Get Mortgage-Ready: A 12-Month Plan

Before a lender gives you a mortgage (a loan to buy a home), it wants to know that you can make the payments for many years. Lenders look at four main things:

• Credit: your credit reports and scores show how you have paid bills and loans in the past.
• Income: how much you earn, and whether you can prove it.
• Debts: what you already pay each month, compared with your income.
• Savings: money for the down payment, the closing costs, and emergencies after you move in. Closing, often called settlement in the DC area, is the meeting at the end of a home purchase where you sign the loan papers, pay your cash to close, and get the keys.

You cannot change these in one month. But in a year, you can make real progress. This lesson gives you a plan.

For debts, the key number is your debt-to-income ratio (DTI). It is all your monthly debt payments, including the new home payment, divided by your gross monthly income (your income before taxes). Each loan program and lender sets its own DTI limit. For example, in September 2026 the DC Open Doors program listed a maximum DTI of 50%, or 45% for some FHA loans. An FHA loan is a mortgage backed by the Federal Housing Administration. It lets buyers put down as little as 3.5% and can be easier to get with lower credit. A lower DTI leaves more room in your budget for food, transportation, and surprises.

Mesiace 12 až 9: skontrolujte a upravte si kredit

• Získajte svoje bezplatné kreditné správy od všetkých troch úverových registrov na AnnualCreditReport.com. Môžete si ich každý týždeň skontrolovať zadarmo.
• Hľadajte chyby, ako sú účty, ktoré nie sú vaše, alebo oneskorené platby, ktoré ste neuskutočnili. Reklamujte chyby v písaní. Naša lekcia o čítaní vašej kreditnej správy ukazuje, ako na to.
• Plaťte každý účet načas. Nastavte si automatické platby alebo pripomienky.
• Spláťte zostatky na kreditných kartách. Použitie menšieho počtu kreditných limitov môže zlepšiť vaše skóre. Zistite , čo ovplyvňuje vaše kreditné skóre.
• Ešte žiadna kreditná história? Začnite teraz s našou lekciou o budovaní kreditu. Niektoré úverové programy, ako napríklad FHA úvery, majú pravidlá, ktoré umožňujú veriteľovi pozrieť sa na iné záznamy, ako sú nájomné a platby za energie.

Skóre, ktoré hypotekárny veriteľ používa, nemusí zodpovedať bezplatnému skóre vo vašej bankovej aplikácii. Od septembra 2026 môžu veritelia predávajúci úvery Fannie Mae a Freddie Mac používať Classic FICO skóre alebo VantageScore 4.0 na základe správ zo všetkých troch kancelárií. Preto skontrolujte všetky tri správy.

Mesiace 9 až 6: šetri veci

• Záloha: niektoré pôžičky potrebujú len 3 % alebo 3,5 % z ceny. Programy vo Washingtone, Marylande a Virgínii môžu pomôcť.
• Náklady na uzavretie: poplatky za úver, vlastnícke právo, dane a predplatené položky. Váš veriteľ ich uvedie v odhade úveru.
• Núdzové úspory: peniaze, ktoré vám zostanú po nasťahovaní, na opravy a prekvapenia.

Uchovávajte svoje úspory na účte v banke alebo úverovej únii. Veritelia zvyčajne žiadajú aktuálne bankové výpisy a môžu sa pýtať, odkiaľ prišli veľké vklady. Hotovosť uložená doma je pre veriteľa ťažko spočítateľná, pretože nevidí, odkiaľ peniaze prišli. Vložte peniaze včas a vedte si záznamy. Ak vám rodinný príslušník chce dať peniaze, opýtajte sa veriteľa, aké dokumenty potrebuje, napríklad podpísaný darovací list.

Toto je tiež čas vyhľadať pomoc s vašou zálohou. Pozrite si pomoc s akontáciou a typy pôžičiek vo Washingtone DC, Marylande a Virgínii.

Veritelia musia overiť, že váš príjem je skutočný a pravdepodobne bude pokračovať. Začnite si spisovať, či už na papieri alebo v telefóne, a pridávajte papiere, keď ich dostanete.

Papiere, ktoré väčšina veriteľov požaduje

• Doklad totožnosti s fotografiou, napríklad vodičský preukaz alebo pas
• Vaše číslo sociálneho zabezpečenia alebo ITIN
• Výplatné pásky za posledných 30 dní
• Formuláre W-2 z posledných dvoch rokov
• Federálne daňové priznania za posledné dva roky
• Bankové výpisy za posledné dva mesiace, na každej stránke
• Dôkaz, že platíte nájom načas, napríklad bankové výpisy alebo kontaktné údaje vášho prenajímateľa
• Zoznam vašich dlhov a mesačných splátok

Samostatne zárobkovo činní, zamestnanci na krátke a hotovostné práce

Ak šoférujete kvôli aplikácii, upratujete domy, prevádzkujete malý podnik alebo robíte zmluvné práce, potrebujete viac dôkazov. Fannie Mae, ktorá nakupuje mnoho hypoték v USA, zvyčajne pozerá na vaše daňové priznania dva roky príjmu zo samostatnej zárobkovej činnosti. Mnohí veritelia požadujú:

• Osobné federálne daňové priznania za posledné dva roky, so všetkými prílohami
• Daňové priznania pre podnikanie, ak vaše podnikanie podáva vlastné
• Formuláre 1099 od spoločností, ktoré vám zaplatili
• Výkaz ziskov a strát za tento rok zatiaľ
• Firemné bankové výpisy, ak máte samostatný účet

Dôležité: u samostatne zárobkovo činných osôb veritelia zvyčajne započítavajú príjem do daňových priznaní po podnikateľských výdavkoch, nie celkový predaj. Ak zarobíte hotovosť a nevyhlásite ju, veriteľ ju nemôže použiť na získanie kvalifikácie. Pozrite si našu lekciu o daniach pre gig a samostatne zárobkovo činných pracovníkov.

Dlžníci s ITIN

ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) je daňové číslo od IRS pre ľudí, ktorí nemôžu získať číslo sociálneho zabezpečenia. Niektoré banky, úverové družstvá a komunitní veritelia poskytujú hypotéky dlžníkom ITIN. Tieto pôžičky môžu vyžadovať vyššiu akontáciu alebo vyššiu cenu, preto si starostlivo porovnajte ponuky. Veritelia často požadujú:

• Váš ITIN list od IRS
• Pas alebo iný vládny preukaz s fotografiou
• Federálne daňové priznania podávané s vaším ITIN, často za dva roky
• Dôkaz o stabilnej práci a príjme, ako sú výplatné záznamy alebo bankové výpisy
• Záznamy o včasných platbách nájmu a energií

Uistite sa, že váš ITIN je stále aktívny. IRS uvádza, že ITIN vyprší, ak nie je použitý na federálnom daňovom priznaní tri roky po sebe. Tiež vedzte, že od 25. mája 2025 už FHA pôžičky nie sú otvorené pre netrvalých rezidentov, ako sú osoby na pracovných vízach. Občania USA a zákonní trvalí rezidenti (držitelia zelenej karty) môžu stále žiadať.

Od júna 2026 federálni regulátori požiadali banky, aby sa dôkladnejšie pozreli na zákazníkov, ktorí používajú ITIN. Tiež uviedli, že hypotekárni poskytovatelia môžu pri rozhodovaní, či môžete pôžičku splatiť, zohľadniť váš imigračný status. Niektorí môžu žiadať viac dokumentov alebo povedať nie, preto sa opýtajte pred podaním žiadosti. Poradca pre bývanie vám môže pomôcť nájsť veriteľov, ktorí stále poskytujú ITIN pôžičky.

Navštevujte vzdelávací kurz pre kupujúcich domov

Mnohé programy vyžadujú kurz. Napríklad pôžičky z programu hypoték v Marylande a mnohé úvery na bývanie vo Virgínii vyžadujú schválený kurz pred uzavretím obchodu. Fannie Mae vyžaduje vzdelávanie o vlastníctve domu pre niektoré pôžičky s nízkou akontáciou, keď sú všetci kupujúci prvýkrát. Agentúry na poradenstvo v oblasti bývania schválené HUD tieto kurzy vedú, často zadarmo alebo za malý poplatok. Virginia Housing ponúka bezplatný kurz, online alebo osobne.

Predbežná kvalifikácia a predbežné schválenie

Veritelia používajú tieto pojmy rôznymi spôsobmi. Predkvalifikácia je často rýchly odhad na základe toho, čo poviete veriteľovi. Predschválenie zvyčajne znamená, že veriteľ skontroloval váš kredit a niektoré dokumenty. Ani jedno z týchto možností nie je garantovaná pôžička. Predávajúci a realitní makléri často žiadajú predschválenie s vašou ponukou.

Stanovte si vlastný cenový limit

Veriteľ vám môže schváliť viac, než ste schopní pohodlne zaplatiť. Počítajte všetky mesačné náklady na vlastníctvo: splátky úveru, dane z nehnuteľnosti, poistenie domácnosti, poplatky za byty alebo združenie vlastníkov (HOA), energie a peniaze na opravy.

1. Využite svoj výdavkový plán , aby ste našli maximum, čo môžete mesačne zaplatiť za bývanie.
2. Opýtajte sa svojho veriteľa alebo poradcu na bývanie, aká cena domu zodpovedá tejto platbe, vrátane daní, poistenia a poplatkov.
3. Pozerajte sa len na domy v hodnote alebo pod touto cenou, aj keď je vaše predbežné schválenie vyššie.

Poradca schválený HUD pre bývanie môže skontrolovať váš kredit a rozpočet, vytvoriť s vami plán, vysvetliť vám ponuky úverov a informovať vás o miestnych programoch akontácie. Môže vám poskytnúť nezávislé rady o tom, či je pôžička pre vás vhodná. Pomoc je často bezplatná alebo lacná.

• Zavolajte HUD na číslo 800-569-4287 a nájdite agentúru vo vašom okolí.
• Vyhľadávajte podľa PSČ pomocou vyhľadávania ubytovacích poradcov CFPB.
• Požiadajte o poradcu, ktorý hovorí vaším jazykom, a či sa stretávajú telefonicky alebo online.