Nakup doma in pridobitev hipoteke · Lekcija 2 3

Pomoč pri plačilu pologa in vrste posojil v DC, Marylandu in Virginiji

Primerjajte pogoste vrste posojil, poiščite pomoč pri pologu in stroških zaključka v DC, Marylandu in Virginiji, razumite hipotekarno zavarovanje in izračunajte svoj denar za zaključek. (About 18 min, 6 quiz questions)

V tej lekciji

Kaj se boš naučil

Primerjajte konvencionalna, FHA, VA in USDA posojila ter njihove minimalne pologe.
Poiščite pomoč pri plačilu pologa in stroških zaključka v DC, Marylandu in Virginiji ter preverite pravila vsakega programa.
Pojasnite hipotekarno zavarovanje in kdaj je mogoče zasebno hipotekarno zavarovanje odstraniti.
Izračunajte denar, ki ga potrebujete ob zaključku, z in brez pomoči.

Kako se to povezuje z našimi predmeti: Naš tečaj pokriva vrste hipotek in kako delujejo. Ta lekcija vključuje lokalne programe, ki lahko pomagajo kupcem iz območja DC pri pologu, pravila, ki jih je treba preveriti, ter primer, ki ga je delo z gotovino do zaključka.

Besede, ki jih je treba poznati

Konvencionalno posojilo (Conventional loan): Hipoteka, ki ni zavarovana ali garantirana s strani državne agencije. Veliko jih je prodanih Fannie Mae ali Freddie Mac.
FHA posojilo (FHA loan): Hipoteka, zavarovana pri Zvezni stanovanjski upravi, ki je del HUD. Omogoča nizek polog, vendar zaračunava zavarovanje hipoteke.
Zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI) (Private mortgage insurance (PMI)): Zavarovanje, ki ščiti posojilodajalca, ne vas, če prenehate plačevati konvencionalno posojilo. Običajno je zahtevano, če položite manj kot 20 %.
Pomoč pri pologu (Down payment assistance): Denar iz programa, ki pomaga plačati vaš polog ali stroške zaključka. Lahko gre za nepovratna sredstva, ki jih ne odplačujete, ali za posojilo.
Odloženo posojilo (Deferred loan): Posojilo brez mesečnih plačil za določeno obdobje. Posojilo odplačate kasneje, običajno ko prodate, refinancirate ali prenehate živeti v domu.
Gotovina za zaključek (Cash to close): Skupni znesek, ki ga morate prinesti do zaključka: vaš polog in stroški zaključka, minus morebitni krediti ali pomoč.
Prvič kupec doma (First-time homebuyer): Za mnoge programe je oseba, ki v zadnjih treh letih ni imela doma. Vsak program določa svoje pravilo.

Vrste posojil na prvi pogled

Večina kupcev uporablja eno od štirih vrst hipotek. Največje razlike so, koliko morate vložiti pologa, kdo se lahko kvalificira in kakšno hipotekarno zavarovanje plačujete.

Pogoste vrste posojil in njihovi minimalni pologi (stanje september 2026)
Vrsta posojila	Polog	Dobro vedeti
Konvencionalno	Za nekatera posojila je že do 3 %	Z manj kot 20 % pologa običajno plačate PMI. PMI lahko odstranite kasneje.
FHA	Že tako nizko kot 3,5 %	Ima hipotekarno zavarovanje, pogosto za celotno obdobje trajanja posojila. Od 25. maja 2025 nestalni prebivalci, kot so ljudje z delovnimi vizumi, ne morejo dobiti FHA posojil.
VA	Brez pologa za upravičene kupce, če cena ni višja od ocenjene vrednosti (strokovna ocena vrednosti doma, naročena s strani posojilodajalca)	Za upravičene pripadnike vojske, veterane in nekatere preživele zakonce. Ni mesečnega zavarovanja hipoteke, lahko pa plačate enkratno pristojbino za financiranje.
USDA	Brez pologa za upravičene kupce	Za kupce z nizkimi in srednjimi dohodki v upravičenih podeželskih območjih. Domovi v mestih, kot je DC, ne izpolnjujejo pogojev. Naslov lahko preverite na spletni strani USDA za upravičenost.

Če niste ameriški državljan ali imetnik zelene karte, vprašajte vsakega posojilodajalca, katera posojila lahko dobite. Pravila za konvencionalna posojila se razlikujejo od pravil FHA, nekateri lokalni posojilodajalci pa ponujajo lastna posojila za posojilojemalce ITIN. Svetovalec za stanovanja vam lahko pomaga najti posojila. Od junija 2026 so zvezni regulatorji bankam svetovali, naj bolj natančno spremljajo stranke, ki uporabljajo ITIN. Nekateri bodo morda zahtevali več dokumentov ali rekli ne, zato povprašajte pred prijavo.

Pomoč v DC: HPAP in DC odpirata vrata

Program pomoči pri nakupu doma (HPAP)

Oddelek za stanovanja in razvoj skupnosti DC (DHCD) upravlja HPAP, pri upravljanju pa pomaga tudi DC Housing Finance Agency (DCHFA). HPAP ponuja brezobrestna posojila za pomoč kupcem z nizkimi in srednjimi dohodki, ki prvič kupujejo dom v DC.

Kdo: kupci prvič. Za HPAP to pomeni, da v zadnjih treh letih niste imeli v lasti nobene hiše ali druge stanovanjske nepremičnine. Prebivalci DC so na prvem mestu. Nekateri ljudje, ki so v DC delali vsaj eno leto, se lahko prav tako prijavijo.
Kjer: dom mora biti v DC-ju in mora biti vaš glavni dom.
Koliko: odvisno je od vašega dohodka in velikosti gospodinjstva. DHCD vsako leto posodablja svojo tabelo.
Odplačevanje: kupci z nižjimi dohodki ne plačujejo mesečnih plačil. Kupci z zmernimi dohodki začnejo plačevati v šestem letu. Celotno posojilo zapade, če prodate, refinancirate (z nekaj izjemami) ali prenehate živeti v domu. Refinanciranje pomeni vzeti novo hipoteko, da odplačate staro, pogosto za nižjo obrestno mero.
Kako se prijaviti: preko skupnostne organizacije, kot so Housing Counseling Services, Latino Economic Development Center (LEDC) ali MANNA.

Denar za HPAP je omejen. Za fiskalno leto 2026 je DHCD povedal, da bo pomagal prosilcem po načelu 'kdor prej pride, prej melje'. Financiranje in pravila se lahko vsako fiskalno leto spremenijo. Proračunsko leto DC se začne 1. oktobra, zato se o časovnem terminu posvetujte s svetovalcem čim prej.

DC Open Doors

DC Open Doors iz DCHFA ponuja stanovanjska posojila s pomočjo pri pologu za domove v DC. Septembra 2026 je njihova spletna stran navajala:

Prvič in posebejni kupci ga lahko uporabljajo, poleg tega pa vam ni treba več živeti v DC.
Obstaja omejitev dohodka, minimalna kreditna ocena pa je 640.
Posojilo za pomoč pri pologu lahko pokrije celoten minimalni polog.
To posojilo nima 0 % obresti in ni mesečnih plačil. Zapadlo je po 30 letih ali prej, če prodate, refinancirate ali prenehate živeti v domu.

Pomoč v Marylandu in Virginiji

Program hipotek v Marylandu (MMP)

Posojila 1st Time Advantage so namenjena kupcem prvič. To vključuje ljudi, ki v zadnjih treh letih niso imeli glavnega doma. Nekateri veterani in nekateri kupci v določenih ciljnih območjih se lahko prav tako kvalificirajo.
Fleksibilna posojila so namenjena prvim ali ponovnim kupcem.
Večina MMP posojil vključuje pomoč pri pologu v obliki 0 % odloženega posojila. V letu 2026 so bile možnosti na voljo fiksnih 6.000 $ ali znesek, ki je enak 3 %, 4 % ali 5 % prve hipoteke. Odplačate jo, ko se prva hipoteka izteče, na primer ob prodaji ali refinanciranju.
Če vam odobreni partner, kot so nekateri delodajalci, ponudi pomoč, vam lahko MMP to dopolni z do 2.500 $ več pri nekaterih posojilih.
Vsak posojilojemalec mora obiskovati odobren izobraževalni tečaj za kupce nepremičnin.
Za kupce so na voljo posebna posojila v okrožjih Montgomery in Prince George's.
Prijavite se preko posojilodajalca, odobrenega s strani MMP.

Stanovanja v Virginiji

Virginia Housing podeljuje stanovanjska posojila preko odobrenih posojilodajalcev, z omejitvami dohodka in cen.
Njena subvencija za pomoč pri pologu je prava subvencija, zato je nikoli ne vrnete. Namenjena je kupcem prvič in tistim, ki se ponavljajo na določenih območjih, ki uporabljajo upravičeno stanovanjsko posojilo Virginia.
Subvencija za pomoč pri stroških zaključka lahko pomaga kupcem, ki pridobijo VA ali USDA posojilo preko Virginia Housing. Prav tako nikoli ni vrnjena.
Veliko stanovanjskih posojil v Virginiji zahteva brezplačen tečaj za kupce stanovanj. Tečaj lahko opravite osebno ali prek spleta. Spletni tečaj traja približno osem ur.

Nekatera okrožja in mesta v regiji prav tako izvajajo svoje programe. Svetovalec za stanovanja, odobren s strani HUD, vam lahko pove, kateri vam najbolj ustrezajo.

Pravila, ki jih morate preveriti, preden računate na pomoč

Vsak program ima svoja pravila. Preden oddate ponudbo za dom, si zastavite naslednja vprašanja:

Kakšna je omejitev dohodka za velikost mojega gospodinjstva?
Ali obstaja omejitev glede cene doma?
Kako program opredeljuje kupca prvič?
Ali moram živeti v hiši kot glavnem domu? Kako dolgo?
Ali je obvezen tečaj za kupce nepremičnin? Kateri tečaji štejejo?
Kakšen minimalni kreditni rezultat in maksimalni DTI potrebujem?
Koliko svojega denarja moram vložiti?
Je to nepovratna sredstva ali posojilo? Če je to posojilo, kdaj ga moram vrniti: ko prodam, refinanciram, se odselim ali po določenem številu let?
Ali ga lahko kombiniram z drugimi programi?
Ali sprejema kupce z mojim imigracijskim statusom ali ITIN?
Ali je denar zdaj na voljo in koliko časa traja odobritev?
Kateri posojilodajalci so odobreni za uporabo tega programa?

Odgovore pridobite pisno. Pravila programa in zneski se spreminjajo, pogosto na začetku novega fiskalnega leta.

Hipotekarno zavarovanje: PMI in FHA premije

Ko položite majhen polog, posojilodajalec prevzame večje tveganje. Zavarovanje hipoteke ščiti posojilodajalca, če prenehate plačevati. Ne ščiti vas, vendar je tisto, kar omogoča nizek polog.

PMI pri konvencionalnih posojilih

Z manj kot 20 % pologa za običajno posojilo običajno plačate zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI) kot del mesečnega obroka. Zvezna zakonodaja vam daje dva glavna načina za prekinitev:

Svojega upravljavca lahko pisno prosite za preklic PMI, ko je stanje vašega posojila predvideno, da doseže 80 % prvotne vrednosti doma. Potrebujete dobro zgodovino plačil in morate izpolnjevati druge pogoje, kot je dokaz, da hiša ni izgubila vrednosti.
Vaš serviser mora samodejno končati PMI, ko je vaš saldo načrtovano doseči 78 % prvotne vrednosti, če ste redno plačevali.

FHA hipotekarno zavarovanje

FHA posojila zaračunavajo dve premiji. Od septembra 2026 je začetna premija 1,75 % zneska posojila in se lahko doda k posojilu. Obstaja tudi letna premija, ki se plačuje kot del vašega mesečnega obroka. Za večino kupcev, ki plačajo 3,5 %, je letna premija 0,55 % posojila in traja do konca trajanja posojila. Če položite 10 % ali več, se posojilo konča po 11 letih. Nekateri lastniki kasneje refinancirajo v konvencionalno posojilo, da prenehajo odplačevati.

350.000 $ dom − 12.250 $ pologa = 337.750 $ posojilo; $337.750 × 0,55 % ÷ 12 = približno 155 $ na mesec na začetku

Primer

Primer: gotovina za zaključek nakupa doma v vrednosti 350.000 $

Mekdes dela v bolnišnici v DC. Kupuje stanovanje v vrednosti 350.000 $ v DC z FHA posojilom in 3,5 % pologa. Njena ocena posojila kaže 10.500 $ stroškov zaključka, vključno s predplačanimi davki in zavarovanjem. (Stroški zaključka se močno razlikujejo. Ta številka je le primer.)

350.000 $ × 3,5 % = 12.250 $ pologa

Gotovina za zaključek za dom v vrednosti 350.000 $, s pomočjo in brez nje (primer)
Predmet	Brez pomoči	S posojilom za pomoč pri pologu
Polog (3,5 %)	12.250 $	12.250 $
Stroški zaključka in predplačane postavke	10.500 $	10.500 $
Posojilo za pomoč pri pologu	$0	−$12,250
Denar, ki ga mora Mekdes prinesti	22.750 $	10.500 $

Posojilo za pomoč ji zmanjša denar na zaključek za več kot polovico. A to ni brezplačen denar. Pri programu, kot je DC Open Doors, mora 12.250 $ vrniti ob prodaji, refinanciranju ali izselitvi oziroma po 30 letih. Če se prodajalec strinja, da bo plačal del njenih stroškov zaključka, bo potrebovala še manj gotovine. Prav tako bi morala načrtovati, da bo po zaključku ohranila nujno varčevanje, namesto da bi porabila vsak dolar, ki ga ima.

Pazi

Ne plačujte za sezname brezplačnega denarja

Nekatere spletne strani in klicatelji obljubljajo brezplačen državni denar za vaš polog, če najprej plačate pristojbino. Drugi zahtevajo vašo številko socialnega zavarovanja ali bančni račun, da preverijo, ali ste upravičeni. Pravi programi v tej lekciji so brezplačno navedeni na uradnih spletnih straneh, svetovalci, odobreni s strani HUD, pa vam lahko pomagajo pri prijavi za malo ali nič stroškov. Nikoli ne plačujte za seznam nepovratnih sredstev in nikoli nikomur ne dajte svojega bančnega prijavnega imena.

Nasvet

Postavite posojilodajalcem pravo vprašanje

Preden izberete posojilodajalca, vprašajte: "Ali ste odobreni za odobritev posojil z [ime programa]? Koliko teh posojil ste letos zaključili?" Posojilodajalec, ki program pogosto uporablja, vam lahko pomaga preprečiti zamude.

Ključne ugotovitve

Nekatera posojila zahtevajo le 3 % ali 3,5 % pologa, VA in USDA posojila pa ne zahtevajo nobenega pologa za upravičene kupce.
DC, Maryland in Virginia imajo vse programe, ki pomagajo pri pologu ali stroških zaključka. Veliko je posojil, ki jih odplačate, ko prodate, refinancirate ali se selite.
Preden izberete dom, preverite omejitev dohodka vsakega programa, pravilo za kupce prvič, zahteve glede razreda in pravila odplačevanja.
Pri običajnem posojilu lahko zaprosite za preklic PMI, ko je vaš saldo predvideno, da doseže 80 % prvotne vrednosti doma.
Gotovina za zaključek je vaš polog in stroški zaključka, brez morebitne pomoči. Po zaključku varčevanja hranite tudi za nujne primere.

Pojdi še dlje

Zaupanja vredne spletne strani, kjer lahko izveste več. Te povezave vodijo na druge spletne strani, ki jih Dollar Scholars ne upravlja.

Program pomoči pri nakupu doma (HPAP) (druga spletna stran)
DC Department of Housing and Community Development (DHCD) · Jezik: English

DC-jeva brezobrestna posojila za kupce z nizkimi in srednjimi dohodki, s tabelami trenutnih dohodkov in pomoči.
DC Open Doors (druga spletna stran)
DC Housing Finance Agency (DCHFA) · Jezik: English

Stanovanjska posojila s pomočjo pri plačilu za prve in ponovne kupce v DC.
Program hipotek v Marylandu (druga spletna stran)
Maryland Department of Housing and Community Development · Jezik: English

Pomoč pri stanovanjskih posojilih v Marylandu s pologom in stroški zaključka, poleg tega pa tudi orodja za dohodek in cenovne omejitve.
Stanovanja v Virginiji: kupci domov (druga spletna stran)
Virginia Housing · Jezik: English

Posojila za prve kupce doma v Virginiji, subvencije za polog in stroške zaključka ter brezplačni tečaji za kupce stanovanj.

Ta lekcija je splošno finančno izobraževanje, ne pravno, davčno ali finančno svetovanje. Pravila in zneski se spreminjajo, zato pomembne številke preverite pri uradnem viru.