Köpa ett hem och ta ett bolån · Lektion 1 av 3
Get Mortgage-Ready: A 12-Month Plan
A month-by-month plan to strengthen your credit, savings, and paperwork before you apply for a mortgage, with a worked debt-to-income example.
Slutfört på denna enhet
Delar av denna lektion är ännu inte översatta till ditt språk, så de visas på engelska.
I denna lektion
Vad du kommer att lära dig
- Calculate your debt-to-income ratio and see how paying off a debt changes it.
- Follow a 12-month plan to strengthen your credit, savings, and paperwork before you apply.
- Gather the documents lenders ask for, including extra papers for self-employed and ITIN borrowers.
- Tell pre-qualification from pre-approval, and find a HUD-approved housing counselor.
Hur detta hänger ihop med våra klasser: Our class covers the steps to buying a home and how to calculate a debt-to-income ratio. This lesson turns those steps into a 12-month plan, with worked numbers and document lists for different kinds of workers.
Ord att känna till
- Skuldkvot (DTI) (Debt-to-income ratio (DTI))
- Dina totala månatliga skuldbetalningar dividerat med din bruttoinkomst, visad som en procent. Långivare använder det för att bedöma om du har råd med en ny betalning.
- Bruttoinkomst per månad (Gross monthly income)
- Det du tjänar under en månad innan skatt och andra avdrag dras.
- Handpenning (Down payment)
- Den del av bostadens pris betalar du med egna pengar eller med hjälp av ett program. Bolånet betalar resten.
- Förkvalificering (Pre-qualification)
- En långivares tidiga uppskattning av hur mycket du kan komma att låna. Det baseras ofta på information du lämnar utan bevis.
- Förhandsgodkännande (Pre-approval)
- Ett brev som säger att en långivare är villig att låna ut upp till ett visst belopp, vanligtvis efter att ha kontrollerat din kredit och några dokument. Det är inte ett slutgiltigt låneerbjudande.
- HUD-godkänd bostadsrådgivare (HUD-approved housing counselor)
- En utbildad rådgivare på en myndighet godkänd av USA:s bostads- och stadsutvecklingsdepartement (HUD). De ger gratis eller billig rådgivning om köp, hyra och undvika utmätning.
What lenders look at
Before a lender gives you a mortgage (a loan to buy a home), it wants to know that you can make the payments for many years. Lenders look at four main things:
- Credit: your credit reports and scores show how you have paid bills and loans in the past.
- Income: how much you earn, and whether you can prove it.
- Debts: what you already pay each month, compared with your income.
- Savings: money for the down payment, the closing costs, and emergencies after you move in. Closing, often called settlement in the DC area, is the meeting at the end of a home purchase where you sign the loan papers, pay your cash to close, and get the keys.
You cannot change these in one month. But in a year, you can make real progress. This lesson gives you a plan.
For debts, the key number is your debt-to-income ratio (DTI). It is all your monthly debt payments, including the new home payment, divided by your gross monthly income (your income before taxes). Each loan program and lender sets its own DTI limit. For example, in September 2026 the DC Open Doors program listed a maximum DTI of 50%, or 45% for some FHA loans. An FHA loan is a mortgage backed by the Federal Housing Administration. It lets buyers put down as little as 3.5% and can be easier to get with lower credit. A lower DTI leaves more room in your budget for food, transportation, and surprises.
Exempel
Exempel på arbete: DTI före och efter att ha betalat av ett billån
Marisol och Luis hyr en lägenhet i Hyattsville, Maryland. Tillsammans tjänar de 6 500 dollar i månaden före skatt. En långivare uppskattar att ett radhus de gillar skulle kosta 2 100 dollar i månaden för lånet, fastighetsskatt och försäkring. Deras billån har 12 betalningar kvar.
| Månatlig betalning | Ansök nu | Ansök om 12 månader |
|---|---|---|
| Ny bostadsbetalning (uppskattning) | 2 100 dollar | 2 100 dollar |
| Billån | 450 dollar | 0 dollar |
| Minimibetalningar på kreditkort | 150 dollar | 150 dollar |
| Studielån | 200 dollar | 200 dollar |
| Totala månatliga skulder | 2 900 dollar | 2 450 dollar |
Nu: 2 900 dollar ÷ 6 500 = 0,446, eller cirka 45 % DTI
Efter att billånet löper ut: 2 450 dollar ÷ 6 500 dollar = 0,377, eller cirka 38 % DTI
Genom att vänta tills billånet är betalat av minskar deras skuldskuld med cirka 7 procentenheter. Det kan hjälpa dem att kvalificera sig för ett lån. Efter att de köpt lämnar det också 450 dollar mer i budgeten varje månad för kostnader för att äga ett hem, såsom reparationer. Observera att hyran inte finns med i tabellen. Hyran slutar när de köper och den nya bostadsbetalningen tar dess plats.
Månaderna 12 till 6: fixa din kredit och bygg upp sparande
Månaderna 12 till 9: kontrollera och städa upp din kredit
- Få dina gratis kreditupplysningar från alla tre kreditupplysningsföretagen på AnnualCreditReport.com. Du kan kontrollera dem gratis varje vecka.
- Leta efter misstag, som konton som inte är dina eller sena betalningar du inte gjort. Bestrid fel skriftligt. Vår lektion om att läsa din kreditupplysning visar hur.
- Betala varje räkning i tid. Ställ in automatiska betalningar eller påminnelser.
- Betala av kreditkortsskulder. Att använda mindre av dina kreditgränser kan hjälpa din poäng. Se vad som påverkar din kreditvärdighet.
- Ingen kredithistorik än? Börja nu med vår lektion om att bygga upp kredit. Vissa låneprogram, som FHA-lån, har regler som tillåter långivaren att titta på andra register, såsom hyra och räkningar.
Poängen som en bolånegivare använder kanske inte stämmer överens med gratispoängen i din bankapp. Från och med september 2026 kan långivare som säljer lån till Fannie Mae och Freddie Mac använda ett Classic FICO-betyg eller VantageScore 4.0, baserat på rapporter från alla tre byråerna. Så kontrollera alla tre rapporterna.
Månad 9 till 6: spara till tre saker
- Handpenning: vissa lån kräver så lite som 3 % eller 3,5 % av priset. Program i DC, Maryland och Virginia kan hjälpa.
- Avslutningskostnader: avgifter för lånet, lagfart, skatter och förbetalda poster. Din långivare kommer att lista dem i en låneuppskattning.
- Nödbesparingar: pengar du fortfarande har kvar efter att du flyttat in, för reparationer och överraskningar.
Förvara dina besparingar på ett bankkonto i banken eller en kreditförening. Långivare brukar be om aktuella kontoutdrag och kan fråga varifrån de stora insättningarna kommer. Kontanter som förvaras hemma är svåra för en långivare att räkna, eftersom de inte kan se var pengarna kommer ifrån. Sätt in pengarna tidigt och för anteckningar. Om en familjemedlem ger dig pengar, fråga långivaren vilka papper som behövs, till exempel ett undertecknat gåvobrev.
Det är också dags att söka hjälp med din handpenning. Se Hjälp med handpenning och lånetyper i DC, Maryland och Virginia.
Månad 6 till 3: samla ihop dina papper
Långivare måste kontrollera att din inkomst är verklig och sannolikt fortsätter. Börja med en mapp, på papper eller på din telefon, och lägg till papper när du får dem.
Papper som de flesta långivare begär
- Foto-ID, såsom körkort eller pass
- Ditt personnummer eller ITIN
- Lönespecifikationer från de senaste 30 dagarna
- W-2-formulär från de senaste två åren
- Federala skattedeklarationer från de senaste två åren
- Kontoutdrag från de senaste två månaderna, med varje sida
- Bevis på att du betalar hyran i tid, såsom bankuppgifter eller din hyresvärds kontaktuppgifter
- En lista över dina skulder och månatliga betalningar
Egenföretagare, gig- och kontantarbetare
Om du kör för en app, städar hus, driver ett litet företag eller gör kontraktsarbete behöver du mer bevis. Fannie Mae, som köper många bolån i USA, letar vanligtvis efter två års egenföretagarinkomst i dina deklarationer. Många långivare efterfrågar:
- Personliga federala deklarationer för de senaste två åren, med alla scheman
- Företagsdeklarationer, om ditt företag lämnar in egna
- 1099-formulär från de företag som betalade dig
- En resultaträkning för detta år hittills
- Företagskontoutdrag, om du har ett separat konto
Viktigt: för egenföretagare räknar långivare vanligtvis inkomsten på dina deklarationer efter affärsutgifter, inte din totala försäljning. Om du tjänar pengar och inte rapporterar dem kan en långivare inte använda dem för att hjälpa dig kvalificera dig. Se vår lektion om skatter för gig- och egenföretagare.
Låntagare med ett ITIN
Ett ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) är ett skattenummer från IRS för personer som inte kan få ett personnummer. Vissa banker, kreditföreningar och lokala långivare ger bolån till ITIN-låntagare. Dessa lån kan kräva en större kontantinsats eller kosta mer, så jämför erbjudanden noggrant. Långivare ber ofta om:
- Ditt ITIN-brev från IRS
- Ett pass eller annan statlig fotolegitimation
- Federala deklarationer som lämnas in med ditt ITIN, ofta för två år
- Bevis på fast arbete och inkomst, såsom löneutdrag eller kontoutdrag
- Register över punktliga hyres- och elbetalningar
Se till att ditt ITIN fortfarande är aktivt. IRS säger att ett ITIN går ut om det inte används på en federal deklaration tre skatteår i rad. Vet också att sedan den 25 maj 2025 är FHA-lån inte längre öppna för icke-permanenta bosatta, såsom personer med arbetsvisum. Amerikanska medborgare och lagliga permanenta bosatta (green card-innehavare) kan fortfarande ansöka.
Sedan juni 2026 har federala tillsynsmyndigheter bett banker att titta närmare på kunder som använder ett ITIN. De har också sagt att bolånegivare kan titta på din immigrationsstatus när de avgör om du kan återbetala ett lån. Vissa kan be om fler dokument eller säga nej, så fråga innan du ansöker. En bostadsrådgivare kan hjälpa dig att hitta långivare som fortfarande ger ITIN-lån.
Månaderna 3 till 0: kurs, förhandsgodkännande och din prisgräns
Ta en kurs i köparutbildning
Många program kräver en kurs. Till exempel kräver lån i Maryland Mortgage Program och många bostadslån i Virginia en godkänd kurs innan tillträde. Fannie Mae kräver utbildning i bostadsägande för vissa lån med låg handpenning när alla köpare är förstagångsköpare. HUD-godkända bostadsrådgivningsbyråer håller dessa kurser, ofta gratis eller mot en liten avgift. Virginia Housing erbjuder en gratis kurs, online eller på plats.
Förkvalificering och förhandsgodkännande
Långivare använder dessa ord på olika sätt. En förhandskvalificering är ofta en snabb uppskattning baserad på vad du berättar för långivaren. En förhandsgranskning innebär vanligtvis att långivaren har kontrollerat din kredit och vissa dokument. Ingen av dem är ett garanterat lån. Säljare och fastighetsmäklare ber ofta att få se ett förhandsgodkännande med ditt bud.
Sätt din egen prisgräns
En långivare kan godkänna dig för mer än du bekvämt kan betala. Räkna med hela månadskostnaden för ägandet: lånebetalning, fastighetsskatt, hemförsäkring, avgifter för bostadsrätt eller bostadsrättsförening (HOA), el och pengar för reparationer.
- Använd din budgetplan för att hitta så mycket som möjligt du kan betala för boende varje månad.
- Fråga din långivare eller bostadsrådgivare vilket bostadspris som matchar den betalningen, med skatt, försäkring och avgifter inkluderade.
- Titta endast på bostäder till eller under det priset, även om ditt förhandsgodkännande är högre.
Gratis hjälp från HUD-godkända bostadsrådgivare
En bostadsrådgivare godkänd av HUD kan granska din kredit och budget, göra en plan med dig, förklara låneerbjudanden och berätta om lokala kontantinsatsprogram. De kan ge dig oberoende råd om huruvida ett lån passar dig. Hjälpen är ofta gratis eller billig.
- Ring HUD på 800-569-4287 för att hitta en byrå nära dig.
- Sök efter postnummer med CFPB:s bostadsrådgivaresökning.
- Be om en kurator som talar ditt språk, och fråga om de träffas via telefon eller online.
Akta dig
Fällor som kan stoppa ditt bolån
- Ny skuld före avslut. Köp inte bil eller möbler på kredit, och öppna inte nya kort förrän efter att du har avslutat. En ny betalning höjer din DTI, och långivaren kan kontrollera din kredit igen innan avslut.
- Inkomst som inte finns med i dina deklarationer. Långivare kan vanligtvis inte räkna med den.
- Kreditreparationsföretag som tar betalt först. Det är olagligt för dem att debitera dig innan de utfört arbetet. Ingen kan lagligt ta bort korrekt negativ information från din rapport. Du kan själv bestrida fel gratis.
Tips
Starta en husmapp idag
Varje månad, spara dina lönespecifikationer, kontoutdrag och hyreskvitton i en mapp. När en långivare ber om papper kan du skicka dem på en dag istället för en månad.
Viktiga insikter
- Lenders divide all your monthly debt payments, including the new home payment, by your income before taxes. Paying off a debt before you apply can lower this number a lot.
- Start about a year ahead: check your credit reports first, then build savings, then gather your papers.
- Lenders can usually count only income you can prove, such as the income on your tax returns.
- A pre-approval letter is not a guaranteed loan. Do not take on new debt before closing.
- HUD-approved housing counselors give free or low-cost help. Call 800-569-4287 to find one.
Kolla din förståelse
Svara på frågorna och välj sedan Kolla mina svar. Få 4 5 rätt för att slutföra denna lektion. Detta är övning: det finns ingen tidsgräns och vi sparar inte dina svar.
Gå längre
Betrodda webbplatser där du kan lära dig mer. Dessa länkar leder till andra webbplatser som Dollar Scholars inte driver.
-
Att köpa ett hus: verktyg och resurser för bostadsköpare (en annan webbplats)
En steg-för-steg-guide för bostadsköp med checklistor och förklaringar för låneuppskattning och avslutande redovisning.
-
Hitta en bostadsrådgivare (en annan webbplats)
Sök efter postnummer efter HUD-godkända bostadsrådgivningsbyråer nära dig.
-
Gratis kreditupplysningar (en annan webbplats)
Hur du får dina kostnadsfria kreditupplysningar från alla tre upplysningsföretagen, online, via telefon eller post.
-
Informes de crédito gratuitos (en annan webbplats)
Den spanska versionen av FTC-guiden för att få dina gratis kreditupplysningar.
Denna lektion är allmän ekonomisk utbildning, inte juridisk, skattemässig eller finansiell rådgivning. Regler och belopp varierar, så kontrollera viktiga siffror med en officiell källa.