Get Mortgage-Ready: A 12-Month Plan

Before a lender gives you a mortgage (a loan to buy a home), it wants to know that you can make the payments for many years. Lenders look at four main things:

• Credit: your credit reports and scores show how you have paid bills and loans in the past.
• Income: how much you earn, and whether you can prove it.
• Debts: what you already pay each month, compared with your income.
• Savings: money for the down payment, the closing costs, and emergencies after you move in. Closing, often called settlement in the DC area, is the meeting at the end of a home purchase where you sign the loan papers, pay your cash to close, and get the keys.

You cannot change these in one month. But in a year, you can make real progress. This lesson gives you a plan.

For debts, the key number is your debt-to-income ratio (DTI). It is all your monthly debt payments, including the new home payment, divided by your gross monthly income (your income before taxes). Each loan program and lender sets its own DTI limit. For example, in September 2026 the DC Open Doors program listed a maximum DTI of 50%, or 45% for some FHA loans. An FHA loan is a mortgage backed by the Federal Housing Administration. It lets buyers put down as little as 3.5% and can be easier to get with lower credit. A lower DTI leaves more room in your budget for food, transportation, and surprises.

Meseci 12 do 9: preverite in uredite svojo kreditno sposobnost

• Pridobite brezplačna kreditna poročila vseh treh kreditnih birojev na AnnualCreditReport.com. Vsak teden jih lahko brezplačno preverite.
• Poiščite napake, kot so računi, ki niso vaši, ali zamude, ki jih niste opravili. Izpodbijajte napake v pisni obliki. Naša lekcija o branju kreditnega poročila kaže, kako.
• Plačajte vse račune pravočasno. Nastavite samodejna plačila ali opomnike.
• Odplačajte stanje na kreditnih karticah. Uporaba manjšega dela vaših kreditnih limitov lahko izboljša vašo oceno. Poglejte , kaj vpliva na vašo kreditno oceno.
• Še nimate kreditne zgodovine? Začnite zdaj z našo lekcijo o gradnji kreditne zgodovine. Nekateri kreditni programi, kot so FHA posojila, imajo pravila, ki posojilodajalcu omogočajo pregled drugih evidenc, kot so najemnina in plačila komunalnih storitev.

Ocena, ki jo uporablja hipotekarni posojilodajalec, morda ne ustreza brezplačni oceni v vaši bančni aplikaciji. Od septembra 2026 lahko posojilodajalci, ki prodajajo posojila Fannie Mae in Freddie Mac, uporabljajo klasično FICO oceno ali VantageScore 4.0, na podlagi poročil vseh treh agencij. Zato preverite vsa tri poročila.

Meseci 9 do 6: prihrani tri stvari

• Polog: nekatera posojila zahtevajo le 3 % ali 3,5 % cene. Programi v DC, Marylandu in Virginiji lahko pomagajo.
• Stroški zaključka: pristojbine za posojilo, lastništvo, davki in predplačane postavke. Vaš posojilodajalec jih bo navedel v oceni posojila.
• Nujni prihranki: denar, ki ga imate še vedno na voljo po vselitvi, za popravila in presenečenja.

Hranite svoje prihranke na bančnem ali kreditnem računu. Posojilodajalci običajno zahtevajo nedavne bančne izpiske in lahko vprašajo, od kod so prišli večji pologi. Denar, ki ga hranite doma, je za posojilodajalca težko prešteti, ker ne more videti, od kod je denar prišel. Položite ga zgodaj in vodite evidenco. Če vam bo družinski član dal denar, vprašajte posojilodajalca, katere papirje potrebuje, na primer podpisano darilno pismo.

To je tudi čas, da poiščete pomoč pri pologu. Oglejte si pomoč pri pologu in vrste posojil v DC, Marylandu in Virginiji.

Posojilodajalci morajo preveriti, ali je vaš dohodek resničen in da bo verjetno ostal. Začnite z mapo, na papirju ali na telefonu, in dodajajte papirje, ko jih dobite.

Dokumenti, ki jih večina posojilodajalcev zahteva

• Osebna izkaznica s fotografijo, kot je vozniško dovoljenje ali potni list
• Vaša številka socialnega zavarovanja ali ITIN
• Plačilne liste za zadnjih 30 dni
• Obrazci W-2 iz zadnjih dveh let
• Zvezne davčne napovedi za zadnji dve leti
• Bančni izpiski iz zadnjih dveh mesecev, na vsaki strani
• Dokazilo, da plačujete najemnino pravočasno, kot so bančni izpiski ali kontaktni podatki vašega najemodajalca
• Seznam vaših dolgov in mesečnih plačil

Samozaposleni, delavci za priložnostne in gotovinske delavce

Če vozite za aplikacijo, čistite hiše, vodite majhno podjetje ali opravljate pogodbeno delo, potrebujete več dokazov. Fannie Mae, ki kupuje veliko ameriških hipotek, običajno na vaših davčnih napovedih navodi dve leti dohodka iz samozaposlitve. Veliko posojilodajalcev zahteva:

• Osebne zvezne davčne napovedi za zadnji dve leti, z vsemi razporedi
• Davčne napovedi podjetja, če vaše podjetje vloži svoje
• 1099 obrazci od podjetij, ki so vam plačala
• Izkaz poslovnega izida in izgube za letos do zdaj
• Poslovni bančni izpiski, če imate ločen račun

Pomembno: za samozaposlene posojilodajalci običajno štejejo dohodek v vaših davčnih napovedih po poslovnih stroških, ne pa celotne prodaje. Če zaslužite denar in ga ne prijavite, posojilodajalec tega ne more uporabiti za vašo upravičenost. Oglejte si našo lekcijo o davkih za gig in samozaposlene delavce.

Posojilojemalci z ITIN

ITIN (Individual Davkoplačevalska identifikacijska številka) je davčna številka IRS za osebe, ki ne morejo pridobiti številke socialnega zavarovanja. Nekatere banke, kreditne zadruge in skupnostni posojilodajalci odobravajo hipoteke ITIN posojilojemalcem. Ta posojila lahko zahtevajo večji polog ali stanejo več, zato dobro primerjajte ponudbe. Posojilodajalci pogosto zahtevajo:

• Vaše ITIN pismo od IRS
• Potni list ali drugo vladno osebno izkaznico s fotografijo
• Zvezne davčne napovedi, oddane z vašim ITIN, pogosto za dve leti
• Dokazilo o stalnem delu in prihodkih, kot so plačilni zapisi ali bančni izpiski
• Zapisi o pravočasnih plačilih najemnine in komunalnih storitev

Prepričajte se, da je vaš ITIN še vedno aktiven. IRS pravi, da ITIN poteče, če ni uporabljen na zvezni davčni napovedi tri zaporedna davčna leta. Prav tako vedite, da od 25. maja 2025 FHA posojila niso več odprta za ne-stalne prebivalce, kot so ljudje z delovnimi vizumi. Ameriški državljani in zakoniti stalni prebivalci (imetniki zelene karte) lahko še vedno zaprosijo.

Od junija 2026 so zvezni regulatorji banke pozvali, naj bolj natančno preučijo stranke, ki uporabljajo ITIN. Prav tako so povedali, da lahko hipotekarni posojilodajalci pri odločanju, ali lahko posojilo odplačate, upoštevajo vaš imigracijski status. Nekateri bodo morda zahtevali več dokumentov ali rekli ne, zato povprašajte pred prijavo. Svetovalec za stanovanja vam lahko pomaga najti posojilodajalce, ki še vedno odobravajo ITIN posojila.

Opravite izobraževalni tečaj za kupce nepremičnin

Veliko programov zahteva tečaj. Na primer, posojila v okviru hipotekarnega programa Maryland in številna stanovanjska posojila v Virginiji zahtevajo odobren tečaj pred zaključkom nakupa. Fannie Mae zahteva izobraževanje o lastništvu stanovanj za nekatera posojila z nizkim pologom, kadar so vsi kupci prvič kupci. Agencije za stanovanjsko svetovanje, odobrene s strani HUD, te tečaje pogosto poučujejo brezplačno ali za majhno plačilo. Virginia Housing ponuja brezplačen tečaj, spletni ali osebno.

Predkvalifikacija in predhodna odobritev

Posojilodajalci te izraze uporabljajo na različne načine. Predkvalifikacija je pogosto hitra ocena, ki temelji na tem, kar poveste posojilodajalcu. Predodobritev običajno pomeni, da je posojilodajalec preveril vašo kreditno sposobnost in nekaj dokumentov. Nobena od teh možnosti ni zagotovljeno posojilo. Prodajalci in nepremičninski agenti pogosto zahtevajo vpogled v pismo o predhodni odobritvi vaše ponudbe.

Določite si svojo cenovno omejitev

Posojilodajalec vam lahko odobri več, kot si lahko udobno odplačate. Upoštevajte celotne mesečne stroške lastništva: plačilo posojila, davke na nepremičnine, zavarovanje lastnikov stanovanj, pristojbine za stanovanje ali stanovanjsko združenje (HOA), komunalne storitve in denar za popravila.

1. Uporabite svoj proračun, da vsak mesec najdete največ, kar lahko plačate za stanovanje.
2. Vprašajte svojega posojilodajalca ali svetovalca za stanovanja, katera cena doma ustreza temu plačilu, vključno z davki, zavarovanjem in pristojbinami.
3. Glejte le hiše po ceni ali nižji od te cene, tudi če je vaša predhodna odobritev višja.

Svetovalec za stanovanja, odobren s strani HUD, lahko pregleda vašo kreditno sposobnost in proračun, skupaj z vami pripravi načrt, razloži ponudbe posojil in vas seznani z lokalnimi programi pologa. Lahko vam da neodvisne nasvete o tem, ali je posojilo primerno za vas. Pomoč je pogosto brezplačna ali poceni.

• Pokličite HUD na 800-569-4287, da najdete agencijo v svoji bližini.
• Poiščite po poštni številki s CFPB iskanjem stanovanjskih svetovalcev.
• Prosite za svetovalca, ki govori vaš jezik, in vprašajte, ali se srečujejo po telefonu ali na spletu.