Köpa ett hem och ta ett bolån · Lektion 1 av 3

Bli bolåneklar: En 12-månadersplan

En månad-för-månad-plan för att stärka din kredit, sparande och pappersarbete innan du ansöker om bolån, med ett exempel på bearbetad skuld-till-inkomst. (About 16 min, 5 quiz questions)

I denna lektion

Vad du kommer att lära dig

Beräkna din skuldkvot och se hur det påverkar att betala av en skuld.
Följ en 12-månadersplan för att stärka din kredit, sparande och dokumentation innan du ansöker.
Samla de dokument som långivare begär, inklusive extra papper för egenföretagare och ITIN-låntagare.
Skilj på förhandskvalificering från förhandsgodkännande, och hitta en bostadsrådgivare godkänd av HUD.

Hur detta hänger ihop med våra klasser: Vår kurs täcker stegen för att köpa ett hem och hur man beräknar en skuldkvot. Denna lektion omvandlar dessa steg till en 12-månadersplan, med arbetade siffror och dokumentlistor för olika typer av arbetstagare.

Ord att känna till

Skuldkvot (DTI) (Debt-to-income ratio (DTI)): Dina totala månatliga skuldbetalningar dividerat med din bruttoinkomst, visad som en procent. Långivare använder det för att bedöma om du har råd med en ny betalning.
Bruttoinkomst per månad (Gross monthly income): Det du tjänar under en månad innan skatt och andra avdrag dras.
Handpenning (Down payment): Den del av bostadens pris betalar du med egna pengar eller med hjälp av ett program. Bolånet betalar resten.
Förkvalificering (Pre-qualification): En långivares tidiga uppskattning av hur mycket du kan komma att låna. Det baseras ofta på information du lämnar utan bevis.
Förhandsgodkännande (Pre-approval): Ett brev som säger att en långivare är villig att låna ut upp till ett visst belopp, vanligtvis efter att ha kontrollerat din kredit och några dokument. Det är inte ett slutgiltigt låneerbjudande.
HUD-godkänd bostadsrådgivare (HUD-approved housing counselor): En utbildad rådgivare på en myndighet godkänd av USA:s bostads- och stadsutvecklingsdepartement (HUD). De ger gratis eller billig rådgivning om köp, hyra och undvika utmätning.

Vad långivarna tittar på

Innan en långivare ger dig ett bolån (ett lån för att köpa ett hem) vill den veta att du kan betala av i många år. Långivare tittar på fyra huvudsaker:

Kredit: dina kreditupplysningar och poäng visar hur du har betalat räkningar och lån tidigare.
Inkomst: hur mycket du tjänar och om du kan bevisa det.
Skulder: vad du redan betalar varje månad, jämfört med din inkomst.
Sparande: pengar till handpenning, avslutskostnader och nödsituationer efter att du flyttat in. Avslut, ofta kallat avräkning i DC-området, är mötet i slutet av ett bostadsköp där du skriver under lånepappren, betalar kontanter för avslut och får nycklarna.

Du kan inte ändra dessa på en månad. Men på ett år kan du göra verkliga framsteg. Den här lektionen ger dig en plan.

För skulder är nyckeltalet din skuldkvot (DTI). Det är alla dina månatliga skuldbetalningar, inklusive den nya bostadsbetalningen, dividerat med din bruttoinkomst (din inkomst före skatt). Varje låneprogram och långivare sätter sin egen DTI-gräns. Till exempel angav DC Open Doors-programmet i september 2026 en maximal DTI på 50 %, eller 45 % för vissa FHA-lån. Ett FHA-lån är ett bolån som backas av Federal Housing Administration. Det låter köpare lägga ut så lite som 3,5 % och kan vara lättare att få med lägre kreditvärdighet. En lägre DTI lämnar mer utrymme i din budget för mat, transport och överraskningar.

Exempel

Exempel på arbete: DTI före och efter att ha betalat av ett billån

Marisol och Luis hyr en lägenhet i Hyattsville, Maryland. Tillsammans tjänar de 6 500 dollar i månaden före skatt. En långivare uppskattar att ett radhus de gillar skulle kosta 2 100 dollar i månaden för lånet, fastighetsskatt och försäkring. Deras billån har 12 betalningar kvar.

Marisol och Luis: månatliga skulder om de gäller nu eller om 12 månader
Månatlig betalning	Ansök nu	Ansök om 12 månader
Ny bostadsbetalning (uppskattning)	2 100 dollar	2 100 dollar
Billån	450 dollar	0 dollar
Minimibetalningar på kreditkort	150 dollar	150 dollar
Studielån	200 dollar	200 dollar
Totala månatliga skulder	2 900 dollar	2 450 dollar

Nu: 2 900 dollar ÷ 6 500 = 0,446, eller cirka 45 % DTI

Efter att billånet löper ut: 2 450 dollar ÷ 6 500 dollar = 0,377, eller cirka 38 % DTI

Genom att vänta tills billånet är betalat av minskar deras skuldskuld med cirka 7 procentenheter. Det kan hjälpa dem att kvalificera sig för ett lån. Efter att de köpt lämnar det också 450 dollar mer i budgeten varje månad för kostnader för att äga ett hem, såsom reparationer. Observera att hyran inte finns med i tabellen. Hyran slutar när de köper och den nya bostadsbetalningen tar dess plats.

Månaderna 12 till 6: fixa din kredit och bygg upp sparande

Månaderna 12 till 9: kontrollera och städa upp din kredit

Få dina gratis kreditupplysningar från alla tre kreditupplysningsföretagen på AnnualCreditReport.com. Du kan kontrollera dem gratis varje vecka.
Leta efter misstag, som konton som inte är dina eller sena betalningar du inte gjort. Bestrid fel skriftligt. Vår lektion om att läsa din kreditupplysning visar hur.
Betala varje räkning i tid. Ställ in automatiska betalningar eller påminnelser.
Betala av kreditkortsskulder. Att använda mindre av dina kreditgränser kan hjälpa din poäng. Se vad som påverkar din kreditvärdighet.
Ingen kredithistorik än? Börja nu med vår lektion om att bygga upp kredit. Vissa låneprogram, som FHA-lån, har regler som tillåter långivaren att titta på andra register, såsom hyra och räkningar.

Poängen som en bolånegivare använder kanske inte stämmer överens med gratispoängen i din bankapp. Från och med september 2026 kan långivare som säljer lån till Fannie Mae och Freddie Mac använda ett Classic FICO-betyg eller VantageScore 4.0, baserat på rapporter från alla tre byråerna. Så kontrollera alla tre rapporterna.

Månad 9 till 6: spara till tre saker

Handpenning: vissa lån kräver så lite som 3 % eller 3,5 % av priset. Program i DC, Maryland och Virginia kan hjälpa.
Avslutningskostnader: avgifter för lånet, lagfart, skatter och förbetalda poster. Din långivare kommer att lista dem i en låneuppskattning.
Nödbesparingar: pengar du fortfarande har kvar efter att du flyttat in, för reparationer och överraskningar.

Förvara dina besparingar på ett bankkonto i banken eller en kreditförening. Långivare brukar be om aktuella kontoutdrag och kan fråga varifrån de stora insättningarna kommer. Kontanter som förvaras hemma är svåra för en långivare att räkna, eftersom de inte kan se var pengarna kommer ifrån. Sätt in pengarna tidigt och för anteckningar. Om en familjemedlem ger dig pengar, fråga långivaren vilka papper som behövs, till exempel ett undertecknat gåvobrev.

Det är också dags att söka hjälp med din handpenning. Se Hjälp med handpenning och lånetyper i DC, Maryland och Virginia.

Månad 6 till 3: samla ihop dina papper

Långivare måste kontrollera att din inkomst är verklig och sannolikt fortsätter. Börja med en mapp, på papper eller på din telefon, och lägg till papper när du får dem.

Papper som de flesta långivare begär

Foto-ID, såsom körkort eller pass
Ditt personnummer eller ITIN
Lönespecifikationer från de senaste 30 dagarna
W-2-formulär från de senaste två åren
Federala skattedeklarationer från de senaste två åren
Kontoutdrag från de senaste två månaderna, med varje sida
Bevis på att du betalar hyran i tid, såsom bankuppgifter eller din hyresvärds kontaktuppgifter
En lista över dina skulder och månatliga betalningar

Egenföretagare, gig- och kontantarbetare

Om du kör för en app, städar hus, driver ett litet företag eller gör kontraktsarbete behöver du mer bevis. Fannie Mae, som köper många bolån i USA, letar vanligtvis efter två års egenföretagarinkomst i dina deklarationer. Många långivare efterfrågar:

Personliga federala deklarationer för de senaste två åren, med alla scheman
Företagsdeklarationer, om ditt företag lämnar in egna
1099-formulär från de företag som betalade dig
En resultaträkning för detta år hittills
Företagskontoutdrag, om du har ett separat konto

Viktigt: för egenföretagare räknar långivare vanligtvis inkomsten på dina deklarationer efter affärsutgifter, inte din totala försäljning. Om du tjänar pengar och inte rapporterar dem kan en långivare inte använda dem för att hjälpa dig kvalificera dig. Se vår lektion om skatter för gig- och egenföretagare.

Låntagare med ett ITIN

Ett ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) är ett skattenummer från IRS för personer som inte kan få ett personnummer. Vissa banker, kreditföreningar och lokala långivare ger bolån till ITIN-låntagare. Dessa lån kan kräva en större kontantinsats eller kosta mer, så jämför erbjudanden noggrant. Långivare ber ofta om:

Ditt ITIN-brev från IRS
Ett pass eller annan statlig fotolegitimation
Federala deklarationer som lämnas in med ditt ITIN, ofta för två år
Bevis på fast arbete och inkomst, såsom löneutdrag eller kontoutdrag
Register över punktliga hyres- och elbetalningar

Se till att ditt ITIN fortfarande är aktivt. IRS säger att ett ITIN går ut om det inte används på en federal deklaration tre skatteår i rad. Vet också att sedan den 25 maj 2025 är FHA-lån inte längre öppna för icke-permanenta bosatta, såsom personer med arbetsvisum. Amerikanska medborgare och lagliga permanenta bosatta (green card-innehavare) kan fortfarande ansöka.

Sedan juni 2026 har federala tillsynsmyndigheter bett banker att titta närmare på kunder som använder ett ITIN. De har också sagt att bolånegivare kan titta på din immigrationsstatus när de avgör om du kan återbetala ett lån. Vissa kan be om fler dokument eller säga nej, så fråga innan du ansöker. En bostadsrådgivare kan hjälpa dig att hitta långivare som fortfarande ger ITIN-lån.

Månaderna 3 till 0: kurs, förhandsgodkännande och din prisgräns

Ta en kurs i köparutbildning

Många program kräver en kurs. Till exempel kräver lån i Maryland Mortgage Program och många bostadslån i Virginia en godkänd kurs innan tillträde. Fannie Mae kräver utbildning i bostadsägande för vissa lån med låg handpenning när alla köpare är förstagångsköpare. HUD-godkända bostadsrådgivningsbyråer håller dessa kurser, ofta gratis eller mot en liten avgift. Virginia Housing erbjuder en gratis kurs, online eller på plats.

Förkvalificering och förhandsgodkännande

Långivare använder dessa ord på olika sätt. En förhandskvalificering är ofta en snabb uppskattning baserad på vad du berättar för långivaren. En förhandsgranskning innebär vanligtvis att långivaren har kontrollerat din kredit och vissa dokument. Ingen av dem är ett garanterat lån. Säljare och fastighetsmäklare ber ofta att få se ett förhandsgodkännande med ditt bud.

Sätt din egen prisgräns

En långivare kan godkänna dig för mer än du bekvämt kan betala. Räkna med hela månadskostnaden för ägandet: lånebetalning, fastighetsskatt, hemförsäkring, avgifter för bostadsrätt eller bostadsrättsförening (HOA), el och pengar för reparationer.

Använd din budgetplan för att hitta så mycket som möjligt du kan betala för boende varje månad.
Fråga din långivare eller bostadsrådgivare vilket bostadspris som matchar den betalningen, med skatt, försäkring och avgifter inkluderade.
Titta endast på bostäder till eller under det priset, även om ditt förhandsgodkännande är högre.

Gratis hjälp från HUD-godkända bostadsrådgivare

En bostadsrådgivare godkänd av HUD kan granska din kredit och budget, göra en plan med dig, förklara låneerbjudanden och berätta om lokala kontantinsatsprogram. De kan ge dig oberoende råd om huruvida ett lån passar dig. Hjälpen är ofta gratis eller billig.

Ring HUD på 800-569-4287 för att hitta en byrå nära dig.
Sök efter postnummer med CFPB:s bostadsrådgivaresökning.
Be om en kurator som talar ditt språk, och fråga om de träffas via telefon eller online.

Akta dig

Fällor som kan stoppa ditt bolån

Ny skuld före avslut. Köp inte bil eller möbler på kredit, och öppna inte nya kort förrän efter att du har avslutat. En ny betalning höjer din DTI, och långivaren kan kontrollera din kredit igen innan avslut.
Inkomst som inte finns med i dina deklarationer. Långivare kan vanligtvis inte räkna med den.
Kreditreparationsföretag som tar betalt först. Det är olagligt för dem att debitera dig innan de utfört arbetet. Ingen kan lagligt ta bort korrekt negativ information från din rapport. Du kan själv bestrida fel gratis.

Tips

Starta en husmapp idag

Varje månad, spara dina lönespecifikationer, kontoutdrag och hyreskvitton i en mapp. När en långivare ber om papper kan du skicka dem på en dag istället för en månad.

Viktiga insikter

Långivare delar alla dina månatliga skuldbetalningar, inklusive den nya bolånebetalningen, med din inkomst före skatt. Att betala av en skuld innan du ansöker kan sänka detta belopp avsevärt.
Börja ungefär ett år i förväg: kontrollera dina kreditupplysningar först, bygg sedan upp sparpengar och samla sedan dina papper.
Långivare kan vanligtvis bara räkna inkomster du kan bevisa, såsom inkomsten i dina deklarationer.
Ett förhandsgodkännandebrev är inte ett garanterat lån. Ta inte på dig ny skuld innan du avslutar avtalet.
HUD-godkända bostadsrådgivare ger gratis eller billig hjälp. Ring 800-569-4287 för att hitta en.

Gå längre

Betrodda webbplatser där du kan lära dig mer. Dessa länkar leder till andra webbplatser som Dollar Scholars inte driver.

Att köpa ett hus: verktyg och resurser för bostadsköpare (en annan webbplats)
Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) · Språk: English

En steg-för-steg-guide för bostadsköp med checklistor och förklaringar för låneuppskattning och avslutande redovisning.
Hitta en bostadsrådgivare (en annan webbplats)
Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) · Språk: English

Sök efter postnummer efter HUD-godkända bostadsrådgivningsbyråer nära dig.
Gratis kreditupplysningar (en annan webbplats)
Federal Trade Commission (FTC) · Språk: English

Hur du får dina kostnadsfria kreditupplysningar från alla tre upplysningsföretagen, online, via telefon eller post.
Informes de crédito gratuitos (en annan webbplats)
Federal Trade Commission (FTC) · Språk: Español

Den spanska versionen av FTC-guiden för att få dina gratis kreditupplysningar.

Denna lektion är allmän ekonomisk utbildning, inte juridisk, skattemässig eller finansiell rådgivning. Regler och belopp varierar, så kontrollera viktiga siffror med en officiell källa.