Alegeri de chirie și locuințe · Lecția 2 a 2

Să închiriezi sau să cumperi? Compară costurile reale

Un exemplu funcțional din zona DC care compară închirierea la 2.000 de dolari pe lună cu achiziționarea unui apartament de 320.000 de dolari, incluzând costurile pe care cumpărătorii pentru prima dată îi ratează adesea și de ce contează numărul de ani în care rămâi. (About 16 min, 5 quiz questions)

În această lecție

Ce vei învăța

Listează costurile lunare și unice ale deținerii unei locuințe și compară-le cu cele de închiriere.
Folosește un exemplu practic pentru a compara costul total de închiriere și cumpărare pe parcursul mai multor ani.
Explică de ce numărul de ani în care plănuiești să rămâi schimbă răspunsul.
Folosește o listă de pregătire pentru a decide dacă să începi să te pregătești de cumpărare.

Cum se leagă acest lucru de cursurile noastre: Clasa noastră acoperă nevoile și dorințele de locuință, alegerea între închiriere și cumpărare și ce îți permiți. Această lecție adaugă un exemplu lucrat în zona DC pe parcursul a cinci ani, costurile pe care cumpărătorii pentru prima dată le ratează adesea, un tabel de rentabilitate și o listă de verificare pentru pregătire.

Cuvinte de știut

Principal și dobândă (Principal and interest): Cele două părți ale unei plăți ipotecare. Principalul amortizează suma pe care ai împrumutat-o. Dobânda este ceea ce creditorul îți percepe pentru împrumut.
Taxa de condominiu sau HOA (Condo or HOA fee): O taxă lunară pe care membrii asociației de condominii sau a proprietarilor o plătesc pentru costuri comune, cum ar fi reparațiile clădirii, zonele comune și, uneori, apa sau gunoiul.
Asigurarea ipotecară privată (PMI) (Private mortgage insurance (PMI)): Asigurarea pe care s-ar putea să trebuiască să o plătești dacă dai mai puțin de 20% avans la un împrumut convențional. Aceasta protejează creditorul, nu pe tine.
Costuri de închidere (Closing costs): Taxele pe care le plătești pentru finalizarea achiziției unei locuințe, cum ar fi taxele creditorului, evaluarea, asigurarea de titlu, taxele guvernamentale și plata anticipată a taxei și asigurărilor pe proprietate.
Acțiuni (Equity): Partea din locuința pe care o deții. Este valoarea casei minus ceea ce mai datorezi la ipotecă.
Punctul de echilibru (Break-even point): Momentul în care costul total al cumpărării devine mai mic decât costul total al închirierii.
Avans (Down payment): Partea din prețul casei pe care o plătești în numerar la început. Restul împrumutezi printr-un credit ipotecar.
Detaliază (Itemize): Să listezi anumite costuri, cum ar fi dobânda ipotecară și impozitul pe proprietate, pe declarația ta fiscală federală pentru a reduce venitul pe care plătești taxe. Faci asta în loc să iei deducerea standard.

Costul integral al deținerii unei locuințe

Mulți oameni compară chiria cu plata ipotecăi. Aceasta nu este o comparație corectă. Un proprietar plătește multe costuri pe care un chiriaș nu le plătește:

Principalul și dobânda: plata împrumutului în sine.
Impozitul pe proprietate: în DC, majoritatea locuințelor sunt impozitate cu 0,85 $ pentru fiecare 100$ de valoare impozabilă anual. Valoarea impozabilă este ceea ce orașul sau județul spune că valoarea locuinței tale este în scopuri fiscale. Deducerea pentru locuințe din DC scade taxa pentru proprietarii care locuiesc în locuință. În Maryland și Virginia, rata depinde de județul sau orașul unde se află locuința.
Asigurarea pentru locuințe sau condominiu: acoperă locuința și bunurile tale.
Taxa de condominiu sau HOA: aceasta poate crește în timp. O asociație de condominii poate percepe, de asemenea, o "cotizație specială" unică pentru o reparație majoră, cum ar fi un acoperiș nou.
Asigurarea ipotecară privată (PMI): adesea obligatorie dacă depui mai puțin de 20% avans pentru un împrumut convențional. Un împrumut convențional este un credit ipotecar obișnuit pe care guvernul nu îl susține. Un împrumut FHA este garantat de Administrația Federală pentru Locuințe și îți permite să pui un avans de doar 3,5%, dar plătești asigurare ipotecară.
Reparații și întreținere: când boilerul se strică, nu există niciun proprietar pe care să-l sune. Păstrează asta în fiecare lună.

Exemplu

Costul lunar: închiriere vs. cumpărarea unui apartament în DC

Kwame și Ama închiriază un apartament cu o cameră în Brookland, în nord-estul DC, pentru 2.000 de dolari pe lună. Se uită la un apartament cu o cameră în apropiere pentru 320.000 de dolari. Ar pune un avans de 5% și ar împrumuta 304.000 de dolari pentru 30 de ani, la o rată fixă de 7%. Cu o rată fixă, rata dobânzii și plata împrumutului rămân aceleași pentru întregul împrumut. Cu o rată ajustabilă, acestea se pot modifica ulterior. Aceasta este aproape de rata medie pe 30 de ani din sondajul săptămânal Freddie Mac de la sfârșitul lunii septembrie 2026, care era de 7,03% pe 24 septembrie. Rata ta poate fi mai mare sau mai mică.

Costul lunar al închirierii și cumpărării unui apartament de 320.000 de dolari
Costul lunar	Chirie	Cumpără
Chirie	2.000 $	$0
Asigurarea chiriașului	15 dolari	$0
Principal și dobândă (7%, 30 de ani)	$0	2.023 $
Impozit pe proprietate (0,85 $ la 100 $, înainte de orice deducere pentru gospodărie)	$0	$227
Taxa de apartament	$0	$450
Asigurarea proprietarului de apartament	$0	30$
PMI	$0	125 $
Economii pentru reparații	$0	100$
Total pe lună	$2.015	2.955 $

$320.000 × $0,85 ÷ $100 = $2.720 pe an, sau aproximativ $227 pe lună

În primul an, deținerea costă cu aproximativ 940 de dolari mai mult pe lună decât închirierea. Taxa de condominiu, asigurarea, PMI și cifrele de reparații sunt exemple. Cere taxa reală de apartament și cere oferte de asigurare pentru orice locuință pe care o iei în considerare.

Banii de care ai nevoie înainte să iei cheile

Cumpărarea necesită și ea mulți bani la început. În exemplu, Kwame și Ama au nevoie:

Avans: 5% din $320.000 este $16.000.
Costuri de închidere: aproximativ 9.000 $ în acest exemplu. Creditorul tău trebuie să îți ofere o estimare a împrumutului în termen de trei zile lucrătoare după aplicare. Aceasta arată costurile reale de închidere.
Mutări și reparații timpurii sau mobilier: aproximativ 2.000 de dolari.

16.000 $ + 9.000 $ + 2.000 $ = 27.000 $ înainte de ziua mutării

De asemenea, ar trebui să păstreze un fond de urgență după ce plătesc toate acestea. Programele din DC, Maryland și Virginia pot ajuta cumpărătorii pentru prima dată cu avansul și costurile de închidere. Vezi lecția noastră despre ajutorul pentru avans.

Prin lege, puteți solicita în scris administratorului creditului să anuleze PMI atunci când soldul împrumutului este programat să atingă 80% din valoarea inițială a locuinței, dacă îndepliniți anumite condiții, cum ar fi un istoric bun de plăți. În acest exemplu, acest lucru durează aproape 11 ani.

Exemplu

Cinci ani mai târziu: cât a costat fiecare alegere?

Acum imaginează-ți că Kwame și Ama trebuie să se mute după cinci ani. Presupunem că chiria crește cu 3% pe an, costurile pentru proprietari, în afară de plata împrumutului și PMI, cresc cu 3% pe an, valoarea apartamentului crește cu 3% pe an, iar costurile de vânzare reprezintă 6% din prețul de vânzare.

Chirie: 127.419 $ chirie + 900 $ asigurare chiriaș = 128.319 $

Cumpărarea apartamentului și vânzarea după cinci ani
Punct	Sumă
Numerar la început	27.000 $
Costuri lunare pentru 60 de luni	180.265 $
Total plătit	$207.265
Prețul de vânzare după cinci ani	$370.968
Minus costurile de vânzare (6%)	−$22.258
Minus soldul împrumutului achitat la vânzare	−$286.160
Cashback la vânzare	62.550 $
Costul net al cumpărării (207.265 $ − 62.550 $)	144.715 $

Pe parcursul a cinci ani, chiria a costat cu 16.396 de dolari mai puțin. De ce? În primii cinci ani, Kwame și Ama plătesc 121.351 de dolari în principal și dobândă, dar 103.511 dolari sunt dobândă. Doar 17.840 de dolari plătesc împrumutul.

Dacă valoarea apartamentului nu crește deloc, cashback-ul la vânzare este doar 14.640 de dolari, iar costul net al cumpărării crește la 192.625 de dolari. Prețurile locuințelor pot rămâne constante sau chiar scad. De asemenea, chiriașii și-au păstrat cei 27.000 de dolari și au cheltuit mai puțin în fiecare lună. Dacă economisesc acei bani, închirierea arată și mai bine în acest exemplu.

Echilibru: de ce contează numărul de ani

Costurile unice de cumpărare și vânzare sunt împărțite pe anii în care rămâi. Cu cât stai mai mult, cu atât aceste costuri sunt mai mici pentru fiecare an. De asemenea, plătești o parte mai mare din împrumut în fiecare an. Iată același exemplu pe perioade diferite de timp, dacă valoarea apartamentului crește cu 3% pe an.

Costul total al închirierii vs. costul net al cumpărării, pe ani rămași
Ani	Închiriere	Cumpărare	Care costă mai puțin?
3	74.722 $	99.601 $	Chirie, cu 24.879 $
5	128.319 dolari	144.715 $	Chirie, cu 16.396 $
7	185.159 $	$188.737	Chirie, cu 3.578 $
8	$214.856	210.285 $	Cumpărând, cu 4.571 de dolari
10	$276.933	$252.338	Cumpărând, cu 24.595 de dolari

În acest exemplu, punctul de echilibru apare în anul 8. Cu prețuri, rate sau comisioane diferite, acest lucru poate apărea mai devreme sau mult mai târziu. Dacă valoarea casei rămâne constantă, cumpărarea costă mai mult decât închirierea pentru toți cei zece ani.

Unii proprietari pot deduce dobânda ipotecară și impozitul pe proprietate din declarația fiscală federală, dar doar dacă detaliază deducerile. Mulți oameni aleg deducerea standard în schimb, deci nu primesc economii suplimentare de taxe. Un voluntar fiscal gratuit VITA îți poate spune ce ți se aplică.

Fii atent

Capcane comune pe drumul spre cumpărare

"Plata chiriei este o risipă de bani." Chiria plătește pentru un loc de locuit și libertatea de a te mișca. În primii ani, cea mai mare parte a plății ipotecii era dobândă, pe care nici nu o recuperezi.
Contracte de închiriere cu opțiune de cumpărare sau "închiriere-cumpărare". Poți plăti în plus lunar pentru achiziționarea ulterioară a casei. Dacă ratezi o plată sau nu poți obține un credit ipotecar la timp, poți pierde toți acești bani în plus. Unele dintre aceste contracte te obligă să plătești și pentru reparații. Roagă un consilier în locuințe sau un avocat să revizuiască orice contract înainte să semnezi. În DC, poți raporta tranzacțiile nedrepte la Biroul Procurorului General.
Cumpărarea celei mai scumpe locuințe aprobate de un creditor. Aprobarea creditorului nu este un buget. Asigură-te că costul lunar întreg îți permite să economisești în fiecare lună.
Săritul peste documentele pentru condominiu. Înainte să cumperi un apartament, cere bugetul asociației, economiile pentru reparații și orice evaluări speciale planificate.

Dincolo de bani și o listă de verificare pentru pregătire

Banii nu sunt singura întrebare. Gândește-te la:

Flexibilitate: chiriașii se pot muta mai ușor pentru un nou loc de muncă sau pentru nevoi familiale.
Stabilitate: proprietarii care respectă ipoteca controlează locuința și nu pot fi obligați să plece când contractul de închiriere se încheie.
Navetă: o casă mai ieftină, departe de serviciu sau metrou, poate costa mai mult timp, benzină și bilete.
Școli: în DC și județele apropiate, adresa ta decide de obicei școala publică desemnată.
Timp și muncă: proprietarii se ocupă sau plătesc pentru fiecare reparație.

Bifează fiecare căsuță care este adevărată pentru tine:

Plănuim să rămânem în zonă mulți ani. În exemplul nostru, cumpărarea a început să coste mai puțin abia în anul 8.
Avem numerar pentru avans, costuri de închidere și mutare, și tot vom avea un fond de urgență după ce vom cumpăra.
Veniturile noastre sunt stabile. Creditorii analizează adesea istoricul de muncă din ultimii doi ani. Dacă suntem independenți sau plătiți în numerar, declarațiile noastre fiscale arată acel venit.
Am verificat rapoartele de credit de la toate cele trei birouri de credit gratuit la AnnualCreditReport.com și am corectat orice erori.
Putem plăti costul lunar integral al deținerii, nu doar ipoteca, și tot putem economisi în fiecare lună.
Celelalte plăți lunare ale datoriilor noastre sunt mici. Vezi lecția noastră despre cum să fii pregătit pentru ipotecă și află cum măsoară creditorii acest lucru.
Ne-am întâlnit cu un consilier imobiliar aprobat de HUD sau am urmat un curs de educație pentru cumpărători de locuințe.

Nu aveți număr de securitate socială? Majoritatea programelor ipotecare standard, inclusiv împrumuturile FHA, cer unul. Din mai 2025, împrumuturile FHA sunt disponibile doar pentru cetățenii americani, rezidenți permanenți legali (deținători de green card) și câteva alte grupuri mici. Unele bănci, cooperative de credit și creditori comunitari oferă credite ipotecare împrumutaților cu un ITIN. Un consilier pentru locuințe vă poate ajuta să le găsiți.

Sfat

Începe cu un consilier în locuințe, nu cu un agent de vânzări

Un consilier pentru locuințe aprobat de HUD lucrează pentru o organizație nonprofit sau o agenție publică, nu pentru un creditor sau un vânzător. Un consilier poate analiza bugetul, creditul și economiile tale și îți poate spune despre programele pentru cumpărători pentru prima dată din DC, Maryland sau Virginia. Multe programe de ajutor pentru avansul cer un curs de educație pentru cumpărătorii de locuințe, iar consilierii predau adesea unul. Caută după codul poștal cu găsirea consilierilor pentru locuințe a CFPB.

Dacă ai ratat unele căsuțe pe listă, este normal. Folosește-ți anii de chirie pentru a economisi, a-ți construi creditul și a-ți plăti datoriile. Apoi verifică din nou lista anul viitor.

Concluzii cheie

Plata ipotecii reprezintă doar o parte din cost. Adaugă taxa pe proprietate, asigurarea, taxele de condominiu sau HOA, asigurarea ipotecară și reparațiile.
Cumpărarea are costuri mari, o singură dată, iar vânzarea unei case costă și bani. De aceea, o ședere scurtă favorizează de obicei închirierea.
În exemplul nostru, închirierea costa mai puțin în fiecare dintre primii șapte ani. Cumpărarea costa mai puțin doar după aceea și doar pentru că valoarea casei a crescut.
În primii ani ai unui credit ipotecar, cea mai mare parte a fiecărei plăți merge către dobândă, așa că construiești capital propriu treptat.
Înainte să decizi, întâlnește-te cu un consilier pentru locuințe aprobat de HUD. Ajutorul este adesea gratuit sau cu costuri reduse.

Mergi mai departe

Site-uri de încredere unde poți afla mai multe. Aceste linkuri duc către alte site-uri pe care Dollar Scholars nu le administrează.

Cumpărarea unei case: Unelte și resurse pentru cumpărătorii de locuințe (un alt site)
Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) · Limbaj: English

Ghiduri pas cu pas pentru pregătirea pentru cumpărare, compararea ofertelor de împrumut și înțelegerea estimării și actelor de închidere a împrumutului.
Găsește un consilier pentru locuințe (un alt site)
Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) · Limbaj: English

Caută după codul poștal consilieri pentru locuințe aprobați de HUD care ajută la cumpărare, închiriere și credit, adesea cu costuri mici sau gratuite.
Ratele impozitului pe proprietate imobiliară (un alt site)
DC Office of Tax and Revenue · Limbaj: English

Rata actuală a impozitului pe proprietate din DC, astfel încât poți estima taxa pe o casă pe care te gândești să o cumperi.

Această lecție este despre educație financiară generală, nu despre sfaturi juridice, fiscale sau financiare. Regulile și sumele se schimbă, așa că verifică cifrele importante cu o sursă oficială.