Kira ve Konut Seçenekleri · 2 dersi 2
Rent or Buy? Compare the Real Costs
A DC-area worked example that compares renting at $2,000 a month with buying a $320,000 condo, including the costs first-time buyers often miss and why the number of years you stay matters.
Bu cihazda tamamlandı
Bu dersin bazı bölümleri henüz dilinize çevrilmediği için İngilizce olarak gösteriliyor.
Bu derste
Ne öğreneceksin
- List the monthly and one-time costs of owning a home and compare them with renting.
- Use a worked example to compare the total cost of renting and buying over several years.
- Explain why the number of years you plan to stay changes the answer.
- Use a readiness checklist to decide whether to start preparing to buy.
Bunun derslerimizle nasıl bağlantılı olduğu: Our class covers housing needs and wants, the choice between renting and buying, and what you can afford. This lesson adds a DC-area worked example over five years, the costs first-time buyers often miss, a break-even table, and a readiness checklist.
Bilinecek kelimeler
- Ana ve faiz (Principal and interest)
- İpotek ödemesinin iki bölümü. Ana para ödünç aldığınız miktarı ödünç verir. Faiz, kredi verenin sizden borç almanız için aldığı ücrettir.
- Daire veya HOA ücreti (Condo or HOA fee)
- Apartman dairesi veya ev sahipleri derneği üyelerinin, bina onarımları, ortak alanlar ve bazen su veya çöp gibi ortak masraflar için ödediği aylık bir ücret.
- Özel ipotek sigortası (PMI) (Private mortgage insurance (PMI))
- Geleneksel bir krediye %20'den az peşinat koyduğunuzda ödemek zorunda kalabileceğiniz sigorta. Bu, sizi değil, kredi vereni korur.
- Kapanış maliyetleri (Closing costs)
- Ev satın alımı için ödediğiniz ücretler, kredi veren ücretleri, değerleme, tapu sigortası, devlet vergileri ve ön ödemeli emlak vergisi ve sigortası gibi.
- Eşitlik (Equity)
- Sahip olduğunuz evinizin bir kısmı. Bu, evin değerinden ipotek üzerinde hâlâ borçlu olduğunuz miktarın çıkarılmasıdır.
- Başa baş başa düşme noktası (Break-even point)
- Toplam satın alma maliyetinin kira maliyetinden daha düşük olduğu zaman.
- Peşinat (Down payment)
- Ev fiyatının başta nakit ödediğiniz kısmı. Geri kalanını ipotek ile ödünç alıyorsunuz.
- Itimize (Itemize)
- Federal vergi beyannamenizde ipotek faizi ve emlak vergisi gibi belirli maliyetleri listeleyerek ödediğiniz geliri düşürmek için. Bunu standart indirim yerine yaparsınız.
The full cost of owning a home
Many people compare their rent with a mortgage payment. That is not a fair comparison. A homeowner pays many costs that a renter does not:
- Principal and interest: the loan payment itself.
- Property tax: in DC, most homes are taxed at $0.85 for every $100 of assessed value each year. The assessed value is what the city or county says your home is worth for tax purposes. DC's homestead deduction lowers the tax for owners who live in the home. In Maryland and Virginia, the rate depends on the county or city where the home is.
- Homeowners or condo insurance: covers your home and belongings.
- Condo or HOA fee: this can go up over time. A condo association can also charge a one-time "special assessment" for a big repair, like a new roof.
- Private mortgage insurance (PMI): often required if you put less than 20% down on a conventional loan. A conventional loan is a regular mortgage that the government does not back. An FHA loan is backed by the Federal Housing Administration and lets you put down as little as 3.5%, but you pay mortgage insurance.
- Repairs and upkeep: when the water heater breaks, there is no landlord to call. Save for this every month.
Örnek
Monthly cost: renting vs. buying a condo in DC
Kwame and Ama rent a one-bedroom apartment in Brookland, in Northeast DC, for $2,000 a month. They are looking at a one-bedroom condo nearby for $320,000. They would put 5% down and borrow $304,000 for 30 years at a fixed rate of 7%. With a fixed rate, the interest rate and the loan payment stay the same for the whole loan. With an adjustable rate, they can change later. That is close to the average 30-year rate in Freddie Mac's weekly survey in late September 2026, which was 7.03% on September 24. Your rate may be higher or lower.
| Monthly cost | Rent | Buy |
|---|---|---|
| Rent | $2,000 | $0 |
| Renter's insurance | $15 | $0 |
| Principal and interest (7%, 30 years) | $0 | $2,023 |
| Property tax ($0.85 per $100, before any homestead deduction) | $0 | $227 |
| Condo fee | $0 | $450 |
| Condo owner's insurance | $0 | $30 |
| PMI | $0 | $125 |
| Savings for repairs | $0 | $100 |
| Total each month | $2,015 | $2,955 |
$320,000 × $0.85 ÷ $100 = $2,720 a year, or about $227 a month
In the first year, owning costs about $940 more each month than renting. The condo fee, insurance, PMI, and repair numbers are examples. Ask for the real condo fee and get insurance quotes for any home you consider.
Anahtarları almadan önce ihtiyacın olan nakit
Satın almak da başlangıçta çok para gerektirir. Örnekte, Kwame ve Ama'nın ihtiyaçları var:
- Peşinat: 320.000$'ın %5'i $16,000'a değinir.
- Kapanış maliyetleri: bu örnekte yaklaşık $9.000. Kredi vereniz, başvuru yaptıktan sonraki üç iş günü içinde size bir Kredi Tahmini vermelidir. Bu, gerçek kapanış maliyetlerinizi gösterir.
- Taşınma ve erken tamir veya mobilya: yaklaşık $2.000.
16.000$ + $9.000 + $2.000 = taşınma gününden önce $27,000
Tüm bunları ödedikten sonra acil durum fonları da tutmalıdırlar. DC, Maryland ve Virginia'daki programlar, ilk kez alıcılara peşinat ve kapanış masraflarında yardımcı olabilir. Peşinat yardımı dersimize bakabilirsiniz.
Yasaya göre, kredi bakiyeniz evin orijinal değerinin %80'ine ulaşması planlandığında, iyi bir ödeme kaydı gibi belirli koşulları yerine getirirseniz, kredi hizmet sağlayıcınızdan PMI'yı iptal etmesini yazılı olarak talep edebilirsiniz. Bu örnekte bu neredeyse 11 yıl sürer.
Örnek
Beş yıl sonra: her seçim ne kadar tutuyordu?
Şimdi Kwame ve Ama'nın beş yıl sonra taşınması gerektiğini hayal edin. Kira yılda %3 artıyor, kredi ödemesi ve PMI dışındaki ev sahibi masrafları yılda %3 artıyor, dairenin değeri yılda %3 artıyor ve satış maliyetleri satış fiyatının %6'sı olarak belirleniyor.
Kiralama: 127.419 $ kira + 900 $ kiracı sigortası = 128.319 $
| Madde | Miktar |
|---|---|
| Başlangıçta nakit | $27.000 |
| 60 ay boyunca aylık masraflar | $180,265 |
| Toplam Ödeme | $207.265 |
| Beş yıl sonra satış fiyatı | $370,968 |
| Satış maliyetleri hariç (%6) | −$22.258 |
| Satışta ödenmiş kredi bakiyesi çıkarıldı | −$286,160 |
| Satışta nakit iade | $62.550 |
| Net satın alma maliyeti ($207.265 −$62.550) | $144,715 |
Beş yıl boyunca kira maliyeti $16.396 daha az oldu. Neden? İlk beş yılda Kwame ve Ama $121.351 ana para ve faiz ödediler, fakat bunun $103.511'i faizdir. Sadece $17.840 krediyi ödedi.
Dairenin değeri hiç artmazsa, satışta nakit geri ödeme sadece 14.640 dolar olur ve satın alma maliyeti 192.625 dolara çıkar. Ev fiyatları sabit kalabilir veya düşebilir. Ayrıca, kiracılar 27.000 dolarlarını elinde tuttu ve her ay daha az harcadı. Bu parayı biriktirirlerse, bu örnekte kiralama daha da iyi görünüyor.
Başa baş nokta: yıl sayısı neden önemlidir
Bir kerelik alım-satım maliyetleri, kaldığınız yıllara göre dağılır. Ne kadar uzun kalırsanız, bu maliyetler her yıl o kadar küçük olur. Ayrıca her yıl daha fazla kredi ödersiniz. Aynı örnek, farklı sürelerde de burada, dairenin değeri yılda %3 artarsa.
| Yıllar | Kira Verme | Satın alma | Hangisi daha ucuz? |
|---|---|---|---|
| 3 | $74,722 | $99,601 | Kira oranı, 24.879 dolar farkla |
| 5 | $128.319 | $144,715 | Kira oranı, 16.396 dolar farkla |
| 7 | $185,159 | $188,737 | Kiralama, 3.578 dolar farkla |
| 8 | $214.856 | $210,285 | Satın almak, 4.571 dolar farkla |
| 10 | $276,933 | $252,338 | Satın almak, 24.595 dolar farkla |
Bu örnekte, başa baş nokta 8. yılda gelir. Farklı fiyatlar, oranlar veya ücretlerle bu durum er ya da çok geç gelebilir. Eğer evin değeri sabit kalırsa, satın almak tüm on yıl boyunca kiralamaktan daha pahalıya mal olur.
Bazı sahipler federal vergi beyannamelerinde ipotek faizi ve emlak vergisini düşebilir, ancak sadece indirimleri ayrıntılı olarak belirtirlerse. Birçok kişi standart indirimi tercih eder, böylece ekstra vergi tasarrufu elde etmezler. Ücretsiz bir VITA vergi gönüllüsü size neyin uygulandığını söyleyebilir.
Dikkat et
Satın alma yolunda yaygın tuzaklar
- "Kira ödemek para israfıdır." Kira, yaşayacak bir yer ve hareket özgürlüğü için ödeme yapar. İlk yıllarda, ipotek ödemesinin çoğu faiz olur ve bu da geri alınmaz.
- Kira ile sahip olmayı veya "kiralama-satın alma" anlaşmaları. Daha sonra evi satın almak için her ay ekstra ödeme yapabilirsiniz. Ödemeyi kaçırırsanız veya ipotek alamazsanız, tüm o ekstra parayı kaybedebilirsiniz. Bazı sözleşmeler ayrıca onarım ücretini ödemenizi gerektirir. İmzalamadan önce bir konut danışmanı veya avukata herhangi bir sözleşmeyi incelemesini sağlayın. DC'de haksız anlaşmaları Başsavcılık Ofisi'ne bildirebilirsiniz.
- Kredi verenin onayladığı en pahalı evi satın almak. Kredi verenin onayı bir bütçe değildir. Tam aylık maliyetin her ay tasarruf etmenizi sağladığından emin olun.
- Kondo evraklarını atlamak. Bir daire satın almadan önce, derneğin bütçesini, onarım tasarruflarını ve planlanan özel değerlendirmeleri sorun.
Paranın ötesinde ve hazırlık kontrol listesi
Para tek soru değil. Şunları düşünün:
- Esneklik: Kiracılar yeni bir iş veya aile ihtiyaçları için daha kolay taşınabilirler.
- İstikrar: ipotek borcunu takip eden sahipler evlerini kontrol eder ve kira sözleşmesi bittiğinde ayrılmaları söylenemez.
- Işe gidiş: İşten veya Metro'dan uzakta daha ucuz bir ev zaman, benzin ve bilet açısından daha fazla maliyet getirebilir.
- Okullar: DC ve yakın ilçelerde, genellikle sizin adresiniz belirlenir ve hangi devlet okulunu seçersiniz.
- Zaman ve iş: sahipleri her tamiri yönetir veya öder.
Sizin için geçerli olan her kutuyu işaretleyin:
- Bölgede yıllarca kalmayı planlıyoruz. Bizim örneğimizde, satın alma fiyatı sadece 8. sınıfta daha ucuza gelmeye başladı.
- Peşinat, kapanış masrafları ve taşınma için nakitimiz var ve satın aldıktan sonra da acil durum fonumuz olacak.
- Gelirimiz istikrarlı. Kredi verenler genellikle son iki yıllık çalışma geçmişine bakarlar. Eğer kendi işimizi yapıyorsak veya nakit ödeme alıyorsak, vergi beyannamelerimiz bu geliri gösterir.
- Üç kredi bürosunun kredi raporlarımızı ücretsiz olarak AnnualCreditReport.com üzerinden kontrol ettik ve hataları düzelttik.
- Sadece ipotek değil, sahip olmanın aylık tam maliyetini ödeyebiliyoruz ve yine de her ay tasarruf edebiliriz.
- Diğer aylık borç ödemelerimiz düşük. Kredi verenlerin bunu nasıl ölçtüğünü öğrenmek için ipotek hazırlıklı olma dersimizi inceleyin.
- HUD onaylı bir konut danışmanıyla görüştük ya da ev alıcıları için eğitim dersi aldık.
Sosyal Güvenlik numarası yok mu? FHA kredileri dahil çoğu standart ipotek programı bir numara gerektirir. Mayıs 2025'ten itibaren FHA kredileri yalnızca ABD vatandaşları, yasal kalıcı oturanlar (yeşil kart sahipleri) ve birkaç küçük grup için geçerlidir. Bazı bankalar, kredi birlikleri ve topluluk kredi verenler, ITIN ile borçlulara ipotek teklif eder. Bir konut danışmanı onları bulmanıza yardımcı olabilir.
İpucu
Bir konut danışmanıyla başlayın, satış temsilcisiyle değil
HUD onaylı bir konut danışmanı, bir kredi veren veya satıcı için değil, kar amacı gütmeyen bir kuruluş veya kamu kurumu için çalışır. Bir danışman bütçenizi, kredinizi ve birikimlerinizi gözden geçirebilir ve DC, Maryland veya Virginia'daki ilk kez alıcı programları hakkında size bilgi verebilir. Birçok peşinat yardım programı ev alıcısı eğitim dersi gerektirir ve danışmanlar genellikle bunu öğretir. CFPB'nin konut danışmanı bulucusuyla posta koduna göre arama yapın.
Eğer kontrol listesinde bazı kutuları kaçırdıysanız, bu normaldir. Yıllarca kira yaptığınız süreyi biriktirmek, kredi kretinizi artırmak ve borçlarınızı ödemek için kullanın. Sonra listeyi gelecek yıl tekrar kontrol edin.
Önemli çıkarımlar
- The mortgage payment is only part of the cost. Add property tax, insurance, condo or HOA fees, mortgage insurance, and repairs.
- Buying has large one-time costs, and selling a home costs money too. That is why a short stay usually favors renting.
- In our example, renting cost less for each of the first seven years. Buying cost less only after that, and only because the home's value went up.
- In the first years of a mortgage, most of each payment goes to interest, so you build equity slowly.
- Before you decide, meet with a HUD-approved housing counselor. The help is often free or low cost.
Anlayışınızı kontrol edin
Soruları yanıtlayın, ardından Cevaplarımı Kontrol et'i seçin. Bu dersi tamamlamak için 5 hak 4 edin. Bu bir uygulamadır: zaman sınırı yoktur ve cevaplarınızı saklamıyoruz.
Daha ileri git
Daha fazla bilgi edinebileceğiniz güvenilir web siteleri. Bu bağlantılar, Dollar Scholars'ın yürütmediği diğer sitelere gidiyor.
-
Ev Satın Almak: Ev Alıcıları İçin Araçlar ve Kaynaklar (başka bir web sitesi)
Satın almaya hazırlanmak, kredi tekliflerini karşılaştırmak ve Kredi Tahmini ile kapanış belgelerinizi anlamak için adım adım rehberler.
-
Bir Konut Danışmanı Bulun (başka bir web sitesi)
Satın alma, kiralama ve kredi konusunda yardımcı olan, genellikle düşük veya hiç ücret ödemeden HUD onaylı konut danışmanlarını posta koduna göre arayın.
-
Gayrimenkul Vergisi Oranları (başka bir web sitesi)
DC'nin mevcut emlak vergisi oranları, böylece satın almayı düşündüğünüz bir evin vergisini tahmin edebilirsiniz.
Bu ders genel finansal eğitimdir, hukuk, vergi veya finansal danışmanlık değildir. Kurallar ve tutarlar değişir, bu yüzden önemli rakamları resmi bir kaynaktan kontrol edin.