Cumpărarea unei locuințe și obținerea unui credit ipotecar · Lecția 2 a 3

Ajutor pentru avans și tipuri de împrumuturi în DC, Maryland și Virginia

Compară tipurile comune de împrumuturi, găsește ajutor pentru avansul și costurile de închidere în DC, Maryland și Virginia, înțelege asigurarea ipotecară și calculează banii necesari pentru închidere. (About 18 min, 6 quiz questions)

În această lecție

Ce vei învăța

Compară împrumuturile convenționale, FHA, VA și USDA și avansurile minime.
Găsiți ajutor pentru avans și costuri de închidere în DC, Maryland și Virginia și verificați regulile fiecărui program.
Explică asigurarea ipotecară și când poate fi eliminată asigurarea ipotecară privată.
Calculează banii de care ai nevoie la încheiere, cu și fără asistență.

Cum se leagă acest lucru de cursurile noastre: Cursul nostru acoperă tipurile de credite ipotecare și modul în care funcționează. Această lecție adaugă programele locale care pot ajuta cumpărătorii din zona DC cu avansul, regulile de verificare și un exemplu practic de tip cash-to-close.

Cuvinte de știut

Împrumut convențional (Conventional loan): Un credit ipotecar care nu este asigurat sau garantat de o agenție guvernamentală. Multe sunt vândute către Fannie Mae sau Freddie Mac.
Împrumut FHA (FHA loan): O ipotecă asigurată de Federal Housing Administration, care face parte din HUD. Permite un avans mic, dar percepe o asigurare ipotecară.
Asigurarea ipotecară privată (PMI) (Private mortgage insurance (PMI)): Asigurare care protejează creditorul, nu pe tine, dacă încetezi să plătești un împrumut convențional. De obicei, este obligatorie dacă plătești mai puțin de 20%.
Asistență pentru avansul (Down payment assistance): Bani dintr-un program care ajută la plata avansului sau a costurilor de închidere. Poate fi un grant, pe care nu îl rambursi, sau un împrumut.
Împrumut amânat (Deferred loan): Un împrumut fără plăți lunare pentru o perioadă de timp. Îl rambursezi mai târziu, de obicei când vinzi, refinanțezi sau încetezi să mai locuiești în casă.
Numerar la închidere (Cash to close): Suma totală pe care trebuie să o aduci la încheiere: avansul și costurile de închidere, minus orice credite sau ajutor.
Cumpărător de locuință pentru prima dată (First-time homebuyer): Pentru multe programe, o persoană care nu a deținut o locuință în ultimii trei ani. Fiecare program stabilește propria regulă.

Tipuri de împrumuturi pe scurt

Majoritatea cumpărătorilor folosesc unul dintre cele patru tipuri de credite ipotecare. Cele mai mari diferențe sunt cât trebuie să plătești, cine se poate califica și ce tip de asigurare ipotecară plătești.

Tipuri comune de împrumuturi și plățile minime ale avansului (la data de septembrie 2026)
Tip de împrumut	Avans	Bine de știut
Convențional	De la doar 3% pentru unele împrumuturi	Cu un avans mai mic de 20%, de obicei plătești PMI. Poți elimina PMI mai târziu.
FHA	De la doar 3,5%	Are asigurare ipotecară, adesea pe durata împrumutului. Din 25 mai 2025, rezidenții nepermanenți, cum ar fi persoanele cu vize de muncă, nu mai pot obține împrumuturi FHA.
VA	Fără avans pentru cumpărătorii eligibili, dacă prețul nu este mai mare decât valoarea evaluată (o estimare profesională a valorii casei, comandată de creditor)	Pentru militarii eligibili, veteranii și unii soți supraviețuitori. Nu există asigurare ipotecară lunară, dar poți plăti o taxă de finanțare unică.
USDA	Fără avans pentru cumpărătorii eligibili	Pentru cumpărătorii cu venituri mici și medii din zonele rurale eligibile. Casele din orașe precum DC nu sunt eligibile. Puteți verifica o adresă pe site-ul de eligibilitate USDA.

Dacă nu ești cetățean american sau deținător de green card, întreabă fiecare creditor ce împrumuturi poți obține. Regulile pentru împrumuturile convenționale sunt diferite de cele FHA, iar unii creditori locali oferă propriile împrumuturi pentru împrumutații ITIN. Un consilier în locuințe te poate ajuta să le găsești. Din iunie 2026, autoritățile federale de reglementare au cerut băncilor să analizeze mai atent clienții care folosesc un ITIN. Unii pot cere mai multe documente sau pot spune nu, așa că întreabă înainte de a aplica.

Ajutor în DC: HPAP și DC deschid ușile

Programul de Asistență pentru Achiziția Locuinței (HPAP)

Departamentul pentru Locuințe și Dezvoltare Comunitară din DC (DHCD) administrează HPAP, iar Agenția de Finanțare a Locuințelor din DC (DCHFA) ajută la gestionarea acestuia. HPAP oferă împrumuturi fără dobândă pentru a ajuta cumpărătorii pentru prima dată cu venituri mici sau moderate să cumpere o locuință în DC.

Cine: cumpărători pentru prima dată. Pentru HPAP, asta înseamnă că nu ai deținut nicio casă sau altă proprietate rezidențială în ultimii trei ani. Locuitorii din DC sunt pe primul loc. Unii oameni care au lucrat în DC cel puțin un an pot aplica, de asemenea.
Unde: casa trebuie să fie în DC și trebuie să fie locuința ta principală.
Cât: depinde de venitul tău și de dimensiunea gospodăriei. DHCD își actualizează tabelul în fiecare an.
Rambursare: cumpărătorii cu venituri mici nu fac plăți lunare. Cumpărătorii cu venituri moderate încep să plătească în al șaselea an. Întregul împrumut este scadentizat dacă vinzi, refinanțezi (cu unele excepții) sau încetezi să mai locuiești în casă. A refinanța înseamnă să faci un nou credit ipotecar pentru a-ți plăti pe cel vechi, adesea pentru a obține o rată mai mică.
Cum să aplici: prin intermediul unei organizații comunitare, cum ar fi Housing Counseling Services, Latino Economic Development Center (LEDC) sau MANNA.

Banii HPAP sunt limitați. Pentru anul fiscal 2026, DHCD a spus că va ajuta solicitanții pe primul venit, primul servit. Finanțarea și regulile se pot schimba în fiecare an fiscal. Anul fiscal al DC începe pe 1 octombrie, așa că întreabă un consilier din timp despre momentul potrivit.

DC Uși Deschise

DC Open Doors, de la DCHFA, oferă credite ipotecare cu ajutor pentru avansul locuințelor din DC. La data de septembrie 2026, site-ul său spunea:

Cumpărătorii pentru prima dată sau cei care cumpără pentru prima dată îl pot folosi, iar acum nu mai trebuie să locuiești în DC.
Există o limită de venit, iar scorul minim de credit este 640.
Un împrumut de asistență pentru avans poate acoperi integral plata minimă a avansului.
Acel împrumut are 0% dobândă și nu plătește plăți lunare. Acesta este scadentizat după 30 de ani sau mai devreme dacă vinzi, refinanțezi sau încetezi să mai locuiești în casă.

Ajutor în Maryland și Virginia

Programul ipotecar din Maryland (MMP)

Împrumuturile 1st Time Advantage sunt pentru cumpărătorii pentru prima dată. Acestea includ persoanele care nu au deținut o locuință principală în ultimii trei ani. Unii veterani și unii cumpărători din anumite zone țintă se pot califica, de asemenea.
Împrumuturile flexibile sunt pentru cumpărătorii pentru prima dată sau pentru cei care cumpără pentru prima dată.
Majoritatea împrumuturilor MMP vin cu ajutor la avans sub formă de împrumut cu 0% amânat. În 2026, opțiunile includeau o sumă fixă de 6.000 de dolari, adică o sumă egală cu 3%, 4% sau 5% din prima ipotecă. O rambursezi când se termină prima ipotecă, de exemplu când vinzi sau refinanțezi.
Dacă un partener aprobat, cum ar fi unii angajatori, îți oferă ajutor, MMP poate egala cu până la 2.500 de dolari în plus pentru unele împrumuturi.
Fiecare împrumutat trebuie să urmeze un curs aprobat de educație pentru cumpărătorii de locuințe.
Există împrumuturi speciale pentru cumpărători în județul Montgomery și județul Prince George's.
Aplici printr-un creditor aprobat de MMP.

Locuințe din Virginia

Virginia Housing acordă credite ipotecare prin creditori aprobați, cu limite de venit și de preț.
Grantul său de asistență pentru avans este un grant adevărat, deci nu îl rambursezi niciodată. Este pentru cumpărătorii pentru prima dată și pentru cumpărătorii reveniți din anumite zone, care folosesc un credit imobiliar eligibil din Virginia.
Un grant pentru costurile de închidere poate ajuta cumpărătorii care obțin un împrumut VA sau USDA prin Virginia Housing. De asemenea, nu este niciodată rambursat.
Multe credite imobiliare din Virginia cer cursul gratuit pentru cumpărători de locuințe. Îl poți urma față în față sau online. Cursul online durează aproximativ opt ore.

Unele județe și orașe din regiune au, de asemenea, propriile programe. Un consilier de locuințe aprobat de HUD îți poate spune care se potrivesc cu tine.

Reguli de verificat înainte să te bazezi pe ajutor

Fiecare program are propriile reguli. Pune aceste întrebări înainte să faci o ofertă pentru o locuință:

Care este limita de venit pentru dimensiunea gospodăriei mele?
Există o limită la prețul locuinței?
Cum definește programul un cumpărător pentru prima dată?
Trebuie să locuiesc în această casă ca locuință principală? Pentru cât timp?
Este necesar un curs pentru cumpărători de locuințe? Care cursuri contează?
Ce scor minim de credit și ce DTI maxim am nevoie?
Cât din banii mei trebuie să investesc?
Este un grant sau un împrumut? Dacă este un împrumut, când trebuie să-l rambursez: când vând, refinanțez, mă mut sau după un anumit număr de ani?
Pot să-l combin cu alte programe?
Acceptă cumpărători cu statutul meu de imigrare sau cu un ITIN?
Sunt bani disponibili acum și cât durează aprobarea?
Ce creditori sunt aprobați să folosească acest program?

Obține răspunsurile în scris. Regulile programului și sumele în bani se schimbă, adesea la începutul unui nou an fiscal.

Asigurare ipotecară: Prime PMI și FHA

Când depui o sumă mică, creditorul își asumă mai multe riscuri. Asigurarea ipotecară protejează creditorul dacă încetezi să plătești. Nu te protejează, dar este ceea ce face posibilă o avansare mică.

PMI pentru creditele convenționale

Cu un avans mai mic de 20% pentru un împrumut convențional, de obicei plătești asigurare ipotecară privată (PMI) ca parte a plății lunare. Legea federală îți oferă două modalități principale de a pune capăt acestei situații:

Poți cere administratorului tău în scris să anuleze PMI atunci când soldul împrumutului tău este programat să atingă 80% din valoarea inițială a locuinței. Ai nevoie de un istoric bun de plăți și trebuie să îndeplinești alte condiții, cum ar fi să demonstrezi că locuința nu și-a pierdut valoarea.
Servicerul tău trebuie să încheie automat PMI atunci când soldul tău este programat să ajungă la 78% din valoarea inițială, dacă ești la zi cu plățile.

Asigurare ipotecară FHA

Împrumuturile FHA percep două prime. Începând cu septembrie 2026, prima inițială este de 1,75% din suma împrumutului și poate fi adăugată la împrumut. Există, de asemenea, o primă anuală, plătită ca parte a plății lunare. Pentru majoritatea cumpărătorilor care plătesc 3,5%, prima anuală este de 0,55% din împrumut și aceasta durează pe toată durata împrumutului. Dacă plătești 10% sau mai mult, aceasta se încheie după 11 ani. Unii proprietari refinanțează ulterior într-un împrumut convențional pentru a înceta plata.

350.000 $ locuință − 12.250 $ avans = 337.750 $ împrumut; 337.750 $ × 0,55% ÷ 12 = aproximativ 155 $ pe lună la început

Exemplu

Exemplu lucrat: bani pentru închiderea unei case de 350.000 de dolari

Mekdes lucrează la un spital din DC. Ea cumpără un apartament de 350.000 de dolari în DC cu un împrumut FHA și avans de 3,5%. Estimarea ei de împrumut arată 10.500 de dolari în costuri de închidere, inclusiv taxe plătite în avans și asigurare. (Costurile de închidere variază mult. Acest număr este doar un exemplu.)

350.000 $ × 3,5% = 12.250 $ avans

Numerar de încheiat pentru o casă de 350.000 de dolari, cu și fără ajutor (exemplu)
Punct	Fără ajutor	Cu un împrumut de asistență pentru avans
Avans (3,5%)	12.250 $	12.250 $
Costuri de închidere și articole preplătite	10.500 $	10.500 $
Împrumut pentru asistență la avans	$0	−$12.250
Cash Mekdes trebuie să aducă	22.750 $	10.500 $

Împrumutul de asistență îi reduce banii la închidere cu mai mult de jumătate. Dar nu este bani gratis. Cu un program precum DC Open Doors, trebuie să ramburseze cei 12.250 de dolari când vinde, refinanțează sau se mută, sau după 30 de ani. Dacă vânzătorul este de acord să plătească o parte din costurile de închidere, va avea nevoie de și mai puțini bani. De asemenea, ar trebui să planifice să păstreze economii de urgență după încheiere, în loc să cheltuiască fiecare dolar pe care îl are.

Fii atent

Nu plăti pentru liste cu bani gratis

Unele site-uri și apelanți promit bani guvernamentali gratis pentru avans dacă plătești mai întâi o taxă. Alții îți cer numărul de securitate socială sau contul bancar pentru a verifica dacă te califici. Programele reale din această lecție sunt listate gratuit pe site-urile oficiale, iar consilierii aprobați de HUD te pot ajuta să aplici cu costuri mici sau gratuite. Nu plăti niciodată pentru o listă de granturi și nu da niciodată autentificarea bancară nimănui.

Sfat

Pune creditorilor întrebarea potrivită

Înainte să alegi un creditor, întreabă: "Ești aprobat să acordi împrumuturi cu [numele programului]? Câte dintre aceste împrumuturi ai încheiat anul acesta?" Un creditor care folosește frecvent programul te poate ajuta să eviți întârzierile.

Concluzii cheie

Unele împrumuturi au nevoie de doar 3% sau 3,5% avans, iar împrumuturile VA și USDA nu pot cere niciun avans pentru cumpărătorii eligibili.
DC, Maryland și Virginia au toate programe care ajută la plata avansului sau la costurile de închidere. Multe sunt împrumuturi pe care le rambursezi atunci când vinzi, refinanțezi sau te muți.
Înainte să alegi o locuință, verifică limita de venit a fiecărui program, regula pentru cumpărătorul pentru prima dată, cerința clasei și regulile de rambursare.
Cu un împrumut convențional, poți cere anularea PMI atunci când soldul tău este programat să atingă 80% din valoarea inițială a casei.
Cash-ul pentru închidere este avansul tău plus costurile de închidere, minus orice ajutor. Păstrează economii de urgență și după închidere.

Mergi mai departe

Site-uri de încredere unde poți afla mai multe. Aceste linkuri duc către alte site-uri pe care Dollar Scholars nu le administrează.

Programul de Asistență pentru Achiziția Locuinței (HPAP) (un alt site)
DC Department of Housing and Community Development (DHCD) · Limbaj: English

Împrumuturile fără dobândă din DC pentru cumpărătorii pentru prima dată cu venituri mici și moderate, cu venituri curente și tabele de asistență.
DC Uși Deschise (un alt site)
DC Housing Finance Agency (DCHFA) · Limbaj: English

Creditele ipotecare cu avans ajută cumpărătorii pentru prima dată și cei care cumpără pentru prima dată și cei care cumpără pentru prima dată în DC.
Programul ipotecar din Maryland (un alt site)
Maryland Department of Housing and Community Development · Limbaj: English

Creditele ipotecare din Maryland cu ajutor la avans și costuri de închidere, plus instrumente pentru venit și limită de preț.
Virginia Housing: cumpărători de locuințe (un alt site)
Virginia Housing · Limbaj: English

Împrumuturile pentru cumpărătorii de locuințe pentru prima dată din Virginia, granturi pentru costurile de închidere și cursuri gratuite pentru cumpărătorii de locuințe.

Această lecție este despre educație financiară generală, nu despre sfaturi juridice, fiscale sau financiare. Regulile și sumele se schimbă, așa că verifică cifrele importante cu o sursă oficială.