Alegeri de chirie și locuințe · Lecția 2 a 2
Rent or Buy? Compare the Real Costs
A DC-area worked example that compares renting at $2,000 a month with buying a $320,000 condo, including the costs first-time buyers often miss and why the number of years you stay matters.
Finalizat pe acest dispozitiv
Părți din această lecție nu sunt încă traduse în limba ta, așa că sunt prezentate în engleză.
În această lecție
Ce vei învăța
- List the monthly and one-time costs of owning a home and compare them with renting.
- Use a worked example to compare the total cost of renting and buying over several years.
- Explain why the number of years you plan to stay changes the answer.
- Use a readiness checklist to decide whether to start preparing to buy.
Cum se leagă acest lucru de cursurile noastre: Our class covers housing needs and wants, the choice between renting and buying, and what you can afford. This lesson adds a DC-area worked example over five years, the costs first-time buyers often miss, a break-even table, and a readiness checklist.
Cuvinte de știut
- Principal și dobândă (Principal and interest)
- Cele două părți ale unei plăți ipotecare. Principalul amortizează suma pe care ai împrumutat-o. Dobânda este ceea ce creditorul îți percepe pentru împrumut.
- Taxa de condominiu sau HOA (Condo or HOA fee)
- O taxă lunară pe care membrii asociației de condominii sau a proprietarilor o plătesc pentru costuri comune, cum ar fi reparațiile clădirii, zonele comune și, uneori, apa sau gunoiul.
- Asigurarea ipotecară privată (PMI) (Private mortgage insurance (PMI))
- Asigurarea pe care s-ar putea să trebuiască să o plătești dacă dai mai puțin de 20% avans la un împrumut convențional. Aceasta protejează creditorul, nu pe tine.
- Costuri de închidere (Closing costs)
- Taxele pe care le plătești pentru finalizarea achiziției unei locuințe, cum ar fi taxele creditorului, evaluarea, asigurarea de titlu, taxele guvernamentale și plata anticipată a taxei și asigurărilor pe proprietate.
- Acțiuni (Equity)
- Partea din locuința pe care o deții. Este valoarea casei minus ceea ce mai datorezi la ipotecă.
- Punctul de echilibru (Break-even point)
- Momentul în care costul total al cumpărării devine mai mic decât costul total al închirierii.
- Avans (Down payment)
- Partea din prețul casei pe care o plătești în numerar la început. Restul împrumutezi printr-un credit ipotecar.
- Detaliază (Itemize)
- Să listezi anumite costuri, cum ar fi dobânda ipotecară și impozitul pe proprietate, pe declarația ta fiscală federală pentru a reduce venitul pe care plătești taxe. Faci asta în loc să iei deducerea standard.
The full cost of owning a home
Many people compare their rent with a mortgage payment. That is not a fair comparison. A homeowner pays many costs that a renter does not:
- Principal and interest: the loan payment itself.
- Property tax: in DC, most homes are taxed at $0.85 for every $100 of assessed value each year. The assessed value is what the city or county says your home is worth for tax purposes. DC's homestead deduction lowers the tax for owners who live in the home. In Maryland and Virginia, the rate depends on the county or city where the home is.
- Homeowners or condo insurance: covers your home and belongings.
- Condo or HOA fee: this can go up over time. A condo association can also charge a one-time "special assessment" for a big repair, like a new roof.
- Private mortgage insurance (PMI): often required if you put less than 20% down on a conventional loan. A conventional loan is a regular mortgage that the government does not back. An FHA loan is backed by the Federal Housing Administration and lets you put down as little as 3.5%, but you pay mortgage insurance.
- Repairs and upkeep: when the water heater breaks, there is no landlord to call. Save for this every month.
Exemplu
Monthly cost: renting vs. buying a condo in DC
Kwame and Ama rent a one-bedroom apartment in Brookland, in Northeast DC, for $2,000 a month. They are looking at a one-bedroom condo nearby for $320,000. They would put 5% down and borrow $304,000 for 30 years at a fixed rate of 7%. With a fixed rate, the interest rate and the loan payment stay the same for the whole loan. With an adjustable rate, they can change later. That is close to the average 30-year rate in Freddie Mac's weekly survey in late September 2026, which was 7.03% on September 24. Your rate may be higher or lower.
| Monthly cost | Rent | Buy |
|---|---|---|
| Rent | $2,000 | $0 |
| Renter's insurance | $15 | $0 |
| Principal and interest (7%, 30 years) | $0 | $2,023 |
| Property tax ($0.85 per $100, before any homestead deduction) | $0 | $227 |
| Condo fee | $0 | $450 |
| Condo owner's insurance | $0 | $30 |
| PMI | $0 | $125 |
| Savings for repairs | $0 | $100 |
| Total each month | $2,015 | $2,955 |
$320,000 × $0.85 ÷ $100 = $2,720 a year, or about $227 a month
In the first year, owning costs about $940 more each month than renting. The condo fee, insurance, PMI, and repair numbers are examples. Ask for the real condo fee and get insurance quotes for any home you consider.
Banii de care ai nevoie înainte să iei cheile
Cumpărarea necesită și ea mulți bani la început. În exemplu, Kwame și Ama au nevoie:
- Avans: 5% din $320.000 este $16.000.
- Costuri de închidere: aproximativ 9.000 $ în acest exemplu. Creditorul tău trebuie să îți ofere o estimare a împrumutului în termen de trei zile lucrătoare după aplicare. Aceasta arată costurile reale de închidere.
- Mutări și reparații timpurii sau mobilier: aproximativ 2.000 de dolari.
16.000 $ + 9.000 $ + 2.000 $ = 27.000 $ înainte de ziua mutării
De asemenea, ar trebui să păstreze un fond de urgență după ce plătesc toate acestea. Programele din DC, Maryland și Virginia pot ajuta cumpărătorii pentru prima dată cu avansul și costurile de închidere. Vezi lecția noastră despre ajutorul pentru avans.
Prin lege, puteți solicita în scris administratorului creditului să anuleze PMI atunci când soldul împrumutului este programat să atingă 80% din valoarea inițială a locuinței, dacă îndepliniți anumite condiții, cum ar fi un istoric bun de plăți. În acest exemplu, acest lucru durează aproape 11 ani.
Exemplu
Cinci ani mai târziu: cât a costat fiecare alegere?
Acum imaginează-ți că Kwame și Ama trebuie să se mute după cinci ani. Presupunem că chiria crește cu 3% pe an, costurile pentru proprietari, în afară de plata împrumutului și PMI, cresc cu 3% pe an, valoarea apartamentului crește cu 3% pe an, iar costurile de vânzare reprezintă 6% din prețul de vânzare.
Chirie: 127.419 $ chirie + 900 $ asigurare chiriaș = 128.319 $
| Punct | Sumă |
|---|---|
| Numerar la început | 27.000 $ |
| Costuri lunare pentru 60 de luni | 180.265 $ |
| Total plătit | $207.265 |
| Prețul de vânzare după cinci ani | $370.968 |
| Minus costurile de vânzare (6%) | −$22.258 |
| Minus soldul împrumutului achitat la vânzare | −$286.160 |
| Cashback la vânzare | 62.550 $ |
| Costul net al cumpărării (207.265 $ − 62.550 $) | 144.715 $ |
Pe parcursul a cinci ani, chiria a costat cu 16.396 de dolari mai puțin. De ce? În primii cinci ani, Kwame și Ama plătesc 121.351 de dolari în principal și dobândă, dar 103.511 dolari sunt dobândă. Doar 17.840 de dolari plătesc împrumutul.
Dacă valoarea apartamentului nu crește deloc, cashback-ul la vânzare este doar 14.640 de dolari, iar costul net al cumpărării crește la 192.625 de dolari. Prețurile locuințelor pot rămâne constante sau chiar scad. De asemenea, chiriașii și-au păstrat cei 27.000 de dolari și au cheltuit mai puțin în fiecare lună. Dacă economisesc acei bani, închirierea arată și mai bine în acest exemplu.
Echilibru: de ce contează numărul de ani
Costurile unice de cumpărare și vânzare sunt împărțite pe anii în care rămâi. Cu cât stai mai mult, cu atât aceste costuri sunt mai mici pentru fiecare an. De asemenea, plătești o parte mai mare din împrumut în fiecare an. Iată același exemplu pe perioade diferite de timp, dacă valoarea apartamentului crește cu 3% pe an.
| Ani | Închiriere | Cumpărare | Care costă mai puțin? |
|---|---|---|---|
| 3 | 74.722 $ | 99.601 $ | Chirie, cu 24.879 $ |
| 5 | 128.319 dolari | 144.715 $ | Chirie, cu 16.396 $ |
| 7 | 185.159 $ | $188.737 | Chirie, cu 3.578 $ |
| 8 | $214.856 | 210.285 $ | Cumpărând, cu 4.571 de dolari |
| 10 | $276.933 | $252.338 | Cumpărând, cu 24.595 de dolari |
În acest exemplu, punctul de echilibru apare în anul 8. Cu prețuri, rate sau comisioane diferite, acest lucru poate apărea mai devreme sau mult mai târziu. Dacă valoarea casei rămâne constantă, cumpărarea costă mai mult decât închirierea pentru toți cei zece ani.
Unii proprietari pot deduce dobânda ipotecară și impozitul pe proprietate din declarația fiscală federală, dar doar dacă detaliază deducerile. Mulți oameni aleg deducerea standard în schimb, deci nu primesc economii suplimentare de taxe. Un voluntar fiscal gratuit VITA îți poate spune ce ți se aplică.
Fii atent
Capcane comune pe drumul spre cumpărare
- "Plata chiriei este o risipă de bani." Chiria plătește pentru un loc de locuit și libertatea de a te mișca. În primii ani, cea mai mare parte a plății ipotecii era dobândă, pe care nici nu o recuperezi.
- Contracte de închiriere cu opțiune de cumpărare sau "închiriere-cumpărare". Poți plăti în plus lunar pentru achiziționarea ulterioară a casei. Dacă ratezi o plată sau nu poți obține un credit ipotecar la timp, poți pierde toți acești bani în plus. Unele dintre aceste contracte te obligă să plătești și pentru reparații. Roagă un consilier în locuințe sau un avocat să revizuiască orice contract înainte să semnezi. În DC, poți raporta tranzacțiile nedrepte la Biroul Procurorului General.
- Cumpărarea celei mai scumpe locuințe aprobate de un creditor. Aprobarea creditorului nu este un buget. Asigură-te că costul lunar întreg îți permite să economisești în fiecare lună.
- Săritul peste documentele pentru condominiu. Înainte să cumperi un apartament, cere bugetul asociației, economiile pentru reparații și orice evaluări speciale planificate.
Dincolo de bani și o listă de verificare pentru pregătire
Banii nu sunt singura întrebare. Gândește-te la:
- Flexibilitate: chiriașii se pot muta mai ușor pentru un nou loc de muncă sau pentru nevoi familiale.
- Stabilitate: proprietarii care respectă ipoteca controlează locuința și nu pot fi obligați să plece când contractul de închiriere se încheie.
- Navetă: o casă mai ieftină, departe de serviciu sau metrou, poate costa mai mult timp, benzină și bilete.
- Școli: în DC și județele apropiate, adresa ta decide de obicei școala publică desemnată.
- Timp și muncă: proprietarii se ocupă sau plătesc pentru fiecare reparație.
Bifează fiecare căsuță care este adevărată pentru tine:
- Plănuim să rămânem în zonă mulți ani. În exemplul nostru, cumpărarea a început să coste mai puțin abia în anul 8.
- Avem numerar pentru avans, costuri de închidere și mutare, și tot vom avea un fond de urgență după ce vom cumpăra.
- Veniturile noastre sunt stabile. Creditorii analizează adesea istoricul de muncă din ultimii doi ani. Dacă suntem independenți sau plătiți în numerar, declarațiile noastre fiscale arată acel venit.
- Am verificat rapoartele de credit de la toate cele trei birouri de credit gratuit la AnnualCreditReport.com și am corectat orice erori.
- Putem plăti costul lunar integral al deținerii, nu doar ipoteca, și tot putem economisi în fiecare lună.
- Celelalte plăți lunare ale datoriilor noastre sunt mici. Vezi lecția noastră despre cum să fii pregătit pentru ipotecă și află cum măsoară creditorii acest lucru.
- Ne-am întâlnit cu un consilier imobiliar aprobat de HUD sau am urmat un curs de educație pentru cumpărători de locuințe.
Nu aveți număr de securitate socială? Majoritatea programelor ipotecare standard, inclusiv împrumuturile FHA, cer unul. Din mai 2025, împrumuturile FHA sunt disponibile doar pentru cetățenii americani, rezidenți permanenți legali (deținători de green card) și câteva alte grupuri mici. Unele bănci, cooperative de credit și creditori comunitari oferă credite ipotecare împrumutaților cu un ITIN. Un consilier pentru locuințe vă poate ajuta să le găsiți.
Sfat
Începe cu un consilier în locuințe, nu cu un agent de vânzări
Un consilier pentru locuințe aprobat de HUD lucrează pentru o organizație nonprofit sau o agenție publică, nu pentru un creditor sau un vânzător. Un consilier poate analiza bugetul, creditul și economiile tale și îți poate spune despre programele pentru cumpărători pentru prima dată din DC, Maryland sau Virginia. Multe programe de ajutor pentru avansul cer un curs de educație pentru cumpărătorii de locuințe, iar consilierii predau adesea unul. Caută după codul poștal cu găsirea consilierilor pentru locuințe a CFPB.
Dacă ai ratat unele căsuțe pe listă, este normal. Folosește-ți anii de chirie pentru a economisi, a-ți construi creditul și a-ți plăti datoriile. Apoi verifică din nou lista anul viitor.
Concluzii cheie
- The mortgage payment is only part of the cost. Add property tax, insurance, condo or HOA fees, mortgage insurance, and repairs.
- Buying has large one-time costs, and selling a home costs money too. That is why a short stay usually favors renting.
- In our example, renting cost less for each of the first seven years. Buying cost less only after that, and only because the home's value went up.
- In the first years of a mortgage, most of each payment goes to interest, so you build equity slowly.
- Before you decide, meet with a HUD-approved housing counselor. The help is often free or low cost.
Verifică-ți înțelegerea
Răspunde la întrebări, apoi selectează Verifică răspunsurile mele. Obține 4 5 dreptul de a finaliza această lecție. Aceasta este practică: nu există limită de timp și nu păstrăm răspunsurile tale.
Mergi mai departe
Site-uri de încredere unde poți afla mai multe. Aceste linkuri duc către alte site-uri pe care Dollar Scholars nu le administrează.
-
Cumpărarea unei case: Unelte și resurse pentru cumpărătorii de locuințe (un alt site)
Ghiduri pas cu pas pentru pregătirea pentru cumpărare, compararea ofertelor de împrumut și înțelegerea estimării și actelor de închidere a împrumutului.
-
Găsește un consilier pentru locuințe (un alt site)
Caută după codul poștal consilieri pentru locuințe aprobați de HUD care ajută la cumpărare, închiriere și credit, adesea cu costuri mici sau gratuite.
-
Ratele impozitului pe proprietate imobiliară (un alt site)
Rata actuală a impozitului pe proprietate din DC, astfel încât poți estima taxa pe o casă pe care te gândești să o cumperi.
Această lecție este despre educație financiară generală, nu despre sfaturi juridice, fiscale sau financiare. Regulile și sumele se schimbă, așa că verifică cifrele importante cu o sursă oficială.