Kupno domu i uzyskanie kredytu hipotecznego · Lekcja 1 3

Przygotuj się na kredyt hipoteczny: Plan na 12 miesięcy

Plan miesięczny wzmacniający Twoją zdolność kredytową, oszczędności i dokumentację przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny, z przykładem przepracowanego długu do dochodu. (About 16 min, 5 quiz questions)

W tej lekcji

Czego się nauczysz

Oblicz swój stosunek zadłużenia do dochodu i zobacz, jak spłata długu go zmienia.
Stosuj 12-miesięczny plan, aby wzmocnić swoją zdolność kredytową, oszczędności i dokumenty przed złożeniem wniosku.
Zbierz dokumenty, o które proszą pożyczkodawcy, w tym dodatkowe dokumenty dla osób samozatrudnionych i pożyczkobiorców ITIN.
Odróżnij kwalifikację wstępną od wstępnej zgody i znajdź doradcę mieszkaniowego zatwierdzonego przez HUD.

Jak to się łączy z naszymi zajęciami: Nasz kurs obejmuje kroki kupna domu oraz jak obliczyć stosunek zadłużenia do dochodu. Ta lekcja przekształca te kroki w 12-miesięczny plan, z liczbami przepracowanymi i listami dokumentów dla różnych typów pracowników.

Słowa do poznania

Wskaźnik zadłużenia do dochodu (DTI) (Debt-to-income ratio (DTI)): Twoje całkowite miesięczne raty długu podzielone przez Twój miesięczny dochód brutto, wyrażone jako procent. Pożyczkodawcy wykorzystują to do oceny, czy stać Cię na nową ratę.
Dochód brutto miesięczny (Gross monthly income): To, co zarabiasz w miesiącu przed odliczeniem podatków i innych odliczeń.
Wkład własny (Down payment): Część ceny domu, którą płacisz z własnych pieniędzy lub z pomocą programu. Kredyt hipoteczny pokrywa resztę.
Przedkwalifikacje (Pre-qualification): Wczesna szacunkowa kwota pożyczkodawcy dotycząca kwoty, którą możesz pożyczyć. Często opiera się ona na informacjach, które podajesz bez dowodów.
Wstępna akceptacja (Pre-approval): List informujący, że pożyczkodawca jest gotów pożyczyć Ci do określonej kwoty, zwykle po sprawdzeniu Twojej historii kredytowej i niektórych dokumentów. To nie jest ostateczna oferta pożyczki.
Doradca mieszkaniowy zatwierdzony przez HUD (HUD-approved housing counselor): Wykwalifikowany doradca w agencji zatwierdzonej przez Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast USA (HUD). Udzielają bezpłatnych lub tanich porad dotyczących kupna, wynajmu i unikania egzekucji.

Na co zwracają uwagę pożyczkodawcy

Zanim pożyczkodawca udzieli Ci kredytu hipotecznego (pożyczki na zakup domu), chce mieć pewność, że możesz spłacać raty przez wiele lat. Pożyczkodawcy biorą pod uwagę cztery główne kwestie:

Kredyt: Twoje raporty kredytowe i oceny pokazują, jak płaciłeś rachunki i pożyczki w przeszłości.
Dochód: ile zarabiasz i czy możesz to udowodnić.
Długi: to, co już płacisz miesięcznie, w porównaniu do Twoich dochodów.
Oszczędności: pieniądze na wkład własny, koszty zamknięcia oraz nagłe wypadki po przeprowadzce. Zamknięcie, często nazywane rozliczeniem w rejonie DC, to spotkanie na zakończenie zakupu domu, podczas którego podpisujesz dokumenty kredytowe, płacisz gotówką na zamknięcie transakcji i otrzymujesz klucze.

Nie zmienisz ich w jeden miesiąc. Ale w ciągu roku możesz zrobić prawdziwy postęp. Ta lekcja daje ci plan.

W przypadku długów kluczową liczbą jest Twój wskaźnik zadłużenia do dochodu (DTI). To wszystkie twoje miesięczne raty zadłużenia, w tym rata za nowy dom, podzielone przez Twój miesięczny dochód brutto (dochód przed opodatkowaniem). Każdy program kredytowy i pożyczkodawca ustala własny limit DTI. Na przykład we wrześniu 2026 roku program DC Open Doors podał maksymalne DTI na poziomie 50%, czyli 45% dla niektórych pożyczek FHA. Pożyczka FHA to kredyt hipoteczny zabezpieczony przez Federalną Administrację Mieszkaniową. Pozwala kupującym wpłacić nawet 3,5% własnej własnej kwoty kredytowej i może być łatwiejsza do uzyskania przy niższej historii kredytowej. Niższe DTI pozostawia więcej miejsca w budżecie na jedzenie, transport i niespodzianki.

Przykład

Przykład pracy: DTI przed i po spłacie kredytu samochodowego

Marisol i Luis wynajmują mieszkanie w Hyattsville w stanie Maryland. Razem zarabiają 6 500 dolarów miesięcznie przed opodatkowaniem. Pożyczkodawca szacuje, że dom szeregowy, który im się podoba, kosztowałby 2 100 dolarów miesięcznie na kredyt, podatki od nieruchomości i ubezpieczenie. Ich kredyt samochodowy ma jeszcze 12 rat.

Marisol i Luis: miesięczne długi, jeśli złożą wniosek teraz lub za 12 miesięcy
Miesięczna płatność	Aplikuj już teraz	Aplikuj za 12 miesięcy
Nowa rata za dom (szacunkowa)	2 100 dolarów	2 100 dolarów
Kredyt samochodowy	450 dolarów	$0
Minimalne płatności kartą kredytową	$150	$150
Pożyczka studencka	200 dolarów	200 dolarów
Całkowite miesięczne zadłużenie	$2,900	$2,450

Teraz: $2,900 ÷ $6,500 = 0,446, czyli około 45% DTI

Po zakończeniu kredytu samochodowego: 2 450 USD ÷ 6 500 = 0,377, czyli około 38% DTI

Czekając do spłaty kredytu samochodowego, ich DTI spada o około 7 punktów procentowych. To może pomóc im zakwalifikować się do kredytu. Po zakupie zostaje im dodatkowo 450 dolarów miesięcznie na koszty posiadania domu, takie jak naprawy. Zauważ, że czynsz nie jest uwzględniony w tabeli. Czynsz zatrzymuje się w momencie zakupu, a na jego miejsce zastępuje nowa rata za dom.

Miesiące 12-6: napraw swoją historię kredytową i buduj oszczędności

Miesiące 12-9: sprawdź i napraw swoją historię kredytową

Otrzymuj darmowe raporty kredytowe od wszystkich trzech biur kredytowych na AnnualCreditReport.com. Możesz je sprawdzać bezpłatnie co tydzień.
Zwracaj uwagę na błędy, takie jak konta, które nie należą do Ciebie, lub opóźnione płatności, których nie dokonałeś. Zgłaszaj błędy w pisemnym charakterze. Nasza lekcja czytania raportu kredytowego pokazuje, jak to zrobić.
Płać każdy rachunek na czas. Ustaw automatyczne płatności lub przypomnienia.
Spłacaj salda na kartach kredytowych. Korzystanie z mniejszej części limitów kredytowych może poprawić Twój wynik. Sprawdź , co wpływa na Twój wynik kredytowy.
Brak historii kredytowej? Zacznij już teraz od naszej lekcji o budowaniu historii kredytowej. Niektóre programy kredytowe, takie jak kredyty FHA, mają zasady, które pozwalają pożyczkodawcy przeglądać inne dokumenty, takie jak czynsz i płatności za media.

Wynik używany przez pożyczkodawcę hipoteczny może nie odpowiadać bezpłatnemu wynikowi w Twojej aplikacji bankowej. Na wrzesień 2026 roku pożyczkodawcy sprzedający pożyczki Fannie Mae i Freddie Mac mogą korzystać z Classic FICO lub VantageScore 4.0, opartego na raportach wszystkich trzech biur. Sprawdź więc wszystkie trzy raporty.

Miesiące 9-6: zachowaj trzy rzeczy

Wpłata własna: niektóre pożyczki wymagają już 3% lub 3,5% od ceny. Programy w DC, Maryland i Wirginii mogą pomóc.
Koszty zamknięcia: opłaty za pożyczkę, tytuł własności, podatki oraz przedpłacone pozycje. Twój pożyczkodawca wymieni je w szacunku kredytu.
Oszczędności awaryjne: pieniądze, które nadal masz po przeprowadzce, na naprawy i niespodzianki.

Trzymaj oszczędności na koncie bankowym lub w unii kredytowej. Pożyczkodawcy zwykle proszą o świeże wyciągi bankowe i mogą pytać, skąd pochodziły duże wpłaty. Gotówka przechowywana w domu jest trudna do zliczenia dla pożyczkodawcy, ponieważ nie może zobaczyć, skąd pochodziły. Wpłac ją wcześniej i prowadź dokumentację. Jeśli członek rodziny chce ci przekazać pieniądze, zapytaj pożyczkodawcę, jakich dokumentów potrzebuje, na przykład podpisanego listu darowizny.

To także czas, aby poszukać pomocy w sprawie wkładu własnego. Zobacz Pomoc w wpłacie własnej oraz rodzaje pożyczek w DC, Maryland i Wirginii.

Miesiące 6-3: zebranie dokumentów

Pożyczkodawcy muszą sprawdzić, czy Twoje dochody są realne i prawdopodobnie będą się utrzymywać. Załóż teczkę, na papierze lub w telefonie, i dodawaj dokumenty, gdy je otrzymujesz.

Dokumenty, o które prosi większość pożyczkodawców

Dokument ze zdjęciem, taki jak prawo jazdy lub paszport
Twój numer ubezpieczenia społecznego lub ITIN
Paski wypłat z ostatnich 30 dni
Formularze W-2 z ostatnich dwóch lat
Federalne zeznania podatkowe z ostatnich dwóch lat
Wyciągi bankowe z ostatnich dwóch miesięcy, na każdej stronie
Dowód, że płacisz czynsz na czas, taki jak wyciągi bankowe lub dane kontaktowe właściciela
Lista Twoich długów i miesięcznych rat

Osoby samozatrudnione, pracujące na zlecenie i gotówkowe

Jeśli jeździsz dla aplikacji, sprzątasz domy, prowadzisz małą firmę lub wykonujesz pracę na kontrakt, potrzebujesz więcej dowodów. Fannie Mae, która kupuje wiele amerykańskich kredytów hipotecznych, zazwyczaj w zeznaniach podatkowych wpisuje się na dwa lata dochodu z samozatrudnienia. Wielu pożyczkodawców prosi o:

Osobiste federalne zeznania podatkowe za ostatnie dwa lata, ze wszystkimi harmonogramami
Zeznania podatkowe dla firmy, jeśli Twoja firma składa własne zeznania
Formularze 1099 od firm, które ci zapłaciły
Bilans zysków i strat za ten rok
Wyciągi bankowe firmy, jeśli masz osobne konto

Ważne: dla osób samozatrudnionych pożyczkodawcy zazwyczaj liczą dochód w zeznaniach podatkowych po wydatkach biznesowych, a nie całkowitą sprzedaż. Jeśli zarabiasz gotówkę i jej nie zgłaszasz, pożyczkodawca nie może jej wykorzystać, by pomóc ci się zakwalifikować. Zobacz naszą lekcję o podatkach dla pracowników gig i samozatrudnienia.

Pożyczkobiorcy z ITIN

ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) to numer podatkowy od IRS dla osób, które nie mogą uzyskać numeru Social Security. Niektóre banki, unie kredytowe oraz lokalni pożyczkodawcy udzielają kredytów hipotecznych pożyczkobiorcom ITIN. Te pożyczki mogą wymagać wyższego wkładu własnego lub kosztować więcej, dlatego porównaj oferty uważnie. Pożyczkodawcy często proszą o:

Twój list ITIN od IRS
Paszport lub inny rządowy dokument tożsamości ze zdjęciem
Federalne zeznania podatkowe składane z twoim ITIN, często przez dwa lata
Dowód stałej pracy i dochodów, taki jak wyciągi płacowe czy wyciągi bankowe
Rejestry terminowych płatności czynszu i mediów

Upewnij się, że Twój ITIN jest nadal aktywny. IRS mówi, że ITIN wygasa, jeśli nie zostanie użyty w federalnym zeznaniu podatkowym przez trzy kolejne lata. Pamiętaj też, że od 25 maja 2025 roku pożyczki FHA nie są już dostępne dla osób niebędących rezydentami stałymi, takimi jak osoby na wizach pracowniczych. Obywatele USA oraz legalni rezydenci (posiadacze zielonej karty) mogą nadal ubiegać się o ubieg.

Od czerwca 2026 roku federalni regulatorzy zaapelowali do banków o dokładniejsze przyjrzenie się klientom korzystającym z ITIN. Powiedziano również, że pożyczkodawcy hipoteczni mogą brać pod uwagę Twój status imigracyjny, gdy decydują, czy możesz spłacić pożyczkę. Niektórzy mogą wymagać dodatkowych dokumentów lub odmówić, więc zapytaj przed złożeniem wniosku. Doradca mieszkaniowy może pomóc Ci znaleźć pożyczkodawców, którzy nadal udzielają kredytów ITIN.

Miesiące 3 do 0: zajęcia, wstępna akceptacja i Twój limit cenowy

Zapisz się na kurs edukacyjny dla kupujących domy

Wiele programów wymaga odbycia kursu. Na przykład pożyczki z Maryland Mortgage Program oraz wiele kredytów mieszkaniowych w Wirginii wymagają zatwierdzonego kursu przed zamknięciem transakcji. Fannie Mae wymaga edukacji dotyczącej posiadania własnego domu przy niektórych pożyczkach z niską wpłatą własną, gdy wszyscy kupujący są po raz pierwszy. Zatwierdzone przez HUD agencje doradztwa mieszkaniowego prowadzą te zajęcia, często za darmo lub za niewielką opłatą. Virginia Housing oferuje bezpłatne zajęcia, zarówno online, jak i stacjonarnie.

Wstępna kwalifikacja i wstępna akceptacja

Pożyczkodawcy używają tych słów na różne sposoby. Wstępna kwalifikacja to często szybka szacunkowa ocena oparta na tym, co powiesz pożyczkodawcy. Wstępna zgoda zazwyczaj oznacza, że pożyczkodawca sprawdził Twoją historię kredytową i niektóre dokumenty. Żadne z tych słów nie jest gwarantowanym kredytem. Sprzedający i agenci nieruchomości często proszą o zapoznanie się z ofertą w liście wstępnej akceptacji.

Ustal własny limit cenowy

Pożyczkodawca może zatwierdzić Cię na więcej, niż jesteś w stanie komfortowo zapłacić. Policz pełny miesięczny koszt posiadania: ratę kredytu, podatki od nieruchomości, ubezpieczenie domu, opłaty dla wspólnoty mieszkaniowej lub wspólnoty mieszkaniowej (HOA), media oraz pieniądze na naprawy.

Wykorzystaj swój plan wydatków , aby znaleźć najwięcej, ile możesz zapłacić za mieszkanie każdego miesiąca.
Zapytaj swojego pożyczkodawcę lub doradcę mieszkaniowego, która cena domu odpowiada tej wpłatie, wliczając podatki, ubezpieczenie i opłaty.
Patrz tylko na domy w cenie lub poniżej tej ceny, nawet jeśli twoja wcześniejsza akceptacja jest wyższa.

Bezpłatna pomoc od zatwierdzonych przez HUD doradców mieszkaniowych

Doradca mieszkaniowy zatwierdzony przez HUD może przejrzeć Twoją historię kredytową i budżet, opracować z Tobą plan, wyjaśnić oferty kredytowe oraz opowiedzieć o lokalnych programach wpłaty własnej. Może udzielić Ci niezależnych porad, czy pożyczka jest dla Ciebie odpowiednia. Pomoc jest często bezpłatna lub niedroga.

Zadzwoń do HUD pod numer 800-569-4287, aby znaleźć agencję w swojej okolicy.
Wyszukaj według kodu pocztowego w wyszukiwarce doradcy mieszkaniowego CFPB.
Poproś o doradcę, który mówi w twoim języku, i czy spotykają się przez telefon lub online.

Uważaj

Pułapki, które mogą zatrzymać Twoją hipotekę

Nowy dług przed zamknięciem transakcji. Nie kupuj samochodu ani mebli na kredyt i nie otwieraj nowych kart aż do momentu zamknięcia transakcji. Nowa rata podnosi Twoje DTI, a pożyczkodawca może ponownie sprawdzić Twoją zdolność kredytową przed zamknięciem.
Dochód, który nie pojawia się w zeznaniach podatkowych. Pożyczkodawcy zazwyczaj nie mogą go zaliczyć.
Firmy zajmujące się naprawą kredytu pobierają opłaty jako pierwsze. Nielegalne jest, że pobierają opłatę przed wykonaniem pracy. Nikt nie może legalnie usunąć poprawnych negatywnych informacji z Twojego raportu. Możesz samodzielnie zakwestionować błędy za darmo.

Wskazówka

Załóż teczkę domową już dziś

Co miesiąc przechowuj odcinki wypłat, wyciągi bankowe i paragony czynszu w jednej teczce. Gdy pożyczkodawca poprosi o dokumenty, możesz wysłać je w ciągu dnia zamiast miesiąca.

Kluczowe wnioski

Pożyczkodawcy dzielą wszystkie miesięczne raty zadłużenia, w tym ratę za nowy dom, przez Twój dochód przed opodatkowaniem. Spłata długu przed złożeniem wniosku może znacznie obniżyć tę kwotę.
Zacznij około rok wcześniej: najpierw sprawdź swoje raporty kredytowe, potem odkładaj oszczędności, a dopiero potem zbierz dokumenty.
Pożyczkodawcy zazwyczaj mogą uwzględniać tylko dochód, który możesz udowodnić, na przykład dochód w zeznaniach podatkowych.
List wstępnej zgody nie jest gwarantowanym kredytem. Nie zaciągaj nowego zadłużenia przed zamknięciem transakcji.
Doradcy mieszkaniowi zatwierdzoni przez HUD oferują bezpłatną lub niedrogą pomoc. Zadzwoń pod numer 800-569-4287, aby znaleźć odpowiednią pomoc.

Idź dalej

Zaufane strony, na których możesz dowiedzieć się więcej. Te linki prowadzą do innych stron, których Dollar Scholars nie prowadzi.

Kupno domu: narzędzia i zasoby dla kupujących domy (inna strona internetowa)
Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) · Język: English

Przewodnik krok po kroku po zakupie domu z listami kontrolnymi i wyjaśnieniami dotyczącymi szacunkowego kredytu oraz ujawnienia zamknięcia transakcji.
Znajdź doradcę mieszkaniowego (inna strona internetowa)
Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) · Język: English

Wyszukaj według kodu pocztowego agencje doradztwa mieszkaniowego zatwierdzone przez HUD w Twojej okolicy.
Bezpłatne raporty kredytowe (inna strona internetowa)
Federal Trade Commission (FTC) · Język: English

Jak otrzymać darmowe raporty kredytowe ze wszystkich trzech biur – online, telefonicznie lub pocztą.
Informes de crédito gratuitos (inna strona internetowa)
Federal Trade Commission (FTC) · Język: Español

Hiszpańska wersja przewodnika FTC dotycząca uzyskania darmowych raportów kredytowych.

Ta lekcja dotyczy ogólnej edukacji finansowej, a nie porady prawnej, podatkowej czy finansowej. Zasady i kwoty się zmieniają, więc sprawdź ważne dane w oficjalnym źródle.