İpotek Hazır Olun: 12 Aylık Bir Plan

Bir kredi veren, size bir ipotek (ev satın almak için verilen kredi) vermeden önce, ödemeleri yıllarca yapabileceğinizi bilmek ister. Kredi verenler dört ana şeye bakar:

• Kredi: Kredi raporlarınız ve puanlarınız geçmişte faturalarınızı ve kredilerinizi nasıl ödediğinizi gösterir.
• Gelir: ne kadar kazandığınız ve bunu kanıtlayıp kanıtlayamayacağınız.
• Borçlar: her ay zaten ödediğiniz miktar, gelirinizle karşılaştırıldığında.
• Tasarruf: Taşındıktan sonra peşinat, kapanış masrafları ve acil durumlar için para. Kapanış, DC bölgesinde genellikle uzlaşma olarak adlandırılır; ev satın almanın sonunda kredi belgelerini imzalayıp nakit ödemenizi ve anahtarları aldığınız toplantıdır.

Bunları bir ayda değiştiremezsiniz. Ama bir yıl içinde gerçek ilerleme kaydedebilirsiniz. Bu ders size bir plan sunuyor.

Borçlar için anahtar rakam, borç-gelir oranınızdır (DTI). Bu, yeni ev ödemesi dahil tüm aylık borç ödemeleriniz, aylık gelirinizin brüt aylık gelirine (vergiler öncesi geliriniz) bölünmesidir. Her kredi programı ve kredi veren kendi DTI sınırını belirler. Örneğin, Eylül 2026'da DC Open Doors programı maksimum DTI oranını %50 veya bazı FHA kredileri için %45 olarak göstermiştir. FHA kredisi, Federal Konut İdaresi tarafından desteklenen bir ipotektir. Alıcıların %3,5 kadar düşük bir depozito yapmasına izin verir ve daha düşük kredi ile elde etmek daha kolay olabilir. Daha düşük DTI, bütçenizde yiyecek, ulaşım ve sürprizler için daha fazla alan bırakır.

12-9. aylar: kredi notunuzu kontrol edin ve temizleyin

• Üç kredi bürosundan ücretsiz kredi raporlarınızı AnnualCreditReport.com'dan alın. Her hafta ücretsiz kontrol edebilirsiniz.
• Size ait olmayan hesaplar veya yapmadığınız geç ödemeler gibi hataları arayın. Yazılı olarak itiraz hatalarını arayın. Kredi raporunuzu okuma dersimiz, nasıl yapılacağını gösteriyor.
• Her faturayı zamanında ödeyin. Otomatik ödemeler veya hatırlatmalar kurun.
• Kredi kartı bakiyelerini ödeyin. Kredi limitinizin daha azını kullanmak puanınıza yardımcı olabilir. Kredi puanınızı neyin etkilediğini görün.
• Henüz kredi geçmişi yok mu? Kredi inşa etme dersimizle şimdi başlayın. FHA kredileri gibi bazı kredi programları, kredi verenin kira ve fatura ödemeleri gibi diğer kayıtlara bakmasına izin veren kurallar içerir.

Bir ipotek kredi verenin kullandığı puan, bankacılık uygulamanızdaki ücretsiz puanla eşleşmeyebilir. Eylül 2026 itibarıyla, Fannie Mae ve Freddie Mac'e kredi satan kredi verenler, üç büronun raporlarına dayanarak Classic FICO puanı veya VantageScore 4.0 kullanabilir. Bu yüzden üç raporu da kontrol edin.

9-6. aylar: üç şey için tasarruf edin

• Peşinat: Bazı krediler fiyatın %3 veya %3,5'i kadar düşük bir fiyata ihtiyaç duyar. DC, Maryland ve Virginia'daki programlar yardımcı olabilir.
• Kapanış maliyetleri: kredi ücretleri, tapu ücretleri, vergiler ve ön ödemeli ürünler. Kredi vereniz, bunları Kredi Tahmini olarak listeleyecektir.
• Acil durum tasarrufları: taşındıktan sonra hâlâ elinizde olan para, tamir ve sürprizler için.

Birikimlerinizi bir banka veya kredi birliği hesabında saklayın. Kredi verenler genellikle güncel banka ekstrelerini isterler ve büyük mevduatların nereden geldiğini sorabilirler. Evde tutulan nakitleri saymak zordur çünkü para nereden geldiğini göremez. Erken yatırın ve kayıt tutun. Aile üyeniz size para verirse, kredi verene hangi belgelere ihtiyacı olduğunu sorun, örneğin imzalı bir hediye mektubu.

Aynı zamanda peşinatınızla ilgili yardım aramanın zamanıdır. DC, Maryland ve Virginia'daki peşinat yardımı ve kredi türlerine bakınız.

Kredi verenler, gelirinizin gerçek olup olmadığını ve devam edebileceğini kontrol etmelidir. Bir klasör başlatın, kağıt üzerinde veya telefonunuzda olsun, ve belgeleri aldıkça ekleyin.

Çoğu kredi verenin istediği evraklar

• Ehliyet veya pasaport gibi fotoğraflı kimlik
• Sosyal Güvenlik numaranız veya ITIN'iniz
• Son 30 günün maaş bordroları
• Son iki yıldan W-2 formları
• Son iki yılın federal vergi beyannameleri
• Son iki ayın banka ekstreleri, her sayfa ile
• Kira ödediğinize dair kanıt, örneğin banka kayıtları veya ev sahibinizin iletişim bilgileri
• Borçlarınızın ve aylık ödemelerinizin listesi

Serbest çalışanlar, gigler ve nakit çalışanlar

Bir uygulama için araç kullanıyorsanız, evleri temizliyorsanız, küçük bir işletme işletiyorsanız veya sözleşmeli iş yapıyorsanız, daha fazla kanıta ihtiyacınız var. Birçok ABD ipoteği satın alan Fannie Mae, genellikle vergi beyannamelerinizde iki yıllık serbest meslek gelirini arar. Birçok kredi veren şunları ister:

• Son iki yılın kişisel federal vergi beyannameleri, tüm çizelgelerle birlikte
• İşletme vergi beyannameleri, eğer işletmeniz kendi beyannamesini dolduruyorsa
• Size ödeme yapan şirketlerden 1099 formları
• Bu yılın şu ana kadar yaptığı kâr ve zararlı bir tablo
• Ayrı bir hesabınız varsa işletme bankası ekstreleri

Önemli: Kendi kendine çalışanlar için, kredi verenler genellikle geliri iş harcamalarından sonra gelir beyannamelerine sayar, toplam satışlarınızdan değil. Nakit kazanırsanız ve bunu bildirmezseniz, kredi veren bunu size uygun olmanıza yardımcı olmak için kullanamaz. Gig ve kendi işini yapanlar için vergiler dersimize bakınız.

ITIN'li borçlular

ITIN (Bireysel Vergi Mükellefi Kimlik Numarası), Sosyal Güvenlik numarası alamayan kişiler için IRS'den alınan bir vergi numarasıdır. Bazı bankalar, kredi birlikleri ve topluluk kredi verenler, ITIN borçlularına ipotek verir. Bu krediler daha büyük peşinat gerektirebilir veya daha fazla maliyet gerektirebilir, bu yüzden teklifleri dikkatlice karşılaştırın. Kredi verenler genellikle şunları ister:

• IRS'den gelen ITIN mektubunuz
• Bir pasaport veya başka bir devlet fotoğraflı kimliği
• ITIN'inizle doldurulan federal vergi beyannameleri, genellikle iki yıl boyunca
• Sürekli çalışma ve gelir kanıtı, örneğin maaş kayıtları veya banka ekstreleri
• Zamanında kira ve fatura ödemelerinin kayıtları

ITIN'inizin hâlâ aktif olduğundan emin olun. IRS, bir ITIN'in federal vergi beyannamesinde üst üste üç vergi yılı kullanılmazsa süresi dolduğunu söylüyor. Ayrıca, 25 Mayıs 2025'ten itibaren FHA kredilerinin iş vizesi kullananlar gibi kalıcı ikamet sahiplerine artık açık olmadığını unutmayın. ABD vatandaşları ve yasal kalıcı ikamet sahipleri (yeşil kart sahipleri) hâlâ başvurabilir.

Haziran 2026'dan bu yana, federal düzenleyiciler bankalardan ITIN kullanan müşterileri daha yakından incelemelerini istedi. Ayrıca, ipotek kredi verenlerin kredi ödeyip ödeyemeyeceğinize karar verirken göçmenlik durumunuzu da değerlendirebileceğini söylediler. Bazıları daha fazla belge isteyebilir veya hayır diyebilir, bu yüzden başvurmadan önce sorun. Bir konut danışmanı, hala ITIN kredisi veren kredi verenleri bulmanıza yardımcı olabilir.

Ev alıcısı eğitim dersi alın

Birçok program bir ders gerektirir. Örneğin, Maryland İpotek Programı kredileri ve birçok Virginia Konut kredisi, kapanmadan önce onaylı bir ders gerektirir. Fannie Mae, tüm alıcılar ilk kez alıcı olduğunda bazı düşük peşinat kredileri için ev sahipliği eğitimi gerektirir. HUD onaylı konut danışmanlık ajansları bu dersleri genellikle ücretsiz veya küçük bir ücret karşılığında vermektedir. Virginia Housing, çevrimiçi veya yüz yüze ücretsiz bir ders sunar.

Ön Eleme ve Ön Onay

Kredi verenler bu kelimeleri farklı şekillerde kullanır. Ön onaylama genellikle kredi verene söylediklerinize dayanarak hızlı bir tahmindir. Ön onay genellikle kredi verenin kredi ve bazı belgeleri kontrol ettiği anlamına gelir. Hiçbiri garantili kredi değildir. Satıcılar ve emlakçılar genellikle teklifinizle birlikte ön onay mektubunu görmek isterler.

Kendi fiyat sınırınızı belirleyin

Bir kredi veren, rahatça ödeyebileceğinizden daha fazla ücret için sizi onaylayabilir. Sahip olmanın tam aylık maliyetini sayın: kredi ödemesi, emlak vergileri, ev sigortası, konut veya ev sahipleri birliği (HOA) ücretleri, faturalar ve onarım parası.

1. Her ay konut için ödeyebileceğiniz en fazla maliyeti bulmak için harcama planınızı kullanın.
2. Kredi verenize veya konut danışmanınıza hangi ev fiyatının bu ödemeye uygun olduğunu, vergiler, sigorta ve ücretleri dahil olduğunu sorun.
3. Ön onayınız daha yüksek olsa bile, sadece bu fiyatın altında veya daha düşük olan evlere bakın.

HUD onaylı bir konut danışmanı kredi ve bütçenizi gözden geçirebilir, sizinle bir plan yapabilir, kredi tekliflerini açıklayabilir ve yerel peşinat programları hakkında size bilgi verebilir. Size bir kredinin uygun olup olmadığı konusunda bağımsız tavsiyeler verebilirler. Yardım genellikle ücretsiz veya düşük maliyetlidir.

• Size yakın bir ajans bulmak için HUD'u 800-569-4287 numaralı telefondan arayın.
• CFPB konut danışmanı aramasıyla posta koduna göre arama yapın.
• Dilinizi konuşan bir danışman isteyin ve telefonla mı yoksa çevrimiçi mi buluştuklarını sorun.