $9,000 + $2,000 = $27,000 trước ngày chuyển vào

Họ cũng nên giữ một quỹ dự phòng sau khi thanh toán tất cả những điều này. Các chương trình tại DC, Maryland và Virginia có thể giúp người mua lần đầu với tiền đặt cọc và chi phí đóng giao dịch. Xem bài học của chúng tôi về trợ giúp đặt cọc.

Theo luật, bạn có thể yêu cầu đơn vị quản lý khoản vay bằng văn bản hủy PMI khi số dư khoản vay của bạn dự kiến đạt 80% giá trị ban đầu của ngôi nhà, nếu bạn đáp ứng một số điều kiện nhất định, chẳng hạn như hồ sơ thanh toán tốt. Trong ví dụ này, điều đó mất gần 11 năm.

Chi phí mua bán một lần được phân bổ trong suốt những năm bạn lưu trú. Bạn càng ở lâu, chi phí này càng nhỏ hơn cho mỗi năm. Bạn cũng phải trả nhiều hơn khoản vay mỗi năm. Đây là ví dụ tương tự trong các khoảng thời gian khác nhau, nếu giá trị căn hộ tăng 3% mỗi năm.

Trong ví dụ này, điểm hòa vốn đến từ năm thứ 8. Với các mức giá, lãi suất hoặc phí khác nhau, nó có thể đến sớm hoặc muộn hơn. Nếu giá trị ngôi nhà giữ nguyên, việc mua sẽ tốn nhiều hơn so với việc thuê nhà trong suốt mười năm.

Một số chủ sở hữu có thể khấu trừ lãi suất thế chấp và thuế tài sản trên tờ khai thuế liên bang, nhưng chỉ khi họ liệt kê các khoản khấu trừ. Nhiều người chọn khấu trừ tiêu chuẩn thay vào đó, nên họ không tiết kiệm thêm thuế. Một tình nguyện viên thuế miễn phí của VITA có thể cho bạn biết những gì áp dụng cho bạn.

Tiền không phải là câu hỏi duy nhất. Hãy suy nghĩ về:

• Sự linh hoạt: người thuê có thể dễ dàng chuyển nhà hơn để tìm việc mới hoặc nhu cầu gia đình.
• Sự ổn định: chủ nhà duy trì khoản vay thế chấp sẽ kiểm soát ngôi nhà của mình và không thể bị yêu cầu rời đi khi hợp đồng thuê kết thúc.
• Đi lại: một ngôi nhà rẻ hơn ở xa nơi làm việc hoặc Metro có thể tốn nhiều thời gian, xăng và vé hơn.
• Trường học: ở DC và các quận lân cận, địa chỉ của bạn thường quyết định trường công được chỉ định.
• Thời gian và công việc: chủ xe tự xử lý hoặc trả tiền cho mỗi lần sửa chữa.

Đánh dấu vào từng ô đúng với bạn:

• Chúng tôi dự định ở lại khu vực này trong nhiều năm. Trong ví dụ của chúng tôi, việc mua nhà bắt đầu có giá thấp hơn chỉ từ năm thứ 8.
• Chúng tôi có tiền mặt cho tiền đặt cọc, chi phí đóng giao dịch và chuyển nhà, và vẫn sẽ có quỹ khẩn cấp sau khi mua nhà.
• Thu nhập của chúng ta ổn định. Các tổ chức cho vay thường xem xét lịch sử làm việc trong hai năm gần nhất. Nếu chúng ta là người tự kinh doanh hoặc trả tiền mặt, tờ khai thuế của chúng ta sẽ thể hiện thu nhập đó.
• Chúng tôi đã kiểm tra báo cáo tín dụng của cả ba cơ quan tín dụng miễn phí tại AnnualCreditReport.com và sửa mọi lỗi.
• Chúng ta có thể trả toàn bộ chi phí hàng tháng của việc sở hữu, không chỉ khoản vay thế chấp, và vẫn tiết kiệm được mỗi tháng.
• Các khoản thanh toán nợ hàng tháng khác của chúng tôi đều thấp. Xem bài học của chúng tôi về cách chuẩn bị vay thế chấp để biết cách các bên cho vay đo lường điều này.
• Chúng tôi đã gặp một cố vấn nhà ở được HUD phê duyệt hoặc tham gia một lớp giáo dục người mua nhà.

Không có số An sinh Xã hội? Hầu hết các chương trình thế chấp tiêu chuẩn, bao gồm cả khoản vay FHA, đều yêu cầu số này. Từ tháng 5 năm 2025, các khoản vay FHA cũng chỉ dành cho công dân Hoa Kỳ, thường trú nhân hợp pháp (người giữ thẻ xanh) và một số nhóm nhỏ khác. Một số ngân hàng, liên hiệp tín dụng và các tổ chức cho vay cộng đồng cung cấp khoản vay thế chấp cho người vay có ITIN. Một cố vấn nhà ở có thể giúp bạn tìm kiếm họ.