Ev Satın Almak ve İpotek Almak · 3 dersi 1
Get Mortgage-Ready: A 12-Month Plan
A month-by-month plan to strengthen your credit, savings, and paperwork before you apply for a mortgage, with a worked debt-to-income example.
Bu cihazda tamamlandı
Bu dersin bazı bölümleri henüz dilinize çevrilmediği için İngilizce olarak gösteriliyor.
Bu derste
Ne öğreneceksin
- Calculate your debt-to-income ratio and see how paying off a debt changes it.
- Follow a 12-month plan to strengthen your credit, savings, and paperwork before you apply.
- Gather the documents lenders ask for, including extra papers for self-employed and ITIN borrowers.
- Tell pre-qualification from pre-approval, and find a HUD-approved housing counselor.
Bunun derslerimizle nasıl bağlantılı olduğu: Our class covers the steps to buying a home and how to calculate a debt-to-income ratio. This lesson turns those steps into a 12-month plan, with worked numbers and document lists for different kinds of workers.
Bilinecek kelimeler
- Borç-gelir oranı (DTI) (Debt-to-income ratio (DTI))
- Toplam aylık borç ödemeleriniz, brüt aylık gelirinize yüzde olarak bölünür. Kredi verenler, yeni bir ödeme yapıp karşılayamayacağınızı değerlendirmek için bunu kullanır.
- Brüt aylık gelir (Gross monthly income)
- Vergiler ve diğer indirimler alınmadan önce bir ayda kazandığınız miktar.
- Peşinat (Down payment)
- Ev fiyatının kendi paranızla veya bir programın yardımıyla ödediğiniz kısmı. İpotek geri kalanını karşılar.
- Ön eleme (Pre-qualification)
- Bir kredi verenin ne kadar borç alabileceğinize dair erken tahmini. Genellikle kanıt olmadan verdiğiniz bilgilere dayanır.
- Ön onay (Pre-approval)
- Kredi verenin size belirli bir miktara kadar kredi vermeye istekli olduğunu belirten bir mektup, genellikle kredi ve bazı belgeleri kontrol ettikten sonra. Bu nihai bir kredi teklifi değildir.
- HUD onaylı konut danışmanı (HUD-approved housing counselor)
- ABD Konut ve Kentsel Gelişim Bakanlığı (HUD) tarafından onaylanmış bir kurumda eğitimli danışman. Satın alma, kiralama ve haciz önleme konusunda ücretsiz veya düşük maliyetli tavsiyeler veriyorlar.
What lenders look at
Before a lender gives you a mortgage (a loan to buy a home), it wants to know that you can make the payments for many years. Lenders look at four main things:
- Credit: your credit reports and scores show how you have paid bills and loans in the past.
- Income: how much you earn, and whether you can prove it.
- Debts: what you already pay each month, compared with your income.
- Savings: money for the down payment, the closing costs, and emergencies after you move in. Closing, often called settlement in the DC area, is the meeting at the end of a home purchase where you sign the loan papers, pay your cash to close, and get the keys.
You cannot change these in one month. But in a year, you can make real progress. This lesson gives you a plan.
For debts, the key number is your debt-to-income ratio (DTI). It is all your monthly debt payments, including the new home payment, divided by your gross monthly income (your income before taxes). Each loan program and lender sets its own DTI limit. For example, in September 2026 the DC Open Doors program listed a maximum DTI of 50%, or 45% for some FHA loans. An FHA loan is a mortgage backed by the Federal Housing Administration. It lets buyers put down as little as 3.5% and can be easier to get with lower credit. A lower DTI leaves more room in your budget for food, transportation, and surprises.
Örnek
Çalıştık örnek: Araç kredisi ödemeden önce ve sonra DTI
Marisol ve Luis, Maryland, Hyattsville'de bir daire kiralıyorlar. Birlikte vergi öncesi ayda 6.500 dolar kazanıyorlar. Bir kredi veren, sevdikleri bir şehir evinin kredi, emlak vergisi ve sigorta için ayda 2.100 dolar tutacağını tahmin ediyor. Araba kredilerinde 12 ödeme kalmış.
| Aylık ödeme | Şimdi başvur | 12 ay sonra başvurun |
|---|---|---|
| Yeni ev ödemesi (tahmin) | $2.100 | $2.100 |
| Araba kredisi | $450 | $0 |
| Kredi kartı minimum ödemeleri | 150 dolar | 150 dolar |
| Öğrenci kredisi | $200 | $200 |
| Toplam aylık borçlar | $2.900 | $2.450 |
Şimdi: $2.900 ÷ $6.500 = 0.446, yani yaklaşık %45 DTI
Araç kredisi bittikten sonra: $2.450 ÷ $6.500 = 0.377, yani yaklaşık %38 DTI
Araç kredisi ödenmesini beklerken, DTI'ları yaklaşık yüzde 7 puan düşer. Bu, kredi almaya hak kazanmalarına yardımcı olabilir. Satın aldıktan sonra, ev sahibi olma maliyetleri için bütçelerinde her ay 450 dolar daha fazla kalır, örneğin tamir gibi. Kira ödemelerinin masada olmadığını fark edin. Kira satın alınca durur ve yeni ev ödemesi yerini alır.
12-6. aylar: kredi notunuzu düzeltin ve birikimlerinizi oluşturun
12-9. aylar: kredi notunuzu kontrol edin ve temizleyin
- Üç kredi bürosundan ücretsiz kredi raporlarınızı AnnualCreditReport.com'dan alın. Her hafta ücretsiz kontrol edebilirsiniz.
- Size ait olmayan hesaplar veya yapmadığınız geç ödemeler gibi hataları arayın. Yazılı olarak itiraz hatalarını arayın. Kredi raporunuzu okuma dersimiz, nasıl yapılacağını gösteriyor.
- Her faturayı zamanında ödeyin. Otomatik ödemeler veya hatırlatmalar kurun.
- Kredi kartı bakiyelerini ödeyin. Kredi limitinizin daha azını kullanmak puanınıza yardımcı olabilir. Kredi puanınızı neyin etkilediğini görün.
- Henüz kredi geçmişi yok mu? Kredi inşa etme dersimizle şimdi başlayın. FHA kredileri gibi bazı kredi programları, kredi verenin kira ve fatura ödemeleri gibi diğer kayıtlara bakmasına izin veren kurallar içerir.
Bir ipotek kredi verenin kullandığı puan, bankacılık uygulamanızdaki ücretsiz puanla eşleşmeyebilir. Eylül 2026 itibarıyla, Fannie Mae ve Freddie Mac'e kredi satan kredi verenler, üç büronun raporlarına dayanarak Classic FICO puanı veya VantageScore 4.0 kullanabilir. Bu yüzden üç raporu da kontrol edin.
9-6. aylar: üç şey için tasarruf edin
- Peşinat: Bazı krediler fiyatın %3 veya %3,5'i kadar düşük bir fiyata ihtiyaç duyar. DC, Maryland ve Virginia'daki programlar yardımcı olabilir.
- Kapanış maliyetleri: kredi ücretleri, tapu ücretleri, vergiler ve ön ödemeli ürünler. Kredi vereniz, bunları Kredi Tahmini olarak listeleyecektir.
- Acil durum tasarrufları: taşındıktan sonra hâlâ elinizde olan para, tamir ve sürprizler için.
Birikimlerinizi bir banka veya kredi birliği hesabında saklayın. Kredi verenler genellikle güncel banka ekstrelerini isterler ve büyük mevduatların nereden geldiğini sorabilirler. Evde tutulan nakitleri saymak zordur çünkü para nereden geldiğini göremez. Erken yatırın ve kayıt tutun. Aile üyeniz size para verirse, kredi verene hangi belgelere ihtiyacı olduğunu sorun, örneğin imzalı bir hediye mektubu.
Aynı zamanda peşinatınızla ilgili yardım aramanın zamanıdır. DC, Maryland ve Virginia'daki peşinat yardımı ve kredi türlerine bakınız.
6-3. aylar: Belgelerinizi topla
Kredi verenler, gelirinizin gerçek olup olmadığını ve devam edebileceğini kontrol etmelidir. Bir klasör başlatın, kağıt üzerinde veya telefonunuzda olsun, ve belgeleri aldıkça ekleyin.
Çoğu kredi verenin istediği evraklar
- Ehliyet veya pasaport gibi fotoğraflı kimlik
- Sosyal Güvenlik numaranız veya ITIN'iniz
- Son 30 günün maaş bordroları
- Son iki yıldan W-2 formları
- Son iki yılın federal vergi beyannameleri
- Son iki ayın banka ekstreleri, her sayfa ile
- Kira ödediğinize dair kanıt, örneğin banka kayıtları veya ev sahibinizin iletişim bilgileri
- Borçlarınızın ve aylık ödemelerinizin listesi
Serbest çalışanlar, gigler ve nakit çalışanlar
Bir uygulama için araç kullanıyorsanız, evleri temizliyorsanız, küçük bir işletme işletiyorsanız veya sözleşmeli iş yapıyorsanız, daha fazla kanıta ihtiyacınız var. Birçok ABD ipoteği satın alan Fannie Mae, genellikle vergi beyannamelerinizde iki yıllık serbest meslek gelirini arar. Birçok kredi veren şunları ister:
- Son iki yılın kişisel federal vergi beyannameleri, tüm çizelgelerle birlikte
- İşletme vergi beyannameleri, eğer işletmeniz kendi beyannamesini dolduruyorsa
- Size ödeme yapan şirketlerden 1099 formları
- Bu yılın şu ana kadar yaptığı kâr ve zararlı bir tablo
- Ayrı bir hesabınız varsa işletme bankası ekstreleri
Önemli: Kendi kendine çalışanlar için, kredi verenler genellikle geliri iş harcamalarından sonra gelir beyannamelerine sayar, toplam satışlarınızdan değil. Nakit kazanırsanız ve bunu bildirmezseniz, kredi veren bunu size uygun olmanıza yardımcı olmak için kullanamaz. Gig ve kendi işini yapanlar için vergiler dersimize bakınız.
ITIN'li borçlular
ITIN (Bireysel Vergi Mükellefi Kimlik Numarası), Sosyal Güvenlik numarası alamayan kişiler için IRS'den alınan bir vergi numarasıdır. Bazı bankalar, kredi birlikleri ve topluluk kredi verenler, ITIN borçlularına ipotek verir. Bu krediler daha büyük peşinat gerektirebilir veya daha fazla maliyet gerektirebilir, bu yüzden teklifleri dikkatlice karşılaştırın. Kredi verenler genellikle şunları ister:
- IRS'den gelen ITIN mektubunuz
- Bir pasaport veya başka bir devlet fotoğraflı kimliği
- ITIN'inizle doldurulan federal vergi beyannameleri, genellikle iki yıl boyunca
- Sürekli çalışma ve gelir kanıtı, örneğin maaş kayıtları veya banka ekstreleri
- Zamanında kira ve fatura ödemelerinin kayıtları
ITIN'inizin hâlâ aktif olduğundan emin olun. IRS, bir ITIN'in federal vergi beyannamesinde üst üste üç vergi yılı kullanılmazsa süresi dolduğunu söylüyor. Ayrıca, 25 Mayıs 2025'ten itibaren FHA kredilerinin iş vizesi kullananlar gibi kalıcı ikamet sahiplerine artık açık olmadığını unutmayın. ABD vatandaşları ve yasal kalıcı ikamet sahipleri (yeşil kart sahipleri) hâlâ başvurabilir.
Haziran 2026'dan bu yana, federal düzenleyiciler bankalardan ITIN kullanan müşterileri daha yakından incelemelerini istedi. Ayrıca, ipotek kredi verenlerin kredi ödeyip ödeyemeyeceğinize karar verirken göçmenlik durumunuzu da değerlendirebileceğini söylediler. Bazıları daha fazla belge isteyebilir veya hayır diyebilir, bu yüzden başvurmadan önce sorun. Bir konut danışmanı, hala ITIN kredisi veren kredi verenleri bulmanıza yardımcı olabilir.
3. aydan 0'a kadar: sınıf, ön onay ve fiyat limitiniz
Ev alıcısı eğitim dersi alın
Birçok program bir ders gerektirir. Örneğin, Maryland İpotek Programı kredileri ve birçok Virginia Konut kredisi, kapanmadan önce onaylı bir ders gerektirir. Fannie Mae, tüm alıcılar ilk kez alıcı olduğunda bazı düşük peşinat kredileri için ev sahipliği eğitimi gerektirir. HUD onaylı konut danışmanlık ajansları bu dersleri genellikle ücretsiz veya küçük bir ücret karşılığında vermektedir. Virginia Housing, çevrimiçi veya yüz yüze ücretsiz bir ders sunar.
Ön Eleme ve Ön Onay
Kredi verenler bu kelimeleri farklı şekillerde kullanır. Ön onaylama genellikle kredi verene söylediklerinize dayanarak hızlı bir tahmindir. Ön onay genellikle kredi verenin kredi ve bazı belgeleri kontrol ettiği anlamına gelir. Hiçbiri garantili kredi değildir. Satıcılar ve emlakçılar genellikle teklifinizle birlikte ön onay mektubunu görmek isterler.
Kendi fiyat sınırınızı belirleyin
Bir kredi veren, rahatça ödeyebileceğinizden daha fazla ücret için sizi onaylayabilir. Sahip olmanın tam aylık maliyetini sayın: kredi ödemesi, emlak vergileri, ev sigortası, konut veya ev sahipleri birliği (HOA) ücretleri, faturalar ve onarım parası.
- Her ay konut için ödeyebileceğiniz en fazla maliyeti bulmak için harcama planınızı kullanın.
- Kredi verenize veya konut danışmanınıza hangi ev fiyatının bu ödemeye uygun olduğunu, vergiler, sigorta ve ücretleri dahil olduğunu sorun.
- Ön onayınız daha yüksek olsa bile, sadece bu fiyatın altında veya daha düşük olan evlere bakın.
HUD onaylı konut danışmanlarından ücretsiz yardım
HUD onaylı bir konut danışmanı kredi ve bütçenizi gözden geçirebilir, sizinle bir plan yapabilir, kredi tekliflerini açıklayabilir ve yerel peşinat programları hakkında size bilgi verebilir. Size bir kredinin uygun olup olmadığı konusunda bağımsız tavsiyeler verebilirler. Yardım genellikle ücretsiz veya düşük maliyetlidir.
- Size yakın bir ajans bulmak için HUD'u 800-569-4287 numaralı telefondan arayın.
- CFPB konut danışmanı aramasıyla posta koduna göre arama yapın.
- Dilinizi konuşan bir danışman isteyin ve telefonla mı yoksa çevrimiçi mi buluştuklarını sorun.
Dikkat et
İpotek ipoteğinizi durdurabilecek tuzaklar
- Kapanıştan önce yeni borç. Krediyle araba veya mobilya almayın ve kapanış yaptıktan sonra yeni kart açmayın. Yeni bir ödeme DTI'nizi artırır ve kredi veren, kapanış öncesi kredinizi tekrar kontrol edebilir.
- Vergi beyannamenizde olmayan gelir. Kredi verenler genellikle sayamaz.
- Önce ücret alan kredi onarım şirketleri. İşi yapmadan önce sizden ücret almaları yasadışıdır. Raporunuzdaki doğru olumsuz bilgileri yasal olarak kimse kaldıramaz. Hataları kendiniz ücretsiz itiraz edebilirsiniz.
İpucu
Bugün bir ev klasörü başlatın
Her ay, maaş bordrolarınızı, banka hesap özetlerinizi ve kira makbuzlarınızı tek bir klasöre saklayın. Bir kredi veren evrak istediğinde, onları bir ay yerine bir gün içinde gönderebilirsiniz.
Önemli çıkarımlar
- Lenders divide all your monthly debt payments, including the new home payment, by your income before taxes. Paying off a debt before you apply can lower this number a lot.
- Start about a year ahead: check your credit reports first, then build savings, then gather your papers.
- Lenders can usually count only income you can prove, such as the income on your tax returns.
- A pre-approval letter is not a guaranteed loan. Do not take on new debt before closing.
- HUD-approved housing counselors give free or low-cost help. Call 800-569-4287 to find one.
Anlayışınızı kontrol edin
Soruları yanıtlayın, ardından Cevaplarımı Kontrol et'i seçin. Bu dersi tamamlamak için 5 hak 4 edin. Bu bir uygulamadır: zaman sınırı yoktur ve cevaplarınızı saklamıyoruz.
Daha ileri git
Daha fazla bilgi edinebileceğiniz güvenilir web siteleri. Bu bağlantılar, Dollar Scholars'ın yürütmediği diğer sitelere gidiyor.
-
Ev Satın Almak: Ev Alıcıları İçin Araçlar ve Kaynaklar (başka bir web sitesi)
Kredi Tahmini ve Kapanış Açıklaması için kontrol listeleri ve açıklamalarla birlikte adım adım bir ev satın alma rehberi.
-
Bir konut danışmanı bulun (başka bir web sitesi)
Size yakın HUD onaylı konut danışmanlık ajanslarını posta koduna göre arayın.
-
Ücretsiz Kredi Raporları (başka bir web sitesi)
Üç bürodan ücretsiz kredi raporlarınızı çevrimiçi, telefonla veya posta yoluyla nasıl alabilirsiniz?
-
Informes de crédito gratuitos (başka bir web sitesi)
FTC'nin İspanyolca versiyonu ücretsiz kredi raporlarınızı almak için rehber.
Bu ders genel finansal eğitimdir, hukuk, vergi veya finansal danışmanlık değildir. Kurallar ve tutarlar değişir, bu yüzden önemli rakamları resmi bir kaynaktan kontrol edin.