Pregătește-te pentru creditul ipotecar: un plan pe 12 luni

Înainte ca un creditor să-ți acorde un credit ipotecar (un împrumut pentru a cumpăra o locuință), vrea să știe că poți face plățile pentru mulți ani. Creditorii iau în considerare patru aspecte principale:

• Credit: rapoartele și scorurile tale de credit arată cum ai plătit facturile și împrumuturile în trecut.
• Venituri: cât câștigi și dacă poți dovedi acest lucru.
• Datorii: ceea ce plătești deja în fiecare lună, comparativ cu venitul tău.
• Economii: bani pentru avans, costurile de închidere și urgențele după ce te muți. Închiderea, adesea numită decontare în zona DC, este întâlnirea de la finalul achiziției unei locuințe, când semnezi actele de împrumut, plătești banii pentru închidere și iei cheile.

Nu poți schimba aceste lucruri într-o lună. Dar într-un an poți face progrese reale. Această lecție îți oferă un plan.

Pentru datorii, cifra cheie este raportul datorie/venit (DTI). Toate plățile lunare ale datoriilor, inclusiv plata noii case, sunt împărțite la venitul tău brut lunar (venitul înainte de taxe). Fiecare program de împrumut și creditor stabilește propria limită DTI. De exemplu, în septembrie 2026, programul DC Open Doors a stabilit un DTI maxim de 50%, adică 45% pentru unele împrumuturi FHA. Un împrumut FHA este un credit ipotecar garantat de Federal Housing Administration. Permite cumpărătorilor să depună un avans de doar 3,5% și poate fi mai ușor de obținut cu un credit mai mic. Un DTI mai mic lasă mai mult spațiu în bugetul tău pentru mâncare, transport și surprize.

Lunile 12 până la 9: verifică și curăță-ți creditul

• Obține rapoartele de credit gratuite de la toate cele trei birouri de credit la AnnualCreditReport.com. Le poți verifica gratuit în fiecare săptămână.
• Caută greșeli, cum ar fi conturi care nu îți aparțin sau plăți întârziate pe care nu le-ai făcut. Contestă erori în scris. Lecția noastră despre citirea raportului tău de credit arată cum.
• Plătește fiecare factură la timp. Setează plăți automate sau memento-uri.
• Plătește soldurile cardurilor de credit. Folosirea unor limite mai mici de credit poate ajuta scorul tău. Vezi ce îți influențează scorul de credit.
• Nu există încă istoric de credit? Începe acum cu lecția noastră despre construirea creditului. Unele programe de credit, cum ar fi împrumuturile FHA, au reguli care permit creditorului să consulte alte evidențe, cum ar fi chiria și plățile la utilități.

Scorul folosit de creditorul ipotecar s-ar putea să nu corespundă scorului gratuit din aplicația ta bancară. Începând cu septembrie 2026, creditorii care vând împrumuturi către Fannie Mae și Freddie Mac pot folosi un scor FICO clasic sau VantageScore 4.0, bazat pe rapoartele tuturor celor trei birouri. Așadar, verifică toate cele trei rapoarte.

Lunile 9 până la 6: economisește pentru trei lucruri

• Avans: unele împrumuturi necesită doar 3% sau 3,5% din preț. Programele din DC, Maryland și Virginia pot ajuta.
• Costuri de închidere: comisioane pentru împrumut, titlu, taxe și articole plătite în avans. Creditorul tău le va menționa într-o estimare a împrumutului.
• Economii de urgență: bani pe care îi mai ai după ce te muți, pentru reparații și surprize.

Păstrează-ți economiile într-un cont bancar sau de credit union. Creditorii solicită de obicei extrase de cont bancare recente și pot afla de unde provin depozitele mari. Numerarul ținut acasă este greu de numărat pentru un creditor, deoarece nu poate vedea de unde provin banii. Depune-i din timp și păstrează evidențe. Dacă un membru al familiei îți va da bani, întreabă creditorul ce documente are nevoie, cum ar fi o scrisoare de donație semnată.

Acesta este, de asemenea, momentul să cauți ajutor cu avansul. Vezi Ajutor pentru avans și tipuri de împrumuturi în DC, Maryland și Virginia.

Creditorii trebuie să verifice dacă venitul tău este real și probabil să continue. Începe un dosar, pe hârtie sau pe telefon, și adaugă hârtii pe măsură ce le primești.

Acte pe care majoritatea creditorilor le cer

• Un act de identitate cu fotografie, cum ar fi permisul de conducere sau pașaportul
• Numărul tău de asigurare socială sau ITIN
• Fluturași de salariu din ultimele 30 de zile
• Formulare W-2 din ultimii doi ani
• Declarații fiscale federale din ultimii doi ani
• Extrasele de cont bancar din ultimele două luni, cu fiecare pagină
• Dovada că plătești chiria la timp, cum ar fi actele bancare sau datele de contact ale proprietarului
• O listă a datoriilor și plăților lunare

Lucrători independenți, gig-uri și lucrători cash

Dacă conduci pentru o aplicație, faci curățenie în case, conduci o mică afacere sau faci muncă pe contract, ai nevoie de mai multe dovezi. Fannie Mae, care cumpără multe credite ipotecare în SUA, caută în general venituri de doi ani din munca independentă în declarațiile tale fiscale. Mulți creditori solicită:

• Declarații fiscale federale personale pentru ultimii doi ani, cu toate anexele
• Declarații fiscale pentru afaceri, dacă afacerea ta își depune propriile declarații fiscale
• Formulare 1099 de la companiile care te-au plătit
• Un cont de profit și pierdere pentru acest an până acum
• Extrase bancare de afaceri, dacă ai un cont separat

Important: pentru persoanele care lucrează pe cont propriu, creditorii de obicei iau în calcul veniturile din declarațiile fiscale după cheltuielile de afaceri, nu totalul vânzărilor. Dacă câștigi numerar și nu raportezi, creditorul nu poate folosi acest venit pentru a te ajuta să te califici. Vezi lecția noastră despre taxele pentru lucrătorii gig și independenți.

Împrumutați cu un ITIN

Un ITIN (Număr de Identificare a Contribuabilului Individual) este un număr fiscal oferit de IRS pentru persoanele care nu pot obține un număr de securitate socială. Unele bănci, cooperative de credit și creditori comunitari acordă ipoteci împrumutătorilor ITIN. Aceste împrumuturi pot necesita un avans mai mare sau pot costa mai mult, așa că compară ofertele cu atenție. Creditorii solicită adesea:

• Scrisoarea ta ITIN de la IRS
• Un pașaport sau alt act de identitate guvernamental cu fotografie
• Declarațiile fiscale federale depuse împreună cu ITIN-ul dumneavoastră, adesea pentru doi ani
• Dovada stabilității muncii și veniturilor, cum ar fi evidențele salariale sau extrasele bancare
• Evidențe ale chiriilor la timp și plăților la utilități

Asigură-te că ITIN-ul tău este încă activ. IRS spune că un ITIN expiră dacă nu este folosit pe o declarație fiscală federală timp de trei ani fiscali consecutivi. De asemenea, trebuie să știi că din 25 mai 2025, împrumuturile FHA nu mai sunt deschise rezidenților nepermanenți, cum ar fi persoanele cu vize de muncă. Cetățenii americani și rezidenții permanenți legali (deținătorii de green card) pot aplica în continuare.

Din iunie 2026, autoritățile federale de reglementare au cerut băncilor să analizeze mai atent clienții care folosesc un ITIN. De asemenea, au spus că creditorii ipotecari pot analiza statutul tău de imigrare atunci când decid dacă poți rambursa un împrumut. Unii pot cere mai multe documente sau pot spune nu, așa că întreabă înainte de a aplica. Un consilier în locuințe te poate ajuta să găsești creditori care încă acordă credite ITIN.

Urmează un curs de educație pentru cumpărători de locuințe

Multe programe cer un curs. De exemplu, creditele din Maryland Mortgage Program și multe credite imobiliare din Virginia cer un curs aprobat înainte de încheierea tranzacției. Fannie Mae cere educație privind proprietatea asupra locuinței pentru unele împrumuturi cu avans mic atunci când toți cumpărătorii sunt pentru prima dată. Agențiile de consiliere imobiliară aprobate de HUD predau aceste cursuri, adesea gratuit sau cu o taxă mică. Virginia Housing oferă un curs gratuit, online sau față în față.

Pre-calificare și pre-aprobare

Creditorii folosesc aceste cuvinte în moduri diferite. O pre-calificare este adesea o estimare rapidă bazată pe ceea ce îi spui creditorului. O pre-aprobare înseamnă, de obicei, că creditorul ți-a verificat creditul și unele documente. Niciuna dintre acestea nu este un împrumut garantat. Vânzătorii și agenții imobiliari cer adesea să arate o scrisoare de pre-aprobare împreună cu oferta ta.

Stabilește-ți propriul plafon de preț

Un creditor te poate aproba pentru mai mult decât poți plăti confortabil. Numără costul lunar total al deținerii: plata împrumutului, taxele pe proprietate, asigurarea locuinței, taxele de la condominiu sau asociații de proprietari (HOA), utilitățile și banii pentru reparații.

1. Folosește-ți bugetul pentru a găsi cât de mult poți plăti pentru cazare în fiecare lună.
2. Întreabă creditorul sau consilierul imobiliar ce preț al casei corespunde acelei plăți, cu taxe, asigurări și taxe incluse.
3. Uită-te doar la locuințe la acest preț sau sub acel preț, chiar dacă preaprobarea ta este mai mare.

Un consilier în locuințe aprobat de HUD îți poate revizui creditul și bugetul, poate face un plan cu tine, îți poate explica ofertele de împrumut și îți poate spune despre programele locale de avans. Îți poate oferi sfaturi independente despre dacă un împrumut ți se potrivește. Ajutorul este adesea gratuit sau cu costuri reduse.

• Sunați la HUD la 800-569-4287 pentru a găsi o agenție în apropierea dumneavoastră.
• Caută după codul poștal în cadrul consilierului pentru locuințe CFPB.
• Cere un consilier care vorbește limba ta și întreabă dacă se întâlnesc la telefon sau online.