Kupno domu i uzyskanie kredytu hipotecznego · Lekcja 1 3
Get Mortgage-Ready: A 12-Month Plan
A month-by-month plan to strengthen your credit, savings, and paperwork before you apply for a mortgage, with a worked debt-to-income example.
Ukończone na tym urządzeniu
Części tej lekcji nie zostały jeszcze przetłumaczone na twój język, więc są pokazywane po angielsku.
W tej lekcji
Czego się nauczysz
- Calculate your debt-to-income ratio and see how paying off a debt changes it.
- Follow a 12-month plan to strengthen your credit, savings, and paperwork before you apply.
- Gather the documents lenders ask for, including extra papers for self-employed and ITIN borrowers.
- Tell pre-qualification from pre-approval, and find a HUD-approved housing counselor.
Jak to się łączy z naszymi zajęciami: Our class covers the steps to buying a home and how to calculate a debt-to-income ratio. This lesson turns those steps into a 12-month plan, with worked numbers and document lists for different kinds of workers.
Słowa do poznania
- Wskaźnik zadłużenia do dochodu (DTI) (Debt-to-income ratio (DTI))
- Twoje całkowite miesięczne raty długu podzielone przez Twój miesięczny dochód brutto, wyrażone jako procent. Pożyczkodawcy wykorzystują to do oceny, czy stać Cię na nową ratę.
- Dochód brutto miesięczny (Gross monthly income)
- To, co zarabiasz w miesiącu przed odliczeniem podatków i innych odliczeń.
- Wkład własny (Down payment)
- Część ceny domu, którą płacisz z własnych pieniędzy lub z pomocą programu. Kredyt hipoteczny pokrywa resztę.
- Przedkwalifikacje (Pre-qualification)
- Wczesna szacunkowa kwota pożyczkodawcy dotycząca kwoty, którą możesz pożyczyć. Często opiera się ona na informacjach, które podajesz bez dowodów.
- Wstępna akceptacja (Pre-approval)
- List informujący, że pożyczkodawca jest gotów pożyczyć Ci do określonej kwoty, zwykle po sprawdzeniu Twojej historii kredytowej i niektórych dokumentów. To nie jest ostateczna oferta pożyczki.
- Doradca mieszkaniowy zatwierdzony przez HUD (HUD-approved housing counselor)
- Wykwalifikowany doradca w agencji zatwierdzonej przez Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast USA (HUD). Udzielają bezpłatnych lub tanich porad dotyczących kupna, wynajmu i unikania egzekucji.
What lenders look at
Before a lender gives you a mortgage (a loan to buy a home), it wants to know that you can make the payments for many years. Lenders look at four main things:
- Credit: your credit reports and scores show how you have paid bills and loans in the past.
- Income: how much you earn, and whether you can prove it.
- Debts: what you already pay each month, compared with your income.
- Savings: money for the down payment, the closing costs, and emergencies after you move in. Closing, often called settlement in the DC area, is the meeting at the end of a home purchase where you sign the loan papers, pay your cash to close, and get the keys.
You cannot change these in one month. But in a year, you can make real progress. This lesson gives you a plan.
For debts, the key number is your debt-to-income ratio (DTI). It is all your monthly debt payments, including the new home payment, divided by your gross monthly income (your income before taxes). Each loan program and lender sets its own DTI limit. For example, in September 2026 the DC Open Doors program listed a maximum DTI of 50%, or 45% for some FHA loans. An FHA loan is a mortgage backed by the Federal Housing Administration. It lets buyers put down as little as 3.5% and can be easier to get with lower credit. A lower DTI leaves more room in your budget for food, transportation, and surprises.
Przykład
Przykład pracy: DTI przed i po spłacie kredytu samochodowego
Marisol i Luis wynajmują mieszkanie w Hyattsville w stanie Maryland. Razem zarabiają 6 500 dolarów miesięcznie przed opodatkowaniem. Pożyczkodawca szacuje, że dom szeregowy, który im się podoba, kosztowałby 2 100 dolarów miesięcznie na kredyt, podatki od nieruchomości i ubezpieczenie. Ich kredyt samochodowy ma jeszcze 12 rat.
| Miesięczna płatność | Aplikuj już teraz | Aplikuj za 12 miesięcy |
|---|---|---|
| Nowa rata za dom (szacunkowa) | 2 100 dolarów | 2 100 dolarów |
| Kredyt samochodowy | 450 dolarów | $0 |
| Minimalne płatności kartą kredytową | $150 | $150 |
| Pożyczka studencka | 200 dolarów | 200 dolarów |
| Całkowite miesięczne zadłużenie | $2,900 | $2,450 |
Teraz: $2,900 ÷ $6,500 = 0,446, czyli około 45% DTI
Po zakończeniu kredytu samochodowego: 2 450 USD ÷ 6 500 = 0,377, czyli około 38% DTI
Czekając do spłaty kredytu samochodowego, ich DTI spada o około 7 punktów procentowych. To może pomóc im zakwalifikować się do kredytu. Po zakupie zostaje im dodatkowo 450 dolarów miesięcznie na koszty posiadania domu, takie jak naprawy. Zauważ, że czynsz nie jest uwzględniony w tabeli. Czynsz zatrzymuje się w momencie zakupu, a na jego miejsce zastępuje nowa rata za dom.
Miesiące 12-6: napraw swoją historię kredytową i buduj oszczędności
Miesiące 12-9: sprawdź i napraw swoją historię kredytową
- Otrzymuj darmowe raporty kredytowe od wszystkich trzech biur kredytowych na AnnualCreditReport.com. Możesz je sprawdzać bezpłatnie co tydzień.
- Zwracaj uwagę na błędy, takie jak konta, które nie należą do Ciebie, lub opóźnione płatności, których nie dokonałeś. Zgłaszaj błędy w pisemnym charakterze. Nasza lekcja czytania raportu kredytowego pokazuje, jak to zrobić.
- Płać każdy rachunek na czas. Ustaw automatyczne płatności lub przypomnienia.
- Spłacaj salda na kartach kredytowych. Korzystanie z mniejszej części limitów kredytowych może poprawić Twój wynik. Sprawdź , co wpływa na Twój wynik kredytowy.
- Brak historii kredytowej? Zacznij już teraz od naszej lekcji o budowaniu historii kredytowej. Niektóre programy kredytowe, takie jak kredyty FHA, mają zasady, które pozwalają pożyczkodawcy przeglądać inne dokumenty, takie jak czynsz i płatności za media.
Wynik używany przez pożyczkodawcę hipoteczny może nie odpowiadać bezpłatnemu wynikowi w Twojej aplikacji bankowej. Na wrzesień 2026 roku pożyczkodawcy sprzedający pożyczki Fannie Mae i Freddie Mac mogą korzystać z Classic FICO lub VantageScore 4.0, opartego na raportach wszystkich trzech biur. Sprawdź więc wszystkie trzy raporty.
Miesiące 9-6: zachowaj trzy rzeczy
- Wpłata własna: niektóre pożyczki wymagają już 3% lub 3,5% od ceny. Programy w DC, Maryland i Wirginii mogą pomóc.
- Koszty zamknięcia: opłaty za pożyczkę, tytuł własności, podatki oraz przedpłacone pozycje. Twój pożyczkodawca wymieni je w szacunku kredytu.
- Oszczędności awaryjne: pieniądze, które nadal masz po przeprowadzce, na naprawy i niespodzianki.
Trzymaj oszczędności na koncie bankowym lub w unii kredytowej. Pożyczkodawcy zwykle proszą o świeże wyciągi bankowe i mogą pytać, skąd pochodziły duże wpłaty. Gotówka przechowywana w domu jest trudna do zliczenia dla pożyczkodawcy, ponieważ nie może zobaczyć, skąd pochodziły. Wpłac ją wcześniej i prowadź dokumentację. Jeśli członek rodziny chce ci przekazać pieniądze, zapytaj pożyczkodawcę, jakich dokumentów potrzebuje, na przykład podpisanego listu darowizny.
To także czas, aby poszukać pomocy w sprawie wkładu własnego. Zobacz Pomoc w wpłacie własnej oraz rodzaje pożyczek w DC, Maryland i Wirginii.
Miesiące 6-3: zebranie dokumentów
Pożyczkodawcy muszą sprawdzić, czy Twoje dochody są realne i prawdopodobnie będą się utrzymywać. Załóż teczkę, na papierze lub w telefonie, i dodawaj dokumenty, gdy je otrzymujesz.
Dokumenty, o które prosi większość pożyczkodawców
- Dokument ze zdjęciem, taki jak prawo jazdy lub paszport
- Twój numer ubezpieczenia społecznego lub ITIN
- Paski wypłat z ostatnich 30 dni
- Formularze W-2 z ostatnich dwóch lat
- Federalne zeznania podatkowe z ostatnich dwóch lat
- Wyciągi bankowe z ostatnich dwóch miesięcy, na każdej stronie
- Dowód, że płacisz czynsz na czas, taki jak wyciągi bankowe lub dane kontaktowe właściciela
- Lista Twoich długów i miesięcznych rat
Osoby samozatrudnione, pracujące na zlecenie i gotówkowe
Jeśli jeździsz dla aplikacji, sprzątasz domy, prowadzisz małą firmę lub wykonujesz pracę na kontrakt, potrzebujesz więcej dowodów. Fannie Mae, która kupuje wiele amerykańskich kredytów hipotecznych, zazwyczaj w zeznaniach podatkowych wpisuje się na dwa lata dochodu z samozatrudnienia. Wielu pożyczkodawców prosi o:
- Osobiste federalne zeznania podatkowe za ostatnie dwa lata, ze wszystkimi harmonogramami
- Zeznania podatkowe dla firmy, jeśli Twoja firma składa własne zeznania
- Formularze 1099 od firm, które ci zapłaciły
- Bilans zysków i strat za ten rok
- Wyciągi bankowe firmy, jeśli masz osobne konto
Ważne: dla osób samozatrudnionych pożyczkodawcy zazwyczaj liczą dochód w zeznaniach podatkowych po wydatkach biznesowych, a nie całkowitą sprzedaż. Jeśli zarabiasz gotówkę i jej nie zgłaszasz, pożyczkodawca nie może jej wykorzystać, by pomóc ci się zakwalifikować. Zobacz naszą lekcję o podatkach dla pracowników gig i samozatrudnienia.
Pożyczkobiorcy z ITIN
ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) to numer podatkowy od IRS dla osób, które nie mogą uzyskać numeru Social Security. Niektóre banki, unie kredytowe oraz lokalni pożyczkodawcy udzielają kredytów hipotecznych pożyczkobiorcom ITIN. Te pożyczki mogą wymagać wyższego wkładu własnego lub kosztować więcej, dlatego porównaj oferty uważnie. Pożyczkodawcy często proszą o:
- Twój list ITIN od IRS
- Paszport lub inny rządowy dokument tożsamości ze zdjęciem
- Federalne zeznania podatkowe składane z twoim ITIN, często przez dwa lata
- Dowód stałej pracy i dochodów, taki jak wyciągi płacowe czy wyciągi bankowe
- Rejestry terminowych płatności czynszu i mediów
Upewnij się, że Twój ITIN jest nadal aktywny. IRS mówi, że ITIN wygasa, jeśli nie zostanie użyty w federalnym zeznaniu podatkowym przez trzy kolejne lata. Pamiętaj też, że od 25 maja 2025 roku pożyczki FHA nie są już dostępne dla osób niebędących rezydentami stałymi, takimi jak osoby na wizach pracowniczych. Obywatele USA oraz legalni rezydenci (posiadacze zielonej karty) mogą nadal ubiegać się o ubieg.
Od czerwca 2026 roku federalni regulatorzy zaapelowali do banków o dokładniejsze przyjrzenie się klientom korzystającym z ITIN. Powiedziano również, że pożyczkodawcy hipoteczni mogą brać pod uwagę Twój status imigracyjny, gdy decydują, czy możesz spłacić pożyczkę. Niektórzy mogą wymagać dodatkowych dokumentów lub odmówić, więc zapytaj przed złożeniem wniosku. Doradca mieszkaniowy może pomóc Ci znaleźć pożyczkodawców, którzy nadal udzielają kredytów ITIN.
Miesiące 3 do 0: zajęcia, wstępna akceptacja i Twój limit cenowy
Zapisz się na kurs edukacyjny dla kupujących domy
Wiele programów wymaga odbycia kursu. Na przykład pożyczki z Maryland Mortgage Program oraz wiele kredytów mieszkaniowych w Wirginii wymagają zatwierdzonego kursu przed zamknięciem transakcji. Fannie Mae wymaga edukacji dotyczącej posiadania własnego domu przy niektórych pożyczkach z niską wpłatą własną, gdy wszyscy kupujący są po raz pierwszy. Zatwierdzone przez HUD agencje doradztwa mieszkaniowego prowadzą te zajęcia, często za darmo lub za niewielką opłatą. Virginia Housing oferuje bezpłatne zajęcia, zarówno online, jak i stacjonarnie.
Wstępna kwalifikacja i wstępna akceptacja
Pożyczkodawcy używają tych słów na różne sposoby. Wstępna kwalifikacja to często szybka szacunkowa ocena oparta na tym, co powiesz pożyczkodawcy. Wstępna zgoda zazwyczaj oznacza, że pożyczkodawca sprawdził Twoją historię kredytową i niektóre dokumenty. Żadne z tych słów nie jest gwarantowanym kredytem. Sprzedający i agenci nieruchomości często proszą o zapoznanie się z ofertą w liście wstępnej akceptacji.
Ustal własny limit cenowy
Pożyczkodawca może zatwierdzić Cię na więcej, niż jesteś w stanie komfortowo zapłacić. Policz pełny miesięczny koszt posiadania: ratę kredytu, podatki od nieruchomości, ubezpieczenie domu, opłaty dla wspólnoty mieszkaniowej lub wspólnoty mieszkaniowej (HOA), media oraz pieniądze na naprawy.
- Wykorzystaj swój plan wydatków , aby znaleźć najwięcej, ile możesz zapłacić za mieszkanie każdego miesiąca.
- Zapytaj swojego pożyczkodawcę lub doradcę mieszkaniowego, która cena domu odpowiada tej wpłatie, wliczając podatki, ubezpieczenie i opłaty.
- Patrz tylko na domy w cenie lub poniżej tej ceny, nawet jeśli twoja wcześniejsza akceptacja jest wyższa.
Bezpłatna pomoc od zatwierdzonych przez HUD doradców mieszkaniowych
Doradca mieszkaniowy zatwierdzony przez HUD może przejrzeć Twoją historię kredytową i budżet, opracować z Tobą plan, wyjaśnić oferty kredytowe oraz opowiedzieć o lokalnych programach wpłaty własnej. Może udzielić Ci niezależnych porad, czy pożyczka jest dla Ciebie odpowiednia. Pomoc jest często bezpłatna lub niedroga.
- Zadzwoń do HUD pod numer 800-569-4287, aby znaleźć agencję w swojej okolicy.
- Wyszukaj według kodu pocztowego w wyszukiwarce doradcy mieszkaniowego CFPB.
- Poproś o doradcę, który mówi w twoim języku, i czy spotykają się przez telefon lub online.
Uważaj
Pułapki, które mogą zatrzymać Twoją hipotekę
- Nowy dług przed zamknięciem transakcji. Nie kupuj samochodu ani mebli na kredyt i nie otwieraj nowych kart aż do momentu zamknięcia transakcji. Nowa rata podnosi Twoje DTI, a pożyczkodawca może ponownie sprawdzić Twoją zdolność kredytową przed zamknięciem.
- Dochód, który nie pojawia się w zeznaniach podatkowych. Pożyczkodawcy zazwyczaj nie mogą go zaliczyć.
- Firmy zajmujące się naprawą kredytu pobierają opłaty jako pierwsze. Nielegalne jest, że pobierają opłatę przed wykonaniem pracy. Nikt nie może legalnie usunąć poprawnych negatywnych informacji z Twojego raportu. Możesz samodzielnie zakwestionować błędy za darmo.
Wskazówka
Załóż teczkę domową już dziś
Co miesiąc przechowuj odcinki wypłat, wyciągi bankowe i paragony czynszu w jednej teczce. Gdy pożyczkodawca poprosi o dokumenty, możesz wysłać je w ciągu dnia zamiast miesiąca.
Kluczowe wnioski
- Lenders divide all your monthly debt payments, including the new home payment, by your income before taxes. Paying off a debt before you apply can lower this number a lot.
- Start about a year ahead: check your credit reports first, then build savings, then gather your papers.
- Lenders can usually count only income you can prove, such as the income on your tax returns.
- A pre-approval letter is not a guaranteed loan. Do not take on new debt before closing.
- HUD-approved housing counselors give free or low-cost help. Call 800-569-4287 to find one.
Sprawdź swoje rozumienie
Odpowiedz na pytania, a następnie wybierz Sprawdź moje odpowiedzi. Zdobądź 4 5 poprawnie, aby ukończyć tę lekcję. To jest praktyka: nie ma limitu czasu i nie zachowujemy twoich odpowiedzi.
Idź dalej
Zaufane strony, na których możesz dowiedzieć się więcej. Te linki prowadzą do innych stron, których Dollar Scholars nie prowadzi.
-
Kupno domu: narzędzia i zasoby dla kupujących domy (inna strona internetowa)
Przewodnik krok po kroku po zakupie domu z listami kontrolnymi i wyjaśnieniami dotyczącymi szacunkowego kredytu oraz ujawnienia zamknięcia transakcji.
-
Znajdź doradcę mieszkaniowego (inna strona internetowa)
Wyszukaj według kodu pocztowego agencje doradztwa mieszkaniowego zatwierdzone przez HUD w Twojej okolicy.
-
Bezpłatne raporty kredytowe (inna strona internetowa)
Jak otrzymać darmowe raporty kredytowe ze wszystkich trzech biur – online, telefonicznie lub pocztą.
-
Informes de crédito gratuitos (inna strona internetowa)
Hiszpańska wersja przewodnika FTC dotycząca uzyskania darmowych raportów kredytowych.
Ta lekcja dotyczy ogólnej edukacji finansowej, a nie porady prawnej, podatkowej czy finansowej. Zasady i kwoty się zmieniają, więc sprawdź ważne dane w oficjalnym źródle.